商業(yè)地產(chǎn)調(diào)整未到底R(shí)EITs推出是把雙刃劍

    克而瑞（中國(guó)）研究中心日前的一份報(bào)告顯示，今年一季度，商業(yè)銷(xiāo)售市場(chǎng)供應(yīng)成交均出現(xiàn)萎縮，部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格下調(diào)；商業(yè)租賃市場(chǎng)租金持續(xù)下跌，空置率大幅度上升，由于經(jīng)濟(jì)短期內(nèi)難以有較大起色，因此商業(yè)市場(chǎng)的調(diào)整預(yù)計(jì)將持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間。這不禁令人擔(dān)心在當(dāng)前的市場(chǎng)情況下，推出房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）是否適宜。
 　　對(duì)此，接受記者采訪(fǎng)的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，市場(chǎng)好與不好對(duì)REITs的推出是把雙刃劍，REITs產(chǎn)品并不是解決當(dāng)前的問(wèn)題，對(duì)于成熟資本市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融創(chuàng)新是必然趨勢(shì)。
　　克而瑞（中國(guó)）的報(bào)告顯示，今年一季度，全國(guó)商業(yè)銷(xiāo)售市場(chǎng)供需冷清，大部分城市供應(yīng)量和成交量均出現(xiàn)大幅度下跌。一線(xiàn)城市除北京的成交量略有上升外，上海和深圳的成交均下跌，其中，深圳的下跌幅度高達(dá)59%。二線(xiàn)城市大多數(shù)城市供應(yīng)下降60%以上，成交下跌20%-40%。在租賃市場(chǎng)，一線(xiàn)城市優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)已經(jīng)完全呈現(xiàn)調(diào)整態(tài)勢(shì)，上海、北京、深圳優(yōu)質(zhì)商業(yè)首層租金持續(xù)下滑，空置率進(jìn)一步上升至8%以上。二線(xiàn)城市優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場(chǎng)較為穩(wěn)定，但部分城市租金下跌幅度已經(jīng)達(dá)到預(yù)警市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的程度。
　　有業(yè)內(nèi)人士接受證券時(shí)報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)表示，REITs只鐘情于成熟的有穩(wěn)定現(xiàn)金流和回報(bào)率的商業(yè)物業(yè)，而目前的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)短期內(nèi)還未見(jiàn)底，長(zhǎng)期來(lái)看，價(jià)值回調(diào)幅度很大。在市場(chǎng)不好時(shí)推出REITs，可以使進(jìn)入的成本很低，未來(lái)市場(chǎng)好時(shí)在二級(jí)市場(chǎng)上將有較大的溢價(jià)空間。而市場(chǎng)好時(shí)推出REITs，能夠給投資者對(duì)未來(lái)的估值預(yù)期以信心。國(guó)外的REITs產(chǎn)品也有在市場(chǎng)低迷時(shí)推出的，通過(guò)一些稅收優(yōu)惠政策，來(lái)達(dá)到刺激市場(chǎng)的目的。因此，市場(chǎng)好壞對(duì)于REITs的推出是把雙刃劍。
　　中國(guó)證監(jiān)會(huì)房地產(chǎn)投資基金專(zhuān)題研究小組副組長(zhǎng)王歐日前在某沙龍上也表示，REITs是投資于房地產(chǎn)業(yè)的專(zhuān)業(yè)投資基金，是現(xiàn)代房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的高端產(chǎn)品。過(guò)去中國(guó)房地產(chǎn)金融多局限在信貸市場(chǎng)，今后，資本市場(chǎng)在中國(guó)房地產(chǎn)金融的比重將隨著商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展而不斷加大，也將為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供多種如REITs這樣用來(lái)融資和分散風(fēng)險(xiǎn)的金融工具。（張達(dá)）

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