專業(yè)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理：18種專業(yè)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)模式（上）

商貿(mào)批發(fā)業(yè)市場(chǎng)： 隨著中國(guó)專業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，市場(chǎng)向何處發(fā)展，如何實(shí)現(xiàn)企業(yè)的根本目標(biāo)——贏利。

根據(jù)自身多年從事專業(yè)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)、策劃、招商、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的經(jīng)驗(yàn)，以及對(duì)中國(guó)專業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)況的了解和發(fā)展趨勢(shì)的研究，總結(jié)、歸納出中國(guó)專業(yè)市場(chǎng)十八種新型贏利模式，在此與大家分享。

中國(guó)專業(yè)市場(chǎng)（以下簡(jiǎn)稱“市場(chǎng)”，特指眾多商家集中經(jīng)營(yíng)的商品交易場(chǎng)所，與“市場(chǎng)需求”中的“市場(chǎng)”含義不同），做為最具中國(guó)特色的商業(yè)流通業(yè)態(tài)，在中國(guó)實(shí)行改革開(kāi)放的二十多年中，得到了蓬勃的發(fā)展；目前中國(guó)各地的各類專業(yè)市場(chǎng)已超過(guò)萬(wàn)家，并仍在繼續(xù)發(fā)展、建設(shè)之中。

中國(guó)浙江的義烏市，山東的臨沂市，福建的石獅市，廣東的虎門鎮(zhèn)，河北的白溝鎮(zhèn)等，都是在當(dāng)?shù)馗黝悓�業(yè)市場(chǎng)的帶動(dòng)下，才有了今天的經(jīng)濟(jì)規(guī)模。由于專業(yè)市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要促進(jìn)作用，中國(guó)專業(yè)市場(chǎng)不僅受到商家的追捧，廠家的重視，開(kāi)發(fā)商的青睞，更得到各級(jí)各地政府的支持；中國(guó)較早的一批專業(yè)市場(chǎng)，就是在當(dāng)?shù)卣�府的主�?dǎo)或直接主持下開(kāi)辦起來(lái)的。

隨著更多的地方政府的重視，更多的投資開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入，以及其它商業(yè)流通業(yè)態(tài)（如大型零售超市）的出現(xiàn)，中國(guó)專業(yè)市場(chǎng)面臨的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。在這種競(jìng)爭(zhēng)的態(tài)勢(shì)下，中國(guó)專業(yè)市場(chǎng)向何處發(fā)展，尤其是如何實(shí)現(xiàn)企業(yè)的根本目標(biāo)——贏利，就成為了業(yè)界共同關(guān)注的課題。

根據(jù)專業(yè)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)、策劃、招商、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的經(jīng)驗(yàn)，以及對(duì)中國(guó)專業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)況的了解和發(fā)展趨勢(shì)的研究，總結(jié)、歸納出中國(guó)專業(yè)市場(chǎng)十八種新型贏利模式 。

一、在有一定規(guī)模的市場(chǎng)需求或有工業(yè)集群基礎(chǔ)的地區(qū)開(kāi)發(fā)相關(guān)專業(yè)市場(chǎng)。

專業(yè)市場(chǎng)涉及的行業(yè)、產(chǎn)品種類很多，大多數(shù)地區(qū)都不可能形成涵蓋眾多行業(yè)或產(chǎn)品的專業(yè)市場(chǎng)，類似浙江義烏、山東臨沂、廣東廣州這樣的可以形成幾十個(gè)種類的專業(yè)市場(chǎng)的地區(qū)，是少之又少的。但有許多地區(qū)，對(duì)某些產(chǎn)品（如手機(jī)、電腦、工業(yè)原料等）形成了較有規(guī)模的需求，或者已經(jīng)形成了一定的工業(yè)集群（如家具工業(yè)鎮(zhèn)、服裝專業(yè)鎮(zhèn)、陶瓷專業(yè)市場(chǎng)等），則可以開(kāi)發(fā)相應(yīng)的專業(yè)市場(chǎng)，如手機(jī)市場(chǎng)、電腦市場(chǎng)或者家具市場(chǎng)、服裝市場(chǎng)、陶瓷市場(chǎng)等。

隨著我國(guó)人民生活水平的不斷提高，以及各地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)模擴(kuò)大，以這種模式開(kāi)發(fā)成功的專業(yè)市場(chǎng)將不斷增多。

二、在原有專業(yè)市場(chǎng)的客源影響力和人流成熟的基礎(chǔ)上，開(kāi)發(fā)新的、不同產(chǎn)品或行業(yè)種類的專業(yè)市場(chǎng)贏利。

任何一個(gè)專業(yè)市場(chǎng)，一旦形成了相對(duì)固定的客源和由此帶來(lái)的較旺的人流，其影響力就不僅僅局限于這個(gè)市場(chǎng)的產(chǎn)品或行業(yè)；其影響所及：

