研究所簡(jiǎn)介
浙江（義烏）商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專(zhuān)業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專(zhuān)業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專(zhuān)家作為特約研究員或顧問(wèn)。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
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研究報(bào)告
京滬穗深鋪市表現(xiàn)各異 投資升溫跡象初現(xiàn)
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文前提要：隨著近期樓市整體走高，大部分一線城市的商鋪市場(chǎng)也隨之迎來(lái)一個(gè)“小陽(yáng)春”。不過(guò)并非所有一線城市都在“唱同一首歌”，北京則因?yàn)閮r(jià)格的走高，而導(dǎo)致成交量出現(xiàn)了下滑跡象。
有些地方商鋪投資重新出現(xiàn)升溫，但有些城市卻顯得不溫不火。記者從北京、上海、廣州、深圳四大一線城市的商鋪市場(chǎng)了解到，商鋪的市場(chǎng)交易活躍程度表現(xiàn)不一致，上海、廣州、深圳出現(xiàn)5月交易量環(huán)比增加，而北京則出現(xiàn)了回落。與此同時(shí)，雖然上海、深圳等地商鋪成交均價(jià)不同程度地上漲，但廣州的商鋪價(jià)格卻出現(xiàn)了回落。各地商鋪市場(chǎng)為何各不相同呢？本刊對(duì)此進(jìn)行詳細(xì)解析。
投資升溫跡象初現(xiàn)
雖然四大一線城市在5月份表現(xiàn)有所差別，但不可否認(rèn)的是，各地商鋪市場(chǎng)出現(xiàn)了投資升溫跡象。根據(jù)易居中國(guó)•CRIC系統(tǒng)顯示，北京、上海、廣州、深圳5月份商鋪成交了分別達(dá)到10.5萬(wàn)、19.6萬(wàn)、4.4萬(wàn)和1.5萬(wàn)平方米，除了北京之外，環(huán)比增幅超過(guò)3成，如廣州增幅甚至達(dá)到42.1%(具體見(jiàn)表)。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，商鋪成交量的上漲，可以看作是投資者信心恢復(fù)的表現(xiàn)。廣州中原地產(chǎn)工商鋪高級(jí)營(yíng)業(yè)總監(jiān)羅思源分析認(rèn)為，近期商鋪成交量的攀升，意味著有更多的投資者重新入市。
商鋪市場(chǎng)價(jià)格變化總體向上。除了廣州因?yàn)榻紖^(qū)外圍區(qū)域如來(lái)自白云、番禺等新興居住小區(qū)低價(jià)社區(qū)商鋪大量入市，而致使均價(jià)出現(xiàn)回落跡象外，其余三個(gè)城市商鋪成交均價(jià)都有不同程度回升(如下圖所示)。
業(yè)內(nèi)人士表示，目前市場(chǎng)種種跡象表明，各地商鋪市場(chǎng)出現(xiàn)投資重新升溫跡象。易居中國(guó)分析師薛建雄接受記者采訪時(shí)表示，如果說(shuō)最近一段時(shí)間內(nèi)樓市升溫是受到剛性需求推動(dòng)的話，那么商鋪市場(chǎng)的啟動(dòng)，也完全是因?yàn)橥顿Y需求重新釋放所致。
各地具體成交情況來(lái)看，目前各城市的二線商鋪受到投資者的關(guān)注，如在上海、廣州等地，一些面積適中、總價(jià)適中的商鋪交易情況非常理想，如位于上海松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)的社區(qū)型購(gòu)物中心項(xiàng)目——三湘商業(yè)廣場(chǎng)，就曾出現(xiàn)過(guò)一天售出百余套商鋪的情形。而在廣州來(lái)自白云、番禺等新建社區(qū)的商鋪也頗受投資者青睞。
市場(chǎng)冷熱并不均衡
各地商鋪市場(chǎng)并沒(méi)有“唱同一首歌”。具體表現(xiàn)為，北京、廣州、深圳等三個(gè)城市商鋪市場(chǎng)升溫跡象明顯，但北京的商鋪均價(jià)雖然出現(xiàn)了上漲，但是成交量卻在5月份出現(xiàn)了下滑情形。為什么各地表現(xiàn)會(huì)有所不同呢？
上海：溫州投資者入市
上海商鋪市場(chǎng)又出現(xiàn)了溫州投資者的身影，在專(zhuān)業(yè)人士看來(lái)，這種現(xiàn)象意味著上海的商鋪投資將會(huì)出現(xiàn)一輪小高潮。
