研究所簡(jiǎn)介
浙江（義烏）商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場(chǎng)，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問(wèn)。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
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研究報(bào)告
火車站服裝批發(fā)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型與升級(jí) 留下四個(gè)“思考”
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3月27日，市政府發(fā)布了《2014年年度新型城鎮(zhèn)化建設(shè)目標(biāo)》，其中，在第四條“中心城區(qū)功能提升”下的第四條，提出要對(duì)57家市場(chǎng)進(jìn)行外遷。銀基商貿(mào)城、世貿(mào)商城和錦榮商貿(mào)城等火車站商圈的幾個(gè)功勛市場(chǎng)出現(xiàn)在了市場(chǎng)外遷的大名單上。消息一出，迅速在火車站商圈幾家市場(chǎng)內(nèi)制造了激烈反應(yīng)。
據(jù)了解，火車站商圈的銀基商貿(mào)城等服裝市場(chǎng)，可以說(shuō)是鄭州的一張商貿(mào)名片，省內(nèi)以及全國(guó)的很多商戶在此經(jīng)銷批發(fā)服裝早已成為習(xí)慣。面對(duì)市場(chǎng)外遷的沖擊，各種傳言也隨之在商圈內(nèi)流傳。很多商戶擔(dān)心，這樣“折騰”一次，生意還能不能持續(xù)？而作為鄭州商貿(mào)城中這些特殊區(qū)域里的功勛市場(chǎng)，如何合理外遷便成為亟須解答的思考題。
思考題之一 特殊區(qū)域市場(chǎng)該怎樣外遷？
在火車站商圈世貿(mào)商城做生意的張女士聽到市場(chǎng)要外遷的說(shuō)法后，立即趕到市場(chǎng)管理處打聽消息�！肮芾硖幍娜苏f(shuō)不會(huì)外遷，并且說(shuō)會(huì)和我們續(xù)簽合同，那應(yīng)該就不會(huì)遷了吧。”
據(jù)了解，在市面上傳出有關(guān)火車站商圈銀基商貿(mào)城等服裝批發(fā)市場(chǎng)要外遷的消息后，這幾家商場(chǎng)的商戶們是憂心忡忡。不過(guò)，在記者采訪時(shí)，這幾家市場(chǎng)的人士都表示，“沒有接到政府下達(dá)的正式外遷文件”，包括商場(chǎng)的管理者在內(nèi)，都是從媒體途徑得知自己將被“外遷”。
銀基商貿(mào)城一位負(fù)責(zé)人告訴記者，消息出來(lái)的那幾天，他們幾位負(fù)責(zé)人的手機(jī)都快被商戶打爆了，都是問(wèn)“市場(chǎng)外遷”的事兒�！安贿^(guò)，我們確實(shí)沒有接到政府下達(dá)的正式外遷文件，我們也確實(shí)不知道具體的消息。”
那么，火車站商圈內(nèi)的服裝批發(fā)市場(chǎng)真的要外遷嗎？對(duì)此，鄭州中心城區(qū)市場(chǎng)外遷工作辦公室副主任龔旭表示，根據(jù)市政府統(tǒng)一安排，火車站商圈的批發(fā)市場(chǎng)符合條件的肯定要外遷。不過(guò)，由于火車站區(qū)域比較特殊，目前市外遷辦正在與二七區(qū)、管城區(qū)的相關(guān)部門研究相關(guān)方案，原則是根據(jù)具體市場(chǎng)的具體情況制訂具體方案，不搞一刀切。
對(duì)于具體的外遷工作，鄭州市市場(chǎng)發(fā)展局副局長(zhǎng)房廣明曾表示，外遷市場(chǎng)絕非簡(jiǎn)單的“交易搬家”，而是重構(gòu)商貿(mào)城的全新生態(tài)圈。市外遷辦負(fù)責(zé)人也表示，市場(chǎng)外遷一方面靠行政引導(dǎo)，另一方面靠市場(chǎng)運(yùn)作。
