研究所簡(jiǎn)介
浙江（義烏）商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場(chǎng)，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
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研究報(bào)告
直播實(shí)錄：教育地產(chǎn)前景研討vs價(jià)值分析論壇
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2009年8月28日上午10點(diǎn)，由中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心與搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)聯(lián)合主辦的“教育地產(chǎn)前景研討vs價(jià)值分析論壇暨中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心教育地產(chǎn)專題報(bào)告首發(fā)會(huì)”在北京華潤(rùn)西堤紅山隆重舉行。會(huì)上，中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心（CRRC）發(fā)布了《北京教育地產(chǎn)分析報(bào)告》，并與多名業(yè)界專家、地產(chǎn)精英、媒體記者共同探討了教育地產(chǎn)的價(jià)值分析和前景走勢(shì)。
華潤(rùn)紅山世家項(xiàng)目作為《北京教育地產(chǎn)分析報(bào)告》的典型案例成為這場(chǎng)論壇上大家熱議的焦點(diǎn)，華潤(rùn)置地紅山世家營(yíng)銷經(jīng)理馬赟表示，引進(jìn)名校北京小學(xué)是一項(xiàng)三方共贏的運(yùn)作模式，一方面滿足宣武區(qū)教委對(duì)于廣外區(qū)域的教育配備需求；一方面由于紅山世家項(xiàng)目業(yè)主多為金融街、三里河中高層管理人士，這些業(yè)主的子女為北京小學(xué)提供了優(yōu)質(zhì)的生源；最后對(duì)于項(xiàng)目的配套完善起到了錦上添花的作用。
同時(shí)，本次名校+名盤的模式得到了深入發(fā)展，紅山世家與宣武區(qū)教委達(dá)成協(xié)議，社區(qū)三年制幼兒園也統(tǒng)一由北京小學(xué)托管，此舉也將優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)教育前置化，為業(yè)主解決了最實(shí)際的幼兒教育問題。
主題：教育地產(chǎn)前景研討vs價(jià)值分析論壇
暨中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心教育地產(chǎn)專題報(bào)告首發(fā)會(huì)
主辦機(jī)構(gòu)：中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心
聯(lián)合主辦：搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)
合作媒體：《中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)》雜志
支持單位：華潤(rùn)西堤紅山
時(shí)間：8月28日（本周五）上午10點(diǎn)-11點(diǎn)30分
地點(diǎn)：華潤(rùn)西堤紅山售樓處（宣武區(qū)廣安門外大街305號(hào)，廣安門橋往西一公里路北；蓮花河?xùn)|岸）
以下是直播實(shí)錄
【主持人】：尊敬的各位來賓、媒體朋友們，大家上午好。
歡迎各位光臨“教育地產(chǎn)前景價(jià)值討論暨中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心教育地產(chǎn)專題報(bào)告首發(fā)會(huì)”的現(xiàn)場(chǎng)，我是搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)的記者李斐。
隨著中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展，使得更多的人關(guān)注中國(guó)房地產(chǎn)，同時(shí)也有更多的資本投入到中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中來。
在這種情況下，更需要對(duì)于這個(gè)行業(yè)系統(tǒng)的、深入的研究，這將更有利于整個(gè)產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展，提升專業(yè)水平，企業(yè)和消費(fèi)者也可以從中得到參考。
中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心是專注于中國(guó)房地產(chǎn)各產(chǎn)業(yè)鏈條發(fā)展的學(xué)術(shù)研究機(jī)構(gòu)，由搜狐網(wǎng)、搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)牽頭成立，國(guó)家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)部提供專業(yè)經(jīng)濟(jì)和分析技術(shù)支持，囊括國(guó)內(nèi)外知名的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，產(chǎn)業(yè)鏈條上包括土地、金融、市場(chǎng)、企業(yè)以及互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)和技術(shù)咨詢專業(yè)提供商等方面的機(jī)構(gòu)作為歷史研究單位。
日前，中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心對(duì)教育地產(chǎn)開展專題研究，其研究成果--《教育地產(chǎn)分析》報(bào)告將在今天首發(fā)。
同時(shí)我們還特別邀請(qǐng)地產(chǎn)專家、教育專家、發(fā)展商代表、購(gòu)房者、代表匯聚一堂，與我們共同探討教育地產(chǎn)的發(fā)展前景和經(jīng)營(yíng)模式。
全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)副副秘書長(zhǎng)黃嵐。北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)。中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心理事單位、高通智庫(kù)總經(jīng)理張宏。北京錫華未來教育股份有限公司掌常務(wù)副總章立峰。搜狐焦點(diǎn)營(yíng)銷總監(jiān)黃海英。龍湖集團(tuán)營(yíng)銷總監(jiān)魏健，華潤(rùn)置地紅山世家營(yíng)銷經(jīng)理馬贇以及遠(yuǎn)洋萬和城高級(jí)營(yíng)銷經(jīng)理徐海倫。同時(shí)我們還有購(gòu)房者代表，來自搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)購(gòu)房智囊團(tuán)斑竹廖承軍先生。
