研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設的研究機構。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內外市場狀況、經驗豐富的高素質專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產界及學界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標是打造民營經濟研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內商業(yè)地產研究……
業(yè)務范圍
|
·項目可行性研究 |
·市場營銷推廣
|
| ·項目定位策劃 |
·市場運營管理
|
| ·項目全程運營 |
·運營顧問服務
|
| ·規(guī)劃編制服務 |
·招商銷售服務
|
| ·市場可研報告 |
·人員培訓服務
|
| ·市場定位分析 | ...... |
聯(lián)系方式
電 話：0579-83059667
手機：15325915356
郵 箱：xqjcf126@126.com
在線QQ：1832216846
地 址：中國義烏市總部經濟公館2號樓2單元502室（義烏貝村路1108號）
郵 編：322000
商鋪投資十個必問
 |
 |
1．在購買商鋪時，在價格上應注意什么？
商鋪的投資是一個長期過程，它不會因房齡增長而降低其投資價值。相反，好的商鋪因其稀有性會隨著商圈的發(fā)展成熟不斷升值。一般住宅用房所遇到的折舊問題絕不會出現(xiàn)在商鋪的價格計算上。商鋪價格約等于商鋪年租金的10倍。
2．如何判斷售價的高低？
投資商鋪要有長期持有的打算，所以首先需要選擇價位合適的商鋪。通過租金收益法大體框算一下，合理的租金范圍可以保證商鋪出租率的良好。如果根據調查，附近區(qū)域類似商鋪的租金價格為3元/天/平方米，則一年的租金是1000元/平方米左右，按照目前市場普遍商業(yè)收益率8%計算，該商鋪的合適售價應為12000-13000元/平方米。如果成交價格遠遠高于測算收益，那投資者很容易陷進入不敷出的局面。
3．如何選擇商鋪位置？所謂“金角、銀街”，所選商鋪所在層數(shù)、是否臨街以及與通道、電梯等的相對位置都在考慮范圍內。對商業(yè)地產來說，差五六米就可能差得好遠；這也體現(xiàn)了投資商業(yè)地產的魅力所在，比一比誰更有眼光，在同一商業(yè)環(huán)境中選中特別具有投資價值的。另外，樓層也很重要，四層以上招商出租的壓力較大，就是出租出去，租金也不會太高。還有，要看項目所在位置。主要是看項目所處地域交通環(huán)境，一般在道路交叉點為好，商業(yè)有金角之稱。
4．各種類型的商鋪都適合什么樣的個人去投資？一般投資商鋪要分清是獨立經營門臉房還是零碎商鋪。沿街或社區(qū)底商，屬于獨立門臉房，但目前社區(qū)商業(yè)普遍規(guī)模太大，因此風險不可小覷。商鋪類型還有大眾消費類商鋪和專業(yè)市場商鋪，成熟的專業(yè)市場商鋪租金要遠遠高于同檔次的大眾消費商鋪。但需要考慮的是專業(yè)批發(fā)市場需要有多年的市場培育，而大眾消費型商鋪門檻較低。
5．商鋪的體量大小對投資者而言意味著 什么？這一點可能也不太會引起投資者重視，如果項目體量太大，后期招商及長期可持續(xù)經營的風險壓力很大，所以，體量較大商業(yè)的投資風險也會加大。具體多大體量商業(yè)未來前景有風險，分析起來較為專業(yè)。如果不太科學劃分，10萬平方米以上的體量風險要明顯加大。
6．投資者須看重開發(fā)商的背景嗎？主要是看開發(fā)商實力、專業(yè)背景和業(yè)績。很多住宅開發(fā)商首次開發(fā)商業(yè)往往專業(yè)性不夠，第一個作品其實是個實驗品。投資商鋪項目時還是要選擇有過成功商業(yè)項目開發(fā)經驗或者有較強實力的開發(fā)商。