在2012年《鄭州市人民政府關(guān)于加快推進(jìn)中心城區(qū)市場(chǎng)外遷工作的實(shí)施意見》中，記者看到有這樣一段話：“將火車站商圈的服裝、小商品類和東風(fēng)路電子科技類市場(chǎng)升級(jí)轉(zhuǎn)型為商品展示零售和電子化交易市場(chǎng)，批發(fā)功能和倉(cāng)儲(chǔ)物流全部外遷�！币簿褪钦f(shuō)，對(duì)專業(yè)市場(chǎng)外遷，政府并沒有實(shí)行“一刀切”， 對(duì)于火車站服裝商圈和東風(fēng)路電子市場(chǎng)，政府的政策是“改造提升”，“向產(chǎn)品展示和電子化交易發(fā)展”。
錦榮商貿(mào)城一位不愿透露姓名的人士告訴記者，其實(shí)多數(shù)批發(fā)市場(chǎng)并不是反對(duì)外遷，而是對(duì)火車站區(qū)域的這些市場(chǎng)會(huì)怎樣遷一直不太清楚。由于信息的不透明，商戶擔(dān)心生意下降，商家擔(dān)心商戶流失。
另外，新市場(chǎng)的硬件設(shè)計(jì)、基礎(chǔ)經(jīng)營(yíng)成本怎樣，是否與商戶的實(shí)際經(jīng)營(yíng)訴求相匹配？怕這樣“折騰”一次，生意還能不能持續(xù)？這都是商戶們關(guān)心的問(wèn)題。
有業(yè)內(nèi)人士表示，服裝是老百姓生活的日常必需品，與建材、汽配等不同。因此，火車站這里形成服裝商圈有其一定的必然性。所以，政府應(yīng)該對(duì)這個(gè)特殊區(qū)域市場(chǎng)的外遷采取特殊政策，不然的話，即使市場(chǎng)真的遷出了，估計(jì)零售和展廳式的市場(chǎng)也會(huì)再次在這里自然形成。
思考題之二 巨量經(jīng)濟(jì)該怎樣轉(zhuǎn)移？
據(jù)了解，自上世紀(jì)80年代末敦睦路出現(xiàn)服裝攤檔以來(lái)，歷經(jīng)近20年的發(fā)展和完善，火車站商圈的“服裝基因”在不斷升級(jí)。
目前，火車站周邊的批發(fā)市場(chǎng)是急劇膨脹，尤以服裝經(jīng)營(yíng)面積增加最多，已逐步形成了以銀基商貿(mào)城、錦榮商貿(mào)城、世貿(mào)商城、天榮服裝城等以服裝批發(fā)市場(chǎng)為主的火車站商圈。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前鄭州火車站各類批發(fā)市場(chǎng)總面積達(dá)100萬(wàn)平方米，每天交易額約15億元，已經(jīng)成為全國(guó)最著名的服裝批發(fā)市場(chǎng)之一。
然而，其中存在的安全隱患、配套落后、業(yè)態(tài)亟待升級(jí)等問(wèn)題，也不容忽視。
上述錦榮商貿(mào)城的人士向記者介紹說(shuō)，經(jīng)過(guò)多年的經(jīng)營(yíng)，現(xiàn)在的火車站商圈已經(jīng)積累起廣泛的批零客戶群體，再加上與百貨零售的核心商圈——二七商圈的地理接近性，火車站商圈早已實(shí)現(xiàn)了從單一批發(fā)向批零兼營(yíng)的性質(zhì)轉(zhuǎn)變。雖然火車站商圈一方面因?yàn)榕K亂差堵為人們所詬病，但另一方面，其帶來(lái)的巨大經(jīng)濟(jì)價(jià)值，也為鄭州市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的繁榮貢獻(xiàn)了巨大力量。
記者日前在銀基商貿(mào)城看到，商場(chǎng)內(nèi)基本上都是十平方米左右的小檔口，檔口內(nèi)掛滿了男女服裝等商品。市場(chǎng)里的人流也很大，購(gòu)物的消費(fèi)者多為拎著黑色塑料購(gòu)物袋、拉著手拉車的批發(fā)戶。雖然這種傳統(tǒng)的商業(yè)模式在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的沖擊下已顯落后，卻在創(chuàng)造著巨大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。