此外，還有京城各大房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司及媒體朋友們，讓我們以熱烈的掌聲歡迎大家的光臨。
下面我們有請(qǐng)搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)營(yíng)銷總監(jiān)黃海英女士們致辭。
【黃海英】：尊敬的各位來賓大家上午好，首先感謝大家來到活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)。搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)從成立至今已經(jīng)發(fā)展成為最具專業(yè)影響力的房地產(chǎn)網(wǎng)站。全新的企業(yè)標(biāo)識(shí)和新的頁(yè)面已經(jīng)同步上線，這標(biāo)志搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)在新的形式上為大家提供服務(wù)。全新的焦點(diǎn)網(wǎng)在領(lǐng)域積累了良好口碑，發(fā)揮1+1大于2的作用。同時(shí)為買賣各方的提供交易服務(wù)，進(jìn)而進(jìn)一步提升網(wǎng)站的專業(yè)性，已經(jīng)完成從產(chǎn)品影響力到品牌影響力的轉(zhuǎn)換。在這一輪的發(fā)展當(dāng)中，教育地產(chǎn)引領(lǐng)這個(gè)行業(yè)的復(fù)蘇，教育地產(chǎn)的作用和價(jià)值如何進(jìn)行評(píng)估，是我們急需討論的問題，也是這次論壇和新聞發(fā)布會(huì)探討的核心議題，我們期望在這次發(fā)布會(huì)當(dāng)中有一個(gè)新的認(rèn)識(shí)。
最后希望大家在這次會(huì)上有一個(gè)圓滿的解決方案，并預(yù)祝本次會(huì)議圓滿成功。
【主持人】：感謝黃總的致辭。從7月份中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心已經(jīng)發(fā)布了《上半年房地產(chǎn)研究報(bào)告》，《通脹下走勢(shì)報(bào)告》，《購(gòu)房情況報(bào)告》，以及《2009年商品房研究報(bào)告》，今天我們?cè)俅伟l(fā)布《教育地產(chǎn)分析報(bào)告》，將中國(guó)教育地產(chǎn)的理論分析、案例參考、消費(fèi)者調(diào)查分析，對(duì)教育地產(chǎn)進(jìn)行全面的評(píng)估，接下來我們有請(qǐng)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心理事單位、高通智庫(kù)總經(jīng)理張宏發(fā)布。
【張宏】：尊敬的各位來賓、各位媒體同仁，大家上午好！中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心委托我在這里，代為發(fā)布“教育地產(chǎn)專題報(bào)告”，同時(shí)與現(xiàn)場(chǎng)嘉賓共同分享教育地產(chǎn)的研究成果。
眾所周知，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了本輪“危機(jī)、簫條、復(fù)蘇、高漲”四個(gè)階段的循環(huán)之后，教育地產(chǎn)成為繼旅游地產(chǎn)、體育地產(chǎn)、休閑地產(chǎn)之后產(chǎn)生的又一類房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)思路，特指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)借助教育資源以提升自己的產(chǎn)品附加值。
本報(bào)告大致將教育地產(chǎn)的表現(xiàn)形式分為四類：1、現(xiàn)存名校附近的教育地產(chǎn)，或者說是二手房市場(chǎng)。2、開發(fā)商在現(xiàn)有名校周圍置地開發(fā)。3、開發(fā)商在自己的樓盤內(nèi)興建并自營(yíng)學(xué)校。4、開發(fā)商和已有名校聯(lián)姻，由開發(fā)商負(fù)責(zé)興建，名校負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)。這是北京教育地產(chǎn)中新樓盤和教育聯(lián)姻最常見的方式。
同時(shí)，中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)共同開展了關(guān)于北京教育地產(chǎn)的購(gòu)房者調(diào)查，本次調(diào)查的絕對(duì)主體人群是21到40歲的消費(fèi)者，兩者共同占到了被調(diào)查者的88%，從樣本選擇的角度來講，決定了該調(diào)查以及據(jù)此作出的分析價(jià)值。結(jié)果顯示，93%的被調(diào)查者表示自家附近的教育資源無法令自己滿意；對(duì)教育地產(chǎn)的關(guān)注程度隨著家庭收入的增加有一個(gè)先邊際遞增后邊際遞減的趨勢(shì)；對(duì)教育地產(chǎn)具有意向的消費(fèi)者最感興趣的是90-140平方米的戶型；100萬元為對(duì)教育地產(chǎn)有意向的消費(fèi)者愿意總價(jià)的起始線；有62%的被調(diào)查這表示愿意為了子女的教育問題而重新置業(yè)，最關(guān)注的教育地產(chǎn)教育階段是小學(xué)，占了全部被調(diào)查者47%的比例。
由此，我們結(jié)合教育地產(chǎn)的理論分析、實(shí)踐中的案例考察以及消費(fèi)者調(diào)查的分析，對(duì)教育地產(chǎn)的前景做如下分析：
1、在金融危機(jī)、房地產(chǎn)行業(yè)總體不景氣的大環(huán)境下，由于優(yōu)質(zhì)教育資源會(huì)大大提升房產(chǎn)品質(zhì)，對(duì)危機(jī)下的需求有集聚效應(yīng)，因此使得教育地產(chǎn)的表現(xiàn)會(huì)優(yōu)于同期業(yè)界的總體表現(xiàn)。
2、當(dāng)房地產(chǎn)伴隨宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入復(fù)蘇而高漲，不但會(huì)有不面向教育地產(chǎn)的需求大量產(chǎn)生，而且原本集聚于教育地產(chǎn)的需求也會(huì)分散到別的消費(fèi)點(diǎn)上，但是停駐在教育地產(chǎn)上需求的量仍然會(huì)增加，因此，教育地產(chǎn)走勢(shì)自然會(huì)隨業(yè)界大勢(shì)向好，但可能會(huì)只是平于或是弱于業(yè)界大使的表現(xiàn)。
