實(shí)錄：秋季房展焦點(diǎn)名博給您的購房指南

    秋季房展焦點(diǎn)名博給您的購房指南論壇現(xiàn)場

     【主持人】大家好！焦點(diǎn)名博給您的購房指南的論壇活動馬上要開始了！我們這個(gè)活動的主旨是請搜狐焦點(diǎn)著名的地產(chǎn)博客給各位購房人提供一些切實(shí)可行的一些購房指南。就是在購房各個(gè)流程當(dāng)中，不管是投資購房買二手房，還是在選擇具體的房屋建筑、服務(wù)戶型以及在風(fēng)水考慮方面的種種細(xì)節(jié)方面需要注意的問題。           我介紹一下我們邀請的嘉賓：首先這位是著名的購房專家廖承軍先生；我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司網(wǎng)絡(luò)店經(jīng)理周志遠(yuǎn)先生；北京豪爾斯房地產(chǎn)咨詢服務(wù)有限公司董事長李小寧先生；中國房地產(chǎn)風(fēng)水研究院院長、中國易學(xué)專家李計(jì)忠先生；北京東方華太建筑設(shè)計(jì)工程有限責(zé)任公司副總經(jīng)理、高級工程師王肇祺先生。
    首先我們我們看一下北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，8月北京樓市現(xiàn)房簽約是2288套，日均74套，環(huán)比下降45.73%，期房也呈現(xiàn)微跌局面，比環(huán)比7月下降了5.63%。我想問一下廖承軍先生，目前的態(tài)勢之下我們的購房人能出手嗎？
著名購房專家廖承軍
    【廖承軍】是這樣的，首先7月份和8月份不管是期房的交易量還是現(xiàn)房的交易量應(yīng)該說都有一定的下跌，但是實(shí)際上這是一個(gè)很正常的表現(xiàn)。我們也知道市場的供應(yīng)量在這兩個(gè)月里面有一定的減少，大部分的樓盤都是以小批量向外出手。再加上房價(jià)在這兩個(gè)月里面有大幅的提升，這種情況下不光是濾掉了一部分購房者，也使成交量出現(xiàn)了一定的下跌，這塊我是這樣的分析和感覺。
     至于購房者現(xiàn)在能不能出手？我在昨天參加的一個(gè)論壇上有一個(gè)個(gè)人的觀點(diǎn)，我覺得現(xiàn)在不能說用多等一等，或者說你就應(yīng)該出手來形容這個(gè)市場。我的觀點(diǎn)很簡單是請大家多料挑一挑，因?yàn)檫@個(gè)時(shí)機(jī)是一個(gè)挑選的時(shí)機(jī)。以前我們是幾千人搶幾百套房子，但是現(xiàn)在不一樣了，現(xiàn)在購房者變得理智起來了。
     從買房這個(gè)角度來說，我們現(xiàn)在首先大家一定要看懂趨勢。就是首先要看懂經(jīng)濟(jì)趨勢，今年4月9日春展的時(shí)候，我也是受焦點(diǎn)的邀請我參加了這里的一個(gè)論壇。當(dāng)時(shí)大家問我該不該買房？我當(dāng)時(shí)說這個(gè)點(diǎn)可以買房了。但是問我說憑什么這樣說呢？我說自己有一個(gè)算法，就是拿租房和買房做比較。別人都說了，租房肯定比買房值，因?yàn)槟阗I了房做了一輩子房奴。我說如果你先做了自己的財(cái)務(wù)分析，掌握了自己的能力，比如說首付能達(dá)到30不萬或者是50萬，還有貸款的能力是多少，然后你掌握了以后和租房做比較。
    我們現(xiàn)在所買的都是70年產(chǎn)權(quán)的住宅房，我們拋出開發(fā)的時(shí)間就當(dāng)它是60年的產(chǎn)權(quán)。你按照40%左右的一個(gè)首付款加上你貸款的金額，把它貸到最長的年份30年。你把所有的投入加上你的裝修款、契稅等等的費(fèi)用全部算進(jìn)去，你除以60年，你平均到每年和每月的費(fèi)用是多少。你再拿同一區(qū)域大概相同的戶型現(xiàn)階段一個(gè)租房的金額來做比較，如果能低于這個(gè)金額10%到20%的話，我認(rèn)為就是一個(gè)可出手的時(shí)機(jī)。
    我在前兩年選房的時(shí)候，我基本上就是用自己的這種方法。因?yàn)槭袌錾嫌泻芏嗥渌�的方法，但是我用這種方法考慮。我就想平均到這60年里來，我租這個(gè)房子所花費(fèi)的費(fèi)用比現(xiàn)在租房值，因?yàn)椋海?）我買了這個(gè)房子以后，我這個(gè)房子今后要做生意或者是做其他的，我可以拿它做抵押。（2）不需要居無定所。（3）我的房子還有一個(gè)升值的空間，當(dāng)我不再需要的時(shí)候我可以拿它當(dāng)二手房交易。等等還有很多的我只是租房不能解決的問題，所以這種情況下我愿意去買房。
    【主持人】我想問您一個(gè)問題，就是現(xiàn)在銀行緊縮的政策出來了，首先二套房首付最低40%，在基本利率的基礎(chǔ)上上浮10%，在這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)下還適用您剛才的計(jì)算方法嗎？
