區(qū)域型MALL成為購(gòu)物中心發(fā)展的新熱點(diǎn)

   根據(jù)最近幾年中國(guó)購(gòu)物中心的發(fā)展及實(shí)際情況，我們對(duì)中國(guó)的購(gòu)物中心進(jìn)行了比較全面的分析，在目前的情況下，如果說(shuō)要對(duì)中國(guó)的購(gòu)物中心總體的發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行描述的話，國(guó)際流行的多種購(gòu)物中心形式在中國(guó)是并存式的發(fā)展態(tài)勢(shì)，除了傳統(tǒng)的城市購(gòu)物中心形態(tài)外，包括Shopping Mall和MALL等模式已經(jīng)陸續(xù)在發(fā)達(dá)城市出現(xiàn)，大家發(fā)現(xiàn)一個(gè)特點(diǎn)，國(guó)外的購(gòu)物中心經(jīng)過(guò)了一個(gè)階段向另外一個(gè)階段的轉(zhuǎn)變的過(guò)程，中國(guó)的購(gòu)物中心缺少了演變過(guò)程中消費(fèi)和開(kāi)發(fā)過(guò)程中等階段的變化，使中國(guó)的購(gòu)物中心呈現(xiàn)出跳躍式的發(fā)展，不同類型的購(gòu)物中心在未來(lái)的發(fā)展過(guò)程中，面臨重新的調(diào)整和梳理、洗牌，根據(jù)中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)中心2007年的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，超區(qū)域型的購(gòu)物中心在整體的購(gòu)物中心占的比例達(dá)到33%，這個(gè)數(shù)字比2006年下降了11%，而區(qū)域型購(gòu)物中心占的比例達(dá)到了32%，這個(gè)數(shù)字比2006年增加了14%，意味著什么？意味著在最近二、三年中國(guó)的區(qū)域購(gòu)物中心已經(jīng)取得了長(zhǎng)足的發(fā)展，很有可能成為未來(lái)一段時(shí)間中國(guó)購(gòu)物中心的主流熱點(diǎn)。 郭增利
　　關(guān)于區(qū)域型購(gòu)物中心，也包括為什么要舉辦區(qū)域商業(yè)中心成就現(xiàn)代生活方式巡回式的主題論壇，通過(guò)對(duì)于中國(guó)購(gòu)物中心行業(yè)的分析，幫助指導(dǎo)和跟更多的開(kāi)發(fā)商交流，拿中開(kāi)發(fā)模式更加適合中國(guó)的模型和開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)特點(diǎn)和城市發(fā)展的需要。
　　我們要做購(gòu)物中心和區(qū)域購(gòu)物中心分析的時(shí)候，首先要對(duì)區(qū)域購(gòu)物中心進(jìn)行界定，在產(chǎn)業(yè)中指將商業(yè)項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群鎖定在一定的范圍之內(nèi)，根據(jù)本區(qū)域的商業(yè)環(huán)境和特點(diǎn)打造的購(gòu)物中心，就是打造區(qū)域范圍內(nèi)的購(gòu)物中心。
　　從目前以及未來(lái)一段時(shí)間來(lái)看，對(duì)消費(fèi)影響更加深刻的是區(qū)域購(gòu)物中心，區(qū)域型購(gòu)物中心可以根據(jù)特定服務(wù)和輻射區(qū)域的消費(fèi)特點(diǎn)，進(jìn)行有效的品牌組合，有效的展示區(qū)域生活的全景。
　　對(duì)于區(qū)域型購(gòu)物中心有以下幾個(gè)特點(diǎn)：
　　建筑物的表現(xiàn)形式