3、調(diào)處經(jīng)濟(jì)體周期波動(dòng)的局限，著眼于教育地產(chǎn)的中長(zhǎng)期來看，由于①伴隨人們收入持續(xù)增加，對(duì)教育地產(chǎn)的邊際消費(fèi)傾向遞減②消費(fèi)者之所以選擇教育地產(chǎn)最根本的原因在于對(duì)現(xiàn)存教育資源缺乏與分布不公平的不滿。政府將會(huì)力圖消弭這些問題。③教育地產(chǎn)是消費(fèi)者、開發(fā)商、學(xué)校和教委四方博弈的結(jié)果，學(xué)校、教委會(huì)更關(guān)注是否有持續(xù)的生源，特別是優(yōu)質(zhì)生源以利于學(xué)校的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)。但統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，這點(diǎn)堪憂，此三因素共同決定了中長(zhǎng)期內(nèi)教育地產(chǎn)前景并不很樂觀。
4、但是，本報(bào)告并不認(rèn)為教育地產(chǎn)并不會(huì)壽終正寢，因此①可預(yù)見的時(shí)期內(nèi)，教育地產(chǎn)賴以存在的就近入學(xué)等經(jīng)濟(jì)環(huán)境的制度安排沒有變化的跡象②“孟母情結(jié)”是幾千年傳統(tǒng)文化熏陶漸染的結(jié)果，具有長(zhǎng)久影響力。③國(guó)家鼓勵(lì)企業(yè)事業(yè)單位和其他非政府機(jī)構(gòu)依法舉辦學(xué)校，這三條將會(huì)保證教育地產(chǎn)生命力的持久。
5、綜合來看，教育地產(chǎn)在行業(yè)不景氣時(shí)抗跌性較好，表現(xiàn)強(qiáng)于大勢(shì)：有一定的增殖性，但行業(yè)高漲時(shí)很可能只獲得平或弱于大盤的表現(xiàn)，雖然今后教育地產(chǎn)牌不會(huì)在是屢試不爽一劍封喉式的絕招，但是從第二部分對(duì)教育地產(chǎn)調(diào)查的分析可以看出，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的教育配套設(shè)施依然相當(dāng)關(guān)注，因此，樓盤配套教育資源對(duì)其肯定有正面作用，只是這種正面作用可能會(huì)逐步減弱，但如果一個(gè)新樓盤在教育資源配套上有缺陷則勢(shì)必影響市場(chǎng)對(duì)齊家治的認(rèn)定。因此，開發(fā)商雖然不可完全倚重，但仍當(dāng)重視樓盤教育資源的配套，其中又以小學(xué)為開發(fā)商著意配套的教育階段，本報(bào)告末尾將附以北京重點(diǎn)小學(xué)相關(guān)資料，以資借鑒。
最后，希望在場(chǎng)各位專家、企業(yè)、朋友繼續(xù)就教育地產(chǎn)的論題展開討論、分享觀點(diǎn)，謝謝！
【主持人】：感謝張宏為我們分享了報(bào)告的內(nèi)容，除了張宏所言在這次調(diào)整中，教育和地產(chǎn)如何結(jié)合，發(fā)展商有什么樣的思考？那么我們開始本次論壇開始為各位逐一解答。有請(qǐng)本次論壇的嘉賓上臺(tái)，他們是黃嵐先生、章立峰先生、馬贇先生以及遠(yuǎn)洋萬和城高級(jí)營(yíng)銷經(jīng)理徐海倫以及廖承軍。
我先說一下我們的報(bào)告背景，黃總也介紹了，教育背景在房地產(chǎn)中有很突出的貢獻(xiàn)，我希望在座的來賓給我們做一個(gè)深入的探討。購(gòu)房者對(duì)教育資源的關(guān)注，另一方面教育在市場(chǎng)上分布的不均衡性，在論壇開始我們有請(qǐng)教育專家來解讀現(xiàn)在教育資源的現(xiàn)狀，還有業(yè)主或者子女的父母他們對(duì)教育的關(guān)注程度，請(qǐng)您幫我們對(duì)教育地產(chǎn)做一個(gè)分析。
【章立峰】：很高興出席這個(gè)論壇，與各位領(lǐng)域、專家交流和分享對(duì)教育地產(chǎn)方面的看法，我認(rèn)為中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)中心的報(bào)告，不僅解讀了教育地產(chǎn)的概念、系統(tǒng)屬吏梳理了教育地產(chǎn)的發(fā)展沿革，還針對(duì)北京地區(qū)的教育地產(chǎn)及前景做出了分析，很有價(jià)值，相信會(huì)對(duì)教育行政主管部門以及教育地產(chǎn)的合作者--地產(chǎn)商和校長(zhǎng)們提供決策依據(jù)和幫助。
錫華教育涵蓋了幼兒園、中小學(xué)和大學(xué)，是北京地區(qū)民辦學(xué)歷教育的主要代表。其實(shí)早在1994年錫華教育起步時(shí)，我們投資建設(shè)北京市二十一世紀(jì)實(shí)驗(yàn)學(xué)校就運(yùn)用了教育地產(chǎn)這個(gè)理念，學(xué)校始終得到了海淀區(qū)政府和教委的大力支持與幫助，使之成為教育地產(chǎn)的一個(gè)成功范例。
【主持人】：我們想聽到您怎么評(píng)估現(xiàn)在北京城市教育的分布？
【章立峰】：下面我提三個(gè)觀點(diǎn)，供大家參考：
第一、教育地產(chǎn)能夠成功是事實(shí)，大家都知道現(xiàn)在有很多的樓盤打著教育地產(chǎn)，但不等同你引入了學(xué)�；蛘吲涮椎挠變簣@也引入了就是教育地產(chǎn)。一個(gè)教育地產(chǎn)的成功我認(rèn)為是在什么？是業(yè)主能不能認(rèn)可你的辦學(xué)質(zhì)量，實(shí)際你的教學(xué)品質(zhì)才是標(biāo)志你教育地產(chǎn)最重要的一方面，這是我想給大家分享的第一個(gè)方面。因?yàn)榻逃禺a(chǎn)有成功的案例也有失敗的案例，這都是有案可查的，尤其是在北京。
第二、教育地產(chǎn)我們更關(guān)注的是什么？是策劃階段和銷售階段。但是我剛才說了最終成功標(biāo)志是辦學(xué)質(zhì)量，所以你僅僅是價(jià)格提高了或者促銷了，不等同于這個(gè)是教育樓盤。那么你引進(jìn)了名校也不一定能夠確保這個(gè)教育地產(chǎn)項(xiàng)目100%。
第三、我想說現(xiàn)在教育地產(chǎn)大家引用是配套設(shè)施的幼兒園、中小學(xué)，沒有提到大學(xué)，美國(guó)有1200所社區(qū)大學(xué)，擁有1000多萬注冊(cè)學(xué)生，社區(qū)大學(xué)的學(xué)生平均年齡是29歲，60歲以上的老人大學(xué)也十分常見。這在美國(guó)高等教育發(fā)展有舉足輕重的作用。坦率的說我們?cè)诮窈蠼逃禺a(chǎn)的前期規(guī)劃和策劃中能不能想這方面考慮、傾斜，如果我們?cè)谥袊?guó)也有這么一批的社區(qū)大學(xué)，那么對(duì)于我們建設(shè)強(qiáng)國(guó)，提高國(guó)民素質(zhì)非常有價(jià)值。社區(qū)大學(xué)絕大多數(shù)是不配套學(xué)生宿舍就是在社區(qū)里面，在社區(qū)里面有一定的辦學(xué)資源，甚至配套的圖書館、實(shí)驗(yàn)室，這是地產(chǎn)和教育怎么結(jié)合的問題。
另外我想談一個(gè)你要談到教育地產(chǎn)肯定要談名校周圍的二手房，不能僅關(guān)注新開樓盤，大家都知道優(yōu)質(zhì)教育資源周邊的老住宅，他們的租和售的剛性需求一直很強(qiáng)勁，非常的穩(wěn)定，有相當(dāng)一部分老住宅業(yè)主，因?yàn)樽优F(xiàn)在沒有這種教育需求或者已經(jīng)學(xué)成了，那么他就隨著第二套、第三套房子，他就把這個(gè)房子或租或售。所以教育地產(chǎn)不僅要關(guān)注新樓盤，也包括舊樓盤。