一是與該市場(chǎng)產(chǎn)品或行業(yè)相配套的產(chǎn)品或行業(yè)；如服裝市場(chǎng)周邊往往容易開(kāi)發(fā)出輔料、布料市場(chǎng)；建材市場(chǎng)周邊往往容易形成貨運(yùn)、物流市場(chǎng)；

二是與該市場(chǎng)產(chǎn)品或行業(yè)相關(guān)性不大或完全不相關(guān)的產(chǎn)品或行業(yè)；如服裝市場(chǎng)周邊開(kāi)發(fā)出百貨小商品市場(chǎng)，或者皮具、鞋帽市場(chǎng)，甚至建材市場(chǎng)、家具市場(chǎng)等等；浙江義烏、山東臨沂、廣東虎門等地形成的專業(yè)市場(chǎng)群，最初都是從小百貨、服裝、工業(yè)品等專業(yè)市場(chǎng)逐漸發(fā)展而成的。這種模式利用的是原有市場(chǎng)的影響力和人流資源。

三、在原有的中、低檔次的專業(yè)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，開(kāi)發(fā)中、高檔次的同類專業(yè)市場(chǎng)贏利。

我國(guó)專業(yè)市場(chǎng)的形成和發(fā)展，雖然已有幾十年的時(shí)間，但發(fā)展?fàn)顩r參差不齊；許多專業(yè)市場(chǎng)甚至仍然處于創(chuàng)辦初期的建筑簡(jiǎn)陋、環(huán)境差、不安全、管理落后、產(chǎn)品質(zhì)次價(jià)廉、交通不便、經(jīng)營(yíng)商家和市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商的贏利低等低檔次、低水平階段，嚴(yán)重制約了市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展，也與政府的城市規(guī)劃、交通規(guī)劃和市場(chǎng)管理的發(fā)展要求不相適應(yīng)。

因此，對(duì)這類市場(chǎng)從硬件、軟件和環(huán)境等幾方面進(jìn)行改造、升級(jí)、換代，或者就近開(kāi)發(fā)更高檔次的同類商品專業(yè)市場(chǎng)，就成為中國(guó)專業(yè)市場(chǎng)在未來(lái)能否贏得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的當(dāng)務(wù)之急，也是各地政府大力提倡、全力支持的投資項(xiàng)目。許多地區(qū)，如山東臨沂市，這種市場(chǎng)改造已如火如荼的進(jìn)行，開(kāi)發(fā)商的贏利前景十分可觀！

四、通過(guò)建設(shè)更大規(guī)模的同類專業(yè)市場(chǎng)贏利。

我國(guó)專業(yè)市場(chǎng)的特點(diǎn)，是眾多的同類產(chǎn)品商家，集中在一地經(jīng)營(yíng)，商家成行成市，買家貨比三家，非常符合中國(guó)人的經(jīng)商習(xí)慣和采購(gòu)共性，這也是專業(yè)市場(chǎng)在中國(guó)之所以形成并蓬勃壯大的原因。在改革開(kāi)放初期的“短缺”經(jīng)濟(jì)時(shí)期，商品供不應(yīng)求，商家的集聚可以很快形成買家的集聚；而在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定時(shí)期的今天，商品已經(jīng)相對(duì)“過(guò)�！�，由供不應(yīng)求已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)楣┻^(guò)于求。

因此，只有買家的集聚才能形成商家的集聚。而吸引買家的只有更為豐富的商品，更為低廉的價(jià)格以及更有保障的商品質(zhì)量，一句話，更大的選擇余地或空間！要做到這一點(diǎn)，更大規(guī)模的專業(yè)市場(chǎng)，更具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)！最近，一些地方一批超大規(guī)模（占地幾百畝甚至幾千畝）的專業(yè)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)建設(shè)成功，就是對(duì)這一模式的最好詮釋。

五、在交通、環(huán)保、城市規(guī)劃要求更多或即將出現(xiàn)變更的專業(yè)市場(chǎng)所在地的城市周邊，開(kāi)發(fā)同類型專業(yè)市場(chǎng)贏利。

隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展，城市和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也十分迅猛，其所帶來(lái)的明顯變化之一，就是城市邊緣的不斷擴(kuò)大。這對(duì)專業(yè)市場(chǎng)的影響十分明顯：

一是原來(lái)許多位于城市邊緣甚至近郊的專業(yè)市場(chǎng)，忽然發(fā)現(xiàn)自己已身處鬧市之中，交通擁擠，噪音污染，消防隱患，倉(cāng)庫(kù)奇缺，地租（地價(jià)）暴漲等等，都形成強(qiáng)大的壓力；

