研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設(shè)的研究機構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營經(jīng)濟研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
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·項目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項目定位策劃 |
·市場運營管理
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| ·項目全程運營 |
·運營顧問服務(wù)
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| ·規(guī)劃編制服務(wù) |
·招商銷售服務(wù)
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| ·市場可研報告 |
·人員培訓(xùn)服務(wù)
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| ·市場定位分析 | ...... |
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研究報告
商業(yè)地產(chǎn)的“救贖”之路
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泡沫需市場行為調(diào)節(jié)
據(jù)相關(guān)調(diào)查報告顯示：巨型MALL、商業(yè)步行街、CBD已經(jīng)取代商鋪和寫字樓，成為新的泡沫高度聚集區(qū)。
華南MALL號稱“全球最大MALL”，建筑面積高達(dá)89萬平方米，占地面積43萬平方米，商業(yè)面積40萬平方米，停車位8000個，總投資25億元。 此前，已有媒體披露，這個號稱全球最大的MALL建成后，并沒有帶來相應(yīng)的人氣�！百u的人比看的人還多�！�
在國外，通常一個國家中最多也就2～3個城市有條件建設(shè)CBD。而商務(wù)部調(diào)查情況顯示，CBD作為商業(yè)地產(chǎn)投資熱潮的縮影，在中國已“遍地開花”。據(jù)商務(wù)部最新統(tǒng)計，當(dāng)下全國有意打造CBD的城市在40個以上。而最后一個大的泡沫則來自城市商業(yè)步行街。此前，據(jù)中國步行商業(yè)街工作委員會不完全統(tǒng)計，截至目前，全國縣級以上城市商業(yè)街存量已超過3000條，步行商業(yè)街存量已超過200條。全國城市商業(yè)街長度累計已超過1800公里，商業(yè)街總規(guī)模累計已超過1.5億平方米。
一位商業(yè)地產(chǎn)的政府監(jiān)管人士表示，“商業(yè)地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生，與開發(fā)商、經(jīng)營者和一些地方政府的主觀意識不當(dāng)有著直接原因。首先，一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商對商業(yè)特性的把握存在著偏差，不少商業(yè)地產(chǎn)商是由住宅地產(chǎn)商轉(zhuǎn)變過來的，盲目套用住宅開發(fā)的模式，由此帶來巨大了投資風(fēng)險。其次，一些經(jīng)營者在經(jīng)營思路上亦有偏差。大多數(shù)地產(chǎn)商都抱著“賣房子就走”的經(jīng)營思想，不可能對商業(yè)地產(chǎn)完善規(guī)劃和長期運營。 第三，在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)中，存在著嚴(yán)重的形象工程。形象工程，加大了商業(yè)設(shè)施的建設(shè)、招商和經(jīng)營成本，使項目招商往往陷入兩難的尷尬境地，直接導(dǎo)致了日后泡沫風(fēng)險的產(chǎn)生�！�
對于泡沫的解決辦法，北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理李文杰則認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)本身是投資產(chǎn)品，只能通過市場行為調(diào)節(jié)，單純指望政府出臺某項金融政策和進(jìn)行新的宏觀調(diào)控，并不能拯救商業(yè)地產(chǎn)。
贏利靠長期維穩(wěn)經(jīng)營