如今北京市二十一世紀(jì)實(shí)驗(yàn)幼兒園以在城八區(qū)開辦了十五個(gè)分園，特別是我們的亦莊園作為開發(fā)區(qū)的配套設(shè)施，不僅規(guī)模全國(guó)最大，而且樣優(yōu)良的的教育品質(zhì)已經(jīng)吸引了一批三四環(huán)附近的家長(zhǎng)寧愿每天開車接送，也要把孩子送來就讀的情形。教育地產(chǎn)的成功不是價(jià)格提升，而是最終消費(fèi)者能不能認(rèn)可。
【主持人】：教育是不是愿意和地產(chǎn)聯(lián)姻，你們挑選地產(chǎn)的時(shí)候會(huì)有什么樣的考慮？哪些情況會(huì)做這樣的事情？
【章立峰】：我們當(dāng)時(shí)就是用教育地產(chǎn)的概念，大家查公開資料可以查到，現(xiàn)在來說，教育地產(chǎn)引入的教育資源基本上都是公辦名校，民辦私立學(xué)校幼兒園多一些，中小學(xué)大學(xué)少一些，這兩年辦名校已經(jīng)改制了，要么是公辦，要么是民辦。真正問學(xué)校愿意不愿意改制，其實(shí)是不一樣，每一個(gè)學(xué)校的需求點(diǎn)不一樣。如果這個(gè)校長(zhǎng)的發(fā)展是擴(kuò)展性的思維是愿意私立，有一些學(xué)校是比較內(nèi)斂的，所以愿意做公辦。至于說哪些因素，每個(gè)學(xué)校都有不同的要求。去年汶川大地震以后，所有小學(xué)生住宿是不能夠上到四層以上，這是全國(guó)統(tǒng)一要求，原來小學(xué)建是四層以上要空出來，學(xué)校校舍設(shè)立的時(shí)候不僅僅顧眼前，你要看二十年、三十年甚至更長(zhǎng)，硬性固化了以后是沒辦法改的。
第二個(gè)教育地產(chǎn)要引進(jìn)名校有教育主管、地產(chǎn)商還有校長(zhǎng)，這三者之間的權(quán)益平衡、這三者之間的合作關(guān)系是否能夠和諧順暢，對(duì)教育地產(chǎn)也起著至關(guān)重要的作用。
【主持人】：章總是作為教育專家來談的認(rèn)識(shí)，黃總您對(duì)教育地產(chǎn)怎么看呢？
【黃嵐】：教育地產(chǎn)也不新鮮，有案可查，他的成功是營(yíng)銷上的成功，剛才章總提到的問題是一個(gè)反思，現(xiàn)在的教育地產(chǎn)不能叫一個(gè)教育地產(chǎn)，是一個(gè)引入名校、地產(chǎn)和名校聯(lián)姻的方式再結(jié)合，這取決于教育地產(chǎn)的不均衡，尤其是義務(wù)質(zhì)的小學(xué)教育，把小學(xué)教育又分成重點(diǎn)和非重點(diǎn)，就造成了學(xué)生家長(zhǎng)對(duì)名校的追逐，不均衡往往在城市化建設(shè)當(dāng)中有一個(gè)重要的作用，原來是按街道劃社區(qū)，現(xiàn)在都是社區(qū)了，這個(gè)學(xué)校由地產(chǎn)商自己解決，如果一個(gè)很大的社區(qū)當(dāng)中沒有教育配套就很難解決后續(xù)問題，這必然存在引入學(xué)校資源的問題。
我講一個(gè)現(xiàn)象十多年以來這么發(fā)展，我們一直在按這條思路走，教育地產(chǎn)也面臨私營(yíng)結(jié)構(gòu)，就是名校和經(jīng)營(yíng)有一定的差距，教育資源目前來說，包括在座的樓盤都是安理會(huì)銷售資源來經(jīng)營(yíng)，有一半是這樣的，還有社會(huì)需要。消費(fèi)者對(duì)學(xué)校未來的把握靠什么？應(yīng)該軟件比硬件更重要，尤其是師資力量，我們現(xiàn)在面對(duì)的問題是教育資源的不均衡，就是教育好的師資力量不夠，你的學(xué)校為什么不像地產(chǎn)商那么擴(kuò)張呢？把北大附中、附小也搞出100所出來，這就是師資的問題。那么在這個(gè)過程當(dāng)中，我們開發(fā)把硬件做好，經(jīng)營(yíng)也是一個(gè)問題。教育實(shí)際上是商業(yè)配套的模式，是一個(gè)資源配置。從這點(diǎn)來說，在商業(yè)地產(chǎn)引入旗艦店和引入名牌一樣，那么引入名校也是這樣的作用。很多開發(fā)商引入了知名小學(xué)民辦或者公辦的學(xué)校，帶來的是品牌效益。
但是北京四環(huán)以內(nèi)教育資源相對(duì)來說還是比較豐富的，我們更多的關(guān)注應(yīng)該是五環(huán)到五環(huán)外，這些更需要教育資源，因?yàn)樗麄兊慕逃涮赘y保障，現(xiàn)在反而是相反的現(xiàn)象，越是高檔樓盤名校越多，越是五環(huán)外的教育越少，這就帶來一個(gè)矛盾，教育地產(chǎn)說白了是為教育買房子是剛性需求，為教育買房子是20、30歲，他沒辦法。但是我們?cè)趯?shí)施新的開發(fā)計(jì)劃當(dāng)中，現(xiàn)在北京土地四環(huán)以內(nèi)很少，基本上拿的都是五環(huán)外，恰恰在配套方面就少了。教育地產(chǎn)對(duì)教育和開發(fā)商都是雙豐收，但是在平均化來說，對(duì)于面對(duì)30、40歲要有更好的教育資源。
【主持人】：您提到在五環(huán)內(nèi)配置教育資源，不都是體現(xiàn)開發(fā)商責(zé)任的問題，我們看都是2萬以上的高端項(xiàng)目，開發(fā)商在操作中要有經(jīng)濟(jì)效益，還要考慮投入和產(chǎn)出的收益問題，我們今天想聽一下兩位開發(fā)商在實(shí)際教育地產(chǎn)的運(yùn)作中怎么考慮教育運(yùn)作以及投資收益的問題。
【馬贇】：剛才看了中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心的分析報(bào)告，雖然不是長(zhǎng)篇累牘，但是很好。華潤(rùn)和業(yè)界一直在探討這個(gè)問題，但是會(huì)發(fā)現(xiàn)可能由于因?yàn)閯偛艌?bào)告里面提出了可能有4、5很多種類型，大家會(huì)發(fā)現(xiàn)無形當(dāng)中最會(huì)模糊教育地產(chǎn)是什么概念，現(xiàn)在很典型的有的社區(qū)就在名校旁邊，你就上不了名校，這就是很多購(gòu)房業(yè)主認(rèn)為這就是一個(gè)噱頭，是炒作，我覺得是無可厚非的，因?yàn)橹坝泻芏噙@種魚龍混雜的現(xiàn)象出現(xiàn)。我覺得焦點(diǎn)教育房地產(chǎn)分析，把教育地方模式做了定義，就可以對(duì)市場(chǎng)項(xiàng)目進(jìn)行分類，就知道哪一個(gè)項(xiàng)目是什么樣的，業(yè)主入主會(huì)享受什么樣的教育，是有一個(gè)預(yù)期的。同時(shí)把后面關(guān)于名錄、畫片這些東西都?xì)w納出來，這是對(duì)購(gòu)房者的指導(dǎo)，我們一直覺得想推動(dòng)這個(gè)事情，讓大家更加清楚的看到什么是真正能享受到的教育。
