研究所簡(jiǎn)介
浙江（義烏）商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場(chǎng)，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問(wèn)。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
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研究報(bào)告
新生后，能否確保不再“昏睡百年”
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位于羅湖商業(yè)中心的“鉆石廣場(chǎng)”，坐擁黃金地段卻因?yàn)闅v史遺留問(wèn)題只能陷于沉寂。
零敲碎打的小商業(yè)，難道真的做不起來(lái)？在深圳出現(xiàn)的眾多“休眠商業(yè)”，小產(chǎn)權(quán)商鋪的問(wèn)題成為突出焦點(diǎn)。因此很多人將問(wèn)題的矛頭指向了這一模式，不少人更是斷言小產(chǎn)權(quán)商鋪“天生缺陷”。這種模式的商業(yè)項(xiàng)目，即使已經(jīng)被“喚醒”，今后會(huì)否再次“沉睡”，引發(fā)業(yè)界的持續(xù)關(guān)注。
小產(chǎn)權(quán)商鋪模式“天生缺陷”
記者調(diào)查深圳多處典型“休眠商業(yè)”發(fā)現(xiàn)，幾乎無(wú)一例外都是小產(chǎn)權(quán)商鋪。小產(chǎn)權(quán)商鋪這一模式，是否具有“天生缺陷”？記者與深圳多家知名商場(chǎng)相關(guān)負(fù)責(zé)人交流，大多數(shù)人都表示認(rèn)可。天虹商場(chǎng)相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)分散在商業(yè)經(jīng)營(yíng)上也是一種“忌諱”，畢竟業(yè)主很難形成統(tǒng)一的意見(jiàn)和行動(dòng)，無(wú)法對(duì)商業(yè)項(xiàng)目做出步調(diào)一致的規(guī)劃，很難達(dá)成統(tǒng)一共識(shí)。
業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，從上世紀(jì)90年代到本世紀(jì)初深圳開(kāi)發(fā)建設(shè)的很多商業(yè)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商喜歡選擇開(kāi)發(fā)后出售給業(yè)主的分散方式，可以使開(kāi)發(fā)商很快回籠資金，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)比較有利，但對(duì)于項(xiàng)目的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)存在諸多的掣肘。采取這一銷售模式本身并沒(méi)有違法，開(kāi)發(fā)商都是依法辦事，而之后的招商出租問(wèn)題，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)產(chǎn)權(quán)已經(jīng)進(jìn)行了轉(zhuǎn)移，這時(shí)只能提供正常的物業(yè)管理，不能插手業(yè)主們的事情了，而應(yīng)由他們自己解決，否則開(kāi)發(fā)商就屬于侵權(quán)。
但深房聯(lián)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理文麗杰則對(duì)此并不認(rèn)同。她表示自己在深圳和外地都參與過(guò)不少此類項(xiàng)目，并非都是以失敗告終。她認(rèn)為，業(yè)主購(gòu)買小商鋪用于投資，日后可以轉(zhuǎn)手賣掉，這些投資方同樣也可以用來(lái)做生意，收取租金，這屬于購(gòu)買方的投資行為，如同每個(gè)人對(duì)自己的錢有不同的支出方式，只要不違法，國(guó)家沒(méi)有禁止措施，就不應(yīng)該對(duì)這種投資方式加以否定。