7．專業(yè)商業(yè)經營公司在商鋪中扮演什么樣 的角色？對于地產開發(fā)公司和商業(yè)經營機構，一個旨在租售出去自己的物業(yè)；一個為加速發(fā)展壯大又多方考察素質好的商用物業(yè)，而且地產商在開發(fā)物業(yè)前，可以多方征詢經營商的規(guī)矩與需求，做到有的放矢；而經營商也可以根據自己的戰(zhàn)略發(fā)展目標規(guī)劃，示意地產商尋找合適的土地有目的的開發(fā)，促進其順利擴張；二者結合，良性互動，同時對項目品牌和價值的提升也相當有裨益，因此達到真正的互利雙贏境界。
8．有無統(tǒng)一經營管理的商鋪，對投資者有什么 樣的影響？統(tǒng)一經營管理的商業(yè)項目成功的可能性較大，會盡量縮短市場培養(yǎng)期，保證長期可持續(xù)經營。通過看一個市場或購物中心的招商和業(yè)態(tài)劃分，判斷統(tǒng)一的經營管理的效果，繼而確定其是否有充分的商戶經營基礎和市場消費支持。還要確定項目的營銷代理商和經營管理公司對保證正確的招商、經營方向所采取的措施是否屬實等。9．商鋪“售后包租”可信嗎？一般不可信。售后包租并不能包風險，有時開發(fā)商也會跑掉。前景較好的項目一般不用售后包租，那些包租十年，回報8％以上的項目反而要小心。即便是現(xiàn)房，“售后包租”雖不違規(guī)，也并不意味著穩(wěn)賺。10．商鋪有無主力店簽約對投資者而言有何影響？主力店往往成為帶動整體商業(yè)發(fā)展的龍頭，如已有品牌百貨、超市、專賣店、大型品牌餐飲等店簽約，整體商業(yè)發(fā)展前景看好�！坝衅放频旰椭髁Φ甑牡胤�，就有無窮的商業(yè)機會”。一個知名的大型百貨商場、購物中心勢將帶動其所在商業(yè)物業(yè)的升值能力。
信陽商鋪，看不懂、還要懂
手上有余錢，怎樣避免貶值、讓錢變成更多的錢？地產投資一直是投資者的關注點，在信陽住宅價格攀高、住房轉手需征收高額稅費的情況下，商鋪投資熱似乎又回來了。
今年信陽商鋪與天氣有點像，忽高忽低，忽冷忽熱。2009年注定是信陽商業(yè)地產值得記憶的一年。
這一年，硝煙彌漫，烙下商業(yè)地產濃濃的印記。信陽商業(yè)地產的發(fā)展如火如荼、方興未艾：產權式商鋪、酒店式公寓等投資概念層出不窮；頂級旺鋪、千萬鋪王競相登場。
這一年，面對商鋪投資、回報、收益、風險，面對投資者越來越多的疑惑與謹慎，“投資過熱引發(fā)重復建設”、“商鋪空置率增加”、“商鋪租金水平下跌”等預言也不斷刺激和充斥著我們的聽覺。
信陽的商業(yè)地產是否正處在冰火交融的臨界點上？
信陽的商業(yè)地產存在哪些問題值得我們總結和反思？
信陽的商業(yè)地產是否還具有足夠的上升空間？
信陽的商業(yè)地產中有多少優(yōu)質商業(yè)地產項目值得投資？
正是面對這種蕪雜而繁復的表象，本報記者幾經探訪，試圖一道為信陽的商業(yè)地產尋找思考、解惑、揭曉……
“天價商鋪”又現(xiàn)信陽
7月1，火車站改造項目萬家燈火開盤，推出16萬平米的商業(yè)面積，著實熱鬧了一陣子。
8月8日，對地產“沉默”一年的百年新天地再度發(fā)聲。其開發(fā)商亞興置業(yè)對外宣布，推出第二期1.6萬多平方米產權式街鋪。
在這些樓市鏡像中，商鋪價格的撲朔迷離，成為業(yè)界熱議的話題。事實上，盡管商鋪項目保持低調，但在價格上，卻是一路張揚。
2007年歲末，當住宅屢遭“政策高地”時，游離于政策之外的商業(yè)地產卻悄悄扮演著“資本洼地”的角色。
一年前，新天地3.5萬/平方米的“鋪王”創(chuàng)造的天價震撼，仍在業(yè)界彌漫。8月14日，余下不多的一間更是以4.8萬/平方米的天價、高達1200萬元的總價，被來自鄭州的神秘買家買走，消息傳出業(yè)界唏噓不已。
在商鋪熱的“外部溫度”上揚背后，商鋪價格如同水銀溫度計一般，從最初的刻度一格一格向上攀升。
為什么？或許商鋪價格命題的答案，正在于其經營增值帶來的想象空間。 在價格水漲船高的前提下，商鋪銷售是否會出現(xiàn)一蹶不振？業(yè)界所擔憂的價格恐高癥，在購房者的“瘋狂”沖擊下，全然被否定。
盡管遭遇經濟危機，盡管業(yè)界人士一再提醒投資風險，但商鋪投資者的激情絲毫未減。