除了服裝買賣雙方，火車站商圈也衍生出一大批的相關(guān)業(yè)務(wù)，提供了大量的就業(yè)崗位。
在距離火車站商圈不遠(yuǎn)的南順城街，這里的物流公司代辦點(diǎn)幾乎是一個(gè)挨著一個(gè)，除了一些小公司，順豐、申通、圓通等知名的物流公司也一應(yīng)俱全，而每家門前都堵滿了大量貨件，其業(yè)務(wù)主要就是火車站商圈內(nèi)的各家批發(fā)市場(chǎng)的對(duì)外發(fā)貨。一家物流公司的工作人員說(shuō)，現(xiàn)在他們公司的業(yè)務(wù)量中，火車站的幾個(gè)市場(chǎng)占了一半以上，而一旦沒有了這些市場(chǎng)，這些物流企業(yè)很快就會(huì)面臨業(yè)務(wù)的流失。
采訪中，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，經(jīng)過(guò)20多年的發(fā)展，特別是近幾年不斷的升級(jí)改造，現(xiàn)在的火車站服裝商圈，已經(jīng)成長(zhǎng)為中國(guó)三大服裝批發(fā)集散地之一。隨著服裝市場(chǎng)不斷改造升級(jí)，市場(chǎng)功能逐漸齊全，產(chǎn)業(yè)鏈日益延伸，火車站服裝商圈也由最初單一的服裝批發(fā)發(fā)展成現(xiàn)在包括品牌推廣、信息發(fā)布、新產(chǎn)品展示和物流配送等在內(nèi)的全國(guó)知名的綜合性服裝集散地。因此，火車站商圈服裝市場(chǎng)的遷移問(wèn)題并不單單是一個(gè)政策的問(wèn)題，可能需要更多的市場(chǎng)力量來(lái)解決。
目前，火車站商圈早就超過(guò)了服裝批發(fā)市場(chǎng)聚集區(qū)的定義，而每年來(lái)自全國(guó)各地的服裝店主的來(lái)此進(jìn)貨，更使這里形成了服裝市場(chǎng)的集散地。因此，這里的市場(chǎng)一旦外遷，如何再重新聚集這樣的商業(yè)氛圍的確是個(gè)難題。
“火車站商圈內(nèi)的市場(chǎng)都太大了，歷史也都很長(zhǎng)了，整體遷移不是特別容易實(shí)現(xiàn)，如果強(qiáng)制遷移，那企業(yè)的損失會(huì)很大�！币晃徊辉竿嘎缎彰氖袌�(chǎng)負(fù)責(zé)人說(shuō)。
世貿(mào)商城的一位商戶告訴記者，市場(chǎng)里有很多購(gòu)買了物業(yè)商鋪產(chǎn)權(quán)的業(yè)主，其中牽扯到的產(chǎn)權(quán)、賠償、租約問(wèn)題非常復(fù)雜，他們的利益究竟由誰(shuí)來(lái)彌補(bǔ)？這些現(xiàn)在都還不明確，所以大家也多在觀望當(dāng)中。
思考題之三 市場(chǎng)繁榮該怎樣持續(xù)？
據(jù)了解，為了避免市場(chǎng)外遷，目前火車站商圈里的多家市場(chǎng)已經(jīng)開始調(diào)整業(yè)態(tài)，進(jìn)行升級(jí)轉(zhuǎn)型。
4月6日，世貿(mào)商城正式改名為“世貿(mào)購(gòu)物中心”，向社會(huì)做出姿態(tài)，世貿(mào)商城將脫離傳統(tǒng)的“商貿(mào)城”，不再是傳統(tǒng)意義上的批發(fā)市場(chǎng)，將發(fā)展成為一個(gè)集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲、智能體驗(yàn)為一體的地標(biāo)式購(gòu)物中心。