二是政府在權(quán)衡專業(yè)市場(chǎng)的利與弊的過(guò)程中，更多的是從城市的整體利益出發(fā)，在此前提下，犧牲某一個(gè)或某幾個(gè)專業(yè)市場(chǎng)的利益，將這些市場(chǎng)拆除或搬遷至城市新的邊緣，更符合政府的愿望。

所以，在政府采取行動(dòng)之前，提早有預(yù)見(jiàn)性地在城市新的邊緣區(qū)域，開(kāi)發(fā)與城市中具有一定影響力和人流的專業(yè)市場(chǎng)同類型的專業(yè)市場(chǎng)，將成為許多開(kāi)發(fā)商的投資熱點(diǎn)和新的贏利模式。

六、將攤位制的專業(yè)市場(chǎng)改造成為或者開(kāi)發(fā)新的超市制的專業(yè)市場(chǎng)贏利。

中國(guó)專業(yè)市場(chǎng)目前仍以攤位制為主流，所謂攤位制即是將鋪位或攤口，一個(gè)一個(gè)分割出租給商家經(jīng)營(yíng)，商家按月或季或年向市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商繳交租金和管理費(fèi)，租金是這種市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商的主要收入來(lái)源，開(kāi)發(fā)商也不對(duì)商家的經(jīng)營(yíng)負(fù)責(zé)。

這種專業(yè)市場(chǎng)的最大弱點(diǎn)，是商家素質(zhì)參差不齊，商品實(shí)行議價(jià)，商品質(zhì)量得不到保障，商家信譽(yù)不高，市場(chǎng)自身的品牌也難以形成。相比之下，各種大型零售超市之所以大行其道，除了價(jià)格便宜之外，很大原因是買家面對(duì)的是零售超市一個(gè)商家，商品集中收銀，其信譽(yù)在買家看來(lái)更可靠，商品質(zhì)量更有保障。

超市制的專業(yè)市場(chǎng)是攤位制市場(chǎng)與零售超市的結(jié)合，即將眾多商家集中在類似大型零售超市的建筑物內(nèi)，商品分類分區(qū)分商家擺放，商品明碼標(biāo)價(jià)，顧客（買家）自由挑選，市場(chǎng)統(tǒng)一收銀，以一定比例與商家分成，按日、周或月與商家結(jié)算，市場(chǎng)對(duì)商家有銷售保底要求。這樣，市場(chǎng)即保障了租金（保底分成額）收入，又隨商家生意水漲船高，實(shí)際收入更多。

七、在原有的鋪位出租為主的專業(yè)市場(chǎng)鄰近，開(kāi)發(fā)以鋪位銷售為主的同類型專業(yè)市場(chǎng)贏利。

中國(guó)專業(yè)市場(chǎng)開(kāi)辦之初，由于當(dāng)時(shí)的投資開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力和環(huán)境條件的限制，許多市場(chǎng)從用地、建筑到鋪位，都是出租（租賃）為主，有的更是臨時(shí)建筑。在市場(chǎng)運(yùn)行一定年限后，市場(chǎng)的人氣有了積累，市場(chǎng)內(nèi)商家的資本也不斷增大，這種情況下，租賃的鋪位，臨時(shí)的建筑，不斷上漲的租金，隨時(shí)可能面臨市場(chǎng)不續(xù)約的風(fēng)險(xiǎn)，都使有一定實(shí)力的商家希望擁有屬于自己的天地——商鋪。

如果一個(gè)出租鋪位的專業(yè)市場(chǎng)已經(jīng)形成了人氣和規(guī)模，則在其鄰近開(kāi)發(fā)出銷售鋪位的同類型專業(yè)市場(chǎng)，將坐收漁翁之利。

八、利用閑置物業(yè)或廉價(jià)地皮開(kāi)發(fā)專業(yè)市場(chǎng)贏利。

專業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，除了受地段、市場(chǎng)需求，產(chǎn)業(yè)集群基礎(chǔ)、商品種類和質(zhì)量、交通狀況等因素影響之外，商家的經(jīng)營(yíng)成本高低也是一個(gè)重要的因素，其中鋪位租金是經(jīng)營(yíng)成本的一個(gè)重要方面；而閑置物業(yè)或廉價(jià)地皮所帶來(lái)的租金低成本，不僅可以為商家?guī)��?lái)更大的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，也可為市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商創(chuàng)造更多的贏利。

目前，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)十分發(fā)達(dá)，一方面是房?jī)r(jià)不斷攀升，國(guó)家不得不出臺(tái)各項(xiàng)政策予以理性打壓；另一方面則是房屋空置率不斷增高；這種房屋的兩極分化現(xiàn)象，為專業(yè)市場(chǎng)獲得閑置房源、擴(kuò)大贏利空間創(chuàng)造了條件。