上海商鋪市場(chǎng)無(wú)疑是四個(gè)城市中最為火熱的，根據(jù)易居中國(guó)•CRIC系統(tǒng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入3月份以來(lái)，月成交量均超過(guò)14萬(wàn)平方米，5月份19.6萬(wàn)平方米的成交量成為今年的新高。自2008年以來(lái)，也僅僅只有2008年的1月和12月兩個(gè)月超過(guò)該水平。
上海中原地產(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理馬冀告訴，從近期物業(yè)類(lèi)型看，打破了近日以住宅項(xiàng)目商業(yè)配套為主的結(jié)構(gòu)。如祥騰假日風(fēng)情商業(yè)廣場(chǎng)、三湘商業(yè)廣場(chǎng)等集中型物業(yè)入市啟售。成交榜上三甲以明顯優(yōu)勢(shì)領(lǐng)先的上海國(guó)際建材家居品牌中心、上海玫瑰園商貿(mào)城、曹安國(guó)際商城，同樣屬于大型集中型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。分別成交了2.77萬(wàn)平方米、1.04萬(wàn)平方米、0.92萬(wàn)平方米。另外，當(dāng)月上市的三湘商業(yè)廣場(chǎng)幾乎去化殆盡。而此幾例項(xiàng)目的共同特點(diǎn)為套均面積小，位于30～75平方米之間，套均總價(jià)區(qū)間為16～76萬(wàn)元，投資門(mén)檻相對(duì)較低，同時(shí)項(xiàng)目招商工作進(jìn)展順利，業(yè)內(nèi)口碑較好。
上海商鋪市場(chǎng)的回暖，另外一個(gè)很重要的原因就是溫州投資者的參與。薛建雄分析認(rèn)為，銀行利率水平降低，使得投資門(mén)檻降低，同時(shí)目前面臨通脹壓力，致使溫州投資者入市購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)，商鋪?zhàn)匀灰彩艿阶放酢?/FONT>
廣州：低價(jià)鋪受寵拉低均價(jià)
記者了解到，廣州商鋪市場(chǎng)也在慢慢升溫過(guò)程中。
根據(jù)易居中國(guó)•CRIC系統(tǒng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，5月份廣州商鋪成交量為4.4萬(wàn)平方米，環(huán)比上月增加42.1%。商鋪成交均價(jià)為11401元/平方米，環(huán)比上月下降45%。
廣州商鋪市場(chǎng)緣何出現(xiàn)量增價(jià)跌情形？業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為主要是因?yàn)槎�商鋪的交易量上升所致。廣州合富地產(chǎn)有關(guān)人士表示，近期一線鋪位大部分房源均掌握在以長(zhǎng)線放租以待鋪位升值的業(yè)主手上，放盤(pán)不多，這使得目前商鋪投資者轉(zhuǎn)而將關(guān)注焦點(diǎn)放在社區(qū)鋪或二線鋪位。在此市場(chǎng)狀況帶動(dòng)下，白云、番禺以及老城區(qū)二線路段的二手商鋪買(mǎi)賣(mài)交投均現(xiàn)升溫的跡象，白云區(qū)的新市、景泰，番禺市橋的西麗路以及部分華南板塊大盤(pán)社區(qū)鋪，投資者主要青睞交易單價(jià)在4萬(wàn)元/平方米以下、面積在60平方米以下的小面積鋪位。老城區(qū)繁華商圈內(nèi)的一線鋪位盤(pán)源緊俏、入市門(mén)檻也比較高，使得投資者轉(zhuǎn)向小北路、人民中路、荔灣路等商圈周邊商業(yè)氛圍也不錯(cuò)的路段。
隨著廣州商鋪市場(chǎng)逐漸趨熱，開(kāi)發(fā)商方面也表現(xiàn)出積極放盤(pán)跡象，5月份廣州一手商鋪供應(yīng)量大增。據(jù)了解，5月份新增供應(yīng)量達(dá)6.4萬(wàn)平方米，環(huán)比上月供應(yīng)量增加18.7。與此同時(shí)，5月份的供應(yīng)量也是近四個(gè)月來(lái)的新高。
此外二手市場(chǎng)上也出現(xiàn)了大宗交易情形。廣州中原地產(chǎn)工商鋪高級(jí)營(yíng)業(yè)總監(jiān)羅思源表示，近期廣州二手商鋪市場(chǎng)上大宗交易出現(xiàn)，如此前很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)總價(jià)超過(guò)千萬(wàn)元的二手商鋪基本無(wú)人問(wèn)津，而在5月份，總價(jià)達(dá)1000萬(wàn)～3000萬(wàn)元的二手商鋪也有人接盤(pán)。這從側(cè)面也反映了廣州商鋪市場(chǎng)走勢(shì)開(kāi)始變得強(qiáng)勁起來(lái)。
