商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計增值四要素

    近年來商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出勃勃生機，商業(yè)街建筑設(shè)計及景觀規(guī)劃等也日益受到業(yè)界關(guān)注。日前，在商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計上頗有建樹的劉力博士在接受記者采訪時指出，在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)中，通過合理巧妙的規(guī)劃設(shè)計，不但可以減少不必要的重建、改建所造成的浪費，還可以充分增加商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)在價值和相關(guān)附加值，提高其市場競爭力。 
    顧全長遠利益 
    劉力認為，商業(yè)地產(chǎn)的選址和開發(fā)要符合城市發(fā)展規(guī)劃的要求�！昂侠淼倪x址是發(fā)揮不同物業(yè)最大開發(fā)價值和經(jīng)營使用價值以及社會價值的根本。沒有達到土地資源利用的最大化，就不能體現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)價值的最大 化，也是間接的土地資源浪費；而從長期角度講，無序的商業(yè)項目開發(fā)會對所有開發(fā)者帶來嚴重的投資風(fēng)險�！� 
    從商業(yè)地產(chǎn)自身來看，其整個生命周期是一個開發(fā)、投資、經(jīng)營、管理和消費等多方客體共同交互參與的過程，因此其價值的體現(xiàn)是長期的。如果在規(guī)劃設(shè)計時未考慮與周邊城市規(guī)劃的協(xié)調(diào)發(fā)展，則很難保證持久的生命力。劉力博士舉例說，“對于一個幾十萬平方米的大型綜合商業(yè)地產(chǎn)項目，其周邊道路系統(tǒng)的車流容量是否能夠支撐就變得非常關(guān)鍵。如果城市規(guī)劃道路容量不夠，這一巨大的Mall一旦開業(yè)將使得周邊道路系統(tǒng)擁堵癱瘓，而交通的不便又將成為這一商業(yè)項目長遠發(fā)展的硬傷”。因此在規(guī)劃設(shè)計階段，建筑師就應(yīng)注重順應(yīng)城市規(guī)劃脈絡(luò)、協(xié)調(diào)不同開發(fā)主體的關(guān)系。
    應(yīng)適應(yīng)民俗風(fēng)情 
    “早期的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)盲目追求現(xiàn)代化或建筑面積的最大化，往往采用全盤推倒重來的高強度破壞性開發(fā)，甚至被認為是一舉多得的開發(fā)模式。”在他看來，對于一個商業(yè)地產(chǎn)項目來說，其投資、規(guī)模、內(nèi)部設(shè)施、服務(wù)內(nèi)容、外觀形象等都可以復(fù)制、抄襲；只有其內(nèi)部蘊含的地域差異和文脈特征難以做到。而這也就成為其市場差異化、特色化競爭力的焦點。“上海新天地就是這樣一個比較成功的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目，不僅成功利用了石庫門地區(qū)及殖民時代保存下來的建筑和文化遺產(chǎn)，并重新組織傳統(tǒng)空間以及建筑片段，形成豐富多彩、舒適宜人且滿足現(xiàn)代生活需求的商業(yè)空間，隨之而來的商業(yè)價值的提升也就自然而然了�！睂�終端消費者來說，具有文脈特征的商業(yè)地產(chǎn)項目不僅僅是一個購物消費的場所，同時也是一個體驗建筑文化、民風(fēng)民俗、滿足其精神需求的場所，是對更多人群形成強大吸引力和認同感的關(guān)鍵要素。 
    而重視城市的建筑風(fēng)貌和文脈特征，必須落實到實際的規(guī)劃設(shè)計中來，涉及對原有街區(qū)建筑風(fēng)貌的整理和文脈特征的概括。以此確定應(yīng)保護和適當(dāng)改造的街區(qū)空間環(huán)境、典型建筑物、標志性景觀以及重點區(qū)域的空間尺度等，并結(jié)合新建建筑的設(shè)計，使之形成和諧共生、自然過渡且更富生命力的商業(yè)空間。而對于一些在郊區(qū)或新區(qū)缺少文脈依托的大型商業(yè)地產(chǎn)項目來說，適當(dāng)在規(guī)劃設(shè)計中突出地域特點，也能增加自身的吸引力，并成為可以納入城市大環(huán)境中的標志性建筑。 