4月8日，銀基商貿(mào)城也召集商戶會(huì)議，發(fā)布《銀基商貿(mào)城未來(lái)發(fā)展規(guī)劃》，介紹銀基的發(fā)展方向和規(guī)劃，告訴商戶，銀基會(huì)進(jìn)行升級(jí)改造并更名為“銀基廣場(chǎng)”，其市場(chǎng)定位是服裝展示、品牌孵化、電子商務(wù)、貿(mào)易洽談為一體的時(shí)尚商業(yè)中心。
地處銀基對(duì)面的中部大觀國(guó)際商貿(mào)中心，目前尚在建設(shè)中，但是其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)是按照購(gòu)物中心級(jí)別的硬件配置。記者從該公司了解到，中部大觀國(guó)際商貿(mào)中心設(shè)計(jì)有奪目的鉆石外觀設(shè)計(jì)，獨(dú)特雙首層設(shè)計(jì)，3000多車位，3層設(shè)計(jì)有3800㎡的T臺(tái)廣場(chǎng)等，可以說(shuō)是餐飲、酒店、KTV等配套一應(yīng)俱全，目標(biāo)是建設(shè)一個(gè)擁有 50萬(wàn)㎡體量的時(shí)尚服裝商業(yè)綜合體。
雖然都在做升級(jí)的規(guī)劃，但是，對(duì)于究竟什么樣的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)可以不外遷、什么樣標(biāo)準(zhǔn)的市場(chǎng)必須要外遷等種種問(wèn)題，幾家市場(chǎng)的負(fù)責(zé)人都是表示還心中無(wú)底。甚至有一些市場(chǎng)的工作人員開始緊急發(fā)放“致廣大商戶一封信”，告訴商戶說(shuō)，這是“謠言”，請(qǐng)各位商戶自覺抵制各類不良傳聞。
對(duì)此，鄭州市市場(chǎng)發(fā)展局副局長(zhǎng)房廣明在接受媒體采訪時(shí)表示，中心城區(qū)商品交易市場(chǎng)的外遷，一方面是指以批發(fā)方式經(jīng)營(yíng)、倉(cāng)儲(chǔ)物流為主業(yè)的交易市場(chǎng)全部外遷；另一方面，批零兼營(yíng)的交易市場(chǎng)，則只需要?jiǎng)冸x物流倉(cāng)儲(chǔ)、批發(fā)業(yè)務(wù)。也就是說(shuō)，是否以批發(fā)經(jīng)營(yíng)方式、物流倉(cāng)儲(chǔ)為主，決定了批發(fā)市場(chǎng)的外遷標(biāo)準(zhǔn)。
市外遷辦負(fù)責(zé)人也表示，“外遷”批發(fā)市場(chǎng)絕非僅為解決市場(chǎng)臟亂差或交通擁堵，而是一次城市功能的整體升級(jí)。就是說(shuō)，要通過(guò)將批發(fā)業(yè)態(tài)集中、集聚，硬件與軟功能的全面升級(jí)，既能助推批發(fā)市場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)商戶走入良性、正常競(jìng)爭(zhēng)，也能由此進(jìn)入提升綜合經(jīng)營(yíng)能力的正確軌道。
不過(guò)，接受記者采訪的多名商戶均表示，目前火車站商圈的這些服裝市場(chǎng)，多數(shù)是經(jīng)營(yíng)和物流分離的。在銀基商貿(mào)城，一位劉姓商戶對(duì)記者說(shuō)，其實(shí)現(xiàn)在的批發(fā)業(yè)務(wù)都在早上7點(diǎn)之前就已經(jīng)完成了，7點(diǎn)之后基本上就是零售業(yè)務(wù)了。而且，他們也知道火車站地區(qū)的交通狀況，其倉(cāng)庫(kù)物流也早已經(jīng)建在城郊。目前的店面其實(shí)就是一個(gè)展示窗口。
另一位張姓的商戶認(rèn)為，以前很多家服裝批發(fā)市場(chǎng)都不做零售，顧客最少要買幾件才行，但是現(xiàn)在很多服裝品牌商都在做零售生意，只要熟悉品牌，就可以在這里撿到便宜。而且，對(duì)鄭州的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，來(lái)這里討便宜也已經(jīng)成為了一種習(xí)慣。因此，這樣的市場(chǎng)一旦搬遷，他擔(dān)心還能不能再產(chǎn)生出這樣的市場(chǎng)效應(yīng)。
