對話：城市運營與土地創(chuàng)新

主題對話：城市運營與土地創(chuàng)新
　　9月3日，由中國民生銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部、《地產(chǎn)》雜志聯(lián)合主辦的第二場區(qū)域巡回峰會在成都拉開華麗帷幕。此次峰會主題為“青城論道：西部地產(chǎn)的跨越發(fā)展與城市夢想”。云南城投、云南官房、保利云南公司、昆明萬輝、金馬源地產(chǎn)、經(jīng)典地產(chǎn)、中炬地產(chǎn)等十余家云南開發(fā)商應(yīng)邀參加了此次峰會。搜狐焦點昆明房地產(chǎn)網(wǎng)作為中國民生銀行云南分公司的戰(zhàn)略合作伙伴親臨現(xiàn)場進行直播。
　　主持人：接下來的對話是思源房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)總公司董事長兼總經(jīng)理陶紅兵(陶紅兵博客,陶紅兵新聞,陶紅兵說吧)先生主持。有請。
　　主持人：大家下午好，有請第一個嘉賓云南城投董事長許雷先生、成都置信公司總經(jīng)理黃曉進先生、成都遠鴻房地產(chǎn)開發(fā)公司總裁王劍先生；高策地產(chǎn)顧問機構(gòu)董事長李國平(李國平博客,李國平新聞,李國平說吧)先生。成都市規(guī)劃局規(guī)劃處處長萬小鵬；
　　開了一天的會，大家都很辛苦了，尤其是到了這個時候，肯定是昏昏欲睡的階段。其實大會開到現(xiàn)在，其實才進入主題，地產(chǎn)金融年會，現(xiàn)在才開始講地產(chǎn)，上午是在講形勢。下面真正是講地產(chǎn)，講土地市場，下一個論壇是講金融，這兩個論壇開完我覺得大會就可以差不多圓滿結(jié)束了。很有幸主持城市運營和土地創(chuàng)新論壇。我想可能從去年開始，今年我們看到房地產(chǎn)市場變化很大，由于市場變化很大，銷售的變化很大，土地市場也有很大的變化，上午我們顧會長說房地產(chǎn)市場有兩個特點，一個是地緊，第二是錢松，我覺得也不一定，現(xiàn)在土地緊張是在一線城市顯得地緊，很多二三線城市，政府在那兒天天期盼著開發(fā)商買地。這些城市土地不一定緊，大家對土地市場最大的意見就是壟斷，因為土地高度壟斷在我們政府部門手里，國有土地收儲部門。我記得05年我到呼和浩特去做土地一級顧問，政府提出來一個政策，五統(tǒng)一，統(tǒng)一收購、統(tǒng)一儲備、統(tǒng)一出讓、統(tǒng)一平臺，統(tǒng)一計劃管理。完全統(tǒng)一到政府的手里。一方面是政府的五個統(tǒng)一力度很大，第二是我們顧問也做了一些貢獻，所以呼和浩特土地價格半年漲了一倍，但是統(tǒng)一到現(xiàn)在，土地市場高度壟斷又給房地產(chǎn)行業(yè)下一步發(fā)展又會帶來什么樣的影響？首先我想請成都規(guī)劃局規(guī)劃處的萬小鵬處長，因為代表政府的角度，如何看待城市運營當(dāng)中，一個是土地市場的高度壟斷會對房地產(chǎn)市場帶來什么樣影響？第二，回到規(guī)劃局本專業(yè)，在城市運營當(dāng)中，有很多辦法可以提高城市發(fā)展水平，如何通過規(guī)劃提高城市的發(fā)展和建設(shè)，比如成都現(xiàn)在有很多的規(guī)劃，有四個新城(新城博客,新城新聞,新城說吧)，有成都著名的198規(guī)劃等等，如何通過規(guī)劃提升城市運營效率，請萬處長給我們做一個介紹。
　　萬小鵬：大家下午好，剛才主持人問了兩個問題，我談?wù)勛约旱目捶āＵf到土地市場的問題，實際上土地現(xiàn)在所謂的壟斷，一級市場到二級市場是開放的，不存在壟斷�，F(xiàn)在是由政府統(tǒng)一，但是同樣是作為這樣一個問題，實際上土地出讓有很多方式，包括招拍掛方式，也有進行協(xié)議合作的方式，包括現(xiàn)在除了局限以外，房地產(chǎn)開發(fā)的話，正按照國家的要求，必須要通過招拍掛。所以說這也是政府改變的一種方式。實際上很難說這種模式是好是壞，不好說，這個事情不好說。實際上怎樣來看待這個問題呢？我想先從第二個事情來談。作為一個城市政府，剛才談到的城市運營當(dāng)中起到的作用，或者說從我們規(guī)劃行政部門角度上來談的話，首先任何一個城市，它有它的特點，它有它的追求和目標(biāo)，比如說成都，西部特大中心城市，三中心、兩樞紐，按照現(xiàn)在宜居城市，要實現(xiàn)這個目標(biāo)，靠的是什么？就是靠著我們現(xiàn)在首先是依法，依照我們的規(guī)劃來實現(xiàn)我們所設(shè)定的這樣一些目標(biāo)，這是作為規(guī)劃部門，通過規(guī)劃對土地資源、對社會資源進行統(tǒng)籌的安排、統(tǒng)籌的規(guī)劃，來達到這個目標(biāo)，這是規(guī)劃部門要實現(xiàn)的一個職能。比如說成都，我們剛才談到有方方面面的規(guī)劃，在這些規(guī)劃當(dāng)中，作為我們成都市，比如說有多少地應(yīng)該拿出來做我們學(xué)校，有多少地拿出來做交通設(shè)施，應(yīng)該拿出來做配套。
