房地產(chǎn)交易居間合同糾紛若干法律問(wèn)題探析

房地產(chǎn)交易居間合同糾紛若干法律問(wèn)題探析
發(fā)布時(shí)間： 2012-10-22 11:20:38   作者：鐘勝榮   來(lái)源： 本站原創(chuàng)   我要評(píng)論() 摘要： 《合同法》第二十三章對(duì)居間合同作了規(guī)定。在二手房交易中，大部分交易合同（買(mǎi)賣(mài)和租賃合同）是通過(guò)房地...　　鐘勝榮　廣東中安律師事務(wù)所
　　　　
　　《合同法》第二十三章對(duì)居間合同作了規(guī)定。在二手房交易中，大部分交易合同（買(mǎi)賣(mài)和租賃合同）是通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)居間促成簽訂的，由此引發(fā)了大量追索居間報(bào)酬、必要費(fèi)用等居間合同糾紛案件。如何正確審理此類(lèi)案件，亟需明確一些熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題，筆者謹(jǐn)對(duì)此進(jìn)行探析，以拋磚引玉。

　　一、居間人收取居間報(bào)酬的條件應(yīng)嚴(yán)格限定為“促成合同成立”即可

《中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)合同協(xié)議匯編》約211萬(wàn)字，約2300頁(yè)。16開(kāi)上中下三冊(cè)。
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    《中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)合同協(xié)議匯編》適用對(duì)象： 1、各地各類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)投資商、商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)商、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)管理者；2商業(yè)地產(chǎn)、各商場(chǎng)、商城，購(gòu)物中心、集貿(mào)市場(chǎng)等；3，各級(jí)政府、職能主管部門(mén)；4，各商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)策劃咨詢等機(jī)構(gòu)、研究院所等機(jī)構(gòu)；

　　《合同法》第424條規(guī)定：“居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同”；第426條規(guī)定：“居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬”。由上述規(guī)定可見(jiàn)，居間人的義務(wù)僅限于報(bào)告訂約機(jī)會(huì)或提供訂約媒介服務(wù)、促成合同成立，居間人促成合同成立后即視為已完成居間義務(wù)，其即可收取居間報(bào)酬。然而，如何具體認(rèn)定“合同成立”？筆者認(rèn)為有幾個(gè)問(wèn)題需要明確：

　�。ㄒ唬�、關(guān)于合同成立的形式和時(shí)間。合同的形式包括書(shū)面合同形式和事實(shí)合同關(guān)系兩種，前者規(guī)定見(jiàn)于《合同法》第32條（交易方采用合同書(shū)形式訂立合同的，簽字或蓋章時(shí)合同即成立）、第33條（交易方采用信件、數(shù)據(jù)電文等形式訂立合同的，可以在合同成立之前簽訂確認(rèn)書(shū)，簽訂確認(rèn)書(shū)時(shí)合同成立），后者規(guī)定見(jiàn)于第36條（交易方未采用書(shū)面合同形式但一方已履行主要義務(wù)且對(duì)方接受的，合同成立）、第37條（合同書(shū)簽字或蓋章前一方已履行主要義務(wù)且對(duì)方接受的，合同成立）。

　�。ǘ�）、關(guān)于合同成立標(biāo)準(zhǔn)的界定。這是在實(shí)踐中很容易引起混亂的問(wèn)題，應(yīng)注意把握以下幾個(gè)方面：

　　1、嚴(yán)格依照《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（二）》第1條規(guī)定的三要素確定“合同成立”的標(biāo)準(zhǔn)。應(yīng)當(dāng)指出，《合同法》第12條“合同的內(nèi)容由當(dāng)事人約定，一般包括以下條款”規(guī)定的八大參考條款（當(dāng)事人名稱或姓名住所、標(biāo)的、數(shù)量、質(zhì)量、價(jià)款或報(bào)酬、履行期限地點(diǎn)和方式、違約責(zé)任、解決爭(zhēng)議方法）僅是建議性的，并非合同成立的必備條款；相反，依照前述司法解釋規(guī)定，只有當(dāng)事人名稱或姓名、標(biāo)的、數(shù)量等三要素才是合同成立的必備條款。具備前述三要素的應(yīng)認(rèn)定“合同成立”，而其他條款如質(zhì)量、價(jià)款或報(bào)酬、履行期限、地點(diǎn)和方式都不是必備條款，即使無(wú)約定且無(wú)法協(xié)議補(bǔ)充，可根據(jù)《合同法》第61條、62條的規(guī)定確定；同樣，違約責(zé)任和解決爭(zhēng)議方法未約定的，可依法律規(guī)定確定。

