商業(yè)地產(chǎn)投資漸活躍 租賃市場近期難有起色

　　今年第二季度商業(yè)地產(chǎn)買賣交易量是上季度的近5倍，而租賃交易量僅為上季度的1.03倍，投資與租賃市場冰火兩重天。
　　據(jù)立超商業(yè)地產(chǎn)成交量統(tǒng)計(jì)，第一季度商鋪?zhàn)赓U開始慢慢向下調(diào)整，一些連鎖品牌大面積關(guān)店收縮，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了最低迷的時(shí)期。從第二季度開始，國家刺激經(jīng)濟(jì)政策開始顯現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)投資市場開始活躍起來。
　　由于下半年依然有通脹壓力和貨幣貶值風(fēng)險(xiǎn)，很多投資客選擇購買房產(chǎn)來保值增值。熱錢涌入給投資市場注射了興奮劑。其次，住宅市場在上半年價(jià)格已經(jīng)炒得過高，而商業(yè)地產(chǎn)上半年買賣價(jià)格未有明顯變化，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值洼地越來越明顯。同一地區(qū)，住宅與商業(yè)地產(chǎn)的最高價(jià)差達(dá)30％－40％。而租金回報(bào)率在5％左右，吸引了很多投資客轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)。另外，很多投資者的投資產(chǎn)品中住宅類配備居多，為了規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)地產(chǎn)是不二選擇。因此，預(yù)計(jì)下半年商業(yè)地產(chǎn)投資市場活躍將延續(xù)，租賃市場則不會有太大改觀。
　　租賃市場方面，寫字樓租金雖比去年第四季度略有回升，但空置率依然較大，租金價(jià)格與去年同期相比下跌兩到三成，很多企業(yè)為了減少租金，從高檔寫字樓搬到中低檔乙級寫字樓，從市中心搬到郊區(qū)或者干脆合并、關(guān)閉。商鋪上半年租金價(jià)格同比去年跌了一到兩成，很多企業(yè)與業(yè)主重新修訂的價(jià)格，回歸到2007年底水平。市中心一些好的商業(yè)體也出現(xiàn)不同程度的空置，再加上很多百貨公司讓利打折，一些以門店為主的企業(yè)更難生存，支付房租后無幾利潤。一些連鎖品牌的企業(yè)今年停止拓展新門店。需求疲軟、外圍不確定，再加上新型低成本網(wǎng)絡(luò)商業(yè)的出現(xiàn)，決定了商鋪市場有很難的改觀。
　　租賃市場下半年大格局將不會有大改變，即使經(jīng)濟(jì)形勢企穩(wěn)，也需要10-15個(gè)月的時(shí)間才能恢復(fù)到2008年的租賃價(jià)格水平。
　　房地產(chǎn)市場漲聲再起金融業(yè)監(jiān)管力度要松緊適度
　　4個(gè)月的時(shí)間，何錦的資產(chǎn)就增值了80萬元，她將這歸功于今年3月份那次成功的“抄底”行動。
　　今年3月28日，“西堤紅山”一期開盤，何錦便以每平方米15500元的“親情價(jià)”購置了一套新房。3個(gè)月后，據(jù)該樓盤銷售人員介紹，這套房子可以賣到每平方米22000元。今天，這個(gè)數(shù)字已飆升至每平方米24000元。
　　何錦樂了，房地產(chǎn)開發(fā)商也樂了。
　　據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局7月份公布的數(shù)據(jù)顯示，上半年，全市銷售商品房992.9萬平方米，同比增長1.2倍，比2007年同期增長14.8%。全市新建住宅銷售價(jià)格環(huán)比連續(xù)4個(gè)月持續(xù)上漲，3月、4月和5月環(huán)比分別上漲0.2%、0.4%和0.5%，漲幅逐月加大，即便6月份漲幅有所縮小，也有0.3%的上漲幅度。