　　第二個，剛才談到198規(guī)劃，198規(guī)劃實際上比較規(guī)范一點的說法的話，198是成都在總體規(guī)劃里面規(guī)定的非城市建設(shè)用地，非城市建設(shè)用地容易引起誤解，是不是就不允許建設(shè)，不是這個概念，在總體規(guī)劃確定的400平方公里，我們中心城一共600平方公里，400平方公里是規(guī)劃的城市建設(shè)用地，剩下198平方公里是非城市建設(shè)用地，所以習(xí)慣下來198、198，這里面居住了22萬農(nóng)民，實際居住人口是超過50萬。在這片198平方公里范圍內(nèi)，實際上有大量的宅基地，作為我們198，實際上也是，我為什么詳細(xì)說一下這個事情，實際上是對土地資源的充分利用的這么一個策略。198實際上作為成都市，我們從規(guī)劃的角度上把它明確定位為生態(tài)功能和發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要載體、重要的基地，我們在城市總體規(guī)劃上我們可以看見，我們198平方公里全是綠顏色的。但實際上我剛才所談到的，里面居住了50萬人。我們通過198規(guī)劃，確定了里面可以擁有不大于45個平方公里的建設(shè)用地，通過合理配置45平方公里的建設(shè)用地，基本達到我們推動198地區(qū)的生態(tài)建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展，解決地區(qū)的可持續(xù)發(fā)展，解決人民生活安居的同時，給成都打造一個新的名片，這是我們的目的。所以現(xiàn)在整個198地區(qū)里面，一共涉及到五個區(qū)、五個縣，加高新區(qū)就是11個區(qū)縣，這11個區(qū)縣現(xiàn)在是通過不同的方式，包括引入社會資金，通過引入社會資金成立共同開發(fā)企業(yè)來對整體某個區(qū)的198實行整體的規(guī)劃和整體的打造，這是一種模式，還有就是整體的規(guī)劃分單個項目、分片區(qū)的項目進行打造等等，這樣實際上除了剛才我們所說的國有土地市場平臺之外，198地區(qū)實際上也給地產(chǎn)開發(fā)提供了一個平臺，應(yīng)該說是提供了一個平臺，今后我覺得這個方面也應(yīng)該是有很大的潛力。再一個我想簡單說一下，今天上午大家都談到了，最近以成都作為重要的交通樞紐，在今后不長的時間內(nèi)，有8條高速鐵路要修建，今后成都到重慶大概就是一個小時，就成都來說，包括周邊城市在內(nèi)，同城化效益會得到非常明顯的提升。意思是什么意思呢？以前本身到成都購房的就比較多，因為什么呢？因為成都有一個比較舒適的、比較良好的生活環(huán)境，今后隨著交通的發(fā)展，成都的宜居的所輻射的范圍會得到進一步的拓展，同時成都的郊區(qū)，不光是中心城區(qū)，成都的郊區(qū)今后在這方面，它的居住條件、居住環(huán)境也會進一步的改善，就像東京圈一樣，可以容納三千萬人，今后成都這個地方，隨著交通基礎(chǔ)設(shè)施和其他配套設(shè)施的完善，我相信今后的成都的容量還會變得更大。這方面應(yīng)該說有非常廣闊的前景。
　　主持人：我還有一個問題，因為從規(guī)劃的角度來說，常常要考慮各方面的利益，比如城市的宜居、城市的布局、社會效應(yīng)、公共設(shè)施的利用，從城市運營的角度來說，更多的是考慮收益，城市當(dāng)中有一塊地，尤其是比較核心的地，從城市運營的角度，收益很高，但是從規(guī)劃角度，更多考慮公益性和社會公益。這塊地價值很高，我們規(guī)劃上會不會做一些折中，或者妥協(xié)？