　　2、應(yīng)摒棄以“過(guò)戶合同”或“備案合同”為標(biāo)準(zhǔn)界定合同成立的錯(cuò)誤觀點(diǎn)。有觀點(diǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供的交易合同版本僅僅是預(yù)約性、臨時(shí)性的合同，只有報(bào)國(guó)土部門(mén)辦理過(guò)戶手續(xù)用的買(mǎi)賣(mài)合同或報(bào)租賃管理部門(mén)備案的租賃合同才是“正式的合同”，必須以后者作為界定合同成立的標(biāo)準(zhǔn)，筆者認(rèn)為這是非常錯(cuò)誤的。第一，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供的交易合同不僅對(duì)當(dāng)事人名稱或姓名、標(biāo)的、數(shù)量三大要素作出了約定，還對(duì)價(jià)款或報(bào)酬、履行期限、地點(diǎn)和方式、違約責(zé)任、解決爭(zhēng)議方法等作了非常詳盡的約定，具有完整性、可操作性和可履行性，不僅符合前述司法解釋規(guī)定，還符合《合同法》第12條規(guī)定，故當(dāng)然應(yīng)認(rèn)定交易方簽署此合同即視為“合同成立”。第二，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供的交易合同才是最能體現(xiàn)當(dāng)事人真實(shí)意思表示的合同，也是今后當(dāng)事人實(shí)際履行的基礎(chǔ)文件。而后來(lái)報(bào)國(guó)土部門(mén)或租賃管理部門(mén)備案用的合同只是交易方為了辦理過(guò)戶或備案手續(xù)之用簽署的程序性文件，是交易方實(shí)際履行的一個(gè)環(huán)節(jié)，并不能完全體現(xiàn)交易方的真實(shí)意思。實(shí)踐中交易方為少繳稅費(fèi)往往在后者填寫(xiě)了比前者約定真實(shí)價(jià)款更低的成交價(jià)或租金，便印證了這一點(diǎn)。綜上，在法律上合同并沒(méi)有所謂的“正式與非正式合同”、“臨時(shí)合同與備案合同”之分，只有前述司法解釋第1條規(guī)定和當(dāng)事人真實(shí)意思表示才是界定“合同成立”的合法標(biāo)準(zhǔn)，符合該標(biāo)準(zhǔn)的合同訂立后，居間人即有權(quán)收取居間報(bào)酬。

　　二、合同是否履行完畢、提前解除或被認(rèn)定為無(wú)效，均不能影響居間報(bào)酬的實(shí)現(xiàn)

　　如前所述，居間人的義務(wù)僅限于報(bào)告訂約機(jī)會(huì)或提供訂約媒介服務(wù)、促成合同成立，居間人促成合同成立后即視為其已完成居間義務(wù)，即可收取居間報(bào)酬；同時(shí)，居間人并不是其所促成合同的當(dāng)事人，既不是該合同權(quán)利的享有者和義務(wù)的承擔(dān)者，也不是合同履行的擔(dān)保者或督促者。所以居間人對(duì)于合同的履行情況是無(wú)法控制的，不能在法律規(guī)定之外加重或延伸居間人的義務(wù)、將合同的履行情況認(rèn)定為居間人能否收取居間報(bào)酬的前提條件。同樣，合同提前解除完全是由合同當(dāng)事人決定的，居間人無(wú)法控制，此情形的發(fā)生不能否定合同已成立、居間人已履行完居間義務(wù)的事實(shí)，所以亦不能以此為由否定居間人收取居間報(bào)酬權(quán)利的實(shí)現(xiàn)。

　　此外，對(duì)于居間人促成的合同事后被認(rèn)定為無(wú)效是否影響居間報(bào)酬的問(wèn)題，筆者認(rèn)為，如果該合同無(wú)效是居間方原因造成的，則居間人無(wú)權(quán)收取居間報(bào)酬；反之，如果該合同無(wú)效是由交易方的原因造成的，則與居間人無(wú)直接利害關(guān)系，根據(jù)“過(guò)錯(cuò)與責(zé)任相一致”原則，責(zé)任自然不應(yīng)由居間人承擔(dān)，交易方仍應(yīng)按約定支付居間報(bào)酬。

　　三、由于交易方繞開(kāi)居間人私下履行合同導(dǎo)致居間人無(wú)法按照約定履行某些協(xié)助義務(wù)的，對(duì)居間人收取居間報(bào)酬應(yīng)予全部支持，不應(yīng)調(diào)低報(bào)酬