    【廖承軍】我覺得沒有任何影響，都是這樣的。因?yàn)槎�套房貸的首付和基本利率有了上調(diào)，影響的是僅僅采購第二套或者是第三套房的人，并不影響采購第一套房的用戶�，F(xiàn)在基本上都是采購第一套房，而且都是以年輕人為主，所以我認(rèn)為這個(gè)影響只是把一部分改善型住房和投資住房的人群擠出去了。但是影響的不是大部分的，這個(gè)影響實(shí)際上也是非常微弱的。
    【主持人】廖承軍老師給我們的意見就是挑好了就出手，再等的話可能也看不太清楚了。
    【廖承軍】對。我觀點(diǎn)是現(xiàn)代貨幣永遠(yuǎn)是貶值的，它的升值只是相對的。我覺得人民幣放在銀行只是做儲蓄的話，我個(gè)人來說除了我的應(yīng)急資金和一部分需要使用的資金留在銀行做儲蓄或者是留在手中之外，我一般把它在投資市場。
     我有一個(gè)4-4-2的分布，就是像足球一樣。就是40%的資產(chǎn)是用在資產(chǎn)，40%是用在證券、古玩、黃金這些方面，另外只有20%左右的資產(chǎn)，我是留在做儲蓄或者是做孩子的教育基金上。至于投資者現(xiàn)在怎么買房或者是買什么樣房？我認(rèn)為要做好自己的財(cái)務(wù)分析，了解自己的情況。包括你貸款選擇什么樣的銀行，包括你買房買什么樣的樓盤，都要有一個(gè)全面的分析。比如說在北京如果是投資類的，我前段時(shí)間寫過一篇文章，就是我的一個(gè)80后的朋友，他說今后為了婚姻的幸福要投資。我說你要投資買房可以，他說買什么樣的房子呢？我說第一可以選擇核心區(qū)域的三個(gè)模塊：金融街、國貿(mào)、中關(guān)村，這三個(gè)區(qū)域的精裝小戶型。比如說在中關(guān)村投資40平米到50平米的房子，基本上就在80萬到100萬，最多不超過120萬的范疇之內(nèi)。這種情況之下相同的金額拿到遠(yuǎn)郊區(qū)縣買一套100平米的房子，它的租金只有1800到2500之間，但是相同的區(qū)域我能得到的數(shù)據(jù)在2600到3200之間。我認(rèn)為二手精裝戶型值得投資，這個(gè)投資好就好在租金回報(bào)率高。
     還有一種是在北京現(xiàn)在日漸稀缺的低密度的，容積率低于1.5的低密度住宅，均價(jià)在1.2萬/平方米左右。這些區(qū)域的樓盤不光住的舒適，板式樓、南北通透，明廚明衛(wèi)，居住非常的舒適，住的也不擁擠，這些樓盤更多的是未來的一個(gè)升值空間。
    【主持人】接下來我們請周志遠(yuǎn)先生給我們介紹一下二手房方面的情況。
 

我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司
網(wǎng)絡(luò)店經(jīng)理周志遠(yuǎn)

    【周志遠(yuǎn)】是這樣的，關(guān)于二手房的買賣現(xiàn)階段分為投資和自住相對的兩個(gè)方面，剛才廖大哥說的關(guān)于租賃的話題我是比較認(rèn)可的。一般拿咱們東三環(huán)的房子來說，一套精裝的小戶型租價(jià)在2800到3200，像富力城這些高端的公寓可以達(dá)到4000多元。像朝陽、通州兩居精裝修的大戶型也只能是2500元，而且是比較好的裝修才可以達(dá)的到，如果差一點(diǎn)的話就是1800元左右。關(guān)于投資住房個(gè)人建議還是選擇精裝的小戶型比較不錯(cuò)，第一它的投資回報(bào)率相對比較高，而且年回報(bào)率一般都是在6%左右。也就是說還款在20年到30年出租之后，這套房子就完全屬于你了。剩余的是30年或者是40年就是純賺，而且這個(gè)是不包含房價(jià)的升值方面。
     第二要考慮里面的裝修情況。因?yàn)槲覀兌际悄贻p人買來用來過渡的房子，當(dāng)過兩三年手里的資金雄厚了，會根據(jù)家庭收入情況或者是將來的發(fā)展換一個(gè)兩居或者是三居，他們的一居室一般是拿來出租，或者是轉(zhuǎn)讓，一般情況下這里面的家具家電都是送的。
     還有中關(guān)村版塊、國貿(mào)版塊，我對這塊也比較熟悉。中關(guān)村有學(xué)院區(qū)，還有電腦軟件方面的人才在那里住，這些人才基本上都是80或者是75年以后的人才。這些人才對自己的住房要求，因?yàn)楝F(xiàn)代人工作的壓力比較大，一般選擇住房很少會選擇兩居室，因?yàn)樗麄儧]有時(shí)間去照顧這個(gè)房子�；�本上會選擇一居，白天累了一天晚上回家再家睡睡覺，開開音響放松一下就可以睡覺了，而且不必占用很大的時(shí)間收拾屋子。
    還有就是國貿(mào)的版塊，現(xiàn)在地鐵的開通對這個(gè)版塊的作用比較用，會給這個(gè)版塊帶來大量的外來人口。所以在中關(guān)村和國貿(mào)版塊購買一套小戶型作為投資是相對比較不錯(cuò)的，拿富力城的一套房子做比較，一般富力城的一套一居室是60平方米左右，現(xiàn)階段的價(jià)格一般到130萬上下，租金可以到4000，最好最好的裝修可以到4200，最低在3800左右，年回報(bào)率大約在5%左右。相對一下周圍的樓盤像時(shí)代國際、中關(guān)村那些樓盤，基本上精裝小戶型都在2萬左右。而且這種精裝小戶型面積比較低，首付能力相對低一些，所以說符合大批的年輕人用于投資，將來也會賣或者是升值再換大的，對他們都是有幫助的。以上就是投資的選擇。
