律師審查商業(yè)地產(chǎn)租賃合同時(shí)要關(guān)注經(jīng)濟(jì)指標(biāo)條款

律師審查商業(yè)地產(chǎn)租賃合同時(shí)要關(guān)注經(jīng)濟(jì)指標(biāo)條款
    商業(yè)地產(chǎn)租賃具有租賃期限長(zhǎng)、租金金額較高的特點(diǎn)。這一特點(diǎn)決定了雙方更多關(guān)注的是合同經(jīng)濟(jì)指標(biāo)問(wèn)題，即如何將自己的經(jīng)濟(jì)利益最大化。合同雙方在談判過(guò)程中一般會(huì)組織相關(guān)人員認(rèn)真核算平米租金、租金增長(zhǎng)率等基本經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，測(cè)算整個(gè)租期收益，來(lái)決定租賃合同條件。而多數(shù)律師在審查合同時(shí)，往往只關(guān)心合同條款的法律因素，很少有律師關(guān)注合同經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。一方面因?yàn)閷?duì)市場(chǎng)缺乏專(zhuān)業(yè)性知識(shí)，不了解具體的指標(biāo)；另一方面認(rèn)為不屬于律師工作的范疇。作為律師，尤其是商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)單位的律師，應(yīng)該注意到合同中很多經(jīng)濟(jì)指標(biāo)暗含著法律風(fēng)險(xiǎn)，如重大誤解、欺詐等等，律師有義務(wù)幫助當(dāng)事人發(fā)現(xiàn)和規(guī)避合同風(fēng)險(xiǎn)。律師在審查合同和參與商業(yè)地產(chǎn)租賃合同談判時(shí)，要關(guān)注如下經(jīng)濟(jì)指標(biāo)條款：

    一租金
    租金是最常見(jiàn)的租賃合同條款，一般通常約定每年租金萬(wàn)元。因商業(yè)地產(chǎn)租賃年租金都比較高，少則幾百萬(wàn)，多則上千萬(wàn)。因此律師在審查該條款時(shí)應(yīng)考慮如下經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：
    1.平米租金
    一般專(zhuān)業(yè)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)人會(huì)根據(jù)租賃物商業(yè)用途進(jìn)行平米租金估算，衡量營(yíng)業(yè)成本。根據(jù)商業(yè)和房地產(chǎn)年度經(jīng)濟(jì)狀況、地區(qū)范圍，他們有成熟的經(jīng)驗(yàn)值供參考。而律師獲取這項(xiàng)指標(biāo)只能靠盡職的的調(diào)研，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)或?qū)﹃P(guān)聯(lián)企業(yè)查詢(xún)方式進(jìn)行。如大連2008年度第一季度日平米租金為0.8～1.2元，不等，那么如果律師在審核合同時(shí)，不掌握這個(gè)指標(biāo)值，將無(wú)法確認(rèn)對(duì)方提出的年租金價(jià)格是否公平。
    2.租金遞增率大型商業(yè)地產(chǎn)租賃，租金不是一成不變的。多數(shù)合同年租金都是可變的，常見(jiàn)的表述為租金遞增率。到底遞增率為多少合適，如何評(píng)價(jià)該指標(biāo)呢？經(jīng)濟(jì)學(xué)中有一個(gè)環(huán)比增長(zhǎng)率的概念，即與上一統(tǒng)計(jì)段比較，例如2007年8月份與2007年7月份相比較增長(zhǎng)率稱(chēng)為月環(huán)比增長(zhǎng)率，同理還有年環(huán)比增長(zhǎng)率。租金遞增率的確定應(yīng)參考地區(qū)范圍內(nèi)的同類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)租賃年租金環(huán)比增長(zhǎng)率。有些城市統(tǒng)計(jì)部門(mén)會(huì)有相關(guān)數(shù)據(jù)，或是專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)會(huì)有這種統(tǒng)計(jì)，即使都沒(méi)有，根據(jù)兩個(gè)年度市場(chǎng)租金平均值也可以進(jìn)行估算，需要律師做些盡職調(diào)查工作。但這里還有兩個(gè)問(wèn)題，一是例如約定租賃期限15年，年租金遞增率為2%時(shí)，由于跨度較大，房地產(chǎn)市場(chǎng)前景、通貨膨脹等因素必然制約著租賃市場(chǎng)價(jià)格，風(fēng)險(xiǎn)就比較明顯了。這時(shí)需要律師提醒當(dāng)事人對(duì)租賃物或商業(yè)經(jīng)營(yíng)有一個(gè)預(yù)期收益回報(bào)底線(xiàn)，根據(jù)底線(xiàn)換算租金遞增率。二是例如約定前7年年租金遞增率為2%，后10年年租金遞增率為3%情況。作為出租方律師應(yīng)提醒當(dāng)事人減少低租金遞增率的年限，增加高租金遞增率年限，來(lái)減少市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的收益風(fēng)險(xiǎn)。
    3.租金中包含的費(fèi)用
    合同約定了租金，很多人卻忽視了租金包括哪些費(fèi)用，作為律師一定提醒當(dāng)事人把費(fèi)用內(nèi)容約定好，避免因此產(chǎn)生爭(zhēng)議。如某大型國(guó)內(nèi)超市對(duì)租金內(nèi)容做了如下約定：房屋的租金已包括了管理費(fèi)8元，。月、空調(diào)系統(tǒng)及其它設(shè)施系統(tǒng)使用費(fèi)及按照中國(guó)法律應(yīng)由甲方承擔(dān)的與房屋相關(guān)的其它任何費(fèi)用和支出。根據(jù)租賃物及商業(yè)用途不同，這些內(nèi)容當(dāng)事人雙方是可以自由約定。
    4.根據(jù)租賃物建筑平面、樓層、功能分區(qū)不同，可以約定不同的租金數(shù)額。如果按照不同租金計(jì)算總額比統(tǒng)一租金更對(duì)當(dāng)事人有利的話(huà)，律師的建議會(huì)得到當(dāng)事人的認(rèn)可。
    5.租金支付方式
    由于商業(yè)地產(chǎn)租賃期限長(zhǎng)，如果按《合同法》第226條規(guī)定在雙方?jīng)]有約定租金支付方式時(shí)，應(yīng)當(dāng)在每屆滿(mǎn)一年時(shí)支付。但現(xiàn)實(shí)中雙方有時(shí)會(huì)約定按月付款或按季度付款。本身這種約定是合法的，但是這里還是涉及到經(jīng)濟(jì)指標(biāo)問(wèn)題。比如租賃物本身存在貸款還貸問(wèn)題，每年付款還貸和按月付款還貸從財(cái)務(wù)上對(duì)出租人的經(jīng)濟(jì)利益是有影響的，尤其年租金較多時(shí)，更應(yīng)選擇對(duì)自己有利的支付方式。作為出租人一方的律師應(yīng)在合同談判時(shí)多為當(dāng)事人主張權(quán)利。