　　萬小鵬：怎樣說這個問題呢？因為城市規(guī)劃考慮的不僅僅是近期的、局部的，是考慮遠期和整體的，你剛才談到的問題是局部利益和整體利益的矛盾，或者說是遠期的和近期的沖突。在這種情況下，規(guī)劃部門還有一個職責(zé)就是維護公共利益，如果我們認(rèn)為這是對社會整體帶來不利，這種調(diào)整我們是不允許的。同時如果因為規(guī)劃，不是說編的規(guī)劃就是完美無瑕的，社會經(jīng)濟也在變化，規(guī)劃也不是萬能，也不是說我們預(yù)測明天會發(fā)生什么，針對社會經(jīng)濟發(fā)展情況和現(xiàn)實的問題，現(xiàn)在對規(guī)劃的調(diào)整，我們有一套比較嚴(yán)格的程序，經(jīng)過充分的論證，如果認(rèn)為是合理的，那么我們是會依法進行調(diào)整，但是這絕對不是以利益優(yōu)先考慮這個問題。
　　主持人：再問一個尖銳點的問題，因為我們在給很多城市和政府做顧問的時候，包括給開發(fā)商做方案的規(guī)劃設(shè)計建議的時候我經(jīng)常碰到這么一個現(xiàn)象，當(dāng)我們做出來很好的方案，至少是我們規(guī)劃設(shè)計專家們做出來很好的專家，需要規(guī)劃部門審批，像您這樣的部門審批，政府會管得非常細(xì)，甚至管到你的樓的外立面用什么顏色、用什么材料，您覺得這樣，政府對一個具體項目管理到這么細(xì)致的時候，您覺得是否合理？
　　萬小鵬：實際上就成都市來說，我們有一套規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定，外立面在成都市是由建委在管理，建筑立面。你剛才說管得細(xì)和粗的問題，這個問題不太好判斷，因為從我了解的情況，我們局里面現(xiàn)在也分項目審批，我是負(fù)責(zé)規(guī)劃編織的，對項目審批這一套也不具體經(jīng)辦，在規(guī)劃局這個觀點上，能夠不該規(guī)劃局管的，規(guī)劃局現(xiàn)在在朝著不管的方向上走，比如項目內(nèi)部的一些要素，以前項目里面的道路應(yīng)該多寬，應(yīng)該都是在總圖上是有的，現(xiàn)在都是直接標(biāo)注，全部去掉。應(yīng)該我們管的我們管，不應(yīng)該我們管的，我們盡量放，應(yīng)該說是依法進行管理。
　　主持人：我覺得成都的開發(fā)商應(yīng)該感到很幸運，規(guī)劃局很開明�，F(xiàn)在也有很多超大型國企，包括其他民營企業(yè)也開始進入到城市運營的進程中來。我們看到有這么一個企業(yè)，在當(dāng)?shù)厥且粋�非常大的，當(dāng)然是國企背景，承擔(dān)了當(dāng)?shù)貙儆诔鞘薪ㄔO(shè)的國家隊，主力軍的角度。我在資料里看到，他們甚至承擔(dān)這樣的職責(zé)，叫三個主體、個平臺，他們是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資主體，也是這個投資項目的實施主體，同時也是運營城市的運營主體，而且還是城建領(lǐng)域里面的融資平臺。這三個主體、一個平臺集于一身，原來我想既是裁判員，又當(dāng)運動員，之間會不會有利益沖突，我們政府做城市運營的時候，或者企業(yè)在具體項目中獲取最大收益，目標(biāo)出發(fā)點有一定差異。我們有請云南城投董事長許雷先生給我們做一番介紹。
　　許雷：城投，說起城投這個名字，今年是比較敏感。因為城投是今年擴大內(nèi)需的戰(zhàn)略，也是我們這幾年城市發(fā)展的主要的主力軍，云南的情況比較特殊，因為我們云南是邊疆，整個全省就是一個特大城市，昆明。下來以后50萬的城市都沒有，下來都是小城市，50萬以下。云南地市州經(jīng)濟發(fā)展不平衡，我們省政府為了加快云南省城市化進程，組建了云南城投，云南城投肩負(fù)的使命就是剛才講的定位，為基礎(chǔ)設(shè)施提供融資平臺，代表省政府給他們一些資金，教育、衛(wèi)生、醫(yī)療這方面基礎(chǔ)設(shè)施方面，云南省主要是在污水處理、垃圾處理是交給我們。另外城投這一塊是完成政府任務(wù)，但是一個公司這樣做是一個短命公司，全國的城投，大部分城投，資產(chǎn)是很龐大，但是它的現(xiàn)金流、它的經(jīng)營性是很不好的。我們設(shè)計城投戰(zhàn)略規(guī)劃的時候，我們把最早的上海、天津，包括沈陽很多城投做了一些研究，特別是這幾年做得比較好的重慶，都是榜樣。我們研究出來一條，號稱我們云南城投戰(zhàn)略藍海(藍海博客,藍海新聞,藍海說吧)，就是分兩部分，一部分就是承擔(dān)政府的，就是公益的，這一塊剝離出來承擔(dān)政府任務(wù)，再有一個可以市場化的，能夠經(jīng)營的。所以我們抓住機遇，做了一個上市公司，上市公司主要是經(jīng)營性的。