研究所簡(jiǎn)介
浙江（義烏）商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場(chǎng)，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問(wèn)。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
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研究報(bào)告
關(guān)于嘉定區(qū)專業(yè)市場(chǎng)專題調(diào)研報(bào)告
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一、基本情況
目前我區(qū)專業(yè)市場(chǎng)總數(shù)達(dá)到29家，總用地面積243.7萬(wàn)平方米（合3659.5畝），總建筑面積達(dá)214.8萬(wàn)平方米，總營(yíng)業(yè)面積118萬(wàn)平方米，2008年總成交額達(dá)181.6億元。具有以下特征：
1、從規(guī)劃布局看，基本形成沿國(guó)道布點(diǎn)的格局。29家專業(yè)市場(chǎng)中，共有23家專業(yè)市場(chǎng)布局在312國(guó)道、204國(guó)道嘉定段沿線，占全區(qū)市場(chǎng)總數(shù)的79.3%，主要分布在四個(gè)地段：一是在市郊結(jié)合部的真新、江橋地區(qū)，沿曹安路集聚了上海市輕紡市場(chǎng)等13家市場(chǎng)，占全區(qū)市場(chǎng)總數(shù)的44.8%，形成我區(qū)最為集中的市場(chǎng)群落；二是安亭、黃渡地區(qū)沿曹安路，布局了上海二手車市場(chǎng)等5家市場(chǎng)；三是馬陸鎮(zhèn)向西沿寶安路布局了上海國(guó)際機(jī)電五金交易中心等4家市場(chǎng)；四是南翔鎮(zhèn)段布局了2家建材市場(chǎng)。
2、從業(yè)態(tài)分類看，基本集中于六大主要門類。其中，汽車汽配類市場(chǎng)共5家，其用地面積占全區(qū)市場(chǎng)總面積的約15%，交易額比重約40%；食用農(nóng)產(chǎn)品類共4家，用地占比約15%，交易額比重約25%；建材鋼材類共8家，用地面積比重為14.5%，交易額比重為18.2%；輕紡百貨類共7家，用地面積比重為9%，交易額比重為9.8%；五金機(jī)械類共4家，用地比重為29.6%，交易額比重為6.2%；其他類3家。(其中上海嘉定汽配科技城、上海包裝城各分為2類業(yè)態(tài)分析)。
3、從開業(yè)情況看，基本分為兩個(gè)時(shí)間段模式。一是從1993年到2002年10年間共有上海真新糧食交易市場(chǎng)等16家市場(chǎng)建成開業(yè)，這些市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式都先以鋪位出租為主，目前總體經(jīng)營(yíng)比較良好；二是從2003年至今共有上海國(guó)際機(jī)電五金交易中心等13家市場(chǎng)新建，以先出售商鋪后返租形式經(jīng)營(yíng)為主，其中11家開業(yè)，另外上海電子商城、上海國(guó)際汽配貿(mào)易中心2家至今尚未開業(yè)。
二、目前運(yùn)行現(xiàn)狀
自1993年上海真新糧食交易市場(chǎng)第一家建成開業(yè)以來(lái)，專業(yè)市場(chǎng)以較快速度發(fā)展，全區(qū)市場(chǎng)成交額由1996年35億元，到2008年達(dá)到181.6億元，市場(chǎng)的運(yùn)行和經(jīng)營(yíng)情況均發(fā)生了巨大變化。
（一）專業(yè)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展，為全區(qū)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展作出了貢獻(xiàn)
2008年全區(qū)專業(yè)市場(chǎng)（不含二手車市場(chǎng)外場(chǎng)），成交額達(dá)181.6億元，同比增長(zhǎng)5.5%，占全區(qū)商品銷售總額39%；全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額38.5億元，占全區(qū)23%。上海市江橋批發(fā)市場(chǎng)長(zhǎng)期以來(lái)承擔(dān)著整個(gè)上海市場(chǎng)蔬菜副食品供應(yīng)的重任，在食品安全、豐富市民菜籃子方面發(fā)揮重要作用，年內(nèi)成交額達(dá)28億元，同比增17.3%，經(jīng)營(yíng)量達(dá)近200萬(wàn)噸，占上海蔬菜消費(fèi)量60%以上；上海曹安鋼材市場(chǎng)倡導(dǎo)企業(yè)文化、人性化、制度化的“三化”管理模式，開業(yè)5年來(lái)無(wú)發(fā)生事故，企業(yè)蒸蒸日上，全年實(shí)現(xiàn)成交額20.9億元，同比增44.9%，年實(shí)現(xiàn)稅收1000萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)20%以上；上海二手車交易市場(chǎng)在二手車流通格局發(fā)生重大變化的情況下，即全市統(tǒng)一交易辦證變?yōu)楦鲌?chǎng)自行辦證，面對(duì)嚴(yán)峻的形勢(shì)，公司新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子，轉(zhuǎn)變思路觀念和經(jīng)營(yíng)理念，繼續(xù)保持了在全市至國(guó)內(nèi)行業(yè)中的領(lǐng)導(dǎo)地位。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年內(nèi)實(shí)現(xiàn)成交額10億元以上的大型專業(yè)市場(chǎng)有上海二手車市場(chǎng)、上海江橋批發(fā)市場(chǎng)、上海東方汽配城、上海市輕紡市場(chǎng)、上海真新糧食交易市場(chǎng)和上海曹安鋼材市場(chǎng)等6家市場(chǎng)。
