研究所簡介
浙江（義烏）商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場(chǎng)，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
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·項(xiàng)目可行性研究 |
·市場(chǎng)營銷推廣
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| ·項(xiàng)目定位策劃 |
·市場(chǎng)運(yùn)營管理
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| ·項(xiàng)目全程運(yùn)營 |
·運(yùn)營顧問服務(wù)
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| ·規(guī)劃編制服務(wù) |
·招商銷售服務(wù)
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| ·市場(chǎng)可研報(bào)告 |
·人員培訓(xùn)服務(wù)
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| ·市場(chǎng)定位分析 | ...... |
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研究報(bào)告
中國商業(yè)地產(chǎn)已邁向十萬元時(shí)代 未來大有錢途
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隨著北京東六環(huán)內(nèi)通州邁向1萬時(shí)代，北五環(huán)內(nèi)亞運(yùn)村邁向2萬時(shí)代，東四環(huán)內(nèi)CBD邁向3萬時(shí)代，西三環(huán)內(nèi)釣魚臺(tái)家園越過4萬達(dá)到78000元，東二環(huán)內(nèi)銀街邁向5萬時(shí)代，中國心臟地區(qū)的首都北京紫禁城周圍地區(qū)、王府井大街，西單和前門大街等商業(yè)房地產(chǎn)也已經(jīng)越過十萬一平方米大關(guān)。
例如，十年前的王府井東安市場(chǎng)周圍的商業(yè)店鋪已經(jīng)達(dá)到16萬元一平方米，現(xiàn)在已經(jīng)翻番升值了1倍多。紫禁城東邊的南池子四合院民宅現(xiàn)在也已經(jīng)賣到了十萬元左右一平方米。另外，地處CBD東三環(huán)內(nèi)的建外SOHO和富力城的商業(yè)店鋪也賣到了十萬元一平方米以上。
走出北京到了上海，沿著南京路和黃埔江兩岸，無論是黃金店鋪和水岸豪宅均已經(jīng)超過了十萬元一平方米。
走進(jìn)杭州和溫州這樣一、二線城市，其繁華地段的商業(yè)房地產(chǎn)也已經(jīng)超過了十萬元一平方米。
究其竟，中國的商業(yè)房地產(chǎn)為何這么昂貴呢?這主要是近些年重商經(jīng)濟(jì)改革開放的氛圍起到了決定性作用。
第二個(gè)因素是中國的稅收制度刺激了商業(yè)房地產(chǎn)繁榮發(fā)展。例如，普通民宅和黃金店鋪升值率不一樣，但是契稅都是按照同樣4%征收的。還有，同樣不動(dòng)產(chǎn)投資，在美國遺產(chǎn)征稅是50%，在臺(tái)灣征收遺產(chǎn)稅是80%，在伊朗開征的遺產(chǎn)稅則達(dá)到了90%。而中國現(xiàn)狀是放水養(yǎng)魚，并沒開征遺產(chǎn)稅。既然，一個(gè)美國，臺(tái)灣和波斯商人死后留給后人的遺產(chǎn)只有50%，20%和10%那樣少得可憐。那么全世界資本家都會(huì)想到中國來投資，這樣，他們就會(huì)在中國享受100%繼承給下一代的財(cái)產(chǎn)。尤其投資在下金蛋的商業(yè)地產(chǎn)上，更會(huì)讓后代人成為坐擁金山，日進(jìn)斗金的造錢機(jī)器。
由此可見，未來中國的商業(yè)房產(chǎn)大有錢途。許多城市也將會(huì)跟風(fēng)而上，成為進(jìn)入十萬時(shí)代的后來人。如果要想阻止這樣的高房價(jià)增漲，唯有改變“明朝圍城”模式發(fā)展，向美國洛杉磯那樣，創(chuàng)建發(fā)散型星星小城市群，將1000萬人的大城市，通過縱橫交錯(cuò)的網(wǎng)絡(luò)道路連接，把已經(jīng)遍地開花的99個(gè)小城市分別配備一個(gè)沃爾瑪?shù)蛢r(jià)超市，這樣就可以把每個(gè)約有10萬人左右的小城市商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)格降下來。