這樣的話公司發(fā)展起來就比較有后勁。昆明發(fā)展不是特別好，大家知道。昆明歷史上規(guī)劃非常好，像水城威尼斯一樣，河道遍布每一條街巷。我們拿出了27平方公里的區(qū)域由我們統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一的做基礎(chǔ)設(shè)施，我們叫做四個結(jié)合，建設(shè)新昆明，結(jié)合我們滇池治理，把這個區(qū)域的滇池治理，把污染源徹底解決，結(jié)合云南旅游二次創(chuàng)業(yè)，把這個地區(qū)變成真正的旅游目的地，第三是結(jié)合城鄉(xiāng)一體化，我們在這一塊說，我們有國有背景，實際上我們沒有壟斷資源，因為27平方公里的土地，要300億基礎(chǔ)設(shè)施的投資，這個任務(wù)是很重的。我們把基礎(chǔ)設(shè)施做好，我們把環(huán)境做好，我們再來搭橋。你必須要符合我的規(guī)劃，必須符合項目定位，樣才能把區(qū)域性做好。所以我覺得說城投壟斷了土地，我覺得是沒有，只是代表政府來做，把一個片區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施做好，提高城市的競爭力，謝謝大家。
　　主持人：許董事長，你們現(xiàn)在做基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，主要是通過一級土地開發(fā)，包括其他市政設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，你們還參與二級開發(fā)嗎？
　　許雷：我們上市公司城投股份，模式是一二級聯(lián)動，因為大家也知道，房地產(chǎn)市場發(fā)展還是有高有低，我們講房地產(chǎn)市場，二級市場好的時候，我們上市公司經(jīng)營方面，主要偏向二級規(guī)劃。我們現(xiàn)在各種目標(biāo)，要向國內(nèi)大的公司學(xué)習(xí)，包括城投很多學(xué)習(xí)的榜樣，我們現(xiàn)在和國內(nèi)一流的有合作，二級市場是我們經(jīng)營的主要業(yè)務(wù)。當(dāng)市場不好的時候，上市公司有融資的平臺，可以把資金通過一級的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)避了房地產(chǎn)經(jīng)營的政策方面的東西，我們用土地收益作為支撐，控制風(fēng)險。所以把上市公司的平臺也變成昆明市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資平臺，所以一個區(qū)的土地拆遷、道路，通過上市公司融資，融完了資用什么來還，就是以后土地出來交給土地儲備中心，用這個錢來還我們基礎(chǔ)設(shè)置，這是創(chuàng)造了在國內(nèi)解決了政府沒有錢，我們有通道能夠拿到錢，銀行可以保障，土地是最好的保障，就解決了這個問題。這個是我們城投股份下一步要致力于一二級聯(lián)動的模式。
　　主持人：我已經(jīng)不是第一次領(lǐng)導(dǎo)一二級聯(lián)動，我們這個企業(yè)也講一二級聯(lián)動，開發(fā)商銷售新房和代理二手房。我們是土地開發(fā)和房地產(chǎn)市場開發(fā)聯(lián)動。土地招拍掛以后，不一定保證你的企業(yè)從二級市場拿到，你怎么處理呢？
　　許雷：我們現(xiàn)在做的土地開發(fā)，其實二級市場能不能拿到，我覺得不重要，但是我進來的企業(yè)，來開發(fā)的，一定是高門檻、嚴(yán)要求。所以必須是生態(tài)、環(huán)保為主，以養(yǎng)老、休閑為輔。還有可能二級市場不一定拿得到，但是更好的開發(fā)商，品質(zhì)做得比我們更好，振興更強，可以讓土地價值更大提升，我也愿意引進這個合作伙伴，放棄這個開發(fā)。
　　主持人：下面的開發(fā)商，想去云南投資可以到許董事長那聯(lián)系一下他。下面我想請成都置信的總經(jīng)理黃曉進先生，成都置信也是成都的龍頭企業(yè)，前幾年專著于做房地產(chǎn)開發(fā)，現(xiàn)在成都置信也超出房地產(chǎn)開發(fā)做了一些事，為什么置信會做這樣一些事情？