     還有一個(gè)是關(guān)于自住，因?yàn)槲沂潜本┤艘彩且粋�(gè)80后，我身邊很多朋友跟我咨詢的時(shí)候，很少有人會跟我提起價(jià)位的問題，我問他們你們選擇什么樣的價(jià)位呢？他們跟我說市場價(jià)唄，他們考慮的不再是房子價(jià)錢的問題，他們考慮的是肯定是限價(jià)比。他們會考慮舒適一點(diǎn)，一套房子的好和壞就差幾萬塊錢，對他們影響不是很大。而且隨著國家進(jìn)一步實(shí)行兩限房或者是經(jīng)濟(jì)適用房的收緊，這些房子都是自住，現(xiàn)在投資用的小戶型會更少。而自住房面80平米到90平米甚至100平方米左右的房子自住型的多一點(diǎn)，根據(jù)我們公司的數(shù)據(jù)顯示，購買一居室的人群明顯在稍微下浮，因?yàn)楝F(xiàn)在這個(gè)市場投資的相對較少，而購買兩居或者是三居的人在增多。
     我個(gè)人感覺如果要選擇好自住的住房，首先要看這個(gè)位置符不符合你的要求。因?yàn)楝F(xiàn)在年輕人相對來說比較懶，早期能多睡會兒會更高興一些。其次是看戶型。戶型和朝向是買房之后后期根本無法再改變的東西，樓層和小區(qū)是自己改變不了的，這些在看二手房和新房的時(shí)候尤其重要的。至于裝修或者是版面等等這些東西，我想在購房的時(shí)候應(yīng)該可以考慮一下忽略，因?yàn)檫@些東西后期可以布置，這些是后期購房人可以決定的。如果大家選擇住房，第一點(diǎn)是位置。第二點(diǎn)是戶型。第三點(diǎn)才是限價(jià)比。
    【主持人】接下來這位李小寧先生是豪爾斯公司的董事長，他在2008年的時(shí)候在自己的博客里預(yù)言了經(jīng)濟(jì)危機(jī)的發(fā)生。我們想請李小寧先生提醒一下我們的購房人，目前的金融環(huán)境下我們真的能出手嗎？
 

北京豪爾斯公司董事長李小寧

   【李小寧】我從兩個(gè)方面講：（1）投資需求。（2）投資的價(jià)值體現(xiàn)。先講投資需求，購房者都感覺到目前的房價(jià)確實(shí)是非常高了，特別是今年又在5月份有一個(gè)沖高的過程，大家又想買又不敢買，心理忐忑不安。
    投資目前是自住和租賃這兩塊，在市場上占有主要的份額。剛才講到出租這一塊，我現(xiàn)在補(bǔ)充一下出租在這兩年中國的房價(jià)租售比已經(jīng)超過國際的警戒線，目前是350比1，國際上是280左右。大家有兩個(gè)因素忽視掉了：（1）空置期。我們的租戶大部分是一年或者是更短的期限，但是租完了以后再尋找另外一個(gè)租戶就有一個(gè)空置期，這個(gè)基本上都是再一個(gè)月左右，除非你定一個(gè)很低的價(jià)格。（2）中介費(fèi)。我們一套房子出租到市場的時(shí)候，有兩個(gè)月?lián)p失，一年回十個(gè)月是比較不錯(cuò)的回報(bào)。如果減去這塊還有一個(gè)折舊率，這個(gè)折舊以后在3年左右有一個(gè)輪回，就是你的房子投入3年到5年的時(shí)候你要裝修一次，要留一個(gè)月的裝修期。特別是有些租戶他不太愛護(hù)房子，會造成房屋損害特別厲害，這種回報(bào)大概是3%到4%，不太理想得在邊遠(yuǎn)地區(qū)只有2.5%到3%的回報(bào)，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于前些年，主要的原因是房價(jià)高了，所以說大家一定要謹(jǐn)慎，因?yàn)榛貓?bào)的利率已經(jīng)低于長期存款的利率了。
     還有一點(diǎn)就是投資它的升值。還有就是房屋的轉(zhuǎn)讓，這個(gè)轉(zhuǎn)讓有一部分中介費(fèi)還有一部分的損耗，有一塊是契稅的損耗、中介費(fèi)、營業(yè)稅，盡管營業(yè)稅在兩年前劃分了一個(gè)檔次，但是如果新房投入再轉(zhuǎn)到市場上是5%的營業(yè)稅。中間還有一個(gè)問題就是新的購買者去買的房子的時(shí)候還要交一個(gè)契稅，一套房子下來是8%到11%的損耗。這個(gè)也造成了在此購買的困難，投資一定要注意這一塊，在房價(jià)高的情況下一定要算好市場的回報(bào)，或者是它的投資將來轉(zhuǎn)讓的復(fù)雜程度。
    自住這塊是硬性需求，大家一定要考慮自己的實(shí)際需要。因?yàn)樽宰∵@個(gè)每個(gè)人的需求是不同的，在這里不能一概而論。這個(gè)就是我講的第二個(gè)問題，就是住宅的價(jià)值怎么去體現(xiàn)？這些年經(jīng)常有很多人問我，一個(gè)住宅的價(jià)值從六個(gè)方面去體現(xiàn)：（1）地段。我們買房子首先要考慮地段，因?yàn)榈囟螞Q定你生活整體的半徑非常重要，有的人說“家近是一寶”。如果你想選一個(gè)大點(diǎn)的房子，你要用時(shí)間換空間，我在遠(yuǎn)一點(diǎn)的地區(qū)買一個(gè)總價(jià)相對便宜，價(jià)格比較便宜的，但是這個(gè)就要用時(shí)間換空間。如果在市區(qū)買就可以小一點(diǎn)，這個(gè)是空間換時(shí)間。