　　實(shí)踐中，經(jīng)常出現(xiàn)交易方通過(guò)居間人簽署合同后繞開(kāi)居間人私下履行合同，然后以居間人未履行某些協(xié)助義務(wù)（如定金或首期款監(jiān)管，房地產(chǎn)證托管，協(xié)助辦理過(guò)戶手續(xù)或租賃合同備案手續(xù)等）為由，要求拒付或調(diào)低居間報(bào)酬的情形。對(duì)此筆者認(rèn)為，仍應(yīng)支持居間人收取全部居間報(bào)酬，不應(yīng)調(diào)低報(bào)酬。

　　1、依照《合同法》第426條規(guī)定，居間人促成合同成立即有權(quán)收取居間報(bào)酬，所以合同成立即標(biāo)志著居間人的最核心、最重要的義務(wù)已履行完畢。對(duì)此，實(shí)踐中的居間合同往往明確約定“交易雙方確認(rèn)，鑒于居間人已提供全面的居間服務(wù)、撮合雙方簽訂了買(mǎi)賣(mài)（租賃）合同，故承諾在該合同簽訂之日向居間人支付居間報(bào)酬××元”。此約定完全符合法律規(guī)定，而且進(jìn)一步明確了“并非居間人要全程協(xié)助合同履行完畢后才可收取居間報(bào)酬”。也就是說(shuō)，居間報(bào)酬的性質(zhì)是“居間人促成合同成立”后的對(duì)價(jià)，而不是“居間人協(xié)助履行合同完畢”的對(duì)價(jià)。

　　2、交易合同約定的“居間人協(xié)助義務(wù)”主要分為三種：一是純粹“陪同協(xié)助性”的，即交易方仍需親自前往有關(guān)部門(mén)辦理手續(xù)，居間人僅是陪同指導(dǎo)，如陪同交易方到國(guó)土部門(mén)辦理過(guò)戶手續(xù)、到租賃管理部門(mén)辦理備案手續(xù)（包括協(xié)助排隊(duì)等候，指導(dǎo)填寫(xiě)過(guò)戶或備案合同及相關(guān)表格文件等）；二是“保管或監(jiān)管性”的，如交易方將定金或首期款或房地產(chǎn)證原件交由居間方保管或監(jiān)管；三是“委托性”的，即交易方不需親自辦理有關(guān)手續(xù)，而是委托給居間人代為辦理并需另行出具委托書(shū)給居間方，如委托居間人申請(qǐng)銀行按揭貸款、辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶或水電燃?xì)獾雀綄僭O(shè)施過(guò)戶手續(xù)。對(duì)于前兩種情形，居間方為促成交易，通常會(huì)免費(fèi)提供服務(wù)。對(duì)于第三種情形，應(yīng)受《合同法》第二十一章“委托合同”的調(diào)整，合同中通常會(huì)約定委托人應(yīng)在居間報(bào)酬之外向居間人另行支付“代理報(bào)酬”（如“按揭服務(wù)費(fèi)”或“代辦費(fèi)”），這恰恰符合《合同法》第405條規(guī)定，同時(shí)也印證了交易方清楚地知悉“委托關(guān)系”與“居間關(guān)系”系兩種完全不同的法律關(guān)系的事實(shí)。所以，即使居間人沒(méi)有協(xié)助辦理某些程序手續(xù)，那么僅能否定其收取相應(yīng)“代理報(bào)酬”的權(quán)利，而不能否定其收取“居間報(bào)酬”的權(quán)利，兩者不能混淆。

　　3、退一步而言，即使交易合同中約定居間人應(yīng)免費(fèi)協(xié)助交易方辦理某些手續(xù)，那么交易方為享受這些后續(xù)協(xié)助服務(wù)，就應(yīng)當(dāng)及時(shí)向居間人通報(bào)合同履行情況并提出協(xié)助要求（如主動(dòng)將款項(xiàng)或房地產(chǎn)證交由居間人監(jiān)管，將過(guò)戶或備案時(shí)間地點(diǎn)提前通知居間人），同時(shí)還應(yīng)主動(dòng)與居間人簽署相關(guān)文件（如監(jiān)管協(xié)議）或出具公證委托書(shū)，以便居間人履行協(xié)助義務(wù)。如交易方未能盡到相關(guān)責(zé)任，居間人無(wú)從了解交易進(jìn)程，導(dǎo)致居間人未提供后續(xù)協(xié)助義務(wù)完全是由于交易方違背誠(chéng)實(shí)信用原則、惡意繞開(kāi)居間人所致，并非是交易方要求居間人提供服務(wù)、而居間人拒不提供的原因所致，因此，交易方應(yīng)承擔(dān)全部過(guò)錯(cuò)責(zé)任，無(wú)權(quán)以此為由要求免除或扣減居間報(bào)酬。