　　黃曉進：這應(yīng)該是宏觀經(jīng)濟形勢背景下作出的決定，也是企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的選擇，應(yīng)該說置信的話在成都本土成長起來一家以房地產(chǎn)住宅和商業(yè)地產(chǎn)為主的開發(fā)企業(yè)，經(jīng)過若干年的發(fā)展以后，我們一直在思考企業(yè)在未來的發(fā)展應(yīng)該走什么樣的路，肯定首先考慮的是企業(yè)本身我的條件，以及我們整個國家經(jīng)濟形勢未來發(fā)展的走向，經(jīng)過這樣一個考慮以后，我們認(rèn)為，置信除了傳統(tǒng)的住宅與商業(yè)地產(chǎn)繼續(xù)發(fā)展以外，我們希望結(jié)合政府、結(jié)合政策的大走向做產(chǎn)業(yè)整合這方面的發(fā)展。
　　主持人：我們講一開始這個論壇的時候說我們現(xiàn)在的土地市場，大家對現(xiàn)在的土地市場都有很多的抱怨。從04年土地的招拍掛，之前我們可以看到一個現(xiàn)象，當(dāng)時萬科是以協(xié)議拿地為主，萬科在全國拿不到好地，只能做城郊結(jié)合部，土地招拍掛以后地王頻現(xiàn)，有錢的大國企都在翻云覆雨。大家都在講，中國的土地市場應(yīng)該有所創(chuàng)新，應(yīng)該有所突破，在四川成都、重慶這樣的地方應(yīng)該會有這樣的突破。比如現(xiàn)在就有統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展改革試驗區(qū)，四川又有災(zāi)后重建，結(jié)合災(zāi)后重建，再結(jié)合城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展改革的試驗，有沒有可能在土地市場上，打破一些原來的條條框框，比如我們置信通過城鄉(xiāng)統(tǒng)籌做旅游區(qū)，拿地上，從單純的過去土地，有沒有可能現(xiàn)在做這樣的過程中，和政府達成一種新的方式，能獲得我們原來通過招拍掛市場很難拿到的地。
　　黃曉進：關(guān)于招拍掛，是我們的國策。很多土地都是通過招拍掛拿到的。可能起步起得早的人能夠挖到第一桶金。我舉個簡單例子，大家知道青城山，青城山現(xiàn)在的熱點地區(qū)，當(dāng)時拿地的時候，拍賣價還不到50萬，后來有個非常有名的企業(yè)去拿的時候已經(jīng)是200萬了，所以要早打算。包括牧馬山，今天是成都未來得別墅居住區(qū)，當(dāng)時我們拍地的時候別人都不拍，我們拿了一個起拍價，大家今天看土地價格是多少大家應(yīng)該非常清楚。所以招拍掛是主要的拿地方式，你要有一個好的打算、好的策略，要早起早拿。另外談到城鄉(xiāng)統(tǒng)籌以及災(zāi)后重建給我們企業(yè)帶來獲取土地非常好的機遇，其實它沒有改變招拍掛的政策，只是說它把土地的利用方式和范圍進行擴大了，把過去比如說城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，因為城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的核心并不是做房地產(chǎn)開發(fā)，真正的核心是解決農(nóng)民的就業(yè)，解決農(nóng)民的收入，解決城鄉(xiāng)一體化，解決貧富差距，所以說在這種背景下，不是說房地產(chǎn)給你帶來新的機遇，但是城鄉(xiāng)統(tǒng)籌要讓老百姓增加收入，農(nóng)民改善收入，你必須要讓它的土地得到增值，實現(xiàn)它的資本化，在這樣一個背景下，如果說我們房地產(chǎn)企業(yè)通過非常好的經(jīng)營理念，非常好的文化團隊，和政府的政策相結(jié)合的話，應(yīng)該說你把土地真正的價值返回到了我們當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)民身上以后，在這個過程當(dāng)中，又獲得了企業(yè)的發(fā)展。同時也解決了政府相結(jié)合的事兒。比如現(xiàn)在談城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，很多企業(yè)沒有認(rèn)識到絕對不是簡單的房地產(chǎn)項目。像我們集團，我們把公司分成四大塊，其中我們做198、做城鄉(xiāng)統(tǒng)籌這一塊，叫產(chǎn)業(yè)事業(yè)部，不是地產(chǎn)，真正的地產(chǎn)是做住宅和商業(yè)地產(chǎn)。