   （2）價(jià)格。價(jià)格和價(jià)值不是一個(gè)東西，大家要衡量一下值不值這個(gè)錢，去考慮什么原因在這個(gè)價(jià)格下，大家一定要好好分析。
   （3）建筑。比如說它是板樓還是板塔樓，或者是花園洋房甚至更低密度的住宅，建筑本身是一個(gè)硬件，是衡量住宅價(jià)值很關(guān)鍵的點(diǎn)，甚至它的一些裝修材料，外表用的材料、窗戶、立面用的材料符不符合未來的發(fā)展需要，這個(gè)都對住宅價(jià)值有很大的支撐。
   （4）環(huán)境。這個(gè)包括很多，因?yàn)楝F(xiàn)代住宅不是簡單的一個(gè)房子，它對房子的周邊相關(guān)因素都會有一些支撐體現(xiàn)。因?yàn)榉孔颖旧硎且粋�(gè)母系統(tǒng)，圍繞母系統(tǒng)周邊有很多子系統(tǒng)支撐它，所以環(huán)境很重要。
   （5）戶型。戶型是住宅很關(guān)鍵的因素，也是一個(gè)核心因素。
   （6）配套。因?yàn)槟阋�生活，你需要很多東西在住宅中體現(xiàn)生活的方方面面，這個(gè)中間有教育配套、醫(yī)療配套、小區(qū)的物業(yè)配套、會所等等一些因素都要滿足你生活方方面面的需要，六大因素決定你住宅的價(jià)值，一定要從這六大因素分析一下你的住宅將來是否保值、增值。
     這六個(gè)因素其中五個(gè)因素是一個(gè)大的、不可控的，惟一能挑的就是戶型。因?yàn)槲覀冊谫I房子的時(shí)候是按面積算的，所以說這個(gè)中間我們要把握這個(gè)戶型。因?yàn)閼粜湍氵x不好，一個(gè)是它的使用率會很低，這個(gè)不是硬件的使用率，是咱們真正生活上的使用率。比如說我買一個(gè)套型中好不好放東西，有的面積大了以后有十幾平米會浪費(fèi)，這個(gè)對將來的增值會有一定的影響。還有朝向、層次等等這些東西都是我們可選擇的范圍，這一點(diǎn)大家一定要仔細(xì)挑選。
     今天這個(gè)論壇時(shí)間比較短，我要講的東西非常多，也不好多講了。我?guī)Я艘惶讜�《幫你挑戶型》所有的戶型都在里面，大家如果愿意選購的話是145.8元。因?yàn)檫x住宅不是簡單的看總價(jià)和單價(jià)就能決定未來的價(jià)值，這里面有很多東西要支撐的。我就先講到這里！
    【主持人】但是現(xiàn)在我們大家在購買房子的時(shí)候，會被上海的“樓脆脆”事件嚇到。還有成都兩棟房子下了雨以后就歪在一起，我們給它起名叫“樓歪歪”，那么我們在考察建筑物的時(shí)候，有哪些很基本的標(biāo)準(zhǔn)，我們能夠給自己先定一個(gè)底呢？
 

北京東方華太建筑設(shè)計(jì)工程
有限責(zé)任公司副總經(jīng)理王肇祺

    【王肇祺】你剛才提出這兩個(gè)問題應(yīng)該是特例，作為國家正規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來講，肯定是要通過規(guī)范的設(shè)計(jì)、規(guī)范的施工，同時(shí)還有規(guī)范的監(jiān)理。上海那個(gè)主要是施工的時(shí)候基礎(chǔ)沒有處理好，就是屬于施工組織沒有組織好，我們選購房屋的時(shí)候不要看這兩個(gè)特例。
     我從建筑角度來講給大家提幾點(diǎn)建議：首先要注意我們這個(gè)小區(qū)和周邊環(huán)境的關(guān)系。比如說和周邊的道路、交通等等這些關(guān)系，因?yàn)檫@些有可能直接會影響我們的生活，比如說你選擇的這個(gè)住房鄰主路，這個(gè)就有一個(gè)造因得問題。作為北京市來講是一個(gè)繁華大都市，這個(gè)噪音不可忽視，尤其是某些人身體不好的話會影響睡眠。
     那么從規(guī)劃的角度來說，有三個(gè)指標(biāo)比較重要（1）容積率。（2）建筑密度。（3）綠化率。實(shí)際上這三個(gè)指標(biāo)決定了我們小區(qū)的一個(gè)品質(zhì)，簡單解釋一下容積率主要是這個(gè)小區(qū)總的建筑面積和用地面積的比值。容積率越高，我們這個(gè)小區(qū)里的戶數(shù)越多就越擁擠。因?yàn)槲覀兗仁窃O(shè)計(jì)者也是購房者，從我個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)來講我倒是覺得一個(gè)小區(qū)總體人口數(shù)控制在5000人數(shù)以下，反而是一個(gè)有品質(zhì)的小區(qū)，實(shí)際上也是一個(gè)低密度的小區(qū)。像這樣的小區(qū)說直觀一點(diǎn)，保安有可能都認(rèn)識你每一個(gè)住戶，安全性是可想而知的。當(dāng)小區(qū)大了以后，戶數(shù)多了以后肯定是靠相應(yīng)的條例去管理。
