中國專業(yè)批發(fā)市場成功要素：天時(shí)地利人和

    從房地產(chǎn)或商業(yè)地產(chǎn)角度講，由開發(fā)商參與到專業(yè)（批發(fā)）市場的開發(fā)與經(jīng)營還是近幾年的事，但卻成功的不多，失敗的不少。從專業(yè)（批發(fā)）市場發(fā)展歷史來看，一般都是自然形成、政府推動；外表看似簡單，實(shí)際挺復(fù)雜。在這個(gè)市場中，開發(fā)商是晚來者，要補(bǔ)的課甚多。
    據(jù)《中華工商時(shí)報(bào)》報(bào)道，就商業(yè)角度講，中國的專業(yè)（批發(fā)）市場走過了上世紀(jì)八十年代起步、九十年代發(fā)展到二十一世紀(jì)初的升級換代三個(gè)時(shí)期，經(jīng)過近二十多年的穩(wěn)步發(fā)展，已進(jìn)入了非常成熟的階段。在這個(gè)階段和今后一段時(shí)間的發(fā)展趨勢將是以更快的腳步參與全球市場競爭，并在競爭中形成優(yōu)勢。
    從房地產(chǎn)或商業(yè)地產(chǎn)角度講，由開發(fā)商參與到專業(yè)（批發(fā)）市場的開發(fā)與經(jīng)營還是近幾年的事，但卻成功的不多，失敗的不少。從專業(yè)（批發(fā)）市場發(fā)展歷史來看，一般都是自然形成、政府推動；外表看似簡單，實(shí)際挺復(fù)雜。在這個(gè)市場中，開發(fā)商是晚來者，要補(bǔ)的課甚多。
    專業(yè)（批發(fā)）市場是商業(yè)地產(chǎn)中的一類目標(biāo)產(chǎn)品。既然是產(chǎn)品，就需要有市場基礎(chǔ)。以專業(yè)市場為目標(biāo)產(chǎn)品的市場基礎(chǔ)有兩個(gè)：
    一是立地條件。從地產(chǎn)角度理解就是“商業(yè)選址”。商業(yè)各業(yè)態(tài)都有自己的選址標(biāo)準(zhǔn)，一般是人流、交通等等。有些業(yè)態(tài)也會選址在一些商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)不足地區(qū)，看中的是未來的發(fā)展和人流。但專業(yè)市場不同，尤其是專業(yè)批發(fā)市場不同，它不再是市場的空白點(diǎn)。新的專業(yè)市場的生存和發(fā)展必須依賴原有專業(yè)市場在若干年的發(fā)展中所培養(yǎng)起的商圈氛圍，離開這些成熟商圈去打造新的專業(yè)市場大多命運(yùn)多舛。
    二是產(chǎn)業(yè)條件。一般中小型專業(yè)（批發(fā)）市場對立地條件要求較高，對產(chǎn)業(yè)加工條件要求不高，但是，隨著專業(yè)（批發(fā)）市場這個(gè)業(yè)態(tài)的成熟，同樣面臨一個(gè)再發(fā)展的問題。一方面是規(guī)模不斷擴(kuò)大，另一方面是硬件不斷升級。從北京木樨園早期的龍湫批發(fā)市場，到今天的百榮世貿(mào)商城，已不可同日而語。商圈內(nèi)部擴(kuò)張的同時(shí)，需要輻射的半徑也就更大。但隨著資源和空間的受限，這個(gè)擴(kuò)大總會遇到瓶頸。從外部環(huán)境和內(nèi)部發(fā)展的需要，專業(yè)（批發(fā)）市場對產(chǎn)業(yè)加工能力的要求也就越高。沒有產(chǎn)業(yè)支撐，或集中產(chǎn)業(yè)區(qū)距離市場較遠(yuǎn)時(shí)，信息成本、物流成本、時(shí)間成本的增加，都會帶來經(jīng)營成本的增加。產(chǎn)業(yè)條件不足的市場或者商圈就會在競爭中落伍或者被淘汰出局。
    中關(guān)村IT市場的生存和發(fā)展就很好地說明這一點(diǎn)，她的發(fā)展基礎(chǔ)是周邊眾多高校、科研院所而形成研發(fā)條件。義烏小商品批發(fā)市場的成功也有賴于周邊溫州、臺州等小商品加工產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。
