開辟第二戰(zhàn)場 深圳軍團加速在莞攻城略地？

　　繼深圳龍光以7.03億元拿下體育路地王后，深圳開發(fā)商拿地的身影又開始活躍于東莞房地產(chǎn)界。業(yè)內(nèi)人士透露，目前有深圳很多開發(fā)商都在“物色”地塊，或是通過拍賣拿地，或是從本地開發(fā)商賣過來或者與本地開發(fā)商合作開發(fā)。
　　深圳開發(fā)商似乎已紛紛在東莞開辟“第二戰(zhàn)場”。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，從目前的情況看，深圳可開發(fā)的地塊越來越少，深圳開發(fā)商在東莞拿地做項目將成為趨勢，并且在下半年將加快在東莞拿地的步伐。
　　現(xiàn)象
　　深圳開發(fā)商在莞買地漸多？
　　據(jù)有一位不愿意透露姓名的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士透露，最近金地集團與東莞綜藝集團已經(jīng)簽定協(xié)議，金地將購買綜藝位于萬江的一塊地皮。另外，深圳天利集團在2005年在西平購買一塊地后，今年又在鎮(zhèn)區(qū)收購了一塊地;東方銀座（ 查看地圖）也把鳳崗的一塊地收入囊中，準備開發(fā)。
　　“金地集團與東莞綜藝集團的確在溝通買地事宜，但還有一些具體的細節(jié)還沒有落實”，金地集團東莞公司總經(jīng)理助理陳君斌向記者表示，“只要是有合適的地塊，不排除金地都會繼續(xù)在東莞拿地的可能性�！睎|莞市星彥地產(chǎn)顧問有限公司副總經(jīng)理周會川表示，在君山之后，花樣年也有計劃在東莞拿地。
　　對于深圳開發(fā)商在東莞拿地，業(yè)內(nèi)人事預(yù)測，他們會在下半年加快拿地的步伐。但陳君斌表示了不同的看法，他認為只要是存有現(xiàn)金的開發(fā)商，都會找性價比適合的地塊進行開發(fā)，但這并不表明深圳開發(fā)商已經(jīng)在瘋狂拿地，目前開發(fā)商對于拿地還是比較理性的。
　　原因
　　深圳開發(fā)商：
　　本土地少，將目光投向東莞
　　深圳地塊越來越少，深圳開發(fā)商為了持續(xù)發(fā)展的需要，在周邊城市尋求比較合適的土地購買，廣州、佛山、東莞、中山、惠州等城市都是深圳開發(fā)商拿地的重點城市之一。中原地產(chǎn)東莞公司市場部經(jīng)理車德銳表示，相對其他城市，東莞對深圳開發(fā)商來說更合適。
　　車德銳解釋，一方面深圳開發(fā)商在東莞發(fā)展已經(jīng)多年，本地消費群對其開發(fā)的產(chǎn)品認知度比較高。消費者和業(yè)界對深圳開發(fā)商對產(chǎn)品價值的挖掘比較認同，使得深系開發(fā)商在東莞有良好的基礎(chǔ)。另外一方面，從操盤便利性來說，深圳開發(fā)商選擇東莞發(fā)展無疑也是非常正確的。不僅可以比較有效地實現(xiàn)兩地的資源共享，包括消息、客戶，也方便兩地員工進行交流。深圳開發(fā)商比較看好東莞長線房地產(chǎn)的升值潛力，在實現(xiàn)珠三角一體化的過程中，東莞的城市地位也得到體現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)升級后的東莞，起經(jīng)濟競爭力將非常強。所以深圳開發(fā)商到東莞發(fā)展，并把東莞作為重點市場的可能性是非常大的。
　　“從目前的經(jīng)濟數(shù)字說，東莞的確比惠州要好，相對而言深圳開發(fā)商會比較重視東莞市場，”周會川也表示，“同時，深圳也已經(jīng)沒有多少地可以拿了�！�
　　東莞開發(fā)商：
　　出售地塊謀求發(fā)展
　　一業(yè)內(nèi)人士表示，除了通過拍賣拿地之外，深圳開發(fā)商還通過購買本地開發(fā)商的地塊取得發(fā)展。經(jīng)過2008年房地產(chǎn)的冰凍期后，一小部分東莞本土的房地產(chǎn)開發(fā)商還沒有“解凍”，資金鏈非常緊缺，在逼于無奈之下賣地以緩解資金壓力；也有部分開發(fā)商是由于想轉(zhuǎn)行做其他，把地買出，以套現(xiàn)資金；有些本地開發(fā)商是為了更好地合作，降低開發(fā)成本和風(fēng)險，與外來開發(fā)商一起開發(fā)。