從本身教育地產(chǎn)來說，第一點(diǎn)我覺得非常贊同剛才黃總說的關(guān)于地產(chǎn)商如何看待教育或者學(xué)校這塊，其實(shí)明顯來說就是開發(fā)項(xiàng)目的配套，因?yàn)槲覀冎耙恢庇^點(diǎn)在于房地產(chǎn)開發(fā)商一定做好自己分內(nèi)的事情，教育是有教育專家來做，我們更多的是引入一個(gè)配套，同時(shí)如何當(dāng)做一個(gè)商業(yè)去運(yùn)營(yíng)，置地有很多做的項(xiàng)目是和教育相關(guān)的，在五環(huán)外大盤是需要好學(xué)校，像大興區(qū)域我們引入了一個(gè)小學(xué)，其實(shí)這需要運(yùn)行的能力很強(qiáng)，也為郊區(qū)、近郊補(bǔ)充教育資源，另外在紅山世家引入了北京小學(xué)，整體來說從引入的前提來說，包括報(bào)告中首先教育地產(chǎn)之所以有他的稀缺性以及本身的可貴性在于，你真正引入名校的時(shí)候，有的時(shí)候不是單方面需求就可以促成，像北京小學(xué)一定是三方面促成的。
我們最終跟宣武區(qū)教委簽的協(xié)議，在本身廣外的學(xué)校配備和師資力量就有這樣的需求。第二個(gè)是北京小學(xué)，因?yàn)樾W(xué)資源大家可以看由于計(jì)劃生育等等原因，小學(xué)在很長(zhǎng)時(shí)間或者未來的某段時(shí)間會(huì)出現(xiàn)招生不足，尤其是更好的生源問題，現(xiàn)在看像光源小區(qū)等等，像金融街等中高端人群主題，所以北京小學(xué)很愿意接受這些生源，而且本身就需要這樣的學(xué)校。
另外我看這個(gè)報(bào)告很好，對(duì)教育敏感的人群是30、40歲人群，也是我項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的人群，我給客戶和業(yè)主提供配套，正好我覺得從三方共贏局面就可以達(dá)成，如果其中一方?jīng)]有達(dá)成意愿都不可能達(dá)成，包括開發(fā)商運(yùn)作小學(xué)的事情一定是幾方共贏的局面存在。另外我覺得在這個(gè)當(dāng)中，就是剛才教育界的專家也提到了關(guān)于教育，其實(shí)從一方面來說，現(xiàn)在很多從營(yíng)銷角度、策劃角度，不再當(dāng)一個(gè)噱頭炒作，華潤(rùn)置地最開始二小到北京小學(xué)，總結(jié)出自己的經(jīng)營(yíng)教訓(xùn)，更多的是注重后期怎么實(shí)現(xiàn)，第一點(diǎn)現(xiàn)在很多名校和樓盤合作是以掛牌形式，所有的師資力量都是從社會(huì)招聘的方式，這種是很難保證，包括報(bào)告當(dāng)中很多人擔(dān)心師資力量跟不上，這是我們?cè)趨f(xié)議中是由北京小學(xué)本校來調(diào)劑現(xiàn)有師資力量，這是后期運(yùn)營(yíng)要關(guān)注的一點(diǎn)。
另外是開學(xué)時(shí)間，我記得很多學(xué)校本身是要上小學(xué)，結(jié)果你開學(xué)的時(shí)間不停的往后推，作為開發(fā)商運(yùn)營(yíng)來說，從資金來說，我當(dāng)然要把住宅開發(fā)，回流資金，然后再做配套，我覺得應(yīng)該先要實(shí)現(xiàn)配套，當(dāng)業(yè)主入主的時(shí)候就可以為業(yè)主服務(wù)。
第三點(diǎn)從這個(gè)項(xiàng)目來說跟教育界的一些趨勢(shì)和理念有一些相關(guān)性，現(xiàn)在很多人都提到如何義務(wù)教育從九年擴(kuò)展到十二年，現(xiàn)在有很多的討論，有一些說把學(xué)前教育歸納到義務(wù)教育當(dāng)中。我覺得我們把應(yīng)該配件的幼兒園本身的設(shè)施引入的是北京小學(xué)的師資力量來運(yùn)營(yíng)幼兒園，本身也是想做一個(gè)嘗試或者是順應(yīng)這方面的趨勢(shì)，把很好的教育資源引入到從小學(xué)到中學(xué)一體化的教育，作為教育來說，開發(fā)商一定要注意后期的運(yùn)營(yíng)以及它的可實(shí)現(xiàn)，然后在把這個(gè)東西當(dāng)做你整個(gè)產(chǎn)品的一部分來跟客戶說明你的產(chǎn)品，而不是更多的把教育當(dāng)做一個(gè)項(xiàng)目的某種噱頭或者是某種營(yíng)銷說辭來做，我覺得這樣就可以把教育和房地產(chǎn)開發(fā)更好結(jié)合起來。
【主持人】：馬總基本上成半個(gè)教育專家，我們想知道引入教育當(dāng)中投入是怎么樣？
【馬贇】：一般你要引入優(yōu)質(zhì)教育資源的時(shí)候，首先你拿地本身的時(shí)候，這個(gè)片區(qū)是不是有教育規(guī)劃，如果有教育規(guī)劃一般名校對(duì)教育的硬件以及面積是有不同的需求，比方說這個(gè)項(xiàng)目會(huì)在原來的基礎(chǔ)上擴(kuò)建2000到3000平米，另外在后期運(yùn)營(yíng)中，我們不斷的和教育或者教委有一個(gè)深入的合作方式，包括你引入他的資源的時(shí)候，一種深入的合作模式，包括對(duì)小學(xué)教育這塊，一方面的硬件和支持，這是作為開發(fā)商的長(zhǎng)期投入以及后期投入兩部分。
【主持人】：怎么評(píng)估它的收益情況？
【馬贇】：這點(diǎn)問的特別好，雖然大家都在談教育，但是開發(fā)商永遠(yuǎn)是運(yùn)營(yíng)，你要看對(duì)開發(fā)項(xiàng)目效益是什么樣的，短期還有投資回收率是多少，不是價(jià)格有多高，而是這個(gè)項(xiàng)目被市場(chǎng)、客戶認(rèn)可，就是可以更快更早的做銷售，資金回流。另外長(zhǎng)遠(yuǎn)的看如果一個(gè)公司做百年基業(yè)，他開發(fā)所有的樓盤一定是有后期運(yùn)營(yíng)，后期社區(qū)升值情況、樓盤升值情況這本身是能夠?yàn)槟惚旧砥放萍臃郑瑫r(shí)為業(yè)主信任度等等加分，我覺得要從短期和長(zhǎng)期來考慮。
【主持人】：魏總剛剛趕到這里，非常感謝您的到來，我想請(qǐng)聽您一下徐海倫的觀點(diǎn)，徐總引進(jìn)了芳草地小學(xué)，開發(fā)商在前期投入的成本是什么樣的情況？以及結(jié)合收益怎么評(píng)估在教育對(duì)你們樓盤起到什么樣的影響作用？
【徐海倫】：遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在開發(fā)項(xiàng)目中大部分都引入了教育地產(chǎn)概念，主要原因是因?yàn)檫h(yuǎn)洋地產(chǎn)獲得的土地都有政府公建的教育，這個(gè)土地是開發(fā)商投資建設(shè)引入教育，教育地產(chǎn)分兩類，一類是教育本身在片區(qū)里面自己開發(fā)商規(guī)劃，另外是項(xiàng)目靠近名校。主持問是開發(fā)商自建的問題，對(duì)于遠(yuǎn)洋來說我們是選擇本學(xué)區(qū)甚至跨學(xué)區(qū)最好的學(xué)校，跟那個(gè)學(xué)校有一個(gè)溝通，溝通不是很容易，遠(yuǎn)洋引入的學(xué)校都是最好的學(xué)校，最好的學(xué)校就要求一些硬件設(shè)施等。