     還有一個(gè)是綠化率高，這個(gè)我們小區(qū)的環(huán)境肯定是好的。剛才幾位嘉賓提到地段越好的小區(qū)，可能它的品質(zhì)相對越做的差一些，因?yàn)樗�好賣，大家都是趨之若鶩，開發(fā)商在開發(fā)的時(shí)候也會把這個(gè)環(huán)境等等放到次要的因素，這個(gè)綠化率會低，容積率會高，這樣的話生活品質(zhì)就差一點(diǎn)，人就擁擠一點(diǎn)。
     建筑密度是投影面積和整個(gè)占地面積之比，建筑面積越低的話，說明小區(qū)里建筑越少。所以說容積率要低、建筑密度要低，綠化率要多，這個(gè)就是一個(gè)比較有品位的小區(qū)。我就說這么多，謝謝大家！
    【主持人】因?yàn)槲覀冇幸恍﹪�家具體的數(shù)據(jù)，比如說高層的容積率不超過5，低層的容積率不超過2。我還向問一下您，我們在北方的城市很多的小區(qū)會做一些綠化園林水系，對我們?nèi)粘＞幼�來說水系到底有多重要呢？
    【王肇祺】因?yàn)槲覀儽狈降貐^(qū)是供暖期比較高，天氣比較很冷，水就凍結(jié)了，實(shí)際上凍結(jié)的水沒有什么美感。我們在做北方小區(qū)規(guī)劃的時(shí)候，一般都是做一些淺水系，這樣對于小區(qū)的維護(hù)來講成本比較低。而且冬天的時(shí)候把水放掉，形成枯山美。其實(shí)水有很多的好處，可以凈化空氣，小孩兒也可以在那里戲水，所以說水實(shí)際上很重要的。但是在我們北方來講，小區(qū)里的水是不宜做多的。
    【主持人】我們的購房人在買房的時(shí)候，很多人是花費(fèi)了前半生的積蓄，后面的20年也搭進(jìn)去了。所以我們買房的時(shí)候希望買到居住起來很舒適的房子，什么樣的房子以后居住會舒適呢？這個(gè)就涉及到風(fēng)水的理論，下面我們請李計(jì)忠先生來談一談我們在衡量一個(gè)房子的科學(xué)、舒適、合理的時(shí)候有哪些要素呢？
 

中國房地產(chǎn)風(fēng)水研究院院長李計(jì)忠

    【李計(jì)忠】其實(shí)所謂的好房基本上住進(jìn)去以后第一環(huán)境、戶型與健康，戶型與我們的事業(yè)、經(jīng)濟(jì)、婚姻、家庭有著密切的聯(lián)系。我們是研究風(fēng)水和這些戶型、小區(qū)，在這方面做了大量的研究和調(diào)查。我給大家講四點(diǎn)教大家如何去選房，這是一個(gè)大家必須要掌握的基本知識，不論是你自己住房還是投資，（1）地段。地段是占第一。所謂的地段就是體現(xiàn)出它房子的價(jià)值，在哪里就在于地段，還是地段。地段的好壞直接決定你房產(chǎn)價(jià)值的高低。地段里面還包含著一個(gè)大的環(huán)境，所謂“大的環(huán)境”，比如說你選一個(gè)小區(qū)，首先看它小區(qū)的門向，看它周圍的環(huán)境。如果一個(gè)小區(qū)離發(fā)電廠很近，或者是一個(gè)勞改農(nóng)場，或者是公安局、監(jiān)獄這樣的小區(qū)你要遠(yuǎn)離，為什么？人住進(jìn)去對人的身體健康不好。它含著一種無形的東西叫“殺氣”你看不見的，這個(gè)影響人的事業(yè)，影響人的經(jīng)濟(jì)和家庭。
   （2）這個(gè)小區(qū)的綠化和這個(gè)小區(qū)里面有沒有水源。綠化很重要，代表一個(gè)小區(qū)的生機(jī)，這個(gè)小區(qū)里面有沒有生機(jī)首先是綠化，它的綠化好不好。還有一個(gè)是看小區(qū)里面有沒有水？有的小區(qū)非常注重有水池，有水的流通，為什么是要有水呢？水在小區(qū)里面代表人的血液，無水不富，無山不貴。這個(gè)小區(qū)里面該高的地方要高，該有水的地方要有水，水就是財(cái)，水就是血液，沒有水不富。無山不貴，里面要有假山，山就代表貴。所以有山有水富貴雙全，所以選小區(qū)的時(shí)候一定要看它的綠化和水源，要看它有沒有高、有沒有矮的地方。所謂門前要平，后面要高，要有水。我要告訴你小區(qū)北邊有路為好，南邊有水為貴。因?yàn)樗�代表富裕，水也代表�?cái)氣。所以說選小區(qū)一定要綠化要好，一定要有水源。一個(gè)現(xiàn)代風(fēng)水化的小區(qū)、園林式的小區(qū)里面肯定有水，它沒有水不叫園林化的小區(qū)。
    往后的40年，現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入第八運(yùn)，往后是九運(yùn)。八運(yùn)、九運(yùn)利用手工業(yè)的發(fā)展，七運(yùn)的時(shí)候是唱歌占上方。八運(yùn)里面我跟你講選門向要選朝北的、朝東的、朝東南的門為最吉利。利于自己的事業(yè)、利于身體健康。朝西北利于投資，朝東南都利于投資，不論住也好還是投資也好，都朝東、東南比較好，往后的40年大財(cái)運(yùn)就在東方和東南方。往后的40年包括美國和歐洲經(jīng)濟(jì)是滑坡的，真正的經(jīng)濟(jì)龍頭就在東南亞，經(jīng)濟(jì)龍頭就在我們亞洲。因?yàn)樗�這個(gè)大運(yùn)不一樣，以后慢慢就會感覺到，所以說朝東、東南的門利于我們住。