文麗杰認(rèn)為，相對(duì)其它的投資方式，投資小商鋪的確有一定的風(fēng)險(xiǎn)，這更要考驗(yàn)投資者的眼光，以及資金實(shí)力，看能否撐得住賺到錢。但文麗杰承認(rèn)，購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)商鋪的投資行為在前些年比較盛行，而在近幾年已經(jīng)出現(xiàn)萎縮的趨勢(shì)。
未來(lái)之路“清醒”如何延續(xù)
在經(jīng)歷了漫長(zhǎng)的休眠之后，蘇醒過(guò)來(lái)的商業(yè)項(xiàng)目固然成為一時(shí)關(guān)注的焦點(diǎn)，但對(duì)于業(yè)主和商戶，更注重的是今后如何能夠延續(xù)這種“清醒”，防止再次陷入“昏睡”之中。而從目前深圳市場(chǎng)部分商業(yè)項(xiàng)目來(lái)看，這種憂慮不無(wú)道理。
自從開(kāi)街以來(lái)，位于東門的檸檬街以其清新、時(shí)尚的定位吸引了眾多年輕一族消費(fèi)者，眾多小商鋪的生意開(kāi)始穩(wěn)步上升。據(jù)記者觀察，檸檬街在宣傳企劃上確實(shí)獨(dú)具匠心，“切割營(yíng)銷”、“色彩營(yíng)銷”、“讓利營(yíng)銷”充滿著商業(yè)的智慧。首先，他們對(duì)受眾不是進(jìn)行簡(jiǎn)單地劃分，而是將其定位為13歲到23歲的時(shí)尚人群，這個(gè)“歲數(shù)”是指心理歲數(shù)，即使超過(guò)30歲但心理年輕的時(shí)尚達(dá)人也會(huì)在這里流連往返；其次，在“檸檬街”一期的營(yíng)業(yè)范圍內(nèi)，你可以看到統(tǒng)一的規(guī)劃和設(shè)計(jì)，讓走進(jìn)去的年輕人很容易產(chǎn)生認(rèn)同感；此外，從去年8月份起，“檸檬街”就開(kāi)始長(zhǎng)達(dá)8個(gè)月的免租金活動(dòng)，培養(yǎng)自己租戶的忠誠(chéng)度，讓利幅度之大在東門商業(yè)圈是非常罕見(jiàn)的。
而剛剛成功“咸魚(yú)翻生”的南山曼哈，情況似乎并不樂(lè)觀。剛開(kāi)業(yè)不到1個(gè)月，已經(jīng)有部分業(yè)主和店主就對(duì)現(xiàn)在的經(jīng)營(yíng)情況不滿意，記者發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在有不少商家表示要轉(zhuǎn)讓鋪位�！拔覀冞M(jìn)貨價(jià)都不止100元，有人竟還價(jià)20元�！痹谌f(wàn)花筒經(jīng)營(yíng)服裝的森森向記者抱怨，“整個(gè)商場(chǎng)招租就沒(méi)做好，現(xiàn)在又在4樓搞什么低保、失業(yè)再就業(yè)，檔次太低，和批發(fā)市場(chǎng)靠攏�！边�有部分店主表示，目前商場(chǎng)1、2樓的人氣還湊合，但看的多買的少�！半m然地段不錯(cuò)，人氣也湊合，但是這里生意太難做了�！鄙Q，“而且一些優(yōu)惠政策根本沒(méi)有落實(shí)到，商場(chǎng)有些收費(fèi)也不合理，簽約時(shí)我們（店主）跟他們吵架了。”
相對(duì)于商家，政府有關(guān)方面對(duì)商場(chǎng)日后的經(jīng)營(yíng)還是抱著比較大的希望，南頭租賃所所長(zhǎng)周華娣表示：“商場(chǎng)目前的生意應(yīng)該可以的，比如開(kāi)業(yè)那天有2萬(wàn)多人在門口等著進(jìn)去。不過(guò)剛開(kāi)業(yè)的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)我們還沒(méi)有得到，需要進(jìn)一步觀察�，F(xiàn)在地鐵3號(hào)線明年就要馬上開(kāi)通，商場(chǎng)就在地鐵口，我們預(yù)計(jì)到時(shí)會(huì)給商場(chǎng)帶來(lái)巨大人流。剛開(kāi)始當(dāng)然有不完善的地方，但商場(chǎng)在租憑和管理模式上也在積極探索，比如目前正試行商場(chǎng)統(tǒng)一管理、業(yè)主直接收租的模式。”
