律師審查商業(yè)地產租賃合同時要關注經濟指標條款

律師審查商業(yè)地產租賃合同時要關注經濟指標條款
    商業(yè)地產租賃具有租賃期限長、租金金額較高的特點。這一特點決定了雙方更多關注的是合同經濟指標問題，即如何將自己的經濟利益最大化。合同雙方在談判過程中一般會組織相關人員認真核算平米租金、租金增長率等基本經濟數(shù)據(jù)，測算整個租期收益，來決定租賃合同條件。而多數(shù)律師在審查合同時，往往只關心合同條款的法律因素，很少有律師關注合同經濟指標。一方面因為對市場缺乏專業(yè)性知識，不了解具體的指標；另一方面認為不屬于律師工作的范疇。作為律師，尤其是商業(yè)地產顧問單位的律師，應該注意到合同中很多經濟指標暗含著法律風險，如重大誤解、欺詐等等，律師有義務幫助當事人發(fā)現(xiàn)和規(guī)避合同風險。律師在審查合同和參與商業(yè)地產租賃合同談判時，要關注如下經濟指標條款：

    一租金
    租金是最常見的租賃合同條款，一般通常約定每年租金萬元。因商業(yè)地產租賃年租金都比較高，少則幾百萬，多則上千萬。因此律師在審查該條款時應考慮如下經濟指標：
    1.平米租金
    一般專業(yè)的商業(yè)經營人會根據(jù)租賃物商業(yè)用途進行平米租金估算，衡量營業(yè)成本。根據(jù)商業(yè)和房地產年度經濟狀況、地區(qū)范圍，他們有成熟的經驗值供參考。而律師獲取這項指標只能靠盡職的的調研，通過網(wǎng)絡或對關聯(lián)企業(yè)查詢方式進行。如大連2008年度第一季度日平米租金為0.8～1.2元，不等，那么如果律師在審核合同時，不掌握這個指標值，將無法確認對方提出的年租金價格是否公平。
    2.租金遞增率大型商業(yè)地產租賃，租金不是一成不變的。多數(shù)合同年租金都是可變的，常見的表述為租金遞增率。到底遞增率為多少合適，如何評價該指標呢？經濟學中有一個環(huán)比增長率的概念，即與上一統(tǒng)計段比較，例如2007年8月份與2007年7月份相比較增長率稱為月環(huán)比增長率，同理還有年環(huán)比增長率。租金遞增率的確定應參考地區(qū)范圍內的同類商業(yè)地產租賃年租金環(huán)比增長率。有些城市統(tǒng)計部門會有相關數(shù)據(jù)，或是專業(yè)地產中介機構會有這種統(tǒng)計，即使都沒有，根據(jù)兩個年度市場租金平均值也可以進行估算，需要律師做些盡職調查工作。但這里還有兩個問題，一是例如約定租賃期限15年，年租金遞增率為2%時，由于跨度較大，房地產市場前景、通貨膨脹等因素必然制約著租賃市場價格，風險就比較明顯了。這時需要律師提醒當事人對租賃物或商業(yè)經營有一個預期收益回報底線，根據(jù)底線換算租金遞增率。二是例如約定前7年年租金遞增率為2%，后10年年租金遞增率為3%情況。作為出租方律師應提醒當事人減少低租金遞增率的年限，增加高租金遞增率年限，來減少市場經濟帶來的收益風險。
    3.租金中包含的費用
    合同約定了租金，很多人卻忽視了租金包括哪些費用，作為律師一定提醒當事人把費用內容約定好，避免因此產生爭議。如某大型國內超市對租金內容做了如下約定：房屋的租金已包括了管理費8元，。月、空調系統(tǒng)及其它設施系統(tǒng)使用費及按照中國法律應由甲方承擔的與房屋相關的其它任何費用和支出。根據(jù)租賃物及商業(yè)用途不同，這些內容當事人雙方是可以自由約定。
    4.根據(jù)租賃物建筑平面、樓層、功能分區(qū)不同，可以約定不同的租金數(shù)額。如果按照不同租金計算總額比統(tǒng)一租金更對當事人有利的話，律師的建議會得到當事人的認可。
    5.租金支付方式
    由于商業(yè)地產租賃期限長，如果按《合同法》第226條規(guī)定在雙方沒有約定租金支付方式時，應當在每屆滿一年時支付。但現(xiàn)實中雙方有時會約定按月付款或按季度付款。本身這種約定是合法的，但是這里還是涉及到經濟指標問題。比如租賃物本身存在貸款還貸問題，每年付款還貸和按月付款還貸從財務上對出租人的經濟利益是有影響的，尤其年租金較多時，更應選擇對自己有利的支付方式。作為出租人一方的律師應在合同談判時多為當事人主張權利。

《中國商業(yè)地產專業(yè)批發(fā)市場合同協(xié)議匯編》約211萬字，約2300頁。16開上中下三冊。
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    全書分7部：第一部運作準備類編；第二部策劃代理類編；第三部建設工程類編；第四部投資銷售類編；第五部招商租賃類編；第六部運營管理類編；第七部官方相關類編。這幾部分涵蓋了商業(yè)地產包括專業(yè)批發(fā)市場投資開發(fā)運營的全過程，從項目調研、項目立項、項目策劃、工程或采購招標、項目廣宣以及項目銷售招商、項目運營管理等合同（協(xié)議）。幾乎無所不含、基本能滿足商業(yè)地產包括專業(yè)批發(fā)市場投資開發(fā)運營全過程需要。
    《中國商業(yè)地產專業(yè)批發(fā)市場合同協(xié)議匯編》適用對象： 1、各地各類商業(yè)地產業(yè)批發(fā)市場開發(fā)投資商、商業(yè)地產專業(yè)批發(fā)市場運營商、商業(yè)地產市場管理者；2商業(yè)地產、各商場、商城，購物中心、集貿市場等；3，各級政府、職能主管部門；4，各商業(yè)地產專業(yè)批發(fā)市場策劃咨詢等機構、研究院所等機構；

    二租賃期限
    對于商業(yè)地產承租人來說，期限長可能對己方更有利，因此承租人一般會積極主張延長租賃期限，這里有一個市場培育問題。一般在租賃前期，承租人會拿出2～3年或更長時間來培育市場，這階段可能利潤很少或是賠錢維持。隨著市場培育逐漸成熟會有利潤增長的階段，因此如果租期短，承租人自然不會同意。律師要明白在商業(yè)地產租賃中租期影響經濟指標的道理，對合同審核中維護當事人方利益是非常必要的。
    三免租期
    提供免租期是商業(yè)租賃促銷的慣用手段，隨著競爭的日益激烈，免租期越來越長。一般來說，租期越長，免租期也越長；面積越大，免租期越長。另外如果承租人是有名的大公司譬如世界五百強入駐，會帶來較強的廣告效應，出租人也會給以較長免租期的優(yōu)惠。免租期涉及的經濟指標問題包含兩個方面，一是免租期長，出租人經濟有損失，因此律師應幫助出租人確定合理免租期，一般按照承租人裝修時間考慮，把裝修期作為免租期；二是免租期會帶來稅費相關問題。實踐中，出租人給予承租人一定期限的免租期，租賃合同的期限應當自免租期滿后開始起算，相應的租金也應當在免租期滿后才能確認為企業(yè)的收入。但根據(jù)《企業(yè)會計制度》，從免租期開始，租賃關系就已形成，在出租人已經收取租金的情況下，出租人當然應當依法確認收入，并申報繳納營業(yè)稅。因此律師應對此矛盾問題多為當事人提供法律上的幫助

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