研究所簡(jiǎn)介
浙江（義烏）商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專(zhuān)業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專(zhuān)業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專(zhuān)家作為特約研究員或顧問(wèn)。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
聯(lián)系方式
電 話：0579-83059667
手機(jī)：15325915356
郵 箱：xqjcf126@126.com
在線QQ：1832216846
地 址：中國(guó)義烏市總部經(jīng)濟(jì)公館2號(hào)樓2單元502室（義烏貝村路1108號(hào)）
郵 編：322000
網(wǎng)站首頁(yè) > 研究報(bào)告
研究報(bào)告
探尋商業(yè)地產(chǎn)的終極價(jià)值
 |
 |
商業(yè)地產(chǎn)受到越來(lái)越多的關(guān)注，我也一直喜歡思考和觀察關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的相關(guān)問(wèn)題。我覺(jué)得，真正專(zhuān)業(yè)而理性客觀地懂得商業(yè)地產(chǎn)的人，一定繞也繞不開(kāi)地要思考和解決的一個(gè)重要問(wèn)題——探尋商業(yè)地產(chǎn)的終極價(jià)值。
這些年來(lái)，中國(guó)地產(chǎn)界很浮躁，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的從業(yè)人更飄然，關(guān)注和思考這一問(wèn)題的人其實(shí)并不多。房子我賣(mài)的那么好那么快，商業(yè)項(xiàng)目我操的錢(qián)這么多這么易，我干嘛還會(huì)想你這個(gè)書(shū)呆子的問(wèn)題？現(xiàn)實(shí)就是硬道理。由此，我們也不難現(xiàn)實(shí)地想象到現(xiàn)時(shí)的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的現(xiàn)實(shí)境況和思想水準(zhǔn)。
“住宅地產(chǎn)是小學(xué)生，商業(yè)地產(chǎn)是中學(xué)生，復(fù)合地產(chǎn)是大學(xué)生”這話說(shuō)的也不錯(cuò)，但真正理會(huì)為什么？我以為，商業(yè)地產(chǎn)或者地產(chǎn)商業(yè)才是房地產(chǎn)業(yè)中最重要的一環(huán)。在我看來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)或地產(chǎn)商業(yè)是最直接紐合其它各產(chǎn)業(yè)的真正連接點(diǎn)。搞清商業(yè)地產(chǎn)的終極價(jià)值，以及弄懂這個(gè)終極價(jià)值在商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)的各產(chǎn)業(yè)里如何進(jìn)行合理分配的關(guān)系，應(yīng)該是真正保障商業(yè)地產(chǎn)健康運(yùn)行的關(guān)鍵。
探尋終極價(jià)值，是探尋一種理論意義的極值，這必然是一種難以企及的理想狀態(tài)。但是，研究理想狀態(tài)對(duì)于深入了解和把握行業(yè)運(yùn)行規(guī)律是必有意義的�！@也幾乎是各門(mén)學(xué)科進(jìn)行深入的專(zhuān)題理論研究時(shí)，慣常采用的一種入門(mén)方法。
這里，我們來(lái)探詢(xún)商業(yè)地產(chǎn)的終極價(jià)值，事實(shí)上也是探討其在一種理想狀態(tài)下的最終價(jià)值。下面我們就開(kāi)始一段枯燥的理論推導(dǎo)與追尋吧。
經(jīng)濟(jì)學(xué)上的理想狀態(tài)，通常被稱(chēng)之為帕累托最優(yōu)。商業(yè)地產(chǎn)的終極價(jià)值，理當(dāng)應(yīng)是：在帕累托最優(yōu)之下商業(yè)地產(chǎn)的最終與最大的價(jià)值。
由此，我們來(lái)看看商業(yè)地產(chǎn)的帕累托最優(yōu)的約束條件是什么？
針對(duì)于某一具體的商業(yè)地產(chǎn)（物業(yè)）來(lái)說(shuō)，只要它建筑成型之后并能正常使用，一切都已固化，其帕累托最優(yōu)的約束條件無(wú)外乎只需考慮一個(gè)方面——該商業(yè)地產(chǎn)（物業(yè)）的用途。其用途會(huì)很多但也只能最終選擇一個(gè)，那便是其最終的商業(yè)業(yè)態(tài)。該商業(yè)物業(yè)的最終商業(yè)業(yè)態(tài)所創(chuàng)造的價(jià)值如何才能最大化？這應(yīng)該又涉及到一個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)學(xué)概念——機(jī)會(huì)成本。