　　主持人：我想機會往往就是大多數(shù)人沒有看到的地方。試驗說明還有很多東西在摸索，摸索的過程中可能就有很多的機會，有些人發(fā)現(xiàn)。我想請成都遠鴻房地產(chǎn)開發(fā)公司總裁王劍先生，因為這個企業(yè)我了解的信息不多，根據(jù)我所知道的，遠鴻房地產(chǎn)公司應(yīng)該算是中型的房地產(chǎn)開發(fā)公司，我有這么兩個問題。一個是像您這樣的企業(yè)，在現(xiàn)在土地公開市場通過招拍掛拿地，你覺得容易了還是和過去相比，有沒有一些感受？第二，您參與災(zāi)后重建，尤其是都江堰地區(qū)體量非常大，也是參與災(zāi)后重建比較大的公司，您是處于什么考慮參與它的災(zāi)后重建？是因為拿不到那么多地了，從這個渠道去做還是有其他的想法？
　　王劍：其實這兩個問題我認(rèn)為都和土地有關(guān)，都和我們拿地的方式有關(guān)。首先，作為遠鴻這幾年的發(fā)展，現(xiàn)在是屬于成都中型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在現(xiàn)在土地市場的現(xiàn)狀來看，作為我們這種類型的企業(yè)，其實要去和國內(nèi)外大的國營企業(yè)也好、上市企業(yè)也好、合資企業(yè)也好，去真刀真槍的去到土地市場去比拼，確實是非常難的事情，在這種情況下面，我認(rèn)為拿地的方式，不外乎有三種方式。首先一種，就是剛才我們黃總也提到，要么走在前面，要么認(rèn)準(zhǔn)小的地塊。能夠盡量去爭取地方政府多弄點小地塊拍賣。其實本地的這些開發(fā)企業(yè)，或者私營的開發(fā)企業(yè)跟剛才說的國營和上市企業(yè)在土地上面最大競爭，處在劣勢的不在每畝單價上面，而在總的體量上面，換言之，只要這個體量減少了，我們的競爭就會有一定的主動權(quán)了。應(yīng)該這樣來說這個問題，我覺得第一個問題就是要么早點拿，要么拿一些小地塊。第二個方式主要是通過并購來獲取土地。當(dāng)然在此之前不管是我們本土的企業(yè)還是外來的企業(yè)都有這樣的做法，但是現(xiàn)在我所了解的，像我們這種類型的本土的民營企業(yè)里面有很多這種做法，都是以并購獲取土地，通過并購，這里面會涉及到一些和現(xiàn)有招拍掛不一樣的方式拿地的情況，比如兼并原來有土地儲備，但是又不愿意做房地產(chǎn)開發(fā)，或者沒有開發(fā)團隊或者開發(fā)經(jīng)驗的公司，我們可以通過這個渠道獲得土地。比如上市公司或者國營企業(yè)處置一些資產(chǎn)的時候，我們可以通過房地產(chǎn)交易去獲取土地，然后自拆自建這種方式。這是第二個渠道。第三個渠道，主要就剛才我說的，一級征地。需要具備的條件比較多，但在現(xiàn)有的情況下，我也了解了，作為省外或者是國際國內(nèi)一些大企業(yè)在成都也在做很多這種類似的大型的上萬畝幾千畝的項目，當(dāng)然本土也有像藍光、置信這樣的企業(yè)做領(lǐng)頭人，做相關(guān)的土地整理，我們也是屬于這樣子的情況，因為前期確實從招拍掛這種方式拿地出現(xiàn)問題之后，我們會去考慮通過土地整理這種方式，和政府合作取得發(fā)展。這種發(fā)展也是一種戰(zhàn)略發(fā)展，在這個發(fā)展里面，整理出來拿地，會有一些先機，先機是什么呢？
　　更了解規(guī)劃，整理本來要做規(guī)劃，本來和政府合作有收益在里面，拍賣的地價差的收益可以和大公司去競爭。包括扶持政策，包括配套費用減免，為了招商引資給一些政策，我們可以在這方面有拿地的優(yōu)勢�？傮w說起來，我認(rèn)為不外乎可能就是這三種方式。第二個問題，我想現(xiàn)在災(zāi)后重建的項目，我們這個項目跟今天主題很有關(guān)系，青城論道，我們的項目在青城山，這個項目我們是在06年年底進入，當(dāng)時進入的時候，是用第三種拿地方式，土地整理方式進去，進去不巧就遇到地震，不管是遇到08年這次地震也好，還是這次金融危機情況下面也好，我認(rèn)為青城山、都江堰這個區(qū)域在未來的市場發(fā)展里面，它有很大的市場前景。一方面作為城市具備先天資源，包括世界雙遺產(chǎn)，包括作為成都的我們叫做天府資源的條件，有先天優(yōu)勢。第二，正是因為有了地震，因禍得福，后續(xù)相關(guān)的政策上面的資金上面的這種傾斜，剛才我們也講到了，其實包括上半年國家投入的資金里面很大一部分在西部，這里面很大一部分又在災(zāi)后重建里面。當(dāng)然災(zāi)后重建主要的城市其中就有都江堰青城山這個區(qū)域，這個區(qū)域我們認(rèn)為前景也是非�？捎^。在兩點條件下面，根據(jù)整個公司在這兩年我們開發(fā)計劃和發(fā)展的戰(zhàn)略，我們也是需要有這樣子的項目支撐企業(yè)的發(fā)展，或者是在下一步更大的實現(xiàn)跨越式的發(fā)展，所以就在去年，地震之后三個月的時間我們就啟動了項目的建設(shè)。在此之前，這個項目還沒有啟動，在9月份我們就正式把這個項目啟動起來，現(xiàn)在應(yīng)該是青城山大的市場區(qū)域里面現(xiàn)有推出市場開發(fā)的最大的一個項目。我想說的就這么多。謝謝。