　　四、居間合同中關(guān)于違約方須按全部居間報(bào)酬標(biāo)準(zhǔn)向居間方支付違約金的約定合法有效

　　有的居間合同會(huì)約定，交易雙方須在簽署交易合同或“過(guò)戶或備案合同”時(shí)向居間方支付居間報(bào)酬；同時(shí)約定，如交易雙方的任何一方拒絕與對(duì)方簽署“過(guò)戶或備案合同”則成為違約方，須承擔(dān)向居間方支付相等于雙方應(yīng)付居間報(bào)酬總額的違約金的責(zé)任。筆者認(rèn)為此約定是合法有效的：

　　第一，交易合同的成立標(biāo)志著居間人已完成最重要、最核心的義務(wù)，此時(shí)居間人已有權(quán)依法收取居間報(bào)酬。即使交易雙方后來(lái)未簽署“過(guò)戶或備案合同”，亦不能改變此事實(shí)。第二，上述約定包括兩層意思：一是約定將居間方收取居間報(bào)酬的時(shí)間點(diǎn)從簽署交易合同之時(shí)推遲至簽署“過(guò)戶或備案合同”之時(shí)，這只是居間方對(duì)自己權(quán)利行使時(shí)間的延遲，但決不意味著把“簽署‘過(guò)戶或備案合同’”作為居間方收取居間報(bào)酬的前提條件；二是約定在某方拒絕簽署“過(guò)戶或備案合同”的情形下，將居間方收取報(bào)酬的名稱由“居間報(bào)酬”改為“違約金”，將支付主體由“交易雙方依約支付”改為“違約方統(tǒng)一支付”，這實(shí)際上是為了增加違約成本、督促交易雙方全面履行合同而作出的約定，有利于交易的順利進(jìn)行。第三，上述約定符合《合同法》第113條“當(dāng)事人一方不履行合同或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失”之規(guī)定，違約金沒(méi)有超過(guò)居間方本可收取的居間報(bào)酬損失，也未超過(guò)違約方應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的損失，而且系各方真實(shí)意思表示，沒(méi)有侵害社會(huì)公共利益和他人利益，故合法有效。

　　五、其他問(wèn)題

　　（一）、居間委托期屆滿后，委托人利用居間人報(bào)告的機(jī)會(huì)私下與相對(duì)方訂立合同的，仍需按原約定支付居間報(bào)酬。此情形下，居間人其實(shí)已提供了相關(guān)信息、機(jī)會(huì)和服務(wù)，有的甚至已介紹委托人與相對(duì)方進(jìn)行了見(jiàn)面磋商，因此，只要委托人沒(méi)有證據(jù)顯示其后來(lái)是通過(guò)其他居間人成交的，那么仍應(yīng)視為其已有效利用了居間人的服務(wù)，仍應(yīng)按原約定支付報(bào)酬，這也是誠(chéng)信原則的要求。

　�。ǘ�）、委托人的親屬或關(guān)聯(lián)單位購(gòu)入或租入房屋的，視為仍有效利用了居間人提供的信息、機(jī)會(huì)和服務(wù)，委托人仍需按原約定支付居間報(bào)酬。實(shí)踐中常見(jiàn)這樣的案例：委托人為了逃避支付居間報(bào)酬的義務(wù)，會(huì)讓自己的親屬（包括配偶、直系親屬、三代以內(nèi)旁系親屬）或自己持股的公司或自己的關(guān)聯(lián)單位（如母子公司、兄弟公司）來(lái)履行交易合同、實(shí)際購(gòu)入或租入房屋，這是嚴(yán)重違背誠(chéng)信原則的。對(duì)此，居間合同中通常會(huì)明確約定，發(fā)生此情形時(shí)，委托人仍需按約定支付居間報(bào)酬。筆者認(rèn)為，由于此情形下委托人仍然實(shí)際享受了居間服務(wù)帶來(lái)的利益，其支付報(bào)酬完全符合誠(chéng)信原則和公平原則，故此約定是合法有效的。退一步而言，即使居間合同中未作此約定，只要發(fā)生此類(lèi)情形，也應(yīng)認(rèn)定為委托人仍有效利用了居間服務(wù)，故仍應(yīng)依約支付報(bào)酬。