懂一點(diǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理的人都應(yīng)該明白機(jī)會(huì)成本的意思：某一資源盡管可能用于多種用途，但最終只能選擇用于其中的一種，正是因?yàn)檫x擇用于這一種用途，而失去了可能用于其它用途的機(jī)會(huì)，將失去的那些可能用途的最高收益與最終所選用途的收益比較，其差值便是該用途的機(jī)會(huì)成本。由此，要保證某商業(yè)地產(chǎn)（物業(yè)）的價(jià)值收益最大化，必然所選的最終商業(yè)業(yè)態(tài)的機(jī)會(huì)成本ΔC要最小，即為零。也就是說(shuō)，當(dāng)ΔC=0時(shí)，是該商業(yè)地產(chǎn)（物業(yè)）帕累托最優(yōu)的約束條件，此條件下該商業(yè)地產(chǎn)（物業(yè)）可取得最終與最大的價(jià)值收益。
歸納以上推理，我們可以得出以下結(jié)論：商業(yè)地產(chǎn)的終極價(jià)值即是當(dāng)其最終所選擇的終端商業(yè)業(yè)態(tài)的機(jī)會(huì)成本最小（為零）時(shí)，所能獲得的最高收益。
明白某種事物的終極價(jià)值，最大的功用便是能讓人們趨于理性。同樣，我們弄清商業(yè)地產(chǎn)的終極價(jià)值的推導(dǎo)原理和方法，可以指導(dǎo)所有相關(guān)商業(yè)地產(chǎn)的參與者，行為變得更加理性，或者聰明。
說(shuō)直白一點(diǎn)，搞懂了商業(yè)地產(chǎn)的終極價(jià)值，就是清楚了該商業(yè)地產(chǎn)（物業(yè)）這塊總體價(jià)值的“蛋糕”可能到底有多大的問(wèn)題。接下來(lái)，才再是研究參與分切“蛋糕”的人之間的分配機(jī)理和模式問(wèn)題。
通常來(lái)講，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)無(wú)外乎兩種方式：自主開(kāi)發(fā)持有經(jīng)營(yíng)和開(kāi)發(fā)出售出租經(jīng)營(yíng)。無(wú)論哪種方式，連接商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條的可能涉及到許多行業(yè)，諸如：金融支持，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，投資購(gòu)買(mǎi)，運(yùn)營(yíng)管理，商業(yè)經(jīng)營(yíng)，特殊利益團(tuán)體，以及來(lái)自不同行業(yè)的消費(fèi)者等等，他們都可能是參與分割那塊“蛋糕”的人。歸根到底，都是商業(yè)地產(chǎn)的終極價(jià)值在支撐著他們相互連接的那條價(jià)值體系。
他們之間又應(yīng)該如何來(lái)分切商業(yè)地產(chǎn)這終極價(jià)值的“大蛋糕”呢？
我們只能以“合理”二字作為理想分配的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)做進(jìn)一步的思考和推導(dǎo)。
面對(duì)一個(gè)涉及越來(lái)越龐大的產(chǎn)業(yè)體系，我們要衡定各產(chǎn)業(yè)價(jià)值進(jìn)行合理分配，還是采用黑格爾的那句話吧：存在即是合理。一個(gè)長(zhǎng)期存在的經(jīng)濟(jì)體系必然由其相對(duì)穩(wěn)定的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)所支撐，穩(wěn)定的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)又必然是靠一些成熟的行業(yè)來(lái)搭建組成。成熟的行業(yè)在長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)體系中磨合之后，都會(huì)形成相對(duì)固定的行業(yè)平均利潤(rùn)率。由此，成熟行業(yè)具有比較固定的行業(yè)平均利潤(rùn)率這個(gè)特征，便可成為我們劃分那塊“大蛋糕”的重要工具。
這一系列的邏輯推導(dǎo)其實(shí)暗含了產(chǎn)業(yè)價(jià)值匹配思想和經(jīng)濟(jì)均衡論在商業(yè)地產(chǎn)研究中的運(yùn)用問(wèn)題。關(guān)于成熟經(jīng)濟(jì)體系里行業(yè)固定利潤(rùn)率這一特征工具，如何運(yùn)用于房地產(chǎn)領(lǐng)域的價(jià)值研究，可以進(jìn)一步應(yīng)用投入產(chǎn)出經(jīng)濟(jì)學(xué)原理（里昂惕夫，美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家，76年諾貝爾獎(jiǎng)），做量?jī)r(jià)配比的產(chǎn)業(yè)價(jià)值匹配關(guān)系進(jìn)行梳理。