假如把美國人的星星城市群發(fā)展理念照搬過來，把中國圍城式的大城市里的多功能，分解釋放到郊區(qū)鄉(xiāng)村小城鎮(zhèn)，定能把房價(jià)降下來，把城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)廢掉，把百姓深惡痛絕的大城市擁堵頑癥和高房價(jià)整國內(nèi)企業(yè)加緊抄底商業(yè)地產(chǎn)深受全球金融危機(jī)的沖擊，因與經(jīng)濟(jì)環(huán)境緊密掛鉤，其恢復(fù)速度緩慢。據(jù)仲量聯(lián)行2009年第二季度市場(chǎng)報(bào)告顯示，廣州商業(yè)寫字樓市場(chǎng)復(fù)蘇跡象緩慢，只有國內(nèi)企業(yè)的租務(wù)需求仍然相對(duì)活躍，為寫字樓市場(chǎng)提供一點(diǎn)支撐。
今年5月，國家開發(fā)銀行以5億元的總價(jià)輕松拿下富力地產(chǎn)位于廣州珠江新城的10層寫字樓，建筑面積逾2.2萬平方米，還有整層商鋪及數(shù)十個(gè)車位。折合樓面均價(jià)約在2.2萬／平方米，而2008年該區(qū)域的寫字樓均價(jià)在2.5萬／平方米以上，可謂是一筆很好的買賣。
此外，7月、8月先后有無限極(中國)有限公司、上海浦東發(fā)展銀行以及廣東發(fā)展銀行廣州分行斥資近10億元拿下該區(qū)域?qū)懽謽恰?BR> 仲量聯(lián)行廣州商業(yè)地產(chǎn)部副董事石堅(jiān)濤表示，國內(nèi)企業(yè)為提高企業(yè)形象，利用租金下調(diào)的機(jī)會(huì)，選擇更優(yōu)質(zhì)的寫字樓物業(yè)自用。
廣州寒桐投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同認(rèn)為，目前商業(yè)地產(chǎn)依然面臨租金下滑的困境，而廣州市場(chǎng)寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)量非常大，特別是在珠江新城整個(gè)區(qū)域早已開發(fā)成熟，受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，市場(chǎng)需求萎縮。極大影響了寫字樓的成交，空置率非常高。
近期這幾筆大單，對(duì)整個(gè)廣州寫字樓市場(chǎng)復(fù)蘇是個(gè)很好的促進(jìn)機(jī)會(huì)。
同時(shí)，整體經(jīng)濟(jì)逐漸復(fù)蘇，商業(yè)地產(chǎn)投資也日趨加大。據(jù)廣東省統(tǒng)計(jì)局近期數(shù)據(jù)顯示，1～7月，廣東房地產(chǎn)用于商品住宅的開發(fā)投資大幅下降，而對(duì)寫字樓的投資卻呈現(xiàn)快速增長的態(tài)勢(shì)，增長了10.9%。
商業(yè)地產(chǎn)估值偏低
“目前商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)估值相對(duì)偏低，有些地方甚至住宅價(jià)格都比寫字樓價(jià)格高�！睆V發(fā)證券房地產(chǎn)研究員沈愛卿表示，企業(yè)買了自用，以后也可以用于出租、投資等用途，未來升值空間大。
此外，據(jù)仲量聯(lián)行二季度市場(chǎng)報(bào)告顯示，由于全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境不明朗，廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)整體租金仍然繼續(xù)下滑，下跌3.1%，甚至出現(xiàn)租金和售價(jià)倒掛的趨勢(shì)；短期內(nèi)跨國企業(yè)需求復(fù)蘇可能性低，而2009年新供應(yīng)全部集中在下半年，將有近40萬平方米入市，市場(chǎng)壓力加大。
“ 隨著供應(yīng)量入市，目前寫字樓空置率都已在10%20%左右，租金壓力將繼續(xù)會(huì)加大。”仲量聯(lián)行廣州商業(yè)地產(chǎn)部主管馬煒圖對(duì)記者表示。此外，他指出目前市場(chǎng)上作為出租的寫字樓占了80%，而只有自用的才可能消化供應(yīng)量，未來這40萬平方米的供應(yīng)量都是只租不售的。
沈愛卿認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)直接掛鉤，受其影響較大。只有消化了空置的這部分面積，租金才可能提升，一般來說空置率在10%以下，投資才可能盈利。預(yù)計(jì)年底或明年上半年時(shí)間才可能轉(zhuǎn)暖。 （來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞）
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