　　很多開發(fā)商都相信“量價(jià)齊升”的狀況在短時(shí)間內(nèi)不會改變，北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h認(rèn)為：“未來兩年之內(nèi)，房價(jià)還會持續(xù)上漲，高點(diǎn)將不斷被刷新�！敝袊�人民銀行房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)初步顯示，2009年5月份，北京地區(qū)中資銀行人民幣房地產(chǎn)貸款余額合計(jì)為5147.69億元，較上月增加254.19億元。其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額2512.96億元，較上月增加202.71億元；個(gè)人購房貸款余額2599.54億元，較上月增加48.85億元。面對增加的數(shù)字，中國人民銀行金融研究所研究員鄒平座認(rèn)為：“金融業(yè)怎樣支持房地產(chǎn)做好、做強(qiáng)才是我們要考慮的問題。”
　　中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌提出，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，要靠三個(gè)穩(wěn)定：一是穩(wěn)定政策，二是穩(wěn)定投資即穩(wěn)定供應(yīng)，三是穩(wěn)定金融支持。特別是金融支持，它對房地產(chǎn)市場的發(fā)展有著舉足輕重的作用。
　　在北京乃至全國房地產(chǎn)市場“漲”聲再起的大背景下，房地產(chǎn)開發(fā)商有何訴求，金融業(yè)如何行動才能共同促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，將是目前亟待解決的問題。
　　房價(jià)上漲是因?yàn)樾枨笸�盛供�?yīng)不足
　　中國指數(shù)研究院8月11日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，4月份的北京商品住宅成交均價(jià)超過每平方米12000元，6月份則突破每平方米13000元，7月成交均價(jià)環(huán)比上漲9.05%，首次約達(dá)每平方米14500元。
　　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人魏紅寧向記者透露，最近兩個(gè)月二手房最高價(jià)格不斷被刷新，目前天通苑的房價(jià)已經(jīng)達(dá)到了開盤以來的最高點(diǎn)。
　　楊少鋒也證實(shí)了這一點(diǎn)，目前四環(huán)以內(nèi)商品房均價(jià)為每平方米17000元，而且按照現(xiàn)在的漲勢，今年年底就可達(dá)到每平方米20000元。
　　“信貸資金的大量投放與房價(jià)的直線走高有著必然聯(lián)系�！蹦硺I(yè)內(nèi)人士很肯定地說，而與他持有同樣看法的人并不在少數(shù)。
　　顧云昌則認(rèn)為，房價(jià)上漲是因?yàn)樾枨笸�盛、供�?yīng)不足造成的，“房價(jià)高不是由信貸投入推高的”。
　　6月30日，中化方興投資管理有限公司以40.6億元的總價(jià)、每平方米14500元的樓面價(jià)，競得廣渠門15號地，這塊地因此成為北京今年總價(jià)最高的地塊。
　　"出現(xiàn)'地王'的原因就是好地塊的土地供不應(yīng)求。"顧云昌解釋。
　　據(jù)了解，北京上半年成交地塊超過三分之一集中在6月下旬，而且成交地塊都是區(qū)位環(huán)境較好的"黃金地塊"。而在成交的土地中，仍有60%是以底價(jià)成交的。如今年5月15日，保利以3.8億元的底價(jià)拿下密云17.8萬平方米住宅地塊，折合樓面地價(jià)僅每平方米1220元。
　　"目前土地市場還是'涼'的，這是一個(gè)很大的問題。"顧云昌說。
　　商品房供應(yīng)不足，除了土地供應(yīng)出現(xiàn)短缺外，資金供應(yīng)也有一定的問題。
　　顧云昌向記者介紹："大型的國企、上市公司的資金充裕，但還有很多房地產(chǎn)開發(fā)商的資金短缺。資金不足必定會困擾生產(chǎn)者的生產(chǎn)。我們過去的政策是控制對開發(fā)商的貸款，實(shí)際上房地產(chǎn)業(yè)一個(gè)是買房者的錢不足，但更重要的是賣房者的錢不足。"

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