記得幾年前讀研究生時(shí)，曾花了不少時(shí)間的積累和思考，用手爬格子的方式寫(xiě)了一篇 《基于產(chǎn)業(yè)價(jià)值匹配思想的商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格研究》，作為我的碩士畢業(yè)論文。幾年來(lái)，我也一直在觀察和實(shí)踐中，自覺(jué)地檢視著當(dāng)初所形成的那些觀點(diǎn)與結(jié)論。回想當(dāng)初那篇論文，主要啟迪于我當(dāng)時(shí)這樣的思考與認(rèn)識(shí)：穩(wěn)定的社會(huì)要追求持續(xù)的和諧，健康的經(jīng)濟(jì)在追求利益的均衡，不成熟的行業(yè)一定會(huì)在追求均衡與和諧的博弈競(jìng)合中變成成熟的行業(yè)，成熟的行業(yè)都會(huì)有合理的行業(yè)利潤(rùn)，不成熟的行業(yè)與不均衡的產(chǎn)業(yè)都會(huì)在博弈競(jìng)合與擠出效應(yīng)中，讓各個(gè)產(chǎn)業(yè)價(jià)值由不均衡走向相對(duì)均衡，從而讓整個(gè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)表現(xiàn)出相對(duì)的穩(wěn)定均衡。這當(dāng)是從經(jīng)濟(jì)均衡論與產(chǎn)業(yè)價(jià)值匹配思想的角度來(lái)研究商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的發(fā)軔之源。
把握成熟行業(yè)都具備相對(duì)穩(wěn)定的行業(yè)平均利潤(rùn)率這一特征工具，并根據(jù)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)里各產(chǎn)業(yè)投入產(chǎn)出的量?jī)r(jià)配比關(guān)系，我們可以粗略地測(cè)定出建立在商業(yè)地產(chǎn)終極價(jià)值之上的各產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)，所應(yīng)配比的相對(duì)合理的產(chǎn)業(yè)價(jià)值收益。再以?xún)r(jià)格圍繞價(jià)值波動(dòng)的原理，進(jìn)一步估算出商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值鏈上，各個(gè)產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)攫取各自合理的價(jià)值收益時(shí)所應(yīng)體現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)格。
這種建立在探尋商業(yè)地產(chǎn)終極價(jià)值基礎(chǔ)上的價(jià)格認(rèn)識(shí)路徑，想必將超越盲目而膚淺的市場(chǎng)比較定價(jià)方法和僵硬而主觀的成本定價(jià)方法的局限，從而構(gòu)筑起一套新的更系統(tǒng)而開(kāi)闊的商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格認(rèn)知體系。
我想，探尋商業(yè)地產(chǎn)的終極價(jià)值，是梳理和建立自己一套較完整的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的認(rèn)識(shí)體系的理論基石。這至少對(duì)我們從事地產(chǎn)的三方面實(shí)際工作大有裨益：1）從專(zhuān)業(yè)評(píng)估師的角度，可以建立一種新的估價(jià)方法——價(jià)值匹配法，更客觀和完整地重新評(píng)估某商業(yè)地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值；2）從開(kāi)發(fā)商的角度，結(jié)合整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r和市場(chǎng)信息的對(duì)稱(chēng)情況，可以指導(dǎo)我們更加理性或者聰明地對(duì)商業(yè)地產(chǎn)（物業(yè)）進(jìn)行定價(jià)；3）從投資者的角度，可以更清醒而冷靜地讓我們判別某商業(yè)地產(chǎn)的投資收益與風(fēng)險(xiǎn)。
不可否認(rèn)，從房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷程和真實(shí)的成熟性來(lái)看，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)確實(shí)還處于不成熟的階段。相對(duì)于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系更成熟的國(guó)外房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)和較穩(wěn)定的行業(yè)利潤(rùn)來(lái)進(jìn)行比較，我們不難意識(shí)到，不成熟的行業(yè)過(guò)高的泡沫利潤(rùn)終會(huì)被日益成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系