    專業(yè)（批發(fā)）市場的發(fā)展壯大往往離不開當(dāng)?shù)卣�府的大力支持。一方面批發(fā)市場的交易額較大，是政府稅收的重要一塊，各地政府較為重視其發(fā)展。另一方面，專業(yè)市場在發(fā)展中需要政府在政策、交通、配套等方面提供大力支持，這些支持是市場手段替代不了的。另外，專業(yè)（批發(fā)）市場的生存也常常受到城市發(fā)展和區(qū)域產(chǎn)業(yè)政策的影響，產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整對專業(yè)（批發(fā)）市場的發(fā)展往往是致命的。
    新專業(yè)（批發(fā)）市場的開發(fā)與運(yùn)作，如果沒有當(dāng)?shù)卣�府支持，前景令人�?dān)心。
    專業(yè)（批發(fā)）市場商品的流動性強(qiáng)、量大，對物流環(huán)節(jié)有著較高的要求。
    以批發(fā)為主的專業(yè)市場大都離長途客運(yùn)站或火車站較近。木樨園商圈的發(fā)展和馬連道茶業(yè)市場沒有周邊眾多的長途客運(yùn)站為依托，很難發(fā)展到今天。西直門商圈也是如此。而零售比重較大的萬通市場、天意市場、秀水市場、雅秀市場無一不是在城市主干道邊。
    早期在城市中心發(fā)展起來的專業(yè)市場，隨著城市車輛的增多和交通環(huán)境的惡化、物流成本在不斷增加，遷址是很多在城市中心區(qū)專業(yè)市場面臨的又一個(gè)難題。新開發(fā)的專業(yè)市場選址不宜選在城市中心區(qū)，更不宜選在物流交通條件不好的地方。
    目前，在一些三線城市，專業(yè)市場的空白點(diǎn)也已不多，那種一個(gè)大棚子或簡易加蓋子的時(shí)期已過。升級的專業(yè)（批發(fā)）市場對軟硬件如電梯、停車、空調(diào)、防火等指標(biāo)要求也越來越高。另外，專業(yè)（批發(fā)）市場業(yè)態(tài)性質(zhì)所決定，以攤檔為主，人流動線的要求也較高，在建筑產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)必須充分考慮到。另外，隨著以人為本的觀念的深入，批發(fā)市場還要在配套服務(wù)如餐飲、休閑、酒店住宿等方面加強(qiáng)。
最后一點(diǎn)，為適應(yīng)商業(yè)國際化、信息化發(fā)展趨勢要求，新建專業(yè)（批發(fā)）市場的寬帶配套也是必不可少的。
    統(tǒng)一的經(jīng)營、良好的管理同樣是成功打造專業(yè)（批發(fā)）市場，并可持續(xù)經(jīng)營發(fā)展的必要條件之一。
    專業(yè)市場更需要專業(yè)化的運(yùn)作，首先需要專業(yè)化的開發(fā)。專業(yè)化開發(fā)體現(xiàn)在三個(gè)階段：第一階段是定位之初的專業(yè)化研究。專業(yè)化研究是要走出地產(chǎn)圈里的人在地產(chǎn)圈里研究商業(yè)的誤區(qū)。最好在拿地之前就已完成市場研究并有了清晰的定位；第二階段是規(guī)劃設(shè)計(jì)。這個(gè)階段一方面要根據(jù)市場變化修正定位，一方面要根據(jù)定位正確規(guī)劃和設(shè)計(jì)建筑產(chǎn)品；第三階段是研究銷售對后期經(jīng)營的影響，當(dāng)然最好是不售。這三個(gè)階段要強(qiáng)調(diào)的是，開發(fā)商一定要走出地產(chǎn)圈子，請真正有商業(yè)經(jīng)驗(yàn)的專家人士或機(jī)構(gòu)支持，如實(shí)現(xiàn)定單式開發(fā)最好。走完這三個(gè)階段，也只是在商業(yè)地產(chǎn)的地產(chǎn)這一段完成了一半。剩下的一半就是商業(yè)行業(yè)里的事了，即商業(yè)招商和經(jīng)營管理。