作為開發(fā)商來說，愿意加大一些投資投入引入更好的名校，因?yàn)檎劦浇逃熬�，從北京上半年�?xiàng)目可以看出高端項(xiàng)目教育概念在房地產(chǎn)銷售當(dāng)中有很大的附加值。因?yàn)榧议L(zhǎng)、客戶非常關(guān)心教育配套，教育在他關(guān)心的因素是占了很大的份額，是占在前幾位的。本身的成本應(yīng)該說你不引入名校他還是會(huì)選擇學(xué)校，引入名校的成本會(huì)增加，增加的成本不會(huì)像建安成本一樣可以核算出來，這有很多的復(fù)雜問題，比如說要引入電子、桌椅，國(guó)際學(xué)校的學(xué)生要引入國(guó)際化的設(shè)備，這些東西是額外成本，額外成本是額外名校的附加值，可以說開發(fā)商這些都沒問題的，應(yīng)該在回報(bào)上都可以達(dá)到。對(duì)房地產(chǎn)的預(yù)期為了是住還是用，升值潛力是很大的。
在北京目前來看，現(xiàn)在沒有很大的地塊有足夠的土地建學(xué)校，大部分土地是靠近名校，這個(gè)學(xué)校雖然靠近了，但是想進(jìn)去是很難的，這就凸現(xiàn)出教育地產(chǎn)的稀缺性，未來北京市也在做一些改進(jìn)，在跨學(xué)區(qū)、重點(diǎn)、非重點(diǎn)可能不像目前那么緊張，但是短期教育資源在北京市是非常稀缺的，從我們項(xiàng)目來說，除了北京市本身戶口來購(gòu)買以外，有大量的外省們，這些外省人就是為了學(xué)校來購(gòu)房的，外省來購(gòu)房可能也是拉高房?jī)r(jià)的原因，北京是開放的城市，應(yīng)該接受除了北京市本地以外的客戶購(gòu)房，他們購(gòu)房除了保值升值教育以外還有其他的目的，在北京的外地人，我接觸的客戶主要是教育，遠(yuǎn)洋置地雖然是在北五環(huán)以外都是靠教育的。包括萬科城大概有60%的客戶是因?yàn)橛變簣@來買房子的。我們同事有買這個(gè)項(xiàng)目的房子，原因很簡(jiǎn)單就是教育，可以看到業(yè)內(nèi)外人士都感覺教育價(jià)值是很重要的。
昨天我一天忙到一兩點(diǎn)鐘就是和我們?nèi)雽W(xué)小學(xué)校長(zhǎng)談很多的細(xì)節(jié)，其實(shí)學(xué)校還是很強(qiáng)勢(shì)的，他們要求非常高，包括學(xué)生和硬件設(shè)施和開發(fā)商配合，他的細(xì)節(jié)是超出你的想象，甚至道路、窗戶、衛(wèi)生間的門都給你談是什么門，我們開發(fā)商蓋的住宅是很有經(jīng)驗(yàn)，但是對(duì)學(xué)校的建設(shè)沒有經(jīng)驗(yàn)，這時(shí)候你會(huì)發(fā)現(xiàn)對(duì)外立面色彩很多的細(xì)節(jié)要求，我們?cè)诜磸?fù)的研究，在設(shè)計(jì)中將來避免犯一些不必要的麻煩，我相信在未來教育地產(chǎn)前進(jìn)是非常好的。
【主持人】：剛才報(bào)告里面馬總也談到我們把教育地產(chǎn)做了四個(gè)界定，一個(gè)是能夠上這個(gè)學(xué)校的二手房，還有小區(qū)新樓盤。第三個(gè)是開發(fā)商自建學(xué)校，這在北京比較少，有一種比較多見的是引進(jìn)名校、教育地產(chǎn)聯(lián)姻的方式，剛才魏總也談到這幾位開發(fā)商分享他們的經(jīng)驗(yàn)，我們看到在過去2008年底到2009年上半年學(xué)區(qū)房在也很關(guān)注，我們想在做前期策劃包括二小溝通中你們?cè)趺匆M(jìn)學(xué)校的概念，怎么來評(píng)估學(xué)校給你們帶來在實(shí)際工作中的影響？
【魏健】：搜狐焦點(diǎn)影響是很深刻的，我們的客戶經(jīng)過大半年的接觸，剛才也談到二小，大區(qū)教育比二小還要感興趣一點(diǎn)，全中國(guó)北大清華就這么一個(gè)，這個(gè)區(qū)域濃厚的教育分為和書卷氣是很稀缺的，而且高端客戶本身有中國(guó)人傳世的思路，中國(guó)人本身是一世論的國(guó)家，雖然有人信佛講輪回，中國(guó)靠什么傳承？是靠血脈，還有傳家風(fēng)、傳家業(yè)。家風(fēng)是什么？我是一個(gè)博士、教授，我希望我的孩子至少是有文化的，家風(fēng)還有自己做人做事的方式，希望可以傳下去。
從我們?cè)谡麄�(gè)設(shè)計(jì)中，像我們小區(qū)這樣有很好的園林景觀是沒有的。有一些大戶型的都是變賣然后來這里，因?yàn)樗麄兌枷氚堰@個(gè)房子傳出去。像北大、清華在這里讀書、戀愛都愿意在這里。業(yè)主給我們講，送孩子上學(xué)不用送車，拉著手小孩就可以進(jìn)入了，這是消費(fèi)者怎么人事教育、地塊的項(xiàng)目。在整體上第一我們談二小比較多，包括我們的樣板間你去過，很少有項(xiàng)目書房是最打動(dòng)客戶的，而我們客戶在書房的停留時(shí)間是最長(zhǎng)的，他會(huì)不停的在里面轉(zhuǎn)，我們書房里面都是書，有很多媒體主編給我們捐了很多書，所以我們書擺的都是他們捐的好書，包括焦點(diǎn)的也有，我們有時(shí)候坐在那里翻番大家捐的好書，我們覺得文化本身就在里面。所以吸引他的往往是一個(gè)氛圍，不是這個(gè)學(xué)校。
第二點(diǎn)你真想把項(xiàng)目做好還是產(chǎn)品，你一定要氛圍做好，有一些留學(xué)的人會(huì)在售樓處坐40分鐘，他覺得坐在這里非常氛圍，我們的售樓處是符合這些人的心理。前面都談成本，其實(shí)我們主要成本還是體現(xiàn)在土地的成本，其他的成本跟它相比根本不算什么，在開發(fā)商大家爭(zhēng)搶這塊土地的時(shí)候，就充分考慮了北大、清華、北航這些學(xué)校。而且在公開招牌掛里面，大家競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)候已經(jīng)體現(xiàn)了這個(gè)土地的價(jià)值，現(xiàn)在看這個(gè)價(jià)值當(dāng)初付出還是值得的，能給我們公司和業(yè)主帶來理想的生活狀態(tài)。
【主持人】：有中關(guān)村二小在引進(jìn)的時(shí)候你們沒有做太多的努力，您說現(xiàn)在土地比較貴，在2008年1.3萬的容量還是比較貴，而且初期會(huì)有教育資源的依托，到后來產(chǎn)品不斷的升級(jí)，這也引入我們下一個(gè)問題，什么樣的項(xiàng)目適合做教育地產(chǎn)，什么樣的項(xiàng)目需要提升項(xiàng)目品質(zhì)，我想就這個(gè)問題請(qǐng)魏總給我們講一下。
【魏健】：我們龍湖拿地是非常謹(jǐn)慎的，包括戶型都出來的，對(duì)未來的估價(jià)不同年份價(jià)格變化都有非常詳細(xì)的測(cè)算，有的開發(fā)商是不能做，我們有這個(gè)信心，這里面教育肯定是加分的。我們樸素的講我們覺得談教育、談園林，談產(chǎn)品打造，包括物業(yè)高端的水平，我們?cè)谶@個(gè)地方能賣出這個(gè)價(jià)，雖然拿這么高的地我們還可以�，F(xiàn)在反思這個(gè)地拿得價(jià)格還算可以的。但是我們?cè)趺礇]有算那么多，我們沒有削開算教育。
【主持人】：我想問什么樣的項(xiàng)目需要拿教育做營(yíng)銷？