   （3）還有戶型。戶型對我們居住非常重要。大家看看有的剛住進(jìn)去發(fā)了財(cái)、升了官以后，馬上就破財(cái)了，丟官了，夫妻離婚了，為什么呢？因?yàn)檫@個(gè)房子格局有問題。首先給大家講的戶型，選戶型要選大客廳，臥室要小。其實(shí)真正住宅的財(cái)位在哪里？就是客廳，客廳是男人的天下，議事的地方。一個(gè)客廳的大小決定你運(yùn)氣的大小，所以說住房一定要選大客廳，代表你的事業(yè)�？蛷d越大男人的事業(yè)越大，沒有客廳那就可以告訴你，沒有客廳沒有婚姻，肯定是婚姻不全。你們住過這房子的人可以去看一看，客廳不大婚姻不全。所以說告訴你們要選大客廳，不論小戶型也好或者是大戶型也好，客廳一定要大。
    （4）廚房的門不能對著衛(wèi)生間的門，這個(gè)對男人的事業(yè)也是不好的，這個(gè)一定要注意。還有一定是不論我們住什么房子，廚房、廁所不能在住宅的西北方位，凡是在西北方位的婚姻都不行，男人會出現(xiàn)毛病，敗財(cái)或者是敗事業(yè)。這幾個(gè)秘訣我給大家提供這么幾點(diǎn)，有利于我們選房，有利于我們以后的身體健康和事業(yè)發(fā)展。我的講話到此結(jié)束！
    【主持人】我們謝謝李老師給我們提供一些風(fēng)水方面的建議，接下來是網(wǎng)友向?qū)＜姨釂柕臅r(shí)間，有哪位網(wǎng)友有什么問題都可以現(xiàn)場向我們的專家提問！
    【提問】我想問問李先生，廚房的門和衛(wèi)生間的門是并排的好嗎？
    【李計(jì)忠】這個(gè)沒有問題的。
    【提問】聽說推開房門不能對著鏡子，有這個(gè)說法嗎？
    【李計(jì)忠】對的，對著鏡子容易咽炎、鼻煙呼吸器官就毛病。
    【提問】入戶門正好對著廚房門怎么辦呢？
    【李計(jì)忠】你可以在廚房門上掛一幅畫就可以了，這個(gè)畫是山水畫就可以了。
    【提問】廚房和衛(wèi)生間原來建的時(shí)候就是對著的，現(xiàn)在怎么改呢？
    【李計(jì)忠】如果要是門對門只有一條，你在廚房的門上也是一樣，貼一幅竹子的畫就可以避一避，最好的方法是換掉，不然的話你家的財(cái)不聚。
    【提問】怎么換呢？那個(gè)門蓋的時(shí)候衛(wèi)生間和廚房基本上是對著的？
    【李計(jì)忠】如果說你家要是對著的，你太太去年和你家庭的經(jīng)濟(jì)有破綻，太太身體不好。如果說要是對著的話，最好是調(diào)改一下，如果不調(diào)改一下在門上貼一幅山水畫就可以了，或者是掛一個(gè)五風(fēng)鈴。
    【提問】我家廚房和衛(wèi)生間的地面要高于客廳的地面，因?yàn)槲业目蛷d是鋪木地板，廚房是鋪瓷磚的。但是廚房和衛(wèi)生間有過門石，這個(gè)比廚房的瓷磚高出一公分左右，這樣會不會影響我的財(cái)運(yùn)呢？
    【李計(jì)忠】不會的。關(guān)鍵廚房要好，廚房是全家人的財(cái)位，也代表你老婆的身體。
    【提問】我的整體廚房顏色是藍(lán)色的，但是要想加強(qiáng)主人身體健康應(yīng)該是黃色或者是橘黃色的，這樣會不會影響呢？
     【李計(jì)忠】一般的廚房應(yīng)該是橘黃色為上級，紅顏色的不好。天藍(lán)色有一點(diǎn)水火相戰(zhàn)，心臟有輕微的供血不足，特別是你的太太。但是你把它調(diào)好就可以了。
    【提問】怎么調(diào)呢？
    【李計(jì)忠】藍(lán)的顏色最好變?yōu)殚冱S色。
    【提問】衛(wèi)生間應(yīng)該是陰向，但是我衛(wèi)生間的磚是仿古的磚。
    【李計(jì)忠】衛(wèi)生間應(yīng)該用白顏色的，金水相生，這個(gè)是根據(jù)五行。
    【提問】現(xiàn)在有一個(gè)購房的問題，我已經(jīng)工作了有一定的年限。現(xiàn)在手里面有一點(diǎn)積蓄打算買上一套房子，也準(zhǔn)備以后結(jié)婚�，F(xiàn)在有一個(gè)問題就是北京現(xiàn)在的房價(jià)比較高，我現(xiàn)在是應(yīng)該買一個(gè)小戶型先臨時(shí)住著呢？還是一步到位買一個(gè)三居的大戶型，因?yàn)樯婕暗揭院笥泻⒆踊蛘呤歉改高^來。我就考慮如果現(xiàn)在買一個(gè)小戶型的話，可能過五六年以后真正要買一個(gè)大戶型，那個(gè)時(shí)候的房價(jià)可能就漲的更高，如果只是通過工薪階層的工資支付的話就更不合算，這個(gè)比較迷惑。
    【廖承軍】您跟我的情況是一樣的，我買的第一套房子是我在34歲買的，也同樣工作了很多年有一定的積蓄以后才決定買房子的。這個(gè)還是根據(jù)你的需要，如果我們還年輕，如果我們工作還沒有幾年的時(shí)間，我建議如果可能的話應(yīng)該先采購過渡型的房屋，而不一定非要一步到位，一步到位的思想實(shí)際上害了我們一代人�，F(xiàn)在真正出現(xiàn)的房奴，我見了很多在互聯(lián)網(wǎng)上發(fā)泄的人都是因?yàn)檫@個(gè)原因造成的。