（二）加大投入，著力抓好發(fā)展中市場(chǎng)的開發(fā)建設(shè)
嘉定優(yōu)越的地理位置、便捷的交通、良好的投資環(huán)境，以及產(chǎn)業(yè)定位由市區(qū)向郊區(qū)轉(zhuǎn)移的機(jī)遇，為現(xiàn)階段大型專業(yè)市場(chǎng)拓展提供了理想的發(fā)展條件。上海電子商城和曹安商貿(mào)城中的國(guó)際鞋城、國(guó)際商貿(mào)城等幾家市場(chǎng)，2008年內(nèi)建設(shè)速度明顯加快，國(guó)際鞋城和國(guó)際商貿(mào)城部分商鋪已于當(dāng)年開業(yè)，這些市場(chǎng)除了具備商品交易功能外，還將商鋪和寫字樓結(jié)合在一起綜合開發(fā)，探索商品交易與商務(wù)辦公融合運(yùn)作的新路子。上海曹安工程機(jī)械市場(chǎng)原來(lái)營(yíng)業(yè)面積僅為1.5萬(wàn)平方米，主要從事工程機(jī)械和工業(yè)機(jī)床的商品交易，為了充分利用曹安路沿線優(yōu)越地理位置，收購(gòu)兼并了西側(cè)的木材市場(chǎng)和百企建材超市，2008年投入2000多萬(wàn)元，開發(fā)建設(shè)華王集團(tuán)大樓1.5萬(wàn)平方米、曹安汽車用品交易市場(chǎng)1.7萬(wàn)平方米和錦梁大酒店0.54萬(wàn)平方米，這些擴(kuò)大的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目共計(jì)3.8萬(wàn)平方米均于當(dāng)年啟用，從而使工程機(jī)械市場(chǎng)從原來(lái)1萬(wàn)多平方米，擴(kuò)展到目前5萬(wàn)多平方米，市場(chǎng)從單一功能交易向多功能經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)變，是現(xiàn)階段嘉定市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)亮點(diǎn)。上海東方汽配城在第一期、第二期開發(fā)完成的基礎(chǔ)上，對(duì)大酒店整體實(shí)施翻建和擴(kuò)建，目前已經(jīng)進(jìn)入建設(shè)的收尾階段。上海國(guó)際機(jī)電五金交易中心第二期建設(shè)10余萬(wàn)平方米于2008年內(nèi)建成開業(yè)。
（三）適當(dāng)調(diào)整布局，進(jìn)一步完善市場(chǎng)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)格局
經(jīng)過(guò)前幾年的高速發(fā)展，一批專業(yè)市場(chǎng)把調(diào)整內(nèi)部經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)一步合理布局放上議事日程。上海市輕紡市場(chǎng)針對(duì)交易總量不少，但整體經(jīng)營(yíng)不理想的實(shí)際情況，對(duì)商區(qū)進(jìn)行了較大調(diào)整，將鞋帽、箱包由一樓調(diào)整到二樓，適當(dāng)增加窗簾布和床上用品經(jīng)營(yíng)面積，將有影響力的優(yōu)勢(shì)商品進(jìn)一步擴(kuò)大，并且新開設(shè)了1.5萬(wàn)平方米精品小商品，2008年還投入3000萬(wàn)元對(duì)消防、扶梯等重新裝潢，使整個(gè)市場(chǎng)面貌煥然一新，內(nèi)部經(jīng)營(yíng)布局更加合理，市場(chǎng)管理和經(jīng)營(yíng)有了較大提升。上海江橋批發(fā)市場(chǎng)和上海真新糧食交易市場(chǎng)，按照國(guó)發(fā)503號(hào)令和上級(jí)有關(guān)規(guī)定，認(rèn)真抓好食品安全和平安建設(shè)，不斷調(diào)整市場(chǎng)管理，其市場(chǎng)總體管理水平受到國(guó)家有關(guān)部委和市有關(guān)部門的充分肯定和表?yè)P(yáng)。一部分新建市場(chǎng)，由于經(jīng)營(yíng)定位不能適應(yīng)市場(chǎng)需要，為了考慮市場(chǎng)的生存和發(fā)展，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行重大調(diào)整。上海國(guó)際機(jī)電五金交易中心利用上海九星市場(chǎng)部分外遷機(jī)會(huì)，盡力爭(zhēng)取吸納企業(yè)入駐，并計(jì)劃增設(shè)建材經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。
