研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
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·項(xiàng)目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項(xiàng)目定位策劃 |
·市場運(yùn)營管理
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| ·項(xiàng)目全程運(yùn)營 |
·運(yùn)營顧問服務(wù)
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| ·規(guī)劃編制服務(wù) |
·招商銷售服務(wù)
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| ·市場可研報(bào)告 |
·人員培訓(xùn)服務(wù)
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| ·市場定位分析 | ...... |
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研究報(bào)告
商鋪投資：權(quán)衡投入與收益
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業(yè)內(nèi)專家建議，商鋪投資應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注兩方面：一、商鋪開發(fā)商是否有實(shí)力。有實(shí)力的開發(fā)商一般注重經(jīng)營品牌，所開發(fā)商鋪在地段、品質(zhì)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)上等方面都經(jīng)過多方調(diào)研反復(fù)推敲，在價(jià)格上也不會(huì)過分追求暴利，價(jià)位相對(duì)合理，以保證業(yè)主日后獲得穩(wěn)定可期的收益，有利于其品牌塑造；二、商鋪投資還應(yīng)關(guān)注、考察其收益與投入的比例，在合理的區(qū)間內(nèi)回收投入成本并獲取令人滿意的利潤。
日前，有讀者致電本報(bào)，詢問市區(qū)湖心街西段“偉銘•湖心銘典”正在出售的沿街商鋪標(biāo)價(jià)最高達(dá)到4.5萬元/平方米，這樣的價(jià)格是否值得投資，投資后是否能獲得預(yù)期的收益？
定價(jià)為同街商鋪的3倍
據(jù)了解，偉銘•湖心銘典有兩幢樓，共推出23席商鋪，面積從31.28到83.35平方米不等。早些時(shí)候開盤的2號(hào)樓商鋪，層高6.8米，價(jià)格為2.9萬元/平方米—3.5萬元/平方米；1號(hào)樓商鋪靠近溫陵路第三巷口，層高為8.8米，其中夾層2.4米，價(jià)格3.7萬元/平方米—4.5萬元/平方米。
為了解該地段的商鋪價(jià)格情況，記者走訪了泉州市區(qū)多家房產(chǎn)中介。據(jù)了解，目前有意出售的湖心街沿街商鋪中（十字路口沿街商鋪除外），價(jià)格基本上在1.5萬元/平方米—2.5萬元/平方米這個(gè)區(qū)間。這些商鋪主要集中在目前商業(yè)氛圍相對(duì)成型的湖心街東段。湖心街西段目前商業(yè)氛圍與東段差不多甚至還略為遜色，讀者稱，同處一街，價(jià)格是其他商鋪的近3倍。
租金回報(bào)遠(yuǎn)低于正常水平
專家表示，商鋪投資的價(jià)值需要綜合衡量，區(qū)域發(fā)展、地段升值，商鋪整體價(jià)格隨之上漲，這樣的利潤回報(bào)固然誘人，但畢竟現(xiàn)實(shí)的商業(yè)氛圍是最基本的定價(jià)參考，其次，才能加上發(fā)展預(yù)估的因素。
租金回報(bào)是檢驗(yàn)商鋪價(jià)值最直觀最為公眾業(yè)界所接受的方式。據(jù)了解，湖心街的沿街店面（十字路口沿街店面除外）月普遍租賃價(jià)格在50-70元/平方米，根據(jù)該樓盤所處湖心街西段人氣情況，預(yù)估價(jià)格在50元/平方米左右。這里以偉銘•湖心銘典本次銷售中面積最小的商鋪為例，該商鋪面積為31.28平方米，總價(jià)為140萬元，同時(shí)還有兩米多高的夾層。而記者詳細(xì)詢問了湖心街東段的幾家商鋪的店主，雖然租金不盡相同，但一間門面五米寬左右，縱深是十多米的商鋪月租金也只在2000元左右，以此類推，偉銘•湖心銘典預(yù)計(jì)目前的月租賃價(jià)格也只能在2000元左右。如果再算上業(yè)主需繳納的租賃稅，實(shí)際收益就更低了。
以這種租金水平計(jì)算，該商鋪投資的年回報(bào)率約為1.71%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于業(yè)界專家建議的商鋪年收益8%的投資臨界點(diǎn)。如果不考慮地段升值因素，同時(shí)假設(shè)租約沒有出現(xiàn)暫時(shí)中斷，收回全部投資需要58.4年。有商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)人士表示，以偉銘•湖心銘典的定價(jià)來看，要達(dá)到合理的投資回報(bào)，月租金水平應(yīng)達(dá)到200元/平方米，該地段能否升值到這個(gè)水平，目前看并不樂觀。
業(yè)內(nèi)普遍觀點(diǎn)認(rèn)為，商鋪投資有三個(gè)“抓手”，即人流量、周邊商業(yè)面積供應(yīng)量及交通便利程度，只有充分滿足這三個(gè)條件，才是理想的投資區(qū)域。而湖心街西段人流量不大、周邊停車等配套缺乏，可以說是處境尷尬的商業(yè)地帶，投資回報(bào)并不被業(yè)內(nèi)看好。
買一得三 產(chǎn)權(quán)只有一層
除了價(jià)格外，偉銘•湖心銘典打出了“高回報(bào)：買一得三超值旺鋪，買一層享有三層空間”宣傳，開發(fā)商將商鋪的層高加至8.8米，多了一個(gè)2.4米的夾層，將只有一層產(chǎn)權(quán)的商鋪設(shè)計(jì)成三層的使用面積，銷售價(jià)格也是當(dāng)前市價(jià)的近3倍。在目前市場租金回報(bào)較低的情況下，這種“買平方送立方”的投資是否合算呢？
基于整體升溫的樓市大環(huán)境而越來越熱的投資潮，引起不少業(yè)內(nèi)人士的擔(dān)憂。他們呼吁業(yè)界要保持清醒頭腦，提醒投資者不要盲目投資，應(yīng)仔細(xì)分析所投資商鋪地段、開發(fā)商實(shí)力、投資回報(bào)率等因素，分清是“一鋪養(yǎng)三代”的餡餅，還是“三代養(yǎng)一鋪”的陷阱。
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