　　主持人：我想問一下兩位黃總，你們哪個企業(yè)參與了聯(lián)建項目？
　　黃曉進：沒有參加過。
　　主持人：國土資源部又再重申，小產(chǎn)權(quán)房是非法的。農(nóng)村聯(lián)建很有意思，好像看起來農(nóng)村聯(lián)建住房有點像小產(chǎn)權(quán)房，但是它又不完全是，中間做了很多安排，外面企業(yè)給農(nóng)民，農(nóng)民聯(lián)建住房，給農(nóng)民建的住房還是屬于宅基地性質(zhì)，農(nóng)民住房，置換出來一部分作為商品房，但是不是具有國有建設(shè)用地、產(chǎn)權(quán)這樣的住房，還是有獨立產(chǎn)權(quán)，但是又不是國有建設(shè)產(chǎn)權(quán)，是作為旅游配套等等這樣的用地性質(zhì)，我覺得這個很有意思，可能是代表未來土地市場一個突破口，尤其是農(nóng)村土地交易流轉(zhuǎn)，這可能是一個突破口�，F(xiàn)在它是一種合法的小產(chǎn)權(quán)房，我是這么理解，會后我們可以繼續(xù)討論。最后我想請高策地產(chǎn)李國平先生做一些總結(jié)。前面有政府部門、開發(fā)商，也有城市建設(shè)大國企、主力軍做過關(guān)于城市運營、土地市場的介紹。李總是我的前任，思源創(chuàng)始人之一，現(xiàn)在李總不再做二級市場營銷了，主要做一個市場顧問策劃，今年上半年策劃天津，整個天津絕大部分開發(fā)項目李總都參與了前期顧問策劃。李總對于城市運營也好、一級市場開發(fā)也好，土地交易市場弊端、模式也好，肯定也有一些感受和體會。請李總給我們談一談。
　　李國平：因為前面各種角色不一樣，說的內(nèi)容也不一樣，我是談不上總結(jié)，一會兒你來總結(jié)吧。我是想那么多年，從奧運中心公園做土地顧問，其實想法很多，但是今天因為時間有限，我覺得有一個問題我今天好象有點不吐不快，我還是想跟大家分享一下，目前我們政府，和一級開發(fā)商，對土地目前的狀態(tài)，我多少有點擔(dān)憂。你開篇說得很好，顧會長說了，錢松。地不一定都緊，比如15號地拍了天價，就覺得地緊了。其實未必是這樣，我覺得這非常重要。因為在今年年初，為了保8，做了三個一批，促一批、保一批、推一批。推一批里面，至少市場上很多土地流拍，很多都是低價出售，大家心里沒底。大家覺得平生第一次終于可以幫規(guī)劃局做顧問了。同時來說，現(xiàn)在終于可以動規(guī)劃條件，因為政府可能要好好來應(yīng)對市場，如果土地賣不出去，有些土地在規(guī)劃的時候，就要把土地性質(zhì)、容積率，包括在整個全市推出的位置都要有考量，所以我們很榮幸做了幾十塊土地的策劃，跟規(guī)劃部門結(jié)合，這給我很好的感覺，政府終于也開始市場化考慮產(chǎn)品了，土地是政府要推出的產(chǎn)品，而且要有競爭力，這都是很好的現(xiàn)象。但是沒過多久，本來是要給我們委托兩到三批，第二批就沒事兒了，小陽春來了，過一會兒價格上去了，土地開始熱了，就沒事兒了。我覺得實際上還有一個問題，土地真的就很熱了嗎？天津城市中心區(qū)的地還是比較熱，還有一些邊緣地帶，土地其實還是要在等待出價，這是天津。其他的三級城市、四級城市，我相信土地都沒有到土地?zé)岬貌坏昧诉@么一個地步。所以地緊絕對是結(jié)構(gòu)性，大城市，而且也是在大城市CBD這樣的階段，沒有到整體地緊的階段。所以要保持頭腦清醒。也有一個問題，你這個數(shù)據(jù)都是選擇性的，對他有利的數(shù)據(jù)都寫，對他沒有用的數(shù)據(jù)都取消掉。今天上午老人講了很多問題，銷售量往下走，環(huán)比往下走，我說你別看環(huán)比，看同比。