　　一般是四、五層左右，建筑面積在5—8萬(wàn)平方米，貢獻(xiàn)上，動(dòng)態(tài)情況下，區(qū)域型購(gòu)物中心對(duì)客流動(dòng)態(tài)是很明顯的，區(qū)域購(gòu)物中心反應(yīng)區(qū)域的全過(guò)程的體現(xiàn)，以家庭消費(fèi)為主導(dǎo)的業(yè)態(tài)組合連帶服務(wù)配套設(shè)施，通常而言區(qū)域購(gòu)物中心是以公路加交通路線連接的一種交通方便的解決辦法。
　　我們?yōu)槭裁匆�搞區(qū)域巡回式的論壇，有這樣的三個(gè)理由。
　　同地產(chǎn)商、同消費(fèi)者的特點(diǎn)等方面做出結(jié)論，首先來(lái)看，消費(fèi)變遷來(lái)看，區(qū)域購(gòu)物中心更加適合持續(xù)性等先天的優(yōu)勢(shì)，區(qū)域性的購(gòu)物中心主要滿足的是便利的消費(fèi)需求，選擇性更加的豐富，由出行方式?jīng)Q定需求，也是未來(lái)中國(guó)未來(lái)購(gòu)物中心發(fā)展重點(diǎn)考慮的，我記得在北京做了一次全面的調(diào)查，這次調(diào)查主要是針對(duì)到底是選擇中心的商業(yè)還是選擇區(qū)域的商業(yè)，我們對(duì)區(qū)域型的商業(yè)具有消費(fèi)影響吸引力的也是基于剛才我講的處于變動(dòng)的需求和選擇性的需求，出于出行方式的選擇，隨著勞動(dòng)力的生活水平的提高，享受型的消費(fèi)水平越來(lái)越受到重視，逐漸的升溫，區(qū)域型商務(wù)中心滿足消費(fèi)者的消費(fèi)文化和消費(fèi)方式變化的需要，同時(shí)看零售商，大家可以關(guān)注到，當(dāng)中心區(qū)的商業(yè)逐漸飽和的時(shí)候，百貨店、超市過(guò)去都可以進(jìn)入到新街口這樣繁華的都市區(qū)，隨著零售逐漸的布點(diǎn)完成，更多的區(qū)域型的購(gòu)物中心開(kāi)始進(jìn)入到零售商的視野，同目前的情況來(lái)看，區(qū)域型的市場(chǎng)還處在布局的階段，城市中心區(qū)的商業(yè)逐漸的飽和。就使更多的零售商開(kāi)始青睞區(qū)域型商業(yè)龍頭項(xiàng)目，成為主導(dǎo)者，逐漸成為可能。
　　因?yàn)榱闶凵唐放频奈�引力，決定了購(gòu)物中心的基本客流和消費(fèi)潛力，意味著未來(lái)的區(qū)域型購(gòu)物中心的品牌組合和管理能力上都對(duì)實(shí)現(xiàn)購(gòu)物中心的盈利有充分的基本型的保障，同時(shí)區(qū)域購(gòu)物中心在上述幾個(gè)因素，包括消費(fèi)者的變化，零售商選址和拓展的變化上都寓于著新的發(fā)展機(jī)會(huì)。
　　從開(kāi)發(fā)商的角度，區(qū)域購(gòu)物中心有利于錯(cuò)位開(kāi)發(fā)降低開(kāi)發(fā)商的綜合風(fēng)險(xiǎn)，相對(duì)來(lái)于培育期比較短，而且經(jīng)營(yíng)比較穩(wěn)定，特別是從開(kāi)發(fā)的角度，比較有利于資本市場(chǎng)價(jià)值放大，并且收到資金的青睞，大家可能知道，澳大利亞的開(kāi)發(fā)商大局進(jìn)入美國(guó)的市場(chǎng)，收購(gòu)的物業(yè)基本上都是美國(guó)區(qū)域購(gòu)物中心。
　　區(qū)域的商業(yè)本身的同質(zhì)化是難以克服的障礙，區(qū)域市場(chǎng)的同質(zhì)化并不一定產(chǎn)生負(fù)面市場(chǎng)的影響，因?yàn)橄�費(fèi)力是在區(qū)域當(dāng)中變得非常的集中和方便的，各自區(qū)域滿足各自區(qū)域的消費(fèi)需求，由于目前零售商關(guān)注區(qū)域型的商業(yè)項(xiàng)目，發(fā)展目標(biāo)就非常容易跟零售品牌的目標(biāo)達(dá)成一致，也開(kāi)始變得容易吸引零售商品牌進(jìn)入，在招商合作等環(huán)節(jié)上，對(duì)降低開(kāi)發(fā)商的綜合風(fēng)險(xiǎn)來(lái)說(shuō)有根本的保證。