【魏健】：這和我們項(xiàng)目關(guān)系不大，我們不是補(bǔ)充教育，教育在那里，我們補(bǔ)充了一個(gè)項(xiàng)目。不管是教育還是中關(guān)村的樓盤，是缺乏一個(gè)高端的項(xiàng)目，我們是在一個(gè)教育中補(bǔ)充了一個(gè)項(xiàng)目。我想其實(shí)任何一個(gè)小區(qū)，只要引入高端的教育資源，你成本算完以后是可以的，第一給自己賣好是一方面，關(guān)鍵是你的業(yè)主多高興，他在那樣的分為里面會(huì)覺得我的資產(chǎn)、教育會(huì)更好，他會(huì)說你好，你會(huì)有口碑。我們?cè)谥貞c的時(shí)候有意識(shí)在一些項(xiàng)目上，我們后期做一些小學(xué)，設(shè)置我們做一些幼兒園，來提升業(yè)主的滿意度和對(duì)品牌的依賴性。
【主持人】：謝謝魏總給我們分享，我們認(rèn)為還有很重要的原因，我們想聽聽購(gòu)房者您對(duì)于教育和房地產(chǎn)的看法。
【廖承軍】：首先感謝教育界和地產(chǎn)界的地產(chǎn)人士，把我一個(gè)業(yè)主放在這么一個(gè)重要的位置。我覺得剛才有一些問題可能都不需要問，包括地產(chǎn)商的投入和產(chǎn)出的問題，從一個(gè)商業(yè)公司的角度來說，肯定利益是最大的化，對(duì)于業(yè)主來說，就是一個(gè)愿打一個(gè)愿挨的問題，你賣多少錢高不高的問題，其實(shí)是我們?cè)敢獠辉敢饨邮�，你定價(jià)是不是合理的問題。在各位談到到這么多，我覺得對(duì)于業(yè)主來說還沒有完全做結(jié)構(gòu)性的區(qū)分，因?yàn)閺奈疑磉呝I房或者是對(duì)教育感興趣賣方有三類，第一個(gè)是原本有北京戶籍，雖然我們上一代包括我們一代人趕上福利分房，我們現(xiàn)在買房基本上是投資，我們下來購(gòu)房是為下一代，我們?cè)瓉硖幍奈恢檬墙逃Y源不好，我到中關(guān)村去了，我可能買不了大房子，我可以買一個(gè)小戶型，這和郊區(qū)大戶型差不多。
第二類人就是外地人為主，我去出差、旅游，我聽說浙大放假和西湖價(jià)格差不多，為什么？就是教育資源的體現(xiàn)。這一類他的消費(fèi)為什么？很多是我到這里來了，我的孩子要在這里上大學(xué)，那么他如果不愿意住宿舍，我可以買一套房子你住在外面，我來看孩子的時(shí)候還可以住在這里，等四年大學(xué)畢業(yè)我們可以走，你愿意留在北京我給你一套房子，不愿意留在北京可以賣掉。
我覺得這些人是應(yīng)該做結(jié)構(gòu)性區(qū)分的。在教育、地產(chǎn)的話題上我有很多的想法，要看你把教育放在首位還是把地產(chǎn)放在首位，地產(chǎn)是把銷售和利益最大化放在首位，所以教育作為配套現(xiàn)階段是放在首位。那么從教育角度來說，我的教育資源是否能夠擴(kuò)展出去，能夠打開中國(guó)教育結(jié)構(gòu)很糟糕的情況，所以教育愿意和地產(chǎn)商合作，從業(yè)主的角度來看比如說我，我跟我所住的地方一路之隔有一個(gè)項(xiàng)目，建了我們周邊有名的小學(xué)分部，但是很可惜我的孩子近不去，我只好去買一個(gè)房子，我就把現(xiàn)在住的樓賣了買另外一個(gè)樓盤，我們不完全追逐一個(gè)教育，但是我們的確為下一代教育做投資，我們投的是一個(gè)未來，所以投的不完全是一個(gè)房子，在這一點(diǎn)很多業(yè)主都是這么考慮的。
的確從我們購(gòu)房者角度來說，現(xiàn)在也遇到很多問題，第一個(gè)問題就是現(xiàn)在教育地產(chǎn)宣傳“污染”的問題。第二個(gè)真正購(gòu)房把教育作為首要點(diǎn)的項(xiàng)目中，碰見很多執(zhí)行不當(dāng)?shù)膯栴}，教育“污染”我認(rèn)為是什么？原本這個(gè)項(xiàng)目八桿子都打不著的學(xué)校，就把這個(gè)學(xué)校寫在項(xiàng)目里，我碰到一個(gè)項(xiàng)目明明在石景山，他把海淀區(qū)的學(xué)校放在里面，他說可以交錢可以上，我去問海淀區(qū)的學(xué)校問了，他們交錢可以上，他說我們本地都顧不過了，更何況其他了。我又問我還有什么小學(xué)可以上？他說在項(xiàng)目不遠(yuǎn)的地方有一個(gè)小學(xué)，我可以上嗎？他說很難，因?yàn)槟莻�(gè)小區(qū)已經(jīng)上滿了，你可以問問。我說你為什么要把這個(gè)小學(xué)寫上，這是宣傳讓我們業(yè)主分不清。
第二個(gè)是執(zhí)行不當(dāng)?shù)膯栴}，在2002、2003年我去大興一個(gè)項(xiàng)目，我看這么大的學(xué)校還沒有開，我就問這個(gè)學(xué)校今后是怎么樣？人家告訴我說，你在這個(gè)項(xiàng)目里面是配套學(xué)校，蓋的很大、很漂亮，過了兩年我發(fā)現(xiàn)學(xué)校墻皮都掉了，我問看門大爺怎么沒有開？他說談好的學(xué)校沒有進(jìn)來，很多老師也不愿意來，所以學(xué)校兩年多沒有開，我們也擔(dān)心今后會(huì)不會(huì)遇到這樣的情況，所以我想如果有可能讓我先說，我提的問題在座地產(chǎn)界、教育界的專家都可以回答了。我們遇到很多的情況，包括您的項(xiàng)目是不是這個(gè)學(xué)校劃片的項(xiàng)目，這是我想知道的。第二外地人來到北京買的項(xiàng)目，到底即使花錢能不能進(jìn)這個(gè)學(xué)校，這還有腐敗的問題包括是否搶奪北京本地教育資源。還有您跟這個(gè)學(xué)校合作了，包括很多照片我和校長(zhǎng)合影、簽了協(xié)議，最后你能不能保障在規(guī)定的日子里學(xué)校開學(xué)，這不光是很多北京人在這里買房還有很多外地人買房很關(guān)心的，他們來到北京真的是精英，他在資金投入不會(huì)考慮太多，他考慮我想到這個(gè)學(xué)校能不能進(jìn)去，我敢不敢把學(xué)校具體開辦時(shí)間寫在合同里，如果沒有開辦怎么辦，我的孩子該上什么學(xué)校，我在北京工作很忙，打拼很累等等這些問題是面對(duì)的問題，我覺得不是地產(chǎn)商作為一個(gè)配套資源，或者是一個(gè)配套項(xiàng)目就可以解決，教育一個(gè)百年的問題，百年才能樹一代人，如果考慮的視角只是一個(gè)短期內(nèi)的項(xiàng)目，能否能賣出去，從這個(gè)角度出發(fā)考慮問題，我覺得這個(gè)項(xiàng)目可能后期就會(huì)出現(xiàn)問題了。因?yàn)樗枷胧紫染蜎]有達(dá)到某一個(gè)高度去考慮。
其次談?wù)摪胩爝�有教育二手房和租賃的問題，限期紅山世家不管外地還是北京都可以在這里上學(xué)，那么這里面有一個(gè)問題，如果他把房子賣了，我來買，我是否可以上學(xué)，我不知道，這也需要解答、證實(shí)這個(gè)問題。還有租賃，我住在這里還不能上這個(gè)學(xué)校，這個(gè)問題也是一個(gè)問題，這都是今后教育地產(chǎn)需要細(xì)化和深度考慮的問題，只有這些問題解決了，從我們業(yè)主來說才是真正的話題，真正感興趣的方向，否則我們還是為教育地產(chǎn)去了。
【主持人】：我們今天提的問題很中肯也是購(gòu)房者關(guān)心的問題，我們請(qǐng)各位嘉賓解答一下。
【馬贇】：關(guān)于這塊的問題，正好反映出教育對(duì)居民生活當(dāng)中的重要性。第二點(diǎn)剛才說到買房子的時(shí)候肯定有投資，其實(shí)作為中國(guó)人來說，最大的投資不是房子，也不是股票，一定是教育，不管從小孩到大學(xué)肯定是教育，包括職業(yè)教育。從這個(gè)地方來說，教育地產(chǎn)一定不僅僅是一個(gè)噱頭，不是在兜售期間去完成說的事情，說了很多魚龍混雜的現(xiàn)象，從根本上來說一定要有前期的引入和中期的運(yùn)營(yíng)。首先是關(guān)于學(xué)校到底劃片劃得到劃不到，我覺得不動(dòng)產(chǎn)研究園可以細(xì)分，搜狐焦點(diǎn)有一個(gè)數(shù)據(jù)庫(kù)，就是學(xué)區(qū)房的數(shù)據(jù)庫(kù)，你在上面一查一手房、二手房都可以查到，有信息共享就不會(huì)怕一個(gè)人單方面來說。