    我給我以前80后的同意建議是現(xiàn)在先以投資的角度，在核心區(qū)域投資一套小戶型。因?yàn)榫�裝不需要你投入太大就可以住進(jìn)去了。還有小戶型的總價(jià)投入不是很高。并且這里未來的升值空間會非常的大。我對中關(guān)村未來都非常的看好，像香港、臺北、紐約這些核心區(qū)域的住宅都是小戶型，未來的升值空間都比較小。如果要是改善型大戶型，還要同區(qū)域的話，那肯定買不起。就是說可以選擇北京周邊更多的區(qū)域，這個(gè)應(yīng)該有這么一個(gè)過渡的過程，我不建議你非要考慮一步到位。這個(gè)是我的觀點(diǎn)，謝謝！
    【提問】我比較同意核心區(qū)域的觀點(diǎn)，但是大家都看到在那些地方通常房價(jià)特別貴，很多人買不起。但是就會考慮到稍微遠(yuǎn)一點(diǎn)，而且有地鐵沿線的地方。那么地鐵帶給房子的價(jià)值是怎么評估呢？
    【廖承軍】我在我博客上寫了一篇文章，我當(dāng)時(shí)寫的就是一小時(shí)生活圈的概念。如果可行的話，在交通路程接受程度上，在全世界都有一個(gè)數(shù)據(jù)的�；�本上最好不超過45分鐘，超過45分鐘大家心理會有一個(gè)焦慮，但是我覺得以北京的現(xiàn)狀來說，我將它定義為一個(gè)小時(shí)，如果可行的話一個(gè)小時(shí)是我們可以接受的。當(dāng)時(shí)我還做了很多的核算，當(dāng)時(shí)在東邊，我說你在通州買一套房子和在國貿(mào)的南側(cè)買一套房子有多大的區(qū)別？當(dāng)時(shí)國貿(mào)附近的價(jià)格已經(jīng)在1.5萬到2萬左右，但是通州不到1萬一平方米。通州到國貿(mào)上班大概是一個(gè)小時(shí)的時(shí)間，但是為此可以省掉至少50萬的費(fèi)用。但是在國貿(mào)相近的區(qū)域，他坐車也需要半個(gè)小時(shí)，但是他覺得騎自行車過去又覺得跌面子了，但是要開車過去也太不值，一共才兩三公里的路還要買一兩車，每個(gè)月還要繳大量的停車費(fèi)，這個(gè)就是個(gè)人得選擇。多出來50萬的費(fèi)用，如果你考慮到過渡或者是沒有考慮到過渡，它值與不值的問題。這個(gè)是我的觀點(diǎn)。
    【提問】9月1號出了一個(gè)新政，就是關(guān)于二手房的貸款以網(wǎng)簽和評估的低價(jià)作為貸款，這個(gè)政策對二手房的影響大嗎？
    【周志遠(yuǎn)】這個(gè)影響：（1）這個(gè)影響對綱性需求的客戶沒有太大的影響。主要影響的是投資的客戶，因?yàn)橥顿Y客戶它選擇的房子一般的情況下，都是在兩年以內(nèi)的新房，而且是精裝的小戶型。以現(xiàn)階段的政策來說投資的回報(bào)率相對降低了。（2）對于自住的，兩居三居或者是對于一些想換房的影響比較小，因?yàn)榉孔酉鄬Υ�，只要超過了兩年這個(gè)稅費(fèi)在2%、3%左右，沒有那個(gè)差額的5%的營業(yè)稅，這個(gè)影響比較小。
    【提問】這個(gè)政策出來以后，對市場影響大嗎？
    【周志遠(yuǎn)】投資和自住這兩方面的比例是不一樣的，現(xiàn)在主體的購買人群還是以居住為主，投資只占相應(yīng)人群的10%到20%之間，另外一大部分的人都是以綱性需求。要么在附近換工作，要么在附近上班所以要購房，所以國家出的這個(gè)政策對20%影響的比較大，而對80%影響相對較小，我覺得對這個(gè)購房的需求不會有太大的波動。
    【提問】因?yàn)槎�手房有一個(gè)稅的問題，今年有一個(gè)政策刺激包括個(gè)稅、營業(yè)稅。我們現(xiàn)在也是考慮二手房這塊。今年是2009年這一年有個(gè)稅、營業(yè)稅差額征收這一塊，就是年限不足兩年的話，明年這個(gè)政策取消的話是不是二手房也會受到影響？
    【周志遠(yuǎn)】國家制定這個(gè)政策是這樣的，因?yàn)樵趪�家大范圍開始建筑房屋的時(shí)候大家會有所了解，2006年、2007年國家有大量的建筑，這個(gè)時(shí)候會有大量的銷售，所以說這個(gè)年限是定在2009年是比較講究的。因?yàn)闈M兩年的房子比較多，刺激了大量的購買人群在今年購房，那么他的稅相應(yīng)的會降低。但是到了明年就是2010年，在2005年建筑的房子基本上就滿5年了，相應(yīng)的稅費(fèi)會過渡的更低，但是明年稅費(fèi)國家如果調(diào)整的話，對二手房會有些許的波動。
    【提問】我想問一下廖承軍先生，如果要想投資商鋪的話在選位置上您能不能給一些建議？如果在投資商鋪和公寓或者是民宅的情況下，他們之間有沒有一個(gè)排序關(guān)系，想聽聽您的高見？