    進(jìn)入商業(yè)運(yùn)作階段想不找商業(yè)圈里的專業(yè)機(jī)構(gòu)和人才都不行了。開發(fā)商再想自己把這后面的事情做起來就涉及跨行業(yè)發(fā)展，多半會失敗。專業(yè)市場對經(jīng)營管理的要求非常高，即使前面四項(xiàng)因素解決得好，也不一定就能長期經(jīng)營。管理不行，租金上不去，商家照樣走人。
    專業(yè)市場的精準(zhǔn)營銷與管理升級
    目前，專業(yè)市場現(xiàn)在處于發(fā)展轉(zhuǎn)折時(shí)期，隨著市場同行之間的競爭加劇，新的交易模式的進(jìn)入，傳統(tǒng)市場的調(diào)整、規(guī)范和創(chuàng)新尤為重要。其中，最重要的是營銷上的創(chuàng)新，因?yàn)榇蟛糠謱�業(yè)市場的基礎(chǔ)都比較好，因此，這一創(chuàng)新也叫做精準(zhǔn)化營銷。這些營銷手段和方式將大大提升批發(fā)市場以及市場內(nèi)商家的競爭力。
    一是從“坐商”到“行商”的轉(zhuǎn)變；專業(yè)市場一直以來都是只負(fù)責(zé)物業(yè)管理的，隨著市場的增多和商家銷售方式的開拓，客戶已被慢慢分流，所以，要做的事情是把客戶找過來，比如說，強(qiáng)化市場采購，定時(shí)舉辦某一品類的新品采購會等。目的只有一個(gè)：為客戶找客戶。租戶也可利用這一點(diǎn)，為自己創(chuàng)造價(jià)值。
    二是產(chǎn)銷一體化模式；市場可以在租戶優(yōu)化過程中，找準(zhǔn)生產(chǎn)企業(yè)和業(yè)內(nèi)大的經(jīng)銷商進(jìn)行招商工作，達(dá)到企業(yè)經(jīng)銷商同臺唱戲的效果，提升市場競爭力。
    三是拓展網(wǎng)上銷售渠道，將電子商務(wù)納入市場發(fā)展的步驟；從阿里巴巴、慧聰?shù)裙�司的成功發(fā)展便可知道，網(wǎng)絡(luò)營銷和電子商務(wù)將成為廠家很重要的營銷方式之一。傳統(tǒng)市場與電子商務(wù)的成功整合將使市場變成所謂“市場數(shù)碼港”。
    四是通過營銷活動打造出真正的商業(yè)品牌；當(dāng)然，營銷方面的方式遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這么多，比如說直接進(jìn)入終端客戶的開發(fā)、終端客戶的訂貨會等都是可以操作的。
    另外，作為專業(yè)市場的管理升級有何途徑呢？有兩種選擇：一是開發(fā)的市場交給專業(yè)物業(yè)管理公司，利用物業(yè)管理公司“�！钡膬�(yōu)勢極力打造品牌；二是培養(yǎng)自己的物業(yè)管理公司，無論前者還是后者，都要求物業(yè)管理要充分體現(xiàn)當(dāng)前市場發(fā)展趨勢新的理念和管理方法。而作為市場運(yùn)作的專業(yè)代理公司，我們已經(jīng)在做物業(yè)管理的一條龍服務(wù)輸出，這些服務(wù)包括新市場的前期調(diào)研、市場策劃定位、市場招商以及后期的物業(yè)管理。不僅僅局限于提高專業(yè)市場質(zhì)量，理順內(nèi)部管理機(jī)制，市場內(nèi)規(guī)行劃市，培養(yǎng)有影響力的大商戶等等較一般的管理水平，而且考慮如何管理能夠促使市場進(jìn)一步做大做強(qiáng)，如何使專業(yè)市場中的產(chǎn)品都是過硬的拳頭，如何使“市場商品專而精，市場功能多而優(yōu)”等具有深刻服務(wù)內(nèi)涵的舉措。
    總的來說，市場功能創(chuàng)新或“再造一個(gè)市場”是一個(gè)利潤再分配的過程，經(jīng)過改造的、多功能、現(xiàn)代化的市場將搶占更多的利潤，而不思變通的市場將被擠出地位，甚至倒閉關(guān)門。所以，提升競爭力才是市場發(fā)展的根本所在。 （華億集團(tuán)首席顧問、著名商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略專家楊沖龍）

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