研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
|
·項目可行性研究 |
·市場營銷推廣
|
| ·項目定位策劃 |
·市場運(yùn)營管理
|
| ·項目全程運(yùn)營 |
·運(yùn)營顧問服務(wù)
|
| ·規(guī)劃編制服務(wù) |
·招商銷售服務(wù)
|
| ·市場可研報告 |
·人員培訓(xùn)服務(wù)
|
| ·市場定位分析 | ...... |
聯(lián)系方式
電 話：0579-83059667
手機(jī)：15325915356
郵 箱：xqjcf126@126.com
在線QQ：1832216846
地 址：中國義烏市總部經(jīng)濟(jì)公館2號樓2單元502室（義烏貝村路1108號）
郵 編：322000
網(wǎng)站首頁 > 研究報告
研究報告
危機(jī)下的寫字樓選址謀略 租金成為先決條件
 |
 |
租金NO.1
從2008年下半年伊始，在全球金融危機(jī)和供應(yīng)量激增的雙重沖擊下，北京寫字樓市場出現(xiàn)空置面積增大、租金下降等現(xiàn)象，但是，情況并不像許多人想象的那么糟糕�！笆忻嫔�，各行企業(yè)雖然業(yè)績都有所減退，但大多都能維持正常運(yùn)營，縮租現(xiàn)象極少發(fā)生，破產(chǎn)退租的情況更是少之又少。
部分行業(yè)企業(yè)，如金融、能源、通訊、醫(yī)藥、傳媒、咨詢管理、律師行等，甚至能夠逆勢擴(kuò)租�！�
21世紀(jì)不動產(chǎn)北京中天大業(yè)高級策劃經(jīng)理梁曉林認(rèn)為，導(dǎo)致本輪寫字樓市場深度調(diào)整的原因，并非是市場上的需求總量發(fā)生了根本性的變化。事實上，北京市寫字樓的需求仍在增長，只是增長幅度放緩，加上新增供應(yīng)仍然源源不斷推出，才給人“需求萎縮”的印象。“更根本的則是，寫字樓客戶的心態(tài)發(fā)生了變化，在危機(jī)之下，他們變得更謹(jǐn)慎、更挑剔、卻也更能湊合了�！�
據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)北京中天大業(yè)市場觀察，目前市場上因成立新企業(yè)、新進(jìn)京企業(yè)、企業(yè)擴(kuò)張、企業(yè)重組等產(chǎn)生的新增需求不多，潛在的客戶主要來源于租約到期的客戶流動。“租約到期后一定要搬離的剛性需求客戶，比例已經(jīng)大幅減少，僅占15%～20%；需要通過考察市場進(jìn)行比較后再做決定的客戶比例則大幅上升到了近60%，而且這部分客戶中最終選擇與原項目續(xù)租的也占據(jù)了絕大部分；那些根本沒有搬遷意愿的客戶，比例也上升到了20%～25%.”
而對于那些有意愿搬遷的企業(yè)來說，150元/平米。月，或者說是5元/平米。日，并且含物業(yè)費(fèi)的合同價（非凈值）已經(jīng)是一個分水嶺。“實際上，開發(fā)商如果期望租金價格比5元/平米。日的‘指標(biāo)’更高，哪怕僅僅高出一兩毛錢，談判都會非常艱難�！痹趶埐磥恚芏嗫蛻舳枷Ｍ麑懽謽堑淖饨饛�5元/平米。日降價到2-3元/平米。日；而開發(fā)商認(rèn)為5元/平米。日的租金已經(jīng)到底了。
于是，開發(fā)商便采用瞞天過海之招。往往在簽訂合同的時候，附上免租期、裝修期，甚至承諾帶精裝、送車位、面積少算等優(yōu)惠條件，也絕不愿意把實際的合同價格簽低。張勃對此的解釋是，即使因為多種優(yōu)惠條件，樓宇實際租金僅為3元/平米。日，但只要合同上簽訂的租金價格是5元/平米。日，那么，一旦需要調(diào)價，其基礎(chǔ)價格將是這個5元/平米。日。開發(fā)商可以在5元/平米。日的基礎(chǔ)上根據(jù)需要上漲或下調(diào)5%～10%，很明顯，對于開發(fā)商而已，這比以3元/平米。日為基準(zhǔn)租金價格要合適得多。