九、在成熟和成規(guī)模的專業(yè)市場(chǎng)中，通過(guò)開(kāi)發(fā)配套的服務(wù)設(shè)施和項(xiàng)目贏利。

專業(yè)市場(chǎng)是一個(gè)良好的綜合平臺(tái)，一旦形成規(guī)模和人氣，其可整合的資源就十分之多。

首先它是一個(gè)商品交易的平臺(tái)，商品的展示和廣告、宣傳成為市場(chǎng)不可或缺的組成部分，在專業(yè)市場(chǎng)內(nèi)定期或不定期召開(kāi)產(chǎn)品展示交易會(huì)（博覽會(huì)），設(shè)立展覽館，設(shè)置廣告牌，都可成為市場(chǎng)的贏利項(xiàng)目；

其次它是一個(gè)信息發(fā)布的平臺(tái)，商品的信息，運(yùn)輸?shù)男畔�，商品價(jià)格的信息等等，都可以通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)或在網(wǎng)上開(kāi)辦的專業(yè)網(wǎng)站發(fā)布出去；

第三它是一個(gè)提供服務(wù)的平臺(tái)，停車、住宿、餐飲的服務(wù)，通迅、郵政、運(yùn)輸?shù)姆��?wù)，倉(cāng)儲(chǔ)的服務(wù)，甚至人才培訓(xùn)服務(wù)以及住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等等，都是市場(chǎng)可從事的項(xiàng)目。

《專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理規(guī)章制度匯編》發(fā)行




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《《專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理規(guī)章制度匯編》》分為六部：
第一部，是政府官方類編。主要是國(guó)家、各省區(qū)市縣政府官方有關(guān)專業(yè)（批發(fā)）市場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)管理法規(guī)、扶持優(yōu)惠政策等。對(duì)于政府官方新訂有關(guān)專業(yè)（批發(fā)）市場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)的管理、扶持政策，有借鑒作用；對(duì)于開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商尋求政府官方支持、要求優(yōu)惠政策，有參考價(jià)值。
第二部，是開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商類。從開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)層面的管理規(guī)章制度等。
第三部，是市場(chǎng)管理者類。全國(guó)各地各類專業(yè)（批發(fā)）市場(chǎng)、商業(yè)地產(chǎn)有關(guān)從高層到基層市場(chǎng)管理人員的各部門、各崗位職責(zé)、行為規(guī)范、獎(jiǎng)罰措施等規(guī)章制度。 
第四部，是市場(chǎng)商家類編。有關(guān)對(duì)進(jìn)入市場(chǎng)或商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的商家業(yè)戶的經(jīng)營(yíng)、言行、安全、衛(wèi)生等規(guī)定、公約、承諾等。
以上三部分，匯集了全國(guó)各地各類專業(yè)（批發(fā)）市場(chǎng)、商業(yè)地產(chǎn)各種規(guī)章制度，是專業(yè)（批發(fā)）市場(chǎng)、商業(yè)地產(chǎn)規(guī)章制度的主體內(nèi)容。這些，對(duì)于全國(guó)各地各類專業(yè)（批發(fā)）市場(chǎng)、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商，制定相關(guān)相類規(guī)章制度，可直接“拿來(lái)”模仿使用，亦可歸納、比較、創(chuàng)新，形成適應(yīng)自己市場(chǎng)的規(guī)章制度。
第五部，是范例完整類編。選擇了一部分各地各類型專業(yè)（批發(fā)）市場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)較完整、成體系的規(guī)章制度，對(duì)各類型市場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)、市場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)制定系統(tǒng)全面的規(guī)章制度有實(shí)用價(jià)值。
第六部，相關(guān)其他類編，
本書(shū)特點(diǎn)：具有明顯的實(shí)用性、系統(tǒng)性、借鑒性，始終注重實(shí)用的規(guī)章匯編；各地市場(chǎng)、各類市場(chǎng)、商業(yè)地產(chǎn)，官方、開(kāi)發(fā)商、管理者、經(jīng)營(yíng)戶，各種規(guī)制、多類規(guī)章，全面完整；同類規(guī)章多市場(chǎng)、商業(yè)地產(chǎn)展現(xiàn)，可使規(guī)章制訂者創(chuàng)新發(fā)揮、去掉照搬全抄。
適用對(duì)象： 1、各地各類專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資商、市場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商、市場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)管理者；2、各商場(chǎng)、商城，購(gòu)物中心、集貿(mào)市場(chǎng)等；3，各倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng) 、各連鎖店、特許經(jīng)營(yíng)店、專業(yè)店等各種商業(yè)零售企業(yè)；4，各級(jí)政府、職能主管部門；5，各市場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢等機(jī)構(gòu)、研究院所等機(jī)構(gòu)；
《《專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理規(guī)章制度匯編》》約120余萬(wàn)字，分電子書(shū)、紙介質(zhì)兩種形式發(fā)行。紙質(zhì)規(guī)格:16開(kāi)，近1300頁(yè)；電子書(shū)，光盤。
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