稅費融資選址 商鋪投資不再霧里看花

    蔣媽媽2000年退休后就在上海買了一套房子，把兒子的戶口轉(zhuǎn)到了上海；今年孩子大學(xué)畢業(yè)后將一個人在上海發(fā)展，蔣媽媽希望兒子能有一份固定的生活收入。俗話說一鋪養(yǎng)三代，9年里見證了七浦路市場的誕生到興旺，蔣媽媽一直想在那里買個包間送給兒子；只是一鋪難求，這一找就是大半年，“七浦路商城一樓的商鋪可謂是黃金位置，據(jù)說每平米在二十萬以上，不過這么稀有的寶貝沒人愿意出售；二樓的單價在15萬以上，肯出售的也是罕見�！�
    今年6月份，她終于達成了這個心愿，在七浦路商城的三樓買了一個21平米不到的包間，總價210萬；三樓的投資回報率可以達到6%以上，每年可以帶給兒子超過15萬元的租金收入。
    信義房屋分析師指出，“商用房地產(chǎn)之所以受到眾多投資者青睞的一個最主要原因之一是：好的現(xiàn)金流，長期、穩(wěn)定的租金收入，很多黃金地帶的商鋪更是一鋪難求。投資者在購買帶租約商鋪時，既要考察租約的穩(wěn)定性，同時還要對投資價值進行研判，對租期長短加以考量。
    目前，上海商鋪的租金回報率大約在8%，這吸引了不少投資者。然而，評價一個商鋪項目是否運營成功，關(guān)鍵在于這個商鋪未來能否持續(xù)經(jīng)營，這樣才能保證商鋪投資者的利益。
    商鋪貸款不超過5成
    商鋪買賣的交易成本相當昂貴，除了中介費一般是住宅中介的兩倍以外還有高昂的土地增值稅，個人所得稅、營業(yè)稅、契稅、印花稅等等。這也是商鋪定性為長期投資品且無法炒作的重要原因之一。另外一個原因就是商鋪的融資也相對住宅困難，貸款比例一般不超過五成，貸款利率在基準利率上上浮1.1倍以上。
    簡單的來算，當商鋪的增值率大于30%的時候，出售時所交的稅費約占差額的40%-60%。21世紀不動產(chǎn)的商鋪部主管施光明介紹，“一般情況下在估價時，如果成交金額相比賣家買入時翻倍，我們都會按照差額的50%計算。比如100萬的鋪子現(xiàn)在賣200萬，那么賣家所要承擔的稅收比例就會占到50萬�！�
    1樓正面沿街商鋪最好
    21世紀不動產(chǎn)的商鋪部吳鵬建議：獨立門面相當重要，最好是1樓正面沿街，門寬不低于4.5米(1.5開間)，商鋪沒有獨立的門面，會失去廣告空間和上門客的數(shù)量，也會失去施展營銷促銷的空間。
    人流量是關(guān)鍵因素，要學(xué)會區(qū)分過路人流量和消費人流量，其中合理比例應(yīng)該是2:1。商鋪的收益訣竅在于商鋪門前的人流量，總量越高越好，統(tǒng)計人流的時段以周一至周三的10點-16點，如是餐飲商鋪還要統(tǒng)計晚上6-11點的人流。
    周邊人群的消費水平的高低決定了商鋪的價值。在周邊購買力較高的區(qū)域，商鋪的價值更高，獲得更高的租金和投資回報率的機會更大。還要密切注意周邊商業(yè)的生意情況，商鋪在周邊50米半徑屬于一榮俱榮。
    他還建議，挑選已經(jīng)形成商業(yè)氣候的地理位置，這些商業(yè)氣候可以是政府刻意打造的及在長期經(jīng)營中自然形成的在某一街道的特定商品的集中區(qū)域，商業(yè)成市的力量非常強勁，嘉定區(qū)曹安路輕紡市場未成市前商鋪售價4000元/平方，月租金僅1000余元，市場成熟后售價50000-70000元/平方，月租金10000余元。
   投資者還需要了解周邊的規(guī)劃及商鋪的開發(fā)商，好的周邊規(guī)劃決定商鋪未來幾年的走勢，好的開發(fā)商擁有良好的商業(yè)配套及大量的住宅去化率。
    如何選址是關(guān)鍵
    商鋪投資如何選址，中原地產(chǎn)商鋪研究員徐姍姍向記者羅列出了一些必要的注意事項，主要包括以下六點：
    是否位于規(guī)劃紅線之外；有無綠地限制；能否加蓋臨時建筑等。
    位置概念一是指距離市中心的遠近；二是指距離居民區(qū)或交通干線的遠近；三是指坐落。于某一地段的具體位置，如拐角、中心、十字路口等。位置與地租增減，客流密度等密切相關(guān)。商鋪門前有封閉交通隔離欄、高于 1.8 米的綠化，以及直對大門的電線立桿均為選址所忌。
    一般而言，面寬與進深比較大者佳，即所謂“開間大”。因為這樣的店鋪視野度較好，商品陳列豐富，有益于吸引顧客目光。不過也有例外，如部分 SPA 等，需要一定面寬之外的合適進深，提供給顧客以私密舒適感。另外如健身房、網(wǎng)吧等，主要是做好較醒目的導(dǎo)示牌。
    因為此類租金承受能力較弱，而且健身房樓層高，反而會員運動時視野開闊，以及網(wǎng)吧對樓層要求也不高，所以可選擇租金相對低廉的二、三樓。
    另外層高以及得房率也較重要。特別是有些裙房商鋪由于建筑原因，內(nèi)有主力承重柱，使得得房率較低，以及視野、采光度差，也拉低了租金的含金量。