《中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)合同協(xié)議匯編》約211萬(wàn)字，約2300頁(yè)。16開(kāi)上中下三冊(cè)。
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    全書(shū)分7部：第一部運(yùn)作準(zhǔn)備類(lèi)編；第二部策劃代理類(lèi)編；第三部建設(shè)工程類(lèi)編；第四部投資銷(xiāo)售類(lèi)編；第五部招商租賃類(lèi)編；第六部運(yùn)營(yíng)管理類(lèi)編；第七部官方相關(guān)類(lèi)編。這幾部分涵蓋了商業(yè)地產(chǎn)包括專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)投資開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的全過(guò)程，從項(xiàng)目調(diào)研、項(xiàng)目立項(xiàng)、項(xiàng)目策劃、工程或采購(gòu)招標(biāo)、項(xiàng)目廣宣以及項(xiàng)目銷(xiāo)售招商、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理等合同（協(xié)議）。幾乎無(wú)所不含、基本能滿(mǎn)足商業(yè)地產(chǎn)包括專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)投資開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)全過(guò)程需要。
    《中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)合同協(xié)議匯編》適用對(duì)象： 1、各地各類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)投資商、商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)商、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)管理者；2商業(yè)地產(chǎn)、各商場(chǎng)、商城，購(gòu)物中心、集貿(mào)市場(chǎng)等；3，各級(jí)政府、職能主管部門(mén)；4，各商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)策劃咨詢(xún)等機(jī)構(gòu)、研究院所等機(jī)構(gòu)；

    二租賃期限
    對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)承租人來(lái)說(shuō)，期限長(zhǎng)可能對(duì)己方更有利，因此承租人一般會(huì)積極主張延長(zhǎng)租賃期限，這里有一個(gè)市場(chǎng)培育問(wèn)題。一般在租賃前期，承租人會(huì)拿出2～3年或更長(zhǎng)時(shí)間來(lái)培育市場(chǎng)，這階段可能利潤(rùn)很少或是賠錢(qián)維持。隨著市場(chǎng)培育逐漸成熟會(huì)有利潤(rùn)增長(zhǎng)的階段，因此如果租期短，承租人自然不會(huì)同意。律師要明白在商業(yè)地產(chǎn)租賃中租期影響經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的道理，對(duì)合同審核中維護(hù)當(dāng)事人方利益是非常必要的。
    三免租期
    提供免租期是商業(yè)租賃促銷(xiāo)的慣用手段，隨著競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，免租期越來(lái)越長(zhǎng)。一般來(lái)說(shuō)，租期越長(zhǎng)，免租期也越長(zhǎng)；面積越大，免租期越長(zhǎng)。另外如果承租人是有名的大公司譬如世界五百?gòu)?qiáng)入駐，會(huì)帶來(lái)較強(qiáng)的廣告效應(yīng)，出租人也會(huì)給以較長(zhǎng)免租期的優(yōu)惠。免租期涉及的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)問(wèn)題包含兩個(gè)方面，一是免租期長(zhǎng)，出租人經(jīng)濟(jì)有損失，因此律師應(yīng)幫助出租人確定合理免租期，一般按照承租人裝修時(shí)間考慮，把裝修期作為免租期；二是免租期會(huì)帶來(lái)稅費(fèi)相關(guān)問(wèn)題。實(shí)踐中，出租人給予承租人一定期限的免租期，租賃合同的期限應(yīng)當(dāng)自免租期滿(mǎn)后開(kāi)始起算，相應(yīng)的租金也應(yīng)當(dāng)在免租期滿(mǎn)后才能確認(rèn)為企業(yè)的收入。但根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》，從免租期開(kāi)始，租賃關(guān)系就已形成，在出租人已經(jīng)收取租金的情況下，出租人當(dāng)然應(yīng)當(dāng)依法確認(rèn)收入，并申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。因此律師應(yīng)對(duì)此矛盾問(wèn)題多為當(dāng)事人提供法律上的幫助

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