　　中國(guó)的區(qū)域型購(gòu)物中心發(fā)展應(yīng)該說(shuō)雖然到2007年下半年才作為發(fā)展的中藥戰(zhàn)略，向行業(yè)提出來(lái)，但是中國(guó)的區(qū)域型購(gòu)物中心發(fā)展的機(jī)會(huì)和潛力是非常大的，在這種發(fā)展過(guò)程中，我們也不能回避，區(qū)域型購(gòu)物中心有很多發(fā)展當(dāng)中存在的問(wèn)題，例如區(qū)域型的購(gòu)物中心目前大部分采取的是社區(qū)型的購(gòu)物中心的功能定位和業(yè)態(tài)組合，就是大體上迎合本地的消費(fèi)者。使購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)方式具有明顯的趨同性，這是當(dāng)前區(qū)域性購(gòu)物中心發(fā)展面臨的主要問(wèn)題。
　　作為比較有發(fā)展?jié)摿Φ馁?gòu)物中心的模式，面對(duì)這樣的問(wèn)題，我們尋找更多的解決辦法，也是本次論壇在全國(guó)各地陸續(xù)舉行的目的。面對(duì)上述的問(wèn)題，區(qū)域型購(gòu)物中心將在各地面對(duì)不同的項(xiàng)目和城市解決不同的問(wèn)題，包括對(duì)重點(diǎn)研究項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)客觀的研究，對(duì)重點(diǎn)的商圈進(jìn)行評(píng)價(jià)，解決區(qū)域型購(gòu)物中心面臨的問(wèn)題，我們認(rèn)為主要有以下幾個(gè)方向要考慮的。
　　一、要形成適合的規(guī)模
　　要形成適合的規(guī)模，要結(jié)合人口的規(guī)模，消費(fèi)的實(shí)力，生活的習(xí)慣，文化的背景以及消費(fèi)趨勢(shì)的分析，同時(shí)要很好的結(jié)合零售商開(kāi)店的要求。
　　二、要實(shí)現(xiàn)區(qū)域型購(gòu)物中心良好的運(yùn)作，一定要有適合的位置，包括要體現(xiàn)便利，甚至可以做到不用開(kāi)車也可以到達(dá)，要建立比較強(qiáng)的樞紐位置。
　　三、確定適合的位置
　　豐富引導(dǎo)區(qū)域中心的氛圍體現(xiàn)商業(yè)化，不僅要提供購(gòu)物環(huán)境和場(chǎng)所，更應(yīng)該成為社區(qū)生活和人際交流的重要組成部分。
　　四、區(qū)域型購(gòu)物中心是屬地化的商業(yè)，是全課程，全年齡的家庭消費(fèi)。
　　五、適合業(yè)態(tài)組合，體現(xiàn)都市需求，功能組合的基礎(chǔ)上強(qiáng)調(diào)品牌組合，實(shí)現(xiàn)一站式的日常生活服務(wù)，包括購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、美容等等。
　六、從城市的發(fā)展角度來(lái)看，任何城市的發(fā)展不是多中心和多個(gè)副中心的格局，多中心的格局在一、二線城市已經(jīng)路線開(kāi)始出現(xiàn)，意味著區(qū)域型購(gòu)物中心未來(lái)成為城市發(fā)展當(dāng)中的重要力量，所以區(qū)域購(gòu)物中心發(fā)展的過(guò)程中，一定要重視跟城市整體的互動(dòng)和共享。

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