研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
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·項(xiàng)目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項(xiàng)目定位策劃 |
·市場運(yùn)營管理
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| ·項(xiàng)目全程運(yùn)營 |
·運(yùn)營顧問服務(wù)
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| ·規(guī)劃編制服務(wù) |
·招商銷售服務(wù)
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| ·市場可研報(bào)告 |
·人員培訓(xùn)服務(wù)
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| ·市場定位分析 | ...... |
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研究報(bào)告
從浙江省工業(yè)品市場提升改造之路看城北新天地發(fā)展
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當(dāng)“南有CBD，北有新天地”這一下城區(qū)服務(wù)業(yè)發(fā)展口號(hào)提出之時(shí)，城北迎來了“二次崛起”的新契機(jī)。
在原重機(jī)廠地塊上，一座吸取工業(yè)化的元素與地方性文化元素的城市綜合體——?jiǎng)?chuàng)新創(chuàng)業(yè)新天地，將為東新路一帶以及城北大片區(qū)域帶來顛覆性地發(fā)展。
“新天地”這個(gè)城北“破題之舉”項(xiàng)目的推進(jìn)，也牽動(dòng)著城北一批老市場的神經(jīng)。為一掃陳舊工業(yè)區(qū)的形象，“新天地”近鄰——浙江省工業(yè)品市場也急需“整容”，一條通向“新天地”的長大屋路需要拓寬，該市場一些經(jīng)營戶面臨搬遷……
市場提升改造中，經(jīng)營戶們面臨新的選擇，大變革隱藏著風(fēng)險(xiǎn)，也孕育著商機(jī);老市場重?zé)ㄐ律懽冎靡裁媾R種種困境;陣痛過后，城市發(fā)展卻向著分工更合理、功能更完備的方向不斷進(jìn)步。
一座市場的兩次重生
上世紀(jì)90年代中期，社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)步入深層次變革，勢如破竹。東站服裝市場等一大批杭州老市場相繼拔地而起，浙江省工業(yè)品市場就是在這股商品經(jīng)濟(jì)的大潮中迎來它的第一次生命。
“即使最角落的攤位，3、4平方米一年就能賺20來萬�！比腭v市場的第一批經(jīng)營戶賈立誠回憶，華東六省一市的許多采購商都到市場里來批貨，老一批經(jīng)營戶就是那時(shí)賺厚了家底。
天有不測風(fēng)云，正當(dāng)人氣商機(jī)日益興旺之時(shí)，該市場卻因地塊出讓不得不搬遷。“當(dāng)時(shí)有些擔(dān)心，換了地方總怕客戶流失，不過大家相信老市場已名聲在外就跟了過去�！�
2007年開業(yè)的省工業(yè)品市場遷到了東新路上，規(guī)模也從原先的2萬平方米擴(kuò)大到了5萬平方米。許多老經(jīng)營戶在這次搬遷中也擴(kuò)大了規(guī)模，賈立誠的店面就一下子擴(kuò)大了10倍。
在浙江省工業(yè)品市場第二次開業(yè)的那年，杭州的專業(yè)市場正開始經(jīng)歷“乾坤大挪移”。2007年，杭州出臺(tái)《關(guān)于市區(qū)商品專業(yè)市場整合改造提升工作的若干意見》，杭州的專業(yè)市場要變“低、小、散”為“高、大、強(qiáng)”，變粗放型量的擴(kuò)張為集約型質(zhì)的提升，實(shí)現(xiàn)從“市場大市”向“市場強(qiáng)市”的歷史性跨越。