商業(yè)地產(chǎn)的盈利問題一直是個老大難，而商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營方式直接影響著開發(fā)企業(yè)的盈利狀況。商業(yè)地產(chǎn)幾經(jīng)沉浮，經(jīng)營方式已愈發(fā)多元化。于經(jīng)營，于盈利，商業(yè)地產(chǎn)的“領(lǐng)路人”的萬達(dá)集團董事長王健林和商業(yè)地產(chǎn)投資先驅(qū)的昌盛集團的掌門人鄒錫昌都是最有發(fā)言權(quán)的。
王健林從技術(shù)層面上總結(jié)了開發(fā)商業(yè)項目的六大心得：一是以租為主，甚至只租不售；二是準(zhǔn)確定位，包括合理選址及鎖定目標(biāo)商戶；三是規(guī)模適中，不能盲目貪大；四是先招商后開發(fā)；五是注重規(guī)劃設(shè)計，尤其重視交通體系及內(nèi)部空間構(gòu)建等；六是嚴(yán)格控制成本，避免背負(fù)沉重債務(wù)。鄒錫昌旗下的昌盛集團早在1993年便開始籌建中華廣場，堪稱國內(nèi)第一波商業(yè)地產(chǎn)投資的先驅(qū)。他說，“商業(yè)項目開發(fā)首先要有很強大的資金實力，其次經(jīng)營方面的挑戰(zhàn)也是很嚴(yán)峻的，失敗多于成功”，他說：“中華廣場剛開業(yè)之初也很痛苦，我之所以沒有從先驅(qū)變成先烈，也許跟自己比較耐心和專注有關(guān)，我們希望做一個就成功一個”。
值得一提的是，無論是王健林還是鄒錫昌，都在警告那些只想短期套現(xiàn)走人、無意長期經(jīng)營的投資商，最好不要碰商業(yè)地產(chǎn)，否則害人害己。對此，中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟理事長荀培路認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)的大趨勢是項目投資理性回落，以租賃為主的民營模式成為主流，開發(fā)商對物業(yè)長期效益的追求將逐步取代急功近利的意識，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營將更趨于健康有序�！�
資金需擴寬融資渠道
據(jù)權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，由于盲目投資，商業(yè)地產(chǎn)已然累積了高度的金融風(fēng)險和商業(yè)風(fēng)險。 商務(wù)部市場體系建設(shè)司劉曉峰處長在一個公開場合已明確表示，“全國商業(yè)地產(chǎn)對銀行的信貸依賴水平在70%到80%，我國商業(yè)地產(chǎn)的自籌資金比例非常低，只占到33.5%，有些城市商業(yè)地產(chǎn)對銀行的資金依賴已經(jīng)超過了90%，大大超過了風(fēng)險警戒線。這也從某種程度上說明了商業(yè)地產(chǎn)結(jié)構(gòu)不合理，風(fēng)險依然存在�！�
據(jù)悉，目前我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資有50%左右的資金來源于銀行貸款。同時，個人購買商業(yè)用房貸款數(shù)量更大，貸款額已經(jīng)達(dá)到2000億元。而據(jù)中國建設(shè)銀行相關(guān)統(tǒng)計，該行個人購買商業(yè)用房貸款余額是商業(yè)用房開發(fā)貸款余額的3倍以上。
業(yè)內(nèi)人士指出，“目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)嚴(yán)重依賴于單一的銀行信貸渠道，部分項目銀行融資甚至超過90%，而銀行通過發(fā)放土地儲備貸款、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)貸款和企業(yè)流動性貸款，基本上參與了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的全過程，實際上也承擔(dān)了其中各個環(huán)節(jié)潛在的資金風(fēng)險和信用風(fēng)險，宏觀調(diào)控政策重點“照顧”商業(yè)地產(chǎn)項目，很大程度上基于這一背景。”
對此，深圳市德思勤投資咨詢有限公司董事長龍固新認(rèn)為，擴寬融資渠道，對商業(yè)地產(chǎn)來說是現(xiàn)在亟待解決的問題。他同時指出，未來國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將在尋求多種金融機構(gòu)合作及拓展融資渠道方面，出現(xiàn)極大的變化。他說：“目前不少海外房地產(chǎn)基金等投資機構(gòu)正在積極涉足國內(nèi)市場，對投資回報預(yù)期良好的項目，他們興趣濃厚”。但他也指出，要得到海外投資機構(gòu)的青睞，光有好項目是不夠的，假如開發(fā)企業(yè)的股權(quán)結(jié)構(gòu)、財務(wù)安排及整體經(jīng)營管理，都不夠透明、規(guī)范和穩(wěn)健，人家也會敬而遠(yuǎn)之。
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