研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
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·項目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項目定位策劃 |
·市場運(yùn)營管理
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| ·項目全程運(yùn)營 |
·運(yùn)營顧問服務(wù)
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| ·規(guī)劃編制服務(wù) |
·招商銷售服務(wù)
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| ·市場可研報告 |
·人員培訓(xùn)服務(wù)
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| ·市場定位分析 | ...... |
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研究報告
地產(chǎn)商零售商“找招”對接
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7月30日，來自全國各地的400多家商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商和1000多家涵蓋餐飲、服飾、酒店、零售等各大業(yè)態(tài)的品牌商戶集體出現(xiàn)在“中國商業(yè)地產(chǎn)找招會”的現(xiàn)場，以期從商業(yè)地產(chǎn)供需生態(tài)鏈“找鋪招商”的對接中尋求突圍。
“找招”顯然是個新詞，針對的卻是商業(yè)地產(chǎn)生態(tài)鏈上的老難題：開發(fā)商招租難，商戶選鋪更難。
專家表示，商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)前的“慘淡”不可否認(rèn)仍是受到全球金融危機(jī)和市場大環(huán)境不景氣的影響。但事實上，最根本的癥結(jié)卻在于商業(yè)地產(chǎn)生態(tài)鏈上商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商和品牌零售商由于信息不對稱導(dǎo)致的“供需錯位”。
“在當(dāng)前的形勢下，好的商業(yè)地產(chǎn)項目抱怨找不到好的品牌商家入駐，而品牌商家也抱怨仍找不到適宜自身拓展的商業(yè)地產(chǎn)項目�！睂＜艺f，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)仍在供需錯位上越走越遠(yuǎn)，是商業(yè)地產(chǎn)空置水平不斷加大的深層次原因。
專家分析說，地產(chǎn)開發(fā)商都熱衷于在規(guī)劃允許范圍內(nèi)最大限度地開發(fā)純商業(yè)配套和社區(qū)底商等，以贏得較高收益。而在去年住宅地產(chǎn)遭遇頹勢調(diào)整時，住宅地產(chǎn)開發(fā)商紛紛看好商業(yè)地產(chǎn)的抗跌性，因此加大商業(yè)地產(chǎn)比重或向商業(yè)地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型。專家介紹，目前來看，每個項目都在放大商業(yè)比例。因而，城市中心商業(yè)區(qū)不斷擴(kuò)張，新型商業(yè)物業(yè)形態(tài)層出不窮。
而當(dāng)前，各城市對大型商業(yè)的布局仍然調(diào)整不善，政府整體商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃條例也一直遭遇“難產(chǎn)”，相關(guān)商業(yè)主管部門無法做出統(tǒng)一的籌劃，地產(chǎn)開發(fā)商于是在夾縫中尋找漏洞，難免自作主張。“商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)因此與需求出現(xiàn)越來越明顯的錯位�！睂＜艺f。
實際上，招商難是目前新開業(yè)商業(yè)地產(chǎn)的普遍難題。今年二季度，包括金寶匯購物中心、北京來福士廣場、悠唐生活廣場和國瑞購物中心，新增建筑面積合計26萬平方米。但據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，盡管這幾個新項目的出租率都已超過85%，但是已經(jīng)開業(yè)的部分只有60%至70%，商場人流量不大，人氣不旺。業(yè)內(nèi)人士告訴中國商報記者，最新開業(yè)的項目，招商過程并不順利。
商業(yè)地產(chǎn)低潮之下，想投資商鋪或加速拓展的品牌零售商卻也“遇冷”�！艾F(xiàn)在找上門來的招商項目很多，就沒遇到合適的商鋪，要么地段或結(jié)構(gòu)差，要么管理混亂，要么租金虛高�！币黄放粕虘舾嬖V中國商報記者，雖然感覺現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)處于低潮，但由于商業(yè)開發(fā)跟風(fēng)現(xiàn)象明顯，開發(fā)商似乎沒有耐心做客戶調(diào)研，根本不知道商戶的實際需求，好鋪仍是難求。