■專家觀點(diǎn)
羅湖必須解決地區(qū)活力和號(hào)召力
高海燕：深圳市社會(huì)科學(xué)院（中國(guó)）城市營(yíng)運(yùn)研究中心主任
深圳的商業(yè)是高度發(fā)達(dá)的，但同時(shí)也是復(fù)雜多變的。一個(gè)成功的商業(yè)模式，通常符合三個(gè)條件：一是選址正確；二是業(yè)態(tài)精準(zhǔn)；三是管理得當(dāng)。激活休眠商業(yè)地產(chǎn)，是一個(gè)非常復(fù)雜的過(guò)程。每個(gè)地方都有自己的特殊原因，以羅湖為例，產(chǎn)權(quán)分散、業(yè)態(tài)不統(tǒng)一是最主要的癥結(jié)。我認(rèn)為，羅湖必須要解決地區(qū)活力和號(hào)召力的問(wèn)題，并且要跟南山、福田中心區(qū)進(jìn)行差異化的競(jìng)爭(zhēng)。如果你不重新打造地區(qū)、街道的活力，在這個(gè)商圈里的商家就沒(méi)有改革的動(dòng)力，即使你有心激活休眠的商業(yè)項(xiàng)目，也不能使它們重新煥發(fā)光彩，持久經(jīng)營(yíng)下去。
至于具體操作方式，我個(gè)人認(rèn)為，政府必須牽頭，以一定出資的方式，將產(chǎn)權(quán)先集中起來(lái)，然后委托國(guó)有企業(yè)進(jìn)行運(yùn)作管理，待時(shí)機(jī)成熟，再交由社會(huì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)。
各自為戰(zhàn)的小商業(yè)模式為何做不起來(lái)？
某不愿意具名的零售行業(yè)專家表示，一個(gè)商場(chǎng)沒(méi)有統(tǒng)一的定位與經(jīng)營(yíng)，必然會(huì)給業(yè)態(tài)帶來(lái)很大的沖擊，比較雜亂的商業(yè)模式在消費(fèi)者心中沒(méi)有形成定型的概念，人流自然就會(huì)慢慢下降。
“其實(shí)在全國(guó)各地，類似現(xiàn)象很多，賣出去形成小產(chǎn)權(quán)商鋪，然后返租，開(kāi)始就亂，然后就有個(gè)過(guò)程，自然調(diào)節(jié)到統(tǒng)一的一種業(yè)態(tài)上來(lái)，但也有很多因?yàn)楦鞣N原因仍處于關(guān)閉狀態(tài)�！痹搶＜曳Q，像華強(qiáng)北又不一樣，它具有固定的業(yè)態(tài)，是比較單一的專業(yè)市場(chǎng)，而人民南這樣的地段是處于比較高端消費(fèi)的地段，要是做一般的零售商場(chǎng)可以經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)太多了，加上業(yè)主各自想法很多，必然導(dǎo)致混亂。
像鉆石廣場(chǎng)要想“重生”困難重重，但也不是不可能，一定要在重新明晰商場(chǎng)定位與管理后，需要有大的并具有獨(dú)特經(jīng)驗(yàn)的大商家進(jìn)駐，譬如實(shí)力雄厚的百貨，以大商家?guī)?dòng)小商鋪去慢慢地自然調(diào)節(jié)，給消費(fèi)者以固定的商業(yè)概念，人流自然會(huì)慢慢旺起來(lái)。
■“休眠”地圖
羅湖
片區(qū)之痛，接手舊項(xiàng)目不如開(kāi)發(fā)新區(qū)域
免稅商場(chǎng)、國(guó)貿(mào)商場(chǎng)、深國(guó)商……云集了眾多商業(yè)項(xiàng)目的人民南，不但曾經(jīng)是深圳人必去的購(gòu)物所在，也是絕大多數(shù)外地人來(lái)深圳的最后一站，在這里購(gòu)買各種新奇商品帶回內(nèi)地。
