研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設的研究機構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標是打造民營經(jīng)濟研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務范圍
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研究報告
東莞“退二進三”的啟示和思考
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“鴻運的求助,汪洋書記在短短兩天就落實了!”卓木雄坦言,“作為企業(yè)來講,領導在會上說的一句玩笑話,我其實并沒有當真。沒有想到媒體這么快就來了。我們感到很意外,也很感動�！�
“鴻運模式”實施時間短、效率高,產(chǎn)生的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級和輻射效應,被東莞市列入全市“退二進三”工程示范單位和轉(zhuǎn)型升級示范點。
上周五,由省委宣傳部組織的省及東莞媒體采訪團,赴厚街鎮(zhèn)鴻運鞋材鞋機廣場、創(chuàng)科電子等轉(zhuǎn)型升級典型代表企業(yè)進行采訪,集中報道東莞產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整一年的成效和經(jīng)驗。
“一些企業(yè)前幾年主動調(diào)整,把一些低附加值的產(chǎn)業(yè)淘汰掉,生產(chǎn)高附加值的產(chǎn)品,一旦危機來了適應能力大大增強,這對他們是很好的鼓舞�！睎|莞副市長江凌在接受媒體采訪團訪問時說,“經(jīng)過一年多扎實的努力,特別是金融危機的影響下,全社會對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整有更深的感悟,由最初的不理解,到現(xiàn)在認識了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的必要性,并且共同推進�！�
“型”在轉(zhuǎn),“級”在升,一年下來,東莞轉(zhuǎn)型升級成效如何?通過對鴻運等企業(yè)的走訪,或許我們可以從中一窺究竟。
鴻運二期的前世今生
鴻運鞋材鞋業(yè)廣場由香港雄信集團和深圳世紀城投資有限公司聯(lián)合投資開發(fā),主營皮革、鞋材、鞋材輔料。
鴻運鞋材鞋業(yè)廣場,共分兩期工程。其中鴻運二期較好整合了寮廈村關停和轉(zhuǎn)移的6間空置廠房,鴻運開發(fā)商投資9500萬元進行“退二進三”改造,將4.2萬平方米舊廠房改造成“鴻運二期”工程,打造東莞市最大的一站式皮革、鞋材、鞋業(yè)專業(yè)市場。
鴻運鞋材二期與寮廈村的合作可謂“非常完美”,這種完美合作的背后,一方面有著某種巧合,另一方面也是產(chǎn)業(yè)鏈完善的必然需要。
在鴻運二期之前,這塊4.2萬平方米集體用地上是6家普通工廠,從事五金、陶瓷等低端加工,進入2008年,低附加值的生產(chǎn)讓這幾家企業(yè)徘徊在生死邊緣。
2008年年中,兩家工廠分別因為合同到期和倒閉相繼關停,一下子空出來的兩間廠房,頓時成為村委干部的“燙手山芋”。此時,寮廈村委會主動找到鴻運鞋材老板,希望他們能夠擴大投資,盤活空置廠房。
“真的很巧,剛好遷走的廠房就在鴻運一期旁邊,而我們剛好也有擴大規(guī)模的想法�！兵欉\鞋材鞋機廣場董事副總裁蔡建鑫說。
鴻運鞋材廣場很快便與寮廈村委達成合作意向。為了保證鴻運二期擴充用地需求,村委會主動走訪附近四家租賃集體用地的工廠主,勸其結(jié)業(yè)或者轉(zhuǎn)移。通過協(xié)商,由鴻運鞋材給予這些提前結(jié)業(yè)或轉(zhuǎn)移的工廠40萬元到300萬元不等的賠償金。一番溝通下來,有三家企業(yè)因本身經(jīng)營效益每況愈下,選擇結(jié)業(yè)。另外一家轉(zhuǎn)移到東莞(惠州)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移園。
2008年下半年,鴻運斥資9500萬元建設“鴻運鞋材”工程。
“對于這一改造計劃,村民當時難道全部贊成嗎?”面對記者的反問,寮廈村書記方賀成很肯定地說,“租金提高了,環(huán)境改善了,村民當然樂意。”
“鴻運二期”投用后,該地收入由原來的每平方米7元多,提高到每平方米10元。集體廠房收入由原來每月44萬多元,增加到每月60萬元,單這個片區(qū)一年就給集體經(jīng)濟增加收入150多萬元,每年集體經(jīng)濟收入增加近30%。
記者在寮廈村看到,就在鴻運鞋材鞋機廣場周邊,還形成了很多與鞋有關的配套商家�！斑@些與鞋相關配套商業(yè)有300多家,也就是今年來才成倍增加。出租屋鋪租也由1000元/月飆升到6000元/月。周邊一些小工廠順勢改造成鋪位,租金更是由以前的8元/平方米上升到300元/平方米�！�
方賀成還說,現(xiàn)在寮廈村廠房空置率為零,出租屋空置率有明顯改善,由去年底的50%變?yōu)楝F(xiàn)在20%。
珊美村的商業(yè)化轉(zhuǎn)型
同樣是“退二進三”,位于厚街鎮(zhèn)珊美村的嘉利達大樓一棟6層高的產(chǎn)業(yè)大樓,隨著租金的到期,珊美村委會將整棟大樓轉(zhuǎn)為商業(yè)出租,租金從原來每月5萬多元增長到現(xiàn)在的12萬多元。