開發(fā)商招租難，而商戶選鋪更難。地產(chǎn)開發(fā)商與品牌零售商都遭遇的難題，恰恰凸顯出當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)生態(tài)鏈的失衡。
基于此，商業(yè)地產(chǎn)生態(tài)鏈上的兩大協(xié)會組織中國房地產(chǎn)協(xié)會商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會和中國商業(yè)聯(lián)合會購物中心專業(yè)委員會聯(lián)手新浪樂居推出“中國商業(yè)地產(chǎn)找招會”，期待通過展會的形式，實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)項目和品牌零售商家的直接對話對接。據(jù)悉，該找招會上成立的“樂商會”還準(zhǔn)備設(shè)置商業(yè)開發(fā)聯(lián)盟、品牌商家聯(lián)盟、金融投資聯(lián)盟、品牌顧問聯(lián)盟、商業(yè)運(yùn)營聯(lián)盟等等，通過聯(lián)盟的專業(yè)化的平臺搭建，讓商業(yè)地產(chǎn)供需鏈條融會貫通。
催熱商業(yè)地產(chǎn)對接需互補(bǔ)升級
不過，在商業(yè)地產(chǎn)的生態(tài)鏈上，地產(chǎn)開發(fā)商和零售商原本就不存在一一對等的供需關(guān)系。地產(chǎn)開發(fā)商手中是大量空置商鋪，開發(fā)商面前的零售商投資愈加徘徊低迷，加劇的逆勢低潮中，如何才能實現(xiàn)供需的對接？中國商業(yè)地產(chǎn)找招會上，各路專家、機(jī)構(gòu)也都給出了建議。
中國商業(yè)聯(lián)合會秘書長姜明認(rèn)為，要吸引投資者垂青商鋪，開發(fā)商需要運(yùn)營策略和定價策略的升級換代。
據(jù)中國商報記者了解，亦莊一個商業(yè)地產(chǎn)項目招商先行，銷售跟進(jìn)，并由開發(fā)商統(tǒng)一管理，統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一業(yè)態(tài)配備，30個商鋪推出一個月，就賣了11套。
對此，姜明表示，整個社區(qū)商業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一定位和管理，有利于各種業(yè)態(tài)匹配，也更容易聚集人氣，為投資者看好�！靶I(yè)主也可以自行招商，但要符合統(tǒng)一規(guī)劃的思路。
對于當(dāng)前商鋪價格，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，開發(fā)商應(yīng)該根據(jù)投資回報率來給商鋪定價，而不能簡單地根據(jù)住宅價格的2到3倍，來確定商鋪價格�！昂唵味▋r，只會造成商鋪空置，最后開發(fā)商被動持有�！�
處于招商期的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商也從商業(yè)地產(chǎn)項目招商的角度建議了逆勢中的突圍策略。
面對當(dāng)前的商業(yè)地產(chǎn)低潮期，作為開發(fā)商的北京北辰實業(yè)將選擇多個商業(yè)地產(chǎn)項目錯位經(jīng)營、對客戶分層管理的方式突圍需求的低迷。
北辰實業(yè)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)寫字樓經(jīng)營管理分公司副總經(jīng)理裴曉紅對中國商報記者說，其會根據(jù)不同的新老樓盤，采取錯位經(jīng)營，在不同的項目組合中，從品牌的角度制訂不同的價格策略，使租戶在一些低端的項目中感覺不到自己是在一個低廉的項目里辦公，在高端的項目中能夠增加內(nèi)在的品質(zhì)和升值的空間。
明天第一城副總經(jīng)理賈玉鵬亦表示，明天商業(yè)中心或?qū)⒉扇‰A梯式租金模式來說服投資者。賈玉鵬透露，主打社區(qū)商業(yè)的明天商業(yè)中心已緊密與青年人的消費(fèi)需求和社區(qū)消費(fèi)相結(jié)合，進(jìn)行業(yè)態(tài)的調(diào)整組合，原來單一的娛樂業(yè)態(tài)將加入更多的餐飲、服務(wù)精品店的互補(bǔ)性業(yè)態(tài)。
去年正式開業(yè)但招商遭到金融危機(jī)沖擊的北京方恒購物中心總經(jīng)理劉炳洪則表示，針對金融危機(jī)導(dǎo)致的消費(fèi)需求的變化，方恒購物中心也調(diào)整了內(nèi)部一些業(yè)態(tài)，諸如針對簡單實惠的商務(wù)套餐需求的美食街，百貨店也將做出引進(jìn)折扣店的調(diào)整。
但是，在消化商業(yè)存量之后，開發(fā)商要做的還有很多。中國商業(yè)聯(lián)合會購物中心專業(yè)委員會主任邢和平認(rèn)為，今后開發(fā)商應(yīng)注重商鋪開發(fā)的經(jīng)營要素，推出“好鋪”，而好鋪的打造，離不開對商業(yè)地產(chǎn)特性的研究與運(yùn)用，需要從“開發(fā)商—投資者—經(jīng)營者—消費(fèi)者”這一鏈條出發(fā)，系統(tǒng)考慮商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運(yùn)營。
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