深圳：“特區(qū)擴(kuò)版”帶來(lái)新商機(jī)
有提案提出要將特區(qū)范圍擴(kuò)大，這使得不少投資者看到了新的投資機(jī)會(huì)，因而開(kāi)始提前布局關(guān)外，這使得深圳關(guān)外商鋪市場(chǎng)成為近期的熱點(diǎn)所在。
根據(jù)易居中國(guó)•CRIC系統(tǒng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，5月份深圳商鋪成交量達(dá)到1.5萬(wàn)平方米，環(huán)比4月增加37.1%。成交均價(jià)達(dá)到22939元/平方米，環(huán)比上月上漲9.3%。觀察深圳商鋪成交行情發(fā)現(xiàn)，進(jìn)入4月份以來(lái)，商鋪成交量突然發(fā)力，如2月、3月兩個(gè)月成交量總和也不過(guò)1.2萬(wàn)平方米，不及5月單月成交量。此外還有一個(gè)值得關(guān)注的現(xiàn)象就是關(guān)外的龍崗和寶安兩個(gè)區(qū)也在5月份突然發(fā)力，如龍崗一手商鋪所占市場(chǎng)份額達(dá)35%，寶安也以近三成的份額緊隨其后，關(guān)外正成為深圳商鋪市場(chǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域。
緣何會(huì)出現(xiàn)這種情形呢？深圳美聯(lián)物業(yè)成交部有關(guān)人士分析認(rèn)為，目前深圳一手商鋪關(guān)外供應(yīng)量較大，絕大部分一手商鋪都是住宅底商，經(jīng)營(yíng)成本相對(duì)較低。關(guān)外商鋪的消費(fèi)市場(chǎng)主要集中于社區(qū)消費(fèi)，消費(fèi)層次相對(duì)較低，關(guān)外一手商鋪市場(chǎng)短期內(nèi)價(jià)格波動(dòng)不會(huì)太大。而近期獲批的《深圳市綜合配套改革總體方案》中，明確提出“特區(qū)擴(kuò)版”方案，即將現(xiàn)在的“特區(qū)范圍”擴(kuò)展至關(guān)外，將寶安、龍崗兩區(qū)納入特區(qū)體系之內(nèi)。一旦該提案獲批，則意味著長(zhǎng)期以來(lái)制約關(guān)外樓市發(fā)展的障礙將會(huì)被消除，也給投資者低價(jià)吸納關(guān)外兩區(qū)商鋪提供了良機(jī)。
北京：高價(jià)“逼退”成交量
與上述三個(gè)城市商鋪市場(chǎng)行情略有不同的是，北京商鋪市場(chǎng)雖然近期價(jià)格出現(xiàn)了較大幅度的攀升，這導(dǎo)致交易量出現(xiàn)了下跌跡象。
易居中國(guó)•CRIC系統(tǒng)公布的數(shù)據(jù)顯示，北京5月份的成交量為10.5萬(wàn)平方米，環(huán)比4月下滑11.1%。其實(shí)北京商鋪市場(chǎng)已連續(xù)兩個(gè)月來(lái)持續(xù)走低，4月份的成交量已經(jīng)出現(xiàn)了下滑情形。不過(guò)與成交量下滑有所不同的是，成交均價(jià)卻走高，5月份均價(jià)為27666元/平方米，環(huán)比4月漲幅達(dá)36.6%。
對(duì)此，北京“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部有關(guān)人士分析認(rèn)為，北京最近幾個(gè)月以來(lái)樓市整體水平出現(xiàn)上漲，商鋪市場(chǎng)的價(jià)格變化情形與樓市整體水平同步發(fā)展，因此價(jià)格也出現(xiàn)攀升，這導(dǎo)致不少投資者變得較為謹(jǐn)慎，因此致使交易活躍程度降低。
監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，北京前5個(gè)月仍處于消化存量階段。前5個(gè)月商鋪供應(yīng)量為37.9萬(wàn)平方米，而市場(chǎng)成交量達(dá)到51.2萬(wàn)平方米，供應(yīng)明顯小于實(shí)際需求。據(jù)搜房網(wǎng)公布的信息顯示，北京在6月份迎來(lái)了一個(gè)入市的小高潮，不僅有位于東直門(mén)的來(lái)福士商場(chǎng)等商業(yè)購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)，還有五個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)。其中包括商業(yè)街商鋪兩個(gè)，社區(qū)商業(yè)一個(gè)和購(gòu)物中心兩個(gè)，屆時(shí)，面臨價(jià)位走高的現(xiàn)狀，北京商鋪市場(chǎng)將面臨一定的壓力。
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