杭州蔬菜公司、筧橋蔬菜批發(fā)市場、三里亭農(nóng)副產(chǎn)品有限公司、杭州果品有限公司等7家市場先行轉(zhuǎn)移，集中在勾莊的杭州農(nóng)副產(chǎn)品交易中心“安家落戶”;2008年10月，由杭海路搬遷至九堡的“超級服飾航母”中國四季青服飾交易中心一期開門迎客……
杭州市政府下決心，要對這些商品專業(yè)市場進(jìn)行重新洗牌，確保“新建一批、改造一批、撤銷一批和搬遷一批”。杭州專業(yè)市場迎來提升改造的大潮，在這股大潮中浙江省工業(yè)品市場迎來了它的第二次重生——提升改造。
該市場董事、副總經(jīng)理周善明說，第一次搬家僅僅是市場規(guī)模的擴(kuò)大，而這次提升改造則將促成質(zhì)的飛躍。[page]
經(jīng)營者的艱難抉擇
市場內(nèi)的主干道——長大屋路，由東往西穿越市場。路最窄處只有7米，兩輛貨車并行通過已顯吃力。“常常堵車啊，卸貨的車、采購商進(jìn)貨的車進(jìn)進(jìn)出出老是在這條路上堵牢，一堵就得堵上個(gè)把小時(shí)�！笔袌龅睦辖�(jīng)營戶程永生說。
作為此次市場提升改造的重點(diǎn)之一，長大屋路將拓寬改造為4車道。這對于市場內(nèi)的交通無疑將大大改善，在周善明看來更大的利好在于，改造拓寬后，長大屋路將從一條市場內(nèi)通道一躍成為城市道路，而這條路也是省工業(yè)品市場銜接“創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)新天地”的重要通道。
事實(shí)上，這條路對于城北的發(fā)展有更深遠(yuǎn)的意義。杭州市城市建設(shè)前期辦公室相關(guān)負(fù)責(zé)人鄭俊說，作為下城區(qū)東新、石橋單元東西向穿越宣杭鐵路的重要城市干道，拓寬長大屋路將緩解重工路和石祥路的交通壓力，并大大改善宣杭鐵路兩側(cè)周邊地塊的交通。
但是，并不是所有的經(jīng)營者都為此拍手叫好。道路拓寬需要對路兩邊的部分經(jīng)營戶進(jìn)行拆遷，市場整體改造的一、三區(qū)經(jīng)營戶也需要搬遷至二、五區(qū)進(jìn)行過渡。
搬還是不搬，對于經(jīng)營戶來說是一個(gè)問題。
在新四季青以及環(huán)北絲綢服裝城等新市場成立之初，不少經(jīng)營戶也都是思慮再三�！昂己Ｂ飞先肆髁看螅募厩喟岬骄疟ず笕藲膺�是需要從零開始培育的，當(dāng)時(shí)我和幾個(gè)小姐妹在考慮要不要換地方，最終還是選擇跟了過去，不過店面縮減了一半�！币晃凰募厩嘟�(jīng)營戶說，很多小姐妹都先租一兩年，觀望一下。
這次雖然不是市場外遷，工業(yè)品市場的經(jīng)營戶們同樣面臨著復(fù)雜的心情，尤其是長大屋路兩邊的經(jīng)營戶。路寬了，店面就相應(yīng)少了，市場改造后在原位回遷的總原則下，必然有一些經(jīng)營戶將另擇店面。而眼下遭遇的困境是，路邊以及一、三兩大位置相對優(yōu)越區(qū)域的經(jīng)營戶暫時(shí)過渡到二、五區(qū)后，生意清淡了。
“開一天就虧一天呢!”一位經(jīng)營者訴苦道，“率先從沿街搬到市場內(nèi)部去過渡，結(jié)果老客戶都溜掉了，來市場里買東西大家都貪圖方便，誰會(huì)逛到市場深處呢?”
這位經(jīng)營者的話道出了許多市場提升改造過程中產(chǎn)生的陣痛,市場整體的提升不可避免地將對局部利益造成傷害。
為此，浙江省工業(yè)品市場在過渡期間制定了多種補(bǔ)償方案。首先，提供一批安置房，2個(gè)月內(nèi)免費(fèi)使用，4至5個(gè)月內(nèi)每月的租金按原價(jià)格下調(diào)。此外，提供補(bǔ)償金。
事實(shí)上，大多數(shù)經(jīng)營者都表示理解，并已簽訂搬遷過渡協(xié)議�！澳壳皩τ谏獾挠绊懯菚簳r(shí)的，市場整體提升以后對于我們經(jīng)營者來說是好事�！苯�(jīng)營戶程永生說。
市場商場化的蛻變之旅
“老城區(qū)不允許再新辦傳統(tǒng)的專業(yè)市場，但允許辦商場化的專業(yè)市場�！边@是杭州市對市區(qū)市場提升改造制定的一條“門檻”。市場要走商場化之路，這符合杭州打造樓宇經(jīng)濟(jì)的要求，也有利于一改過去市場臟、亂、差的狀況，提升杭州城區(qū)的清潔的形象。
自動(dòng)扶梯和觀光電梯、全中央空調(diào)、高大氣派的中庭花園……新四季青、杭州環(huán)北絲綢服裝城等一批新建或改造的市場硬件都足以和杭州大廈相媲美。除了硬件上的提升，市場商場化也鼓勵(lì)市場增加零售業(yè)的比例。