總之，通過(guò)對(duì)市場(chǎng)布局的適當(dāng)調(diào)整，全區(qū)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)格局有望得到進(jìn)一步完善。
（四）推進(jìn)運(yùn)行模式的轉(zhuǎn)變，不斷提升市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)檔次
隨著專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展，經(jīng)營(yíng)規(guī)模的不斷擴(kuò)大和經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的需要，一些較大規(guī)模的市場(chǎng)陸續(xù)推行電子商務(wù)，建立市場(chǎng)的網(wǎng)站和交易平臺(tái)，例上海二手車交易市場(chǎng)、上海江橋批發(fā)市場(chǎng)、上海東方汽配城等，通過(guò)電子商務(wù)，進(jìn)一步提升交易業(yè)態(tài)，拓展交易規(guī)模和加強(qiáng)服務(wù)。上海二手車交易市場(chǎng)做好網(wǎng)站推介工作，加強(qiáng)與知名網(wǎng)站的鏈接，提升自身網(wǎng)站的知名度和影響力。上海江橋批發(fā)市場(chǎng)推行IC卡和電子競(jìng)價(jià)交易，擴(kuò)大電子商務(wù)交易的商品范圍，提升企業(yè)科技含量，加強(qiáng)商品周轉(zhuǎn)速度，提高效率，節(jié)約社會(huì)成本，從而增加了企業(yè)的效益。上海東方汽配城通過(guò)網(wǎng)上征求廣大市民的意見，參與全國(guó)性的知名度評(píng)定，還建立起了每個(gè)入駐企業(yè)的經(jīng)營(yíng)檔案，進(jìn)一步提高了企業(yè)內(nèi)部管理水平。另外，上海市輕紡市場(chǎng)、上海江橋二手設(shè)備市場(chǎng)、上海市膠合板市場(chǎng)、上海裝飾市場(chǎng)、上海真新糧食市場(chǎng)等均實(shí)行了內(nèi)部電腦化管理，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)檔次有了進(jìn)一步提高。
（五）市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者希望政府進(jìn)一步加大對(duì)市場(chǎng)的關(guān)注
從年度總結(jié)座談會(huì)、專題調(diào)研會(huì)、協(xié)會(huì)常務(wù)理事會(huì)等會(huì)議以及走訪過(guò)場(chǎng)中，反映了幾點(diǎn)企業(yè)主共性問(wèn)題和對(duì)政府的建議：
1、外來(lái)投資者、進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)主子女入托入幼入學(xué)，矛盾十分突出。市場(chǎng)老總往往花費(fèi)極大精力協(xié)調(diào)此事，但效果不大，不能解決多大問(wèn)題，希望政府出面，協(xié)調(diào)有關(guān)部門，分批解決外來(lái)經(jīng)營(yíng)業(yè)主的子女教育問(wèn)題。
2、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)類同問(wèn)題�，F(xiàn)行主要有：一是兩個(gè)五金城問(wèn)題；二是曹安商貿(mào)城與輕紡市場(chǎng)問(wèn)題，希望今后加強(qiáng)規(guī)劃控制避免此類問(wèn)題發(fā)生。
3、建議政府在調(diào)研基礎(chǔ)上，出臺(tái)一些對(duì)重點(diǎn)市場(chǎng)的扶持政策，鼓勵(lì)進(jìn)一步擴(kuò)大市場(chǎng)占有率，創(chuàng)造稅收。有條件的鎮(zhèn)或街道，也可結(jié)合實(shí)際情況，制定一些鼓勵(lì)專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的政策。
4、資源整合、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)做得不夠。嘉定現(xiàn)有市場(chǎng)較多，但基本上是各搞各的，因此建議政府在產(chǎn)業(yè)發(fā)展、交通物流、招商引資、廣告宣傳等方面，進(jìn)行資源整合、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，促進(jìn)共同發(fā)展。
總之，近年來(lái)，在區(qū)、鎮(zhèn)兩級(jí)政府的重視下，專業(yè)市場(chǎng)取得了較快發(fā)展，但從目前情況看，應(yīng)該說(shuō)還存在著一些問(wèn)題：一是市場(chǎng)發(fā)展中一些不規(guī)范情況沒有從根本上得到解決；二是一批新建市場(chǎng)使用土地規(guī)模較大，但使用效率較低，對(duì)地方貢獻(xiàn)較��；三是一些市場(chǎng)規(guī)模不大，實(shí)力不強(qiáng)等。對(duì)于這些問(wèn)題，我們要進(jìn)一步總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，在以后的工作中不斷加以完善，促進(jìn)市場(chǎng)健康持續(xù)發(fā)展。