    有無良好的水電、下水道、暖氣等，餐飲行業(yè)還需化油池等。
    路況指路面的寬度、 車道數(shù)、 交通擁擠程度以及有無交通管制等，以及綠化帶的劃分和商鋪本身停車場面積。它不僅與客流有關(guān)，也與商店上貨速度有直接關(guān)系。
    可以考察房產(chǎn)升值價格考慮租賃或者買賣。擁有產(chǎn)權(quán)，一次性投入大，但不會受租用期限和房地產(chǎn)漲價的限制，不用擔心契約到期后不能續(xù)簽可能造成的停業(yè)或遷址，而且還可享受房地產(chǎn)增值帶來的利益，提高消化費用上升的能力和銀行貸款能力。
    市場行情
    二季度末，理財周報記者從滬上各大房產(chǎn)中介的門店了解到：從5月份開始，關(guān)注商鋪租賃、買賣的人開始越來越多了。8月3日下午記者在臣信房屋天山路分店的一個多小時里，就有三位有商鋪租賃需求的客戶前來咨詢。
    據(jù)21世紀不動產(chǎn)上海銳豐商業(yè)投資部經(jīng)理吳鵬介紹，“滬上商鋪的二手租售交易在今年5月開始逐漸活躍。隨著住宅購置成本不斷攀升；價格已經(jīng)處于高位，商鋪市場又重獲買家青睞、租售行情一路走高；進入7月后，即便住宅市場開始顯露博弈跡象，滬上商鋪租售交易也依舊活躍。
    目前標的在300萬以下的商鋪買賣交易占總成交單數(shù)的75%以上，而標的在700萬以上的僅有10%左右。另外，長遠看商鋪最低5%的租金回報率也遠高于住宅物業(yè)(3%以下)。我們預(yù)測，隨著經(jīng)濟環(huán)境轉(zhuǎn)好，下半年商鋪租賃買賣市場會越來越火�！�
    信義房屋分析師向記者指出，“就我們所統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，7月上海二手商鋪成交共計361套，較6月的282套上漲28%。均價12369.05元/平方米，成交總面積29497平方米。就二手商鋪來看，上海上半年成交面積在4月份呈現(xiàn)高位突破，除4月外，上海還是呈現(xiàn)一穩(wěn)步上升的態(tài)勢�！�
    “商鋪投資遠比住宅投資要復(fù)雜�！�21世紀不動產(chǎn)商鋪部經(jīng)理吳鵬有八年的商鋪交易的經(jīng)驗。據(jù)吳鵬的經(jīng)驗，“中小投資者在進行商鋪投資時一般比較盲目。關(guān)心的事情經(jīng)常只局限于成交價格和眼前租金，而商鋪是需要長期持有的投資品種。
    就目前的市場而言，中原地產(chǎn)的商鋪分析師給投資者建議：投資預(yù)算在200萬-500萬之間的，有2種推薦。像現(xiàn)在的四川北路商圈、五角場商圈的一些寫字樓，都配備了一定的3層左右的裙房搭售，可以考慮買入100平米的商鋪，最好是底層，可以做餐飲、便利店等。后期招商相對簡單，未來客群比較穩(wěn)定。
    另外，新增軌道沿線的住宅配套房也值得投資。比如說將要開通的11號以及7號線，其中11號線一期自嘉定延伸至市區(qū)江蘇北路，途經(jīng)受惠的包括嘉定江橋、普陀真如、武寧等板塊，7號線亦惠及包括大華、顧村、上大等板塊。此類住宅配套由于前期人口導(dǎo)入還不充分，商鋪價格一般單價在10000-20000之間，而且分割面積較靈活，對于投資者來說選擇余地較大。日后招商業(yè)態(tài)也十分靈活，注意選擇盡量位于街角以及人口截流度好的位置，而不要一味關(guān)注單價的差異。
    100萬以下的預(yù)算金額，建議選擇面積小的專業(yè)市場商鋪，此類一般總價低，投資風險低。不過要注意幾點：一、交通的便利性；二、開發(fā)商的定位以及后期運營是否有保障；三、最好選擇前期已經(jīng)有部分招商經(jīng)營的；例如青浦的意邦建材等。
    商鋪買賣稅費
    買家：契稅=3%成交價；另外還有交易手續(xù)費=0.5%成交價；印花稅=0.05%成交價。
    賣家出售的時候，商鋪不論年限，都要交納以下幾種稅費：
    1. 營業(yè)稅及附加，稅費為差額的5.55%；
    2. 土地增值稅，稅費為差額扣除相關(guān)費用后的30%-60%(按差額比率不同累進計算)
    (1)增值額未超過扣除項目金額50%部分，稅率為30%；
    (2)增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；
    (3)增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；
    (4)增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。
    3. 個人所得稅，稅費為凈收入(差額扣除以上所有相關(guān)費用和稅費后)的20%。

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