    整合多種資源 
    劉力分析說，目前國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)項目普遍存在商業(yè)網(wǎng)點分布不均勻(老城區(qū)多，新城區(qū)少)、規(guī)模不合理(大型綜合商業(yè)網(wǎng)點少、小型零星商業(yè)網(wǎng)點多)以及使用和經(jīng)營方向不明確等問題，這跟中國現(xiàn)行的帶有濃厚行政色彩的“規(guī)劃模式”有很大關(guān)系。即在沒有明確目標和客戶的情況下就很快確定方案并進行施工。這樣，一旦發(fā)現(xiàn)規(guī)劃不合理也不能進行大的調(diào)整。此外，當(dāng)商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)量達到飽和程度時，這些問題將集中爆發(fā)出來。因此商業(yè)地產(chǎn)項目要想脫穎而出，就必須改變以往的規(guī)劃設(shè)計模式和程序。 
    “規(guī)劃設(shè)計的質(zhì)量對項目商業(yè)價值的高低有著相當(dāng)大程度的影響�！眲⒘φJ為，首先，體驗式消費將成為商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展的重要形式。特別是  Shopping Mall需要通過規(guī)劃設(shè)計手段，突出購物、休閑、娛樂等不同功能空間的特色。規(guī)劃設(shè)計師將運用各種高科技的建筑結(jié)構(gòu)、構(gòu)造技術(shù)、材科設(shè)備技術(shù)，與先進的聲、光、電、信息技術(shù)相結(jié)合，共同創(chuàng)造一個體驗式的綜合商業(yè)環(huán)境。其功能的復(fù)雜性、技術(shù)的高難度無不要求專業(yè)化、高水平的規(guī)劃設(shè)計，同時也是要充分發(fā)揮想像力和創(chuàng)造力的所在。
    其次，和目前的住宅大盤一樣，綜合化、多功能化也是商業(yè)地產(chǎn)的重要發(fā)展方向之一。從規(guī)劃設(shè)計出發(fā)，建立商業(yè)與其他行業(yè)共生的綜合服務(wù)體系，實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)與其他地產(chǎn)(如旅游地產(chǎn)等)的規(guī)模整合，是發(fā)揮多種資源優(yōu)勢、實現(xiàn)地產(chǎn)價值最大化的重要手段。 
    設(shè)計特色空間 
    “北京王府井商業(yè)街的重建，忽視了原有的各具特色、獨具風(fēng)采的建筑空間與形式。原有的諸多百年老店、名店品牌特色甚至古樹木都沒有得到保留，聞名天下的王府井商業(yè)街在改造后最終形成了一個可以放在中國任何城市、缺乏特色的商業(yè)街，就非常令人遺憾�！被�于此，劉力建議新開發(fā)的商業(yè)街從中汲取經(jīng)驗和教訓(xùn)，在規(guī)劃設(shè)計的最初階段即對建筑體量、街道尺度、街道室外空間的親切隨意性等多方面做出充分考慮。另外，在商業(yè)街建筑風(fēng)格、立面形象、細部裝飾各方面達到協(xié)調(diào)、統(tǒng)一，才能形成一個完整而豐富的特色商業(yè)空間。 
    最后，劉力強調(diào)，商業(yè)地產(chǎn)是新一輪城市開發(fā)建設(shè)的高潮與機會，在新的時期，它所面臨的新的需求變化將導(dǎo)致結(jié)構(gòu)的變化。對于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)而言，悉心善待原有的城市肌理和建筑風(fēng)貌、保護原有的文脈特征，在規(guī)劃設(shè)計中采用合理的方式，這兼具商業(yè)價值和社會價值。對于商業(yè)地產(chǎn)項目，規(guī)劃設(shè)計不僅僅是滿足其經(jīng)濟指標的手段，通過創(chuàng)新的設(shè)計和高技術(shù)的應(yīng)用，即可以達到商業(yè)價值的增值。 

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