在廣州工作的董濤，8月初回到信陽，陪友人在勝利路步行街走了一趟。就在這個夜晚之后的第二天，董濤又一次來到了步行街，這次，他的目的地是新天地售樓部--第三天，他就簽下一個價值100多萬元的商鋪購買合同。
董濤的案例，或許有些極端。但在信陽的商鋪購買行為里，這種對于價格敏感程度并不高的投資熱情，卻是持續(xù)“高燒不退”。
東方紅大道某住宅項目20多套商鋪開盤就被搶購一空，基本上已經接近尾聲，僅余十幾個鋪面；新天地一期推出的幾百套鋪位更是開盤即清盤。
買商鋪，最賺錢
“買商鋪看重的還是回報率和安全性�！倍瓭f，而驅使他購買沖動的則是勝利路商圈商鋪租金價格的高回報。業(yè)界的一種說法是，近五年來，勝利路步行街店鋪租金已上漲200％，日客流量達10萬人次以上。
“投資者對購鋪的熱情，對價格的不敏感，歸根結底是因為商業(yè)地產本身的增值屬性�！毙绿斓厣啼佂顿Y顧問小孟說，“市民傾向于投資街鋪，這很正常，商業(yè)街區(qū)的人流量和輻射能力大一些，經營方式也很靈活，可以自營、出租、委托代理公司出租或轉手出售”。
顯然，作為投資產品的商鋪，與住宅相比，通過經營帶來的升值動力明顯強勁不少。在價格的構成上，并非僅由產品本身的價值決定。“對于商業(yè)地產來說，其價格構成體系中更為重要的是其商業(yè)后續(xù)經營的預期價值，即投資的回報率�！毙绿斓刎撠熑寺房傉f。以位于鄭州市中心的百年德化鴻德購物公園為例，從2004年開業(yè)時的月租金200元/平方米慘淡經營兩年后拉到350元/平方米,2008年公布的數(shù)據顯示月租金達到600元/平方米,同時銷售額年增長350％，2008年更是提前2個月達到6億元，商鋪價格在兩年內也從1.6萬元漲到3.8萬元。“絕佳的地段與良好的經營是投資者的資金安全性與回報性的保障，這也是巨量資金涌入商業(yè)地產的深層原因” 。
商業(yè)地產價格究竟還能走多遠？這個答案或許有著千種答案。高漲的房價，高漲的銷售量，信陽商業(yè)地產的繁盛背后，是什么樣的經濟脈絡？
利益或許是最好的詮釋。有人2002年在勝利路步行街北邊外街購買了商鋪，每平方米0.3萬元的鋪面，2006年的轉讓價格已經高達1.5萬/平方米。400％的利潤，只用了7年的時間。這無疑給了購買者一個快速增值的想象空間。
記者了解到，相對于租金收入，商鋪本身的升值更吸引市民進行投資�！皠倮凡叫薪值纳啼亜傞_始大概1萬元／ｍ2，現(xiàn)在一般要3萬元，5年之內價格差不多翻了兩倍�！毖劭粗啼伾禎摿薮�，讓正打算投資住宅的劉先生十分心動。
何種類型商鋪最受寵
“在江浙一帶，只要商鋪的年回報率達到5％，就有人愿意投資，這主要是看好升值收益�！睒I(yè)內人士認為，相對其它地產投資，商鋪的兩重收益很明顯：其一是租金收益，其二是升值收益。投資商鋪的年回報率一般在8％－10％之間，靠商鋪的租金來支撐。而一些地段好的商鋪，甚至可以達到一年升值100％。
“目前的形勢有利于商鋪投資。其一，房產新政后，住宅的投資功能弱化，商鋪的投資功能則相對增強。其二，由于二手房轉手不滿5年需征收高額營業(yè)稅，商鋪的流通性比住宅更大。其三，今年的通貨膨脹預期，商鋪作為不動產保值的性能更加突顯�！彼唁伨W商鋪管理部副總經理張臻分析道。據了解，目前購買商鋪僅需繳納4％的契稅和3％的維修基金，以及手續(xù)費、印花稅等一些小額費用。
實際上，商鋪的雙重效益往往相輔相成�！吧啼亙r值與收益率掛鉤，商鋪的整體價格走勢總是取決后續(xù)經營。” 張臻談道。簡單來說，如果一個商鋪的租金較高、并能夠持續(xù)穩(wěn)定地出租，升值潛力也就大。
“地段、地段、還是地段。”這句老話在房地產投資中永遠靈驗。據本報記者調查顯示，約有48％的市民認為投資商鋪最重要的因素是所處地段和商圈，大部分市民傾向于投資位于城市商業(yè)中心商業(yè)街商鋪。
目前信陽商鋪價格呈現(xiàn)整體上揚的趨勢，其中自營街鋪、主題式商業(yè)街的價格上漲更快，而委托式、產權式的商鋪由于收益固定，價格上升較緩慢。
|
|
點擊次數(shù):1013