　�。ㄈ�）、居間主體不必限于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。德國(guó)、日本新商法及意大利、比利時(shí)、我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)商法均采取“自由營(yíng)業(yè)主義”。筆者認(rèn)為，依照《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（一）》第10條規(guī)定，由于房地產(chǎn)交易居間業(yè)務(wù)不屬于國(guó)家限制經(jīng)營(yíng)、特許經(jīng)營(yíng)及法律行政法規(guī)禁止經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目，因此，如果居間人不具有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)而是普通的單位或個(gè)人，其基于促成房地產(chǎn)交易合同服務(wù)與委托人訂立的居間合同應(yīng)為合法有效，其收取居間報(bào)酬的權(quán)利應(yīng)受法律保護(hù)。

　　（四）、交易方通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式間接取得房屋所有權(quán)的，居間人有權(quán)依約主張居間報(bào)酬。實(shí)踐中，有的房屋所有權(quán)人為公司，如果采取房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶方式則需繳納的稅費(fèi)較多，而采取購(gòu)入公司全部股權(quán)的方式需繳納的稅費(fèi)較少，所以交易雙方為達(dá)到少繳稅費(fèi)的目的會(huì)采取股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式，由買(mǎi)方與公司的原股東簽署《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，該協(xié)議履行完畢后買(mǎi)方即取得了公司的全部控制權(quán)，從而達(dá)到間接取得房屋所有權(quán)的目的。此情形下居間合同的內(nèi)容通常會(huì)表述為“鑒于居間人已促成股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的成立，交易雙方應(yīng)向居間人支付居間報(bào)酬”。由于法律行政法規(guī)并未對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓居間合同的居間人的資質(zhì)作出特別的限制規(guī)定，所以此類(lèi)居間合同應(yīng)為合法有效。

　�。ㄎ澹�、必要費(fèi)用有約定的從約定，居間人無(wú)需再另行舉證；如無(wú)約定，則應(yīng)由居間人另行舉證。有的居間合同明確約定，居間人未促成合同成立時(shí)應(yīng)向居間人支付一定金額的必要費(fèi)用，促成合同成立后應(yīng)向居間人支付一定金額的居間報(bào)酬（此時(shí)已付的必要費(fèi)用計(jì)入報(bào)酬內(nèi)）。此約定系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，無(wú)違法之處，故合法有效。居間人可直接依該約定主張必要費(fèi)用，不必再另行舉證，法院或仲裁機(jī)構(gòu)也不應(yīng)對(duì)此金額進(jìn)行“酌情扣減”。當(dāng)然，如果對(duì)必要費(fèi)用金額沒(méi)有明確約定，居間人主張?jiān)撡M(fèi)用時(shí)就必須另行舉證（包括交通費(fèi)、通訊費(fèi)及其他費(fèi)用的票據(jù)等）。

《中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)合同協(xié)議匯編》約211萬(wàn)字，約2300頁(yè)。16開(kāi)上中下三冊(cè)。
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    全書(shū)分7部：第一部運(yùn)作準(zhǔn)備類(lèi)編；第二部策劃代理類(lèi)編；第三部建設(shè)工程類(lèi)編；第四部投資銷(xiāo)售類(lèi)編；第五部招商租賃類(lèi)編；第六部運(yùn)營(yíng)管理類(lèi)編；第七部官方相關(guān)類(lèi)編。這幾部分涵蓋了商業(yè)地產(chǎn)包括專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)投資開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的全過(guò)程，從項(xiàng)目調(diào)研、項(xiàng)目立項(xiàng)、項(xiàng)目策劃、工程或采購(gòu)招標(biāo)、項(xiàng)目廣宣以及項(xiàng)目銷(xiāo)售招商、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理等合同（協(xié)議）。幾乎無(wú)所不含、基本能滿足商業(yè)地產(chǎn)包括專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)投資開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)全過(guò)程需要。
    《中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)合同協(xié)議匯編》適用對(duì)象： 1、各地各類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)投資商、商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)商、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)管理者；2商業(yè)地產(chǎn)、各商場(chǎng)、商城，購(gòu)物中心、集貿(mào)市場(chǎng)等；3，各級(jí)政府、職能主管部門(mén)；4，各商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)策劃咨詢等機(jī)構(gòu)、研究院所等機(jī)構(gòu)；

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