商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場合同協(xié)議常識：簽訂房地產(chǎn)銷售代理合同應(yīng)注意的問題

商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場合同協(xié)議常識：簽訂房地產(chǎn)銷售代理合同應(yīng)注意的問題
    簽訂房地產(chǎn)銷售代理合同應(yīng)注意的問題有：
   （一）關(guān)于代理的權(quán)限問題 房地產(chǎn)代理合同屬于委托合同的范疇， 委托的權(quán)限必須在委托代理合 同中明確地表述，比如，對銷售價格的限制、配套設(shè)施及物業(yè)管理的 承諾以及其他用于吸引購房者的其他優(yōu)惠措施等， 這些內(nèi)容均需在合 同中明確表述，防止出現(xiàn)代理商為了促銷樓盤，在未經(jīng)開發(fā)商同意的 情況下，擅自對購買者作出一些根本實現(xiàn)小廠的承機(jī)．特別是對于預(yù) 售樓盤更是如此。為了慎重起見，開發(fā)商甚至可以對代理商做有關(guān)方 面的廣告也應(yīng)明確不得超越授權(quán)的范圍。

《中國商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場合同協(xié)議匯編》約211萬字，約2300頁。16開上中下三冊。
    浙江（義烏）商成專業(yè)市場研究所發(fā)行 
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    全書分7部：第一部運作準(zhǔn)備類編；第二部策劃代理類編；第三部建設(shè)工程類編；第四部投資銷售類編；第五部招商租賃類編；第六部運營管理類編；第七部官方相關(guān)類編。這幾部分涵蓋了商業(yè)地產(chǎn)包括專業(yè)批發(fā)市場投資開發(fā)運營的全過程，從項目調(diào)研、項目立項、項目策劃、工程或采購招標(biāo)、項目廣宣以及項目銷售招商、項目運營管理等合同（協(xié)議）。幾乎無所不含、基本能滿足商業(yè)地產(chǎn)包括專業(yè)批發(fā)市場投資開發(fā)運營全過程需要。
    《中國商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場合同協(xié)議匯編》適用對象： 1、各地各類商業(yè)地產(chǎn)業(yè)批發(fā)市場開發(fā)投資商、商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場運營商、商業(yè)地產(chǎn)市場管理者；2商業(yè)地產(chǎn)、各商場、商城，購物中心、集貿(mào)市場等；3，各級政府、職能主管部門；4，各商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場策劃咨詢等機(jī)構(gòu)、研究院所等機(jī)構(gòu)；
   《中國商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場合同協(xié)議匯編》約211萬字，約2300頁。16開上中下三冊。
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   （二）關(guān)于物業(yè)代理的傭金 當(dāng)僅由一個代理機(jī)構(gòu)獨家代理物業(yè)租售時， 則依每宗交易的成交 額收取傭金或代理費。 收費標(biāo)準(zhǔn)一般是： 出租物業(yè)收取年租金的 10％ 或相當(dāng)于一個月的租金；出售物業(yè)收取銷售收入的 1％～3％。對聯(lián) 合代理的情況，委托方需對每宗出租或出售交易支付較高的代理費， 通常為獨家代理時的 1～5 倍，各代理機(jī)構(gòu)之間要依事先協(xié)議來分割 這筆傭金。一般說來，代理商只應(yīng)從買方或賣方單方面收取傭金。如 果有客戶委托代理機(jī)構(gòu)幫助買樓或租樓， 則代理商相對開發(fā)商而言就 是“顧客”，此時的代理商應(yīng)從買方或承租方獲取傭金，不能再從開發(fā) 商那兒得到另外一份傭金， 尤其是代理商為其客戶向房地中＃信南領(lǐng) 土位面時．更不應(yīng)從開發(fā)商處獲取傭金。如果沒有客戶向代理機(jī)構(gòu)預(yù) 定，而是代理機(jī)構(gòu)申請為開發(fā)商推銷時，則開發(fā)商應(yīng)支付傭金，買房 或租房的客戶就不需付傭金給代理商了。從表面上看來，那種開發(fā)商 對所有成功的代理人都作出支付傭金的承諾， 似乎更有利于加快物業(yè) 租售速度，但事實卻往往不是這樣。因為如果很多代理機(jī)構(gòu)掌握該物 業(yè)，就會形成在市場上“沿街兜售”的情況，其結(jié)果會在社會上造成一 種不好的印象，即人們往往會認(rèn)為這么多的代理機(jī)構(gòu)持有該物業(yè)，肯 定該物業(yè)不易出手或是有些什么其他問題，如質(zhì)量不好等。
    （三）關(guān)于代理商的資格問題 簽訂房地產(chǎn)代理合同時， 作為委托方要充分了解物業(yè)代理公司的 代理資格問題， 目前國家及各地對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)及代理機(jī)構(gòu)的資格都有 一些具體規(guī)定，如建設(shè)部 50 號部長令規(guī)定了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的設(shè)立 條件及程序。
    （四）選擇合適的代理商 房地產(chǎn)交易涉及資金量巨大，所以對外發(fā)商或業(yè)主來說，選擇代 理商是十分重要的。選擇不好代理商，無論代理合同多么完善，恐怕 效果也不會很好。因此在選擇物業(yè)代理公司時，首先要考察物業(yè)代理 公司的素質(zhì)及其職員是否有良好的職業(yè)道德， 其中包括物業(yè)代理公司 是否只代表委托方的利益，能否為委托方保密，工作過程中是否具有 客觀、真實、真誠的作風(fēng)，在物業(yè)交易過程中除傭金外是否沒有其它 利益。一些代理公司采用保底價按比例收取代理費，超出保底價格部 分按另外的比例分成，就是一種嚴(yán)重違反職業(yè)道德的做法。其次，對 物業(yè)代理公司可投入市場營銷工作的資源也應(yīng)予以關(guān)注。很顯然，地 方性的物業(yè)代理公司由于其人員、經(jīng)驗和銷售網(wǎng)絡(luò)的限制，一般沒有 能力代理大型綜合性房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場銷售工作。 但大型綜合性 代理公司也未必就能代理所有的大型項目。例如，某國際性物業(yè)代理 機(jī)構(gòu)曾一度同時代理著北京二十多個大中型房地產(chǎn)開發(fā)項目， 其中有些同類型項目處于同一地段，結(jié)果代理費比例高的項目銷售十分火 爆，但代理費比例低的項目成交寥寥無幾。究其原因，就是物業(yè)代理 在有意的以低傭金作誘餌，壟斷同類型物業(yè)的租售市場，并將其主要 的人力、物力投入到代理費比例高的開發(fā)項目上去了。第三，物業(yè)代 理公司以往的業(yè)績對選擇代理公司來說也很重要。 看物業(yè)代理公司以 往的業(yè)績，不是看其共代理了多少個項目或成交額有多少，而是要看 其代理的成功率有多大，如果某公司代理 10 個項目只有兩個成功， 而另外一個公司代理了兩個項目均獲成功， 顯然后者的成功率要遠(yuǎn)遠(yuǎn) 大于前者。考察物業(yè)代理公司的以往業(yè)績，還要看其代理每一個項目 的平均銷售周期。第四，針對物業(yè)的類型選擇物業(yè)代理。住宅和公寓 的銷作常以當(dāng)?shù)氐拇�部機(jī)構(gòu)辦理，當(dāng)然，這些機(jī)構(gòu)也許是全國性甚至 國際性代理公司的分支機(jī)構(gòu)。

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