　　該業(yè)內(nèi)人士還舉出了一個本地開發(fā)商賣地給深圳開發(fā)商，實現(xiàn)雙贏的例子。新中銀2003年的時候，把地分成兩部分處理，一部分地買給金地，另外一部分自己開發(fā)。在賣地的過程中，新中銀已經(jīng)把原來的地價成本收回，使得雙方都獲益。
　　市場預(yù)測
　　深系產(chǎn)品帶來高品質(zhì)、高價位并存
　　深圳開發(fā)商的進入，對市場會有什么樣的影響？消費者擔(dān)心，深圳開發(fā)商會把東莞的房價推得非常高，到時候又使得消費者買不起房子。業(yè)內(nèi)人士表示，深圳開發(fā)商的進入雖有可能會帶來高房價，但同時也為東莞市場帶來高品質(zhì)的樓盤。
　　車德銳表示，與本地開發(fā)商相比，深圳開發(fā)商所拿到的地塊價錢都是比較高的，同時還有部分隱性成本。在這樣的前提下，開發(fā)商會充分挖掘項目的潛力，從產(chǎn)品本身到營銷手段都力求創(chuàng)新，相對東莞本土開發(fā)商來說，深圳開發(fā)商的操盤方式有所不同。通過高品質(zhì)實現(xiàn)項目的性價比協(xié)調(diào)，對于提高房地產(chǎn)項目的品質(zhì)有促進作用。另外，由于深圳走過的路，東莞正在走，所以深圳開發(fā)商敢于透支城市的前瞻性，在挖掘價值和視野高度上，都有突破。
　　對本土開發(fā)商來說，深圳開發(fā)商拉高房價當然很高興。但這個同時也是雙刃劍，如果本地開發(fā)商不思進取也是不行的。
　　深圳開發(fā)商的進入，對東莞房地產(chǎn)的影響有利有弊。周會川表示，好的方面是，由于深圳的開發(fā)商比較成熟，會為東莞消費者帶來好的戶型、產(chǎn)品、設(shè)計、園林、生活理念和施工的規(guī)范性。但同時也會把房價拉高，周會川認為，房價高也要從另外一個角度分析，房子的價格高，但是其價值會更高，價值是無法用價格來衡量的。
　　狼也要適應(yīng)東莞“水土”
　　無論消費者，還是業(yè)內(nèi)人士都把深圳開發(fā)商形容成“狼”。但即使是狼，也要適應(yīng)東莞的水土，否則也很容易“水土不服”。
　　周會川表示，開發(fā)商開發(fā)君山項目的時候，從拿地到投入市場，足足花了3年的時間。新的房地產(chǎn)開發(fā)公司要進入東莞，的確要花一定的時間來適應(yīng)。周會川表示，在深圳和東莞開發(fā)房地產(chǎn)項目，主要有以下幾方面的不同點：
　　一是辦事流程不同。在項目報批的時候，東莞和深圳的政府部門在各種審批程序都有所不同，深圳開發(fā)商要適應(yīng)辦事流程和要求。
　　二是規(guī)劃、設(shè)計方面的不同。以架空層為例，在深圳是不用算面積的，但在東莞是要算的。在面積贈送方式的計算，兩地也有區(qū)別。
　　三是客戶群體不同。東莞是傳統(tǒng)的啞鈴式結(jié)構(gòu)，兩邊高，中間人群少，高端人群的財富聚集力大。深圳的高端人群財富要低與東莞，但他們學(xué)歷高，財富渠道來源也比較廣。中端人群也有不同，東莞的中端人群是剛剛崛起的白領(lǐng)，但一般都聚集在工廠。而深圳則是聚集在寫字樓的辦公區(qū)內(nèi)。
　　周會川表示，深圳開發(fā)商對東莞市場應(yīng)該是相當看重的，東莞的消費能力強，基數(shù)大，將來需求也會大，比較容易賣掉房子。開發(fā)商的想法很簡單的，哪里房子好賣，就去哪里發(fā)展。
　　目前東莞土地新增供應(yīng)加大
　　針對市場對土地的需求，東莞的土地新增供應(yīng)量也有明顯提高。根據(jù)東莞市國土資源局公布的土地供應(yīng)數(shù)據(jù)顯示，2009年7月份新增土地供應(yīng)和商住土地供應(yīng)都出現(xiàn)了不同程度的增幅。土地總供應(yīng)面積77萬平方米，環(huán)比增幅59%，同比增幅22%；商住土地供應(yīng)42萬平方米。環(huán)比增幅268%，同比增幅2009%。商住用地比重大幅提高。

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