但隨著東門、華強(qiáng)北、南山等眾多商圈的迅速崛起，人民南開(kāi)始迅速衰落。加上各個(gè)商場(chǎng)自身經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)了或多或少的失誤、客流的急劇減少、深圳商業(yè)的風(fēng)光不再等諸多原因，人民南商圈已經(jīng)難以重現(xiàn)往年輝煌。最具標(biāo)志性意義的事件，是在2005年伴隨著最后一個(gè)商家———國(guó)貿(mào)時(shí)代廣場(chǎng)的突然停業(yè)，曾經(jīng)是深圳商業(yè)中心的國(guó)貿(mào)商場(chǎng)，停止了所有的商業(yè)，并持續(xù)了長(zhǎng)達(dá)3年的沉寂。此外，對(duì)面的深國(guó)商嘉賓店被出售，“國(guó)門第一商”深國(guó)商全面退出傳統(tǒng)零售百貨業(yè)務(wù)；友誼城、佳寧娜商場(chǎng)一片蕭條；鉆石廣場(chǎng)、深房百貨、天安國(guó)際動(dòng)感名城等更是開(kāi)始了集體“休眠”。2008年底，國(guó)貿(mào)在沉寂3年之后重新開(kāi)啟商業(yè)經(jīng)營(yíng)大門，引入深圳最老的商業(yè)品牌天虹商場(chǎng)，“休眠狀態(tài)”也終告結(jié)束，但時(shí)至今日有多棟商業(yè)大廈仍然是“深度沉睡”中。業(yè)內(nèi)人士分析說(shuō)，在深圳的“休眠商業(yè)”中，羅湖由于開(kāi)發(fā)較早、早期商業(yè)密集，因此所占的比重最高，而其中多數(shù)集中在人民南。盡管隨著重建人民南、老城區(qū)改造等，已經(jīng)有包括國(guó)貿(mào)商場(chǎng)、檸檬街等在內(nèi)的部分休眠商業(yè)開(kāi)始蘇醒，但囿于設(shè)施陳舊、產(chǎn)權(quán)糾紛等，剩下的商業(yè)項(xiàng)目被喚醒的可能性也非常低。“畢竟時(shí)機(jī)不同了，現(xiàn)在接手的成本非常高，但卻很難取得當(dāng)年的效益，接手這些舊項(xiàng)目遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如到新的商業(yè)區(qū)開(kāi)辟新項(xiàng)目劃算�！币患掖笮蜕虡I(yè)機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)總監(jiān)向記者分析說(shuō)。
福田南山
個(gè)案為主，但要防患于未然
由于開(kāi)發(fā)較晚、目前仍是深圳商業(yè)最為集中和密集開(kāi)發(fā)的區(qū)域，福田和南山的休眠商業(yè)項(xiàng)目相對(duì)較少。盡管福田有中銀大廈、景田歲寶附近的壹世界，南山有曼哈廣場(chǎng)等項(xiàng)目出現(xiàn)“休眠”，但相對(duì)于整體的商業(yè)蓬勃發(fā)展，仍然只是個(gè)案。但專家提醒，隨著福田和南山的密集布局，難免會(huì)在將來(lái)出現(xiàn)休眠商業(yè)甚至破產(chǎn)、關(guān)門的商業(yè)項(xiàng)目。畢竟相對(duì)來(lái)說(shuō)深圳是全國(guó)商業(yè)最為密集、競(jìng)爭(zhēng)最激烈的市場(chǎng)，大浪淘沙，這種市場(chǎng)規(guī)律也是無(wú)法避免的。
龍崗寶安
商業(yè)項(xiàng)目本身就匱乏
由于關(guān)外的龍崗、寶安商業(yè)開(kāi)發(fā)較少，因此休眠商業(yè)項(xiàng)目的數(shù)量就更少，到目前為止，關(guān)外的大中型商業(yè)項(xiàng)目本身就比較匱乏，而不少商業(yè)機(jī)構(gòu)由于成本、網(wǎng)點(diǎn)布局等考慮，擴(kuò)展的范圍還沒(méi)有延伸到關(guān)外區(qū)域。
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