三、關(guān)于做好下一階段專業(yè)市場(chǎng)建設(shè)發(fā)展的意見和建議
現(xiàn)行專業(yè)市場(chǎng)投資和經(jīng)營(yíng)主體基本以民營(yíng)資本為主，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)往往考慮自身利益的最大化，而忽視地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)利益，這就要求政府加大對(duì)專業(yè)市場(chǎng)的關(guān)注力度，加強(qiáng)監(jiān)管、協(xié)調(diào)和必要的指導(dǎo)、引導(dǎo)工作。
1、控制總量，提升能級(jí)，進(jìn)一步做大做強(qiáng)現(xiàn)有專業(yè)市場(chǎng)。各地方政府要加強(qiáng)調(diào)控，逐步對(duì)現(xiàn)有市場(chǎng)進(jìn)行資源整合，從現(xiàn)在起，原則上不再新批專業(yè)市場(chǎng)。我區(qū)10多年來(lái)專業(yè)市場(chǎng)開發(fā)建設(shè)，基本沿用開發(fā)、招商、開業(yè)的傳統(tǒng)模式，長(zhǎng)期下去，不利于我區(qū)市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展。在新的歷史條件下，要逐步從有形市場(chǎng)向無(wú)形市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)交易功能的整體提升；從占用大量土地的商品交易為主的模式向配送中心、電子交易中心、金融結(jié)算中心、會(huì)展中心等為主的總部經(jīng)濟(jì)模式發(fā)展；從一般商品交易向品牌商品交易市場(chǎng)發(fā)展。
2、強(qiáng)化指導(dǎo)，挖掘潛力，提高市場(chǎng)對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率。江橋鎮(zhèn)政府為了扶持和規(guī)范專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展，頒發(fā)了《關(guān)于扶持和規(guī)范三產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的實(shí)施意見》，明確了市場(chǎng)職責(zé)、市場(chǎng)扶持辦法和考核目標(biāo)。建議各街鎮(zhèn)根據(jù)各自的實(shí)際情況，積極推廣江橋辦法，加強(qiáng)對(duì)所在地專業(yè)市場(chǎng)監(jiān)管和指導(dǎo)，扶持規(guī)模大、貢獻(xiàn)大的企業(yè)，對(duì)于貢獻(xiàn)小、問(wèn)題多的企業(yè)，限期整改，并實(shí)施淘汰機(jī)制，對(duì)于不符合專業(yè)市場(chǎng)基本條件的企業(yè)，逐步退出專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。促進(jìn)各市場(chǎng)在自身發(fā)展基礎(chǔ)上，不斷提高市場(chǎng)對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率。
3、實(shí)施專業(yè)市場(chǎng)小巨人計(jì)劃，鼓勵(lì)專業(yè)市場(chǎng)創(chuàng)立市場(chǎng)品牌和商業(yè)名牌。對(duì)一部分基礎(chǔ)條件較好、有一定發(fā)展?jié)摿Φ氖袌?chǎng)，要鼓勵(lì)創(chuàng)立市場(chǎng)品牌和商業(yè)名牌，并列入我區(qū)重點(diǎn)培育的企業(yè)小巨人范圍。通過(guò)培育專業(yè)市場(chǎng)小巨人，不斷創(chuàng)造條件，爭(zhēng)取部分專業(yè)市場(chǎng)企業(yè)上市。加強(qiáng)與市行業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)系，鼓勵(lì)專業(yè)市場(chǎng)參與中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)開展的星級(jí)市場(chǎng)評(píng)定工作。
4、強(qiáng)化市場(chǎng)的環(huán)境形象，提高市場(chǎng)管理水平。繼續(xù)認(rèn)真學(xué)習(xí)并貫徹落實(shí)《上海市商品交易市場(chǎng)管理?xiàng)l例》，結(jié)合各個(gè)市場(chǎng)的實(shí)際情況，修訂企業(yè)有關(guān)規(guī)章制度，從基礎(chǔ)管理抓起，完善企業(yè)的內(nèi)部管理，規(guī)范企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為，發(fā)揮市場(chǎng)投資者和場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)者為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展多作貢獻(xiàn)的作用。
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