　　08年8月誰賣房子啊，您不能跟這個同比去比，國家統(tǒng)計局很多數(shù)據(jù)，他說不對你亂來，土地成本就是平均數(shù)，他今天用了國家統(tǒng)計局的景氣指數(shù)。但真正賣房子的都知道，價值都到了07年的高峰，甚至超過。你跟美國比，我們房子都差遠了，都很破，為什么不跟美國去比人均GDP，所以這個數(shù)據(jù)不能選擇性去用。還是一句話，我覺得還是最重要一條就是不能對市場太過于樂觀的看法，包括對土地。今天我講這個話有點煞風(fēng)景。我認(rèn)為今年的樓市和今年的股市都是一個媽生的，就是寬松的貨幣政策生下來的孿生兄弟，現(xiàn)在一個兄弟已經(jīng)打噴嚏了，已經(jīng)打得很厲害了。小陽春是房價下降3、40%之后的有效修復(fù)。但是小陽春之后的中高端房價的上升，肯定跟需求沒有關(guān)系，肯定跟寬松貨幣政策有關(guān)系，包括拿地，也都是特別有錢。我在天津做，最有錢的是城投、建投，什么投。突然發(fā)現(xiàn)98年亞洲金融危機的時候，也是最有錢的時候。因為國家要拉動內(nèi)需，所有國債項目，錢都來了，凡是金融危機，城投、建投、什么投都很有錢。如果這兩個輪子滾起來的話，振興十大產(chǎn)業(yè)，最后其他產(chǎn)業(yè)都沒戲。樓市本來沒有進十大產(chǎn)業(yè)，反而今年最好。所以能不能夠持續(xù)，大家真的要警惕，股市已經(jīng)有點不大看好，樓市能不能持續(xù)，我肯定不能同意今天所講的剛性需求持續(xù)。剛性需求在小陽春之后已經(jīng)結(jié)束，包括現(xiàn)在的量下來已經(jīng)是剛性需求在下來。如果樓市和股市今年都不行的話，明年都不知道拿什么來撐了，在這種情況下，我們的土地市場，幾個角色，大家都要有一個冷靜啊。再回到土地市場創(chuàng)新的里面來，我覺得大家還是要踏踏實實的來做我們的城市，我們的城市到底應(yīng)該什么樣，規(guī)劃之前還有我們的戰(zhàn)略，我們的定位。成都沒有問題，我認(rèn)為成都、重慶一直房價不太高，重慶我覺得房價太便宜了。成都人好像不急不慢的心態(tài)，可能真的是救了成都人，我們不至于犯大錯誤，我們沒有爬得太高，肯定跌得不是很重。所以有時候塞翁失馬。不一定每個地方要做曼哈頓，這不太可能，踏踏實實把自己實際情況跟可發(fā)展的戰(zhàn)略建立起來，然后踏踏實實來做一些持久的相對看得長遠一點的東西，我覺得可能這個才是真正可發(fā)展的東西。一直在提一二級聯(lián)動，你要逼著種菜的人一定成為一個廚師，這很變態(tài)的。其實拍賣的時候?qū)嶋H上還是有很多的溢價，沒有合理分配。一二級很多做了半天，經(jīng)濟復(fù)蘇的兩塊地一下子就拿掉了。有些地方一二級聯(lián)動是假的，忽悠政府的，我?guī)湍阕鋈�千畝，你先給我做兩百畝，最后兩百畝做完了三千畝做成做不成也無所謂。我們政府和開發(fā)商一定要有好的心態(tài)。所以有時候看萬科的笑話，去年你很牛，跟不上，現(xiàn)在沒有拿地了，真的又來不及了。所以真的不能看一時的笑話，我們現(xiàn)在笑萬科拿地膽子不夠大，如果今年形勢下降，所以又要夸獎萬科保守的東西。所以看一個企業(yè)不能看一年兩年，所有的行為也不能一兩個地拿得好就很得意，真的要看長遠，我覺得還是心態(tài)的問題。我就講這些。
　　主持人：回到我們論壇的主題，我想最后不叫總結(jié)吧，城市運營和土地創(chuàng)新，其實我前幾天見過一個省會城市的房管局局長，他跟我講了一番話我覺得可以代表很多政府的心態(tài)。他說今年的房價漲幅很高，報紙上有批評，我們經(jīng)常做檢討。但是一開完會，會下市長都跟我說，今年你干得不錯，我們今年GDP增長主要靠房地產(chǎn)這一塊。因為實體經(jīng)濟都下去了，所以檢討、批評都是表面上的，實際上領(lǐng)導(dǎo)都非常高興。如果房地產(chǎn)漲幅上不來，土地價格上不來，土地價格上不來稅收就收不回來。這就麻煩了�？窟\營城市取得的收益來建設(shè)城市，我們不能認(rèn)為現(xiàn)在土地市場的模式不會被打破，它也是發(fā)展過來的，發(fā)展到今天也是打破了過去很多東西才變呈現(xiàn)在這個樣子，招拍掛將來有沒有可能松動，我覺得不一定，現(xiàn)在國有建設(shè)用地這種統(tǒng)一的模式，有沒有可能將來在一些地方有一些創(chuàng)新，會不會有農(nóng)村的土地市場松動，會不會有集體用地松動，如果統(tǒng)一一個招拍掛平臺，交易主體如果發(fā)生了很多變化，我想大家在這個上面保持一個密切的關(guān)注，如果在這方面有所突破、有所變化的話，我想發(fā)現(xiàn)機會最早的人一定是最后取得成功最大的人。我們第一個論壇就到這兒。緊接著我們要開始第二個論壇。謝謝各位嘉賓。

點擊次數(shù):659