    【廖承軍】我對商鋪的研究可能少一些，但是我是這么考慮的。因?yàn)楝F(xiàn)在從全球各個(gè)重點(diǎn)的城市來看，核心區(qū)域小戶型的這種公寓式住宅，未來的升值空間是相當(dāng)大。前段時(shí)間我曾經(jīng)看過一篇文章里寫過，在香港核心的一個(gè)位置，就是中環(huán)附近。一個(gè)50平方米的小戶型月租金已經(jīng)達(dá)到2.3萬多港幣，但是采購它卻需要800多萬港幣。這種情況下這也預(yù)示著我們正在強(qiáng)勁發(fā)展的首都、上海等一線城市未來核心區(qū)域，這一類投資房產(chǎn)未來得發(fā)展區(qū)域，實(shí)際上就是為投資類型設(shè)計(jì)的。像我的朋友們還在介紹，您可以考慮在這些核心區(qū)域投資這一類的房產(chǎn)，是因?yàn)楝F(xiàn)在北京最起碼在這個(gè)區(qū)域內(nèi)還有機(jī)會讓你采購，你還有能力采購到。在我的判斷中，未來得幾年如果我們的經(jīng)濟(jì)能夠順利的走出危機(jī)的影響，在未來的十年我相信逐漸的我們個(gè)人投資或者是我們中低收入者投資已經(jīng)被徹底的排擠出這個(gè)市場了，這只是我個(gè)人的判斷。
    對于商鋪來說，現(xiàn)在北京人均GDP產(chǎn)值超過1萬美金了，已經(jīng)在逐漸的步入最發(fā)達(dá)城市的范圍之內(nèi)，比如說像現(xiàn)在的臺北是超過1.4萬美金了。香港在2.5萬到2.6萬美金，我們還有一個(gè)快速發(fā)展的空間，但是在人均超過1萬美金的情況之下，我認(rèn)為今后的商業(yè)發(fā)展后期會成為我們投資的主向，就是您說的包括商鋪、包括商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓這類投資，會逐漸成為后期房地產(chǎn)投資的主流，但是到目前為止商業(yè)地產(chǎn)在我們的首都我看到應(yīng)該還處于低洼的階段過程。
    怎么說呢？我認(rèn)為多挑一挑，我認(rèn)為在我們商業(yè)地產(chǎn)這塊還不是特別的明朗，所以說商鋪投資一定要謹(jǐn)慎，商鋪的投資非�？粗禺�(dāng)?shù)氐娜藲�。像大型這些區(qū)域也很看好商鋪投資，但是我認(rèn)為它商鋪價(jià)值的體現(xiàn)還需要很多年才可以體現(xiàn)出來，所以說一定得慎重。我是這樣的觀點(diǎn)！
    【提問】我想各位做一個(gè)具體的比較，比如說有兩套房子，一個(gè)是西三環(huán)和西四環(huán)左右是2.5萬左右。還有一個(gè)是北五環(huán)左右，現(xiàn)在是1.5萬左右。您覺得這兩套房子哪個(gè)升值最大呢？
    【周志遠(yuǎn)】投資是選擇核心區(qū)域，如果是自住這個(gè)關(guān)系到你將來的生活圈子，這個(gè)直徑大約是在一公里左右。這個(gè)要看你為什么買房，根據(jù)你個(gè)人的需求會有不同的需求。你的選擇需求是什么呢？
    【提問】我是自住，但是還要考慮將來升值的空間。我們看了一個(gè)房子已經(jīng)是3萬了，我覺得是天價(jià)了，這樣的房子今后還會有升值的空間呢？
    【周志遠(yuǎn)】在北京地域的限制是無法改變的，三環(huán)和四環(huán)的土地會越來越奇缺，但是隨著北京其他地區(qū)軌道線路的發(fā)展，大家通過公交和地鐵到核心區(qū)域的時(shí)間會越來越短。就是時(shí)間和空間的對換，對于年輕人來說你是喜歡空間換時(shí)間，還是喜歡時(shí)間換空間，這個(gè)只有你自己才能去衡量。
    【主持人】因?yàn)檫@個(gè)論壇時(shí)間的關(guān)系，我們現(xiàn)在還有最后一位朋友提問的機(jī)會！
    【提問】我想問一下建筑方面的王肇祺先生，我看房的時(shí)候墻體上面顏色不一樣，好像是后期是補(bǔ)的。還有墻體上有一些裂縫，他們說是上面刷的涂料裂了，我想請您從專業(yè)的角度說一下，如果看房的話應(yīng)該注意什么呢？
    【王肇祺】這個(gè)外墻是貼的磚還是涂料呢？
    【提問】這個(gè)是房間內(nèi)部的。
    【王肇祺】是這樣，你看的是高層還是多層呢？
    【提問】我看的是小高層的，一共有14層，它是在6層。
    【王肇祺】我們一般新建的建筑在建成以后，它會有一些沉降。這些沉降是在國家允許的范圍之內(nèi)的，有的時(shí)候在施工過程當(dāng)中，有很多的管線包括電器的管線都是屬于事先預(yù)埋的。但是有一些項(xiàng)目在預(yù)埋過程當(dāng)中把一些管線忘掉了，然后他在再修補(bǔ)的時(shí)候，這個(gè)會有裂縫的可能，一般局部的有一些裂縫是沒有關(guān)系的。如果你看到墻體的裂縫是從頂?shù)降厥且粋�(gè)連續(xù)的，而且你再去你的樓上和樓下再去詢問，它也有連續(xù)的裂縫，這個(gè)就有問題了，你就要找相關(guān)的開發(fā)部門去解決。
    【提問】就是原來那個(gè)顏色是挺白的，現(xiàn)在又補(bǔ)了一些，這個(gè)顏色看著就不太一樣。您的意思是可能出現(xiàn)了裂縫？
    【王肇祺】補(bǔ)的這些有可能在施工過程當(dāng)中有一些局部的問題，進(jìn)行了補(bǔ)救。這個(gè)對咱們的住房質(zhì)量是沒有影響的。
    【主持人】非常感謝我們的各位專家給我們各位購房人提供特別多的這些切實(shí)可行購房的意見，感謝我們各位專家的參與，也感謝我們各位購房人的參與。謝謝大家，今天的論壇到此結(jié)束！

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