在第二次重生的過程中，浙江省工業(yè)品市場也下足了血本——總投入三四千萬元，用于一、三區(qū)大樓的整理改造、所有區(qū)域外立面的整治、市場綠化、消防安全整治等等。
“提升改造后不僅環(huán)境好了，我們還將進(jìn)行‘劃行規(guī)市’，一些工業(yè)�；返陌踩[患將徹底消除�！敝苌泼髡f。
市場經(jīng)營者在重視硬件投入的同時(shí)，更加明白精準(zhǔn)的定位才是專業(yè)市場生存的第一法則。專業(yè)市場由于處在不同的地段，也將走不同的道路�！皩μ幱谑兄行牡膶I(yè)市場，將通過改造提升走上商場化、精品化的發(fā)展道路，對于其他專業(yè)市場，將通過資源整合，或關(guān)閉，或合并，或撤銷，集中發(fā)揮優(yōu)勢，進(jìn)一步提高商貿(mào)經(jīng)濟(jì)的質(zhì)量。”下城區(qū)經(jīng)貿(mào)旅游局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。
周善明心里清楚，市場提升改造僅對硬件下手是不夠的，市場內(nèi)核也需要一次更新?lián)Q代�！霸谶@次提升機(jī)遇中，我們將引進(jìn)德力西、正泰等更多優(yōu)質(zhì)品牌入駐，淘汰差品牌，同時(shí)還將要提高經(jīng)營者的素質(zhì)�！�
在市場內(nèi)，提升也已成為許多經(jīng)營戶自發(fā)的一種行為�！笆袌鎏嵘脑炝耍业牡赇佉蚕鄳�(yīng)要進(jìn)行改造，外立面準(zhǔn)備重新設(shè)計(jì)一下加強(qiáng)宣傳，產(chǎn)品品牌也要進(jìn)行提升，賣的餐具形狀、材質(zhì)的要求都會(huì)提高�！苯�(jīng)營戶賈立誠說。
產(chǎn)品質(zhì)量高了、市場環(huán)境好了，自然吸引大批零售客戶前往購物。很多外地游客來杭州除了看西湖，還不忘去四季青買衣服�！跋窆渖虉鲆粯邮娣�，但是價(jià)格比商場便宜很多，也能感受淘的樂趣�！本W(wǎng)友“smile”在網(wǎng)上大吐“購物經(jīng)”。
浙江省工業(yè)品市場原先以批發(fā)為主，管理者和經(jīng)營戶都期望通過這次提升改造，培育起更多零售客戶，增加市場利潤，嘗到政府提倡的市場商場化帶來的“甜水”。[page]
專業(yè)市場升級繁榮服務(wù)經(jīng)濟(jì)
市場商場化是服務(wù)經(jīng)濟(jì)的一次提升，今年下城區(qū)就將現(xiàn)代服務(wù)業(yè)作為該區(qū)發(fā)展的“新藍(lán)�！�、“新增點(diǎn)”。根據(jù)下城區(qū)打造“繁華時(shí)尚之區(qū)”整體規(guī)劃，“南有CBD，北有新天地”的中心城區(qū)的發(fā)展新格局正在形成。
市場主辦方西聯(lián)集團(tuán)副總經(jīng)理陳崗說，市場提升改造不僅使自身成為新型都市工業(yè)示范區(qū)，還迎合了新天地的商業(yè)環(huán)境，促進(jìn)了城北商業(yè)圈更加繁榮。
“長大屋路拓寬改造后，城北區(qū)域道路網(wǎng)絡(luò)完善了，工業(yè)品市場借機(jī)提升改造，對‘新天地’項(xiàng)目建設(shè)是重要的促進(jìn)。”杭州市城市建設(shè)前期辦公室相關(guān)負(fù)責(zé)人鄭俊贊同這一觀點(diǎn)。
市場提升改造，使消費(fèi)者、市場本身以及區(qū)塊經(jīng)濟(jì)紛紛受益。市場經(jīng)營戶程永生說:“市場處在市中心，有條件吸引更多零售客戶，但是臟亂差市場往往會(huì)趕走許多零售客戶，現(xiàn)在市場提升改造了，感覺市場整個(gè)檔次提高了，更好地服務(wù)可以吸引更多客戶�！�
值得注意的是，浙江省工業(yè)品市場等一批老市場的提升改造，只是下城區(qū)“南精北快”發(fā)展戰(zhàn)略中，構(gòu)筑“南有CBD、北有新天地”新中心城區(qū)發(fā)展格局的其中一筆，更多、更重大的手筆將在未來幾年內(nèi)陸續(xù)展開。
記者從下城區(qū)經(jīng)貿(mào)旅游局獲悉，近3年來，下城區(qū)已對42家商品專業(yè)市場實(shí)施了改造、搬遷、關(guān)閉，今年是專業(yè)市場改造提升計(jì)劃
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