對(duì)于小學(xué)來說有幾個(gè)就近源，一個(gè)是戶口就近，還有入主地就近。你小學(xué)能上一定是買了房子，接下來是二手房的問題，二手房產(chǎn)權(quán)也是你的，也在這里，也是就近當(dāng)中的一點(diǎn)。您說的租賃和這個(gè)沒有關(guān)系，租賃這個(gè)來說也引發(fā)另外一點(diǎn)，一點(diǎn)是對(duì)于教育的考慮，其實(shí)他引發(fā)是整個(gè)社會(huì)對(duì)教育的需求，因?yàn)橛袑W(xué)校在這里，如果他要上學(xué)，比方說有一些中學(xué)旁邊、小學(xué)旁邊，我記得北京小學(xué)旁邊最近有一個(gè)媒體做一個(gè)調(diào)查，說二手房漲了44.7%，這其實(shí)更多的是為了上小學(xué)的時(shí)候，他來買或者出租租金會(huì)更高，這可能引發(fā)另外一個(gè)問題，還有師資力量和后期運(yùn)營(yíng)時(shí)間的問題，剛才提到開發(fā)商從運(yùn)營(yíng)來說他有他自己能夠做到的以及他很難去做到一些局限性。比方說一個(gè)學(xué)校的開學(xué)或者不開學(xué)除了他是私立學(xué)校，完全用公司運(yùn)營(yíng)方式來做，更多的是公立學(xué)校，大家為什么愿意從公立學(xué)校選擇教育，公立學(xué)校教育資源是最強(qiáng)，而且分布不均衡，從公立學(xué)校來講，學(xué)區(qū)運(yùn)營(yíng)以及招生很多東西是取決于當(dāng)?shù)卣麄�(gè)區(qū)教委的政策及規(guī)劃時(shí)間。另外就是學(xué)校本身招生的情況，有的小區(qū)剛?cè)胫鞯臅r(shí)候，小區(qū)就入主了30%，小孩可能就10個(gè)、20個(gè)，這種時(shí)候小區(qū)、學(xué)校一定從教委來看，他運(yùn)營(yíng)的時(shí)候肯定會(huì)出問題，我是18個(gè)班的配備，招了兩個(gè)班的學(xué)生，這也是師資的浪費(fèi)，從開發(fā)商來說一定會(huì)有一個(gè)解決辦法，比方說不能開學(xué)，應(yīng)該讓他去主校讀書，這是解決階段性的問題。
還有就是前期開發(fā)和運(yùn)營(yíng)的過程當(dāng)中，應(yīng)該把配套前置，這可以為招生運(yùn)營(yíng)節(jié)省時(shí)間，這是不斷開發(fā)中吸取教訓(xùn)和經(jīng)驗(yàn)。最開始開發(fā)商就是蓋房子，人就進(jìn)來了，后來你會(huì)發(fā)現(xiàn)不是的，學(xué)校要運(yùn)營(yíng)、做這些事情的時(shí)候，好像不是你想想的那么簡(jiǎn)單，甚至比我們做商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候更麻煩。學(xué)校我很難說給你錢，這不是錢的問題，是資源倒換的問題，所以這點(diǎn)也是開發(fā)商將來要走的很長(zhǎng)的路。
另外回到剛才主持人提到的關(guān)于引入的問題，就是關(guān)于什么樣的社區(qū)或者什么樣的項(xiàng)目適合教育或者社區(qū)，其實(shí)從大的原則上來說，中國(guó)投資最大的是教育，教育社區(qū)化是很大的趨勢(shì)，美國(guó)已經(jīng)不是基礎(chǔ)教育、中等教育是社區(qū)化，大學(xué)也是社區(qū)化，從這個(gè)來說，當(dāng)然每一個(gè)項(xiàng)目都有好的教育資源，不管是引進(jìn)還是就近，還是可以劃片讀，這是最好的，不會(huì)出現(xiàn)當(dāng)事人旁邊有一個(gè)樓盤就上不了。從規(guī)劃來說，只要在這個(gè)片區(qū)，有這個(gè)學(xué)校就可以上。關(guān)鍵是這個(gè)學(xué)校在政府規(guī)劃當(dāng)中配備以及面積，以及師資力量是否能跟上。
回到中國(guó)國(guó)情來說，確實(shí)還存在某些項(xiàng)目或者某些區(qū)域更適合或者某些區(qū)域間接受益。我發(fā)現(xiàn)你的報(bào)告說的很清楚，人群是30、40歲之間，教育需求量最大，如果你客戶針對(duì)是這樣的，產(chǎn)品是針對(duì)這樣的，當(dāng)然是最適合的。當(dāng)然如果當(dāng)你的客戶人群開始年齡段偏高，同時(shí)你的整個(gè)客戶人群段位可能資本運(yùn)作能力、社會(huì)關(guān)系動(dòng)用能力來說，可能對(duì)你的教育不太敏感。像基本上是35歲以上為主，我的客群對(duì)教育的敏感性和需求性很大，但是我接下來產(chǎn)品是160平米以上，本身年齡已經(jīng)到了40歲左右的人，已經(jīng)超出了教育你所劃定的最敏感年齡區(qū)段，他的小孩要么上大學(xué)了，要么上高中了，但是對(duì)這些人群來說，這種現(xiàn)象可能在龍湖前期、后期也會(huì)有一些需求上的區(qū)分，所以對(duì)教育敏感性不一樣。
但是對(duì)任何人來說，包括投資型、自主型、享受型、終極居所來說，教育應(yīng)該是附加值，因?yàn)樗D(zhuǎn)手的議價(jià)率以及出租回報(bào)率都是很高的，房子是一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)，是需要不斷保值、增值的過程。教育地產(chǎn)應(yīng)該引用，但是跟中國(guó)教育發(fā)展現(xiàn)狀是相關(guān)性，在現(xiàn)階段一定存在部分樓房是直接敏感性，一方面是間接敏感性。
【主持人】：馬總已經(jīng)回答了您的問題。我們?cè)谡{(diào)研報(bào)告中有很多樓盤可以發(fā)現(xiàn)，對(duì)于一個(gè)中斷樓盤來說，教育地產(chǎn)會(huì)成為一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)配制，同時(shí)怎么做好教育地產(chǎn)，怎么樣把教育地產(chǎn)受惠給我們業(yè)主，是一個(gè)值得思考的問題，我們請(qǐng)三位在項(xiàng)目做得很好的人，在場(chǎng)媒體有什么問題，可以對(duì)我們嘉賓做一個(gè)簡(jiǎn)短的提問。
我們看到教育地產(chǎn)一兩年取得情況，中長(zhǎng)期教育地產(chǎn)的未來發(fā)展方向在我們教育地產(chǎn)報(bào)告里面有深入的解讀，這可能需要更長(zhǎng)的時(shí)間來探討。感謝各位來參加這個(gè)會(huì)議，也感謝紅山世家提供場(chǎng)地對(duì)于我們這個(gè)活動(dòng)的支持，非常感謝大家今天來參加首發(fā)會(huì)。今天我們的活動(dòng)就到這里結(jié)束了。 (作者：王姍)
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