原本在珊美大道南的建宏鞋材廠已搬離得蹤影全無,取而代之的是珊美綜合農(nóng)貿(mào)市場。原建宏鞋材廠占地面積為6000平方米,該工廠在今年3月搬走,通過村委會多方聽取意見并商討后決定,打造一個綜合農(nóng)貿(mào)市場,通過3個月緊鑼密鼓地籌備裝修招商,在本月8日正式開張。
據(jù)統(tǒng)計,珊美村“退二進三”總面積將達10多萬平方米,珊美村產(chǎn)業(yè)區(qū)工廠計劃全部遷出,各村民小組的舊廠房也將漸漸轉(zhuǎn)為商業(yè)用途。
厚街商業(yè)氛圍濃,商業(yè)發(fā)展?jié)摿Υ蟆Ｉ好来逭墙柚@樣的先天條件實現(xiàn)轉(zhuǎn)型。厚街鎮(zhèn)因勢利導,以“三舊”改造為良機,因地制宜“退二進三”。厚街鎮(zhèn)委書記黎惠勤告訴記者:“目前共拆遷42萬平方米舊廠房,已完成改造項目有7宗,新建改建面積近40萬平方米。此外,還有鎮(zhèn)中心區(qū)的標志性片區(qū)、廣場片區(qū)正在實施中,總面積約為37萬平方米�！�
而從東莞全市范圍來看,通過一年的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,全市一大批舊廠房、空置廠房通過“退二進三”、“騰籠換鳥”,改造成為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)、專業(yè)市場或企業(yè)總部。
“辦工廠不如辦市場”的思考
省委書記汪洋走訪鴻運鞋材市場期間,當他聽說效益不錯時,就直言“辦工廠不如辦市場”。當他聽說,經(jīng)過半年的經(jīng)營,鴻運鞋材鞋業(yè)廣場對寮廈村集體經(jīng)濟貢獻比單一出租廠房增長近三成時,汪洋認為,這是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整“退二進三”成功的“鴻運模式”。
“退二進三”一個重要內(nèi)涵就是縮小第二產(chǎn)業(yè),發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)。從東莞政府提供的數(shù)據(jù)來看,2009年上半年三大產(chǎn)業(yè)比例由2008年的0.3∶52.8∶46.9調(diào)整為0.4∶45.8∶53.8,服務業(yè)比重比2008年底提高了6.9個百分點,比2007年底提高了11個百分點。上半年全市第三產(chǎn)業(yè)吸收外資比重從2008年的11.8%提高到20.3%,增幅提高了8.5個百分點。
“通過一年的工作,我們的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有了積極的變化。特別是三大產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)有了新的變化,第二產(chǎn)業(yè)比重下來了,第三產(chǎn)業(yè)尤其是服務業(yè)通過調(diào)整后有了很大的發(fā)展�！睎|莞副市長江凌說。
“寮廈村最大的標本意義就是,鎮(zhèn)中心周邊的村,利用土地商業(yè)優(yōu)勢,淘汰落后產(chǎn)能,通過“退二進三”方式來實現(xiàn)‘騰籠換鳥’。這種模式對東莞相當數(shù)量有條件的村,是個很好的發(fā)展方向�！苯枵f,“然而,對于現(xiàn)有絕大部分村來說,土地商業(yè)價值低,不容易發(fā)展商業(yè)。這些村面臨的問題是怎樣幫助現(xiàn)有的中小企業(yè)來提升。從村的角度來看,單個村不容易做到,那么從市一級來說,我們當前很重要的工作就是要組建公共行業(yè)創(chuàng)新平臺,通過這些平臺直接為企業(yè)的升級轉(zhuǎn)型進行服務�！�
最大障礙:歷史遺留的土地產(chǎn)權問題
在“退二進三”、“騰籠換鳥”的過程中,面臨一個最實際的問題就是土地權利證和房產(chǎn)證的缺失,產(chǎn)權不明晰,給“退二進三”后企業(yè)的融資、重組等長遠運作設置了重重障礙。目前,東莞政府也出臺相關政策,本著“靈活變通”的原則加緊解決這類歷史遺留問題。
據(jù)方賀成介紹,目前鴻運二期4.2萬平方米地全部為集體所有權,沒有土地權利證和房產(chǎn)證�！艾F(xiàn)在我們對物業(yè)擁有20年的使用權。”鴻運鞋材副總裁蔡建鑫說,盡管自己并沒有這塊地的所有權,但是也希望這塊地能夠盡快完善產(chǎn)權手續(xù),這樣對明晰產(chǎn)權,融資都有很大幫助,也能為公司以后的發(fā)展爭取更多主動權。
方賀成告訴記者,去年底,市里面來寮廈開了兩次現(xiàn)場會,協(xié)商怎樣開辟“綠色通道”來完善相關手續(xù),國土、規(guī)劃、城建等部門也表示積極配合�！笆掷m(xù)很快就會辦下來了,這將對整個鞋材市場的完善起到很大作用�！狈劫R成說。而厚街鎮(zhèn)委書記黎惠勤表示,厚街接下來將針對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整過程中存在疑難問題,成立七個專家小組,其中首個就是用地規(guī)劃和產(chǎn)權補辦專家組。
黎惠勤說,接下來重點鋪開的主要是把廠房拆掉,讓工業(yè)用地先進入東莞市國土局的土地拍賣市場,土地拍賣所得金額,首先用于償還村里的債務。同時,成功競拍的商業(yè)巨頭,也將進行土地的盤活,他們通過招商把商業(yè)運作者引入、開發(fā)和整合。在提高商貿(mào)厚街影響力的同時,也增加地方財政收入。
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