“此次的金融危機(jī)給了所有的企業(yè)一個警示，越來越多的企業(yè)加強(qiáng)了風(fēng)險意識，在選址時更注重獲得一個長遠(yuǎn)的解決方案： 未來續(xù)租、擴(kuò)租租金的漲幅成為更多企業(yè)選址關(guān)注的重點。”第一太平戴維斯北京商業(yè)樓宇部高級經(jīng)理溫書閱提醒，“開發(fā)商給出的條件永遠(yuǎn)需要與市場接軌，任何違背市場的條件最終會得到來自市場的教訓(xùn)�！�
軌道交通成為必要條件
近年北京市城市發(fā)展的最大成就便是軌道交通得到了極大發(fā)展，地鐵1、2、5、10、13、八通線、機(jī)場快軌已經(jīng)投入運(yùn)營，地鐵4號線即將建成通車，地鐵6、9、15號線等正在抓緊建設(shè)。目前北京市幾大商圈——CBD、金融街、中關(guān)村、燕莎、東二環(huán)、東長安街、亞奧等都已經(jīng)實現(xiàn)了地鐵全覆蓋。
“以往軌道交通線路較少的情況下，燕莎、中關(guān)村等區(qū)域仍能通過獨特的區(qū)域優(yōu)勢來吸引企業(yè)入駐。”梁曉林告訴《地產(chǎn)》記者，“但在現(xiàn)今，軌道交通是否便利甚至成為一票否決的關(guān)鍵因素�！蹦切]有軌道交通，或通達(dá)地鐵站距離在10分鐘之外的項目，在競爭中處于非常劣勢的地位。這種劣勢也許只能通過讓價來進(jìn)行彌補(bǔ)，在同等條件下，有無軌道交通導(dǎo)致的價格差距，可達(dá)10%左右！
軌道交通的大發(fā)展也讓新興商圈如魚得水。溫書閱認(rèn)為，目前傳統(tǒng)區(qū)域供應(yīng)量過分集中，空置率高，交通壓力大。而與之相比，一些新興商圈，例如亞奧商圈，寫字樓現(xiàn)存量和新供應(yīng)量相對有限，服務(wù)配套上優(yōu)于傳統(tǒng)商圈；奧運(yùn)支線的開通更使得該區(qū)域的公共交通有了與CBD、金融街商圈一較高低的資本。很多傳統(tǒng)區(qū)域內(nèi)的知名企業(yè)已經(jīng)把目光鎖定在該區(qū)域盤古大觀等幾個新寫字樓上。
“綜合來看，各大商圈對比其他區(qū)域的區(qū)位優(yōu)勢已經(jīng)明顯淡化。目前客戶在選擇區(qū)位時，除了原住區(qū)域傾向依然明顯外，對所在行政區(qū)域的看重更甚于對商圈的偏好�！绷簳粤值慕o出的理由是，企業(yè)客戶在享受各項優(yōu)惠政策，或者納稅申報事項審批時，是按照行政區(qū)域進(jìn)行劃分的。
兩個有力加分項
新增寫字樓的硬件水平逐年提升，但記者通過市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，硬件標(biāo)準(zhǔn)并不是企業(yè)選址的最關(guān)鍵決定因素。
溫書閱表示，除了地理位置等不可變因素外，樓宇的物業(yè)服務(wù)水平和管理水平在一定程度上成為企業(yè)選址的關(guān)鍵因素之一。例如CBD的國貿(mào)一座、二座，京匯大廈等等，雖然已經(jīng)入市多年，但憑借其專業(yè)的管理，出色的服務(wù)，依然受到眾多國際知名企業(yè)的青睞，在租金上依舊能保持較高的水平。
梁曉林贊同該說法，物業(yè)管理公司的品牌和對項目環(huán)境的第一印象對客戶對該項目物業(yè)管理水平的評價至關(guān)重要。樓宇保安、前臺的形象，大堂、電梯廳、公共衛(wèi)生間等公共區(qū)域整潔程度，是客戶最容易判斷項目物業(yè)管理水平的重要細(xì)節(jié)。另外，目前禁煙活動越來越深入人心，寫字樓基本是“全面禁煙”，如果樓宇能為吸煙人士提供專門的吸煙區(qū)，很可能會極大地提高客戶對項目的印象分——因為企業(yè)高層管理人員大多都是煙民。
“商業(yè)、商務(wù)配套是否成熟完善，同樣是企業(yè)選址時非常重要的關(guān)鍵因素，尤其是經(jīng)營良好的商業(yè)能給項目帶來旺盛的人氣，會對客戶看房時留下好的印象。這點對于成熟的舊樓而言優(yōu)勢更多�！�
梁曉林建議，新入市項目應(yīng)充分商業(yè)配套，在招租中做到商業(yè)先行，力爭在竣工交付時商業(yè)租戶分已經(jīng)確定，并與大廈同步開放迎客，從而在人氣和便利度方面增加客戶信心。
|
|
點擊次數(shù):903