思考題之四 服裝批發(fā)市場(chǎng)適合去哪兒？
自2012年下半年開始，市政府正式啟動(dòng)了中心城區(qū)177家商品交易批發(fā)市場(chǎng)的外遷工作。與市場(chǎng)外遷工程相對(duì)應(yīng)，市政府也對(duì)四環(huán)沿線及滎陽(yáng)、中牟、新鄭等地，規(guī)劃了“一區(qū)兩翼”型商品交易批發(fā)市場(chǎng)的新集聚區(qū)，目前多數(shù)新市場(chǎng)已經(jīng)具備了集納商戶落地的條件。其中，“一區(qū)”是指以重點(diǎn)承接食品、服裝、鋼材、建材等生活消費(fèi)品市場(chǎng)和工業(yè)生產(chǎn)資料為主的綜合集聚區(qū)；“兩翼”是指以承接汽車及汽車后市場(chǎng)、電子產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)為主的“東翼”和以重點(diǎn)承接家具、農(nóng)產(chǎn)品、紡織、工程機(jī)械等批發(fā)市場(chǎng)為主的“西翼”。目前，“一區(qū)兩翼”已經(jīng)形成了10個(gè)主力承接綜合性市場(chǎng)。
記者了解到，在市政府規(guī)劃的十大市場(chǎng)集聚區(qū)中，有兩個(gè)市場(chǎng)是服裝類市場(chǎng)的主要承接地。一是在新密市曲梁規(guī)劃了3000畝市場(chǎng)用地，主要布局服裝類批發(fā)市場(chǎng)，打造在全國(guó)具有影響力，對(duì)中西部具有輻射力的服裝類批發(fā)市場(chǎng)集聚區(qū)；二是以鄭州服裝產(chǎn)業(yè)園為依托，以錦藝紡織服裝園為核心，規(guī)劃2700畝市場(chǎng)用地，主要布局紡織布匹類市場(chǎng)。
據(jù)介紹，作為紡織服裝類批發(fā)市場(chǎng)外遷承接地的曲梁服裝城伴隨鄭州大學(xué)南路的貫通，雙向八車道的高速通道將鄭州市區(qū)和曲梁服裝城半小時(shí)路程縮短至“5分鐘交通圈”。同時(shí)，在曲梁服裝城內(nèi)，目前已經(jīng)布局了鄭州錦榮服裝創(chuàng)意園、香港迅捷(新密)服裝產(chǎn)業(yè)園、中金匯仁服裝孵化園、同贏服裝總部港4大服裝生產(chǎn)加工項(xiàng)目，未來(lái)這里有望形成在全國(guó)具有影響力的服裝研發(fā)、生產(chǎn)和銷售基地。
不過(guò)，相對(duì)于新市場(chǎng)的交通是否便利，很多商戶更多的還是擔(dān)心多年養(yǎng)成的市場(chǎng)是否會(huì)因拆遷消失殆盡。
面對(duì)商戶的這種疑慮，市市場(chǎng)發(fā)展局相關(guān)工作人員表示，根據(jù)市政府《關(guān)于加快推進(jìn)中心城區(qū)市場(chǎng)外遷工作的實(shí)施意見》的要求，在市場(chǎng)外遷的過(guò)程中將嚴(yán)格實(shí)施“先建后拆”的原則，在新的批發(fā)市場(chǎng)建成后才會(huì)實(shí)施舊市場(chǎng)的外遷工作，以保證商戶的利益。
對(duì)此，有專家認(rèn)為，專業(yè)市場(chǎng)外遷需要考慮多個(gè)方面。譬如外遷的初衷，市場(chǎng)需不需要外遷；外遷的時(shí)間及重建的時(shí)間，是不是能夠保證市場(chǎng)的延續(xù)經(jīng)營(yíng)；外遷的結(jié)果，外遷之后市場(chǎng)能否繼續(xù)發(fā)展等。所以市場(chǎng)搬遷必須要按照市場(chǎng)規(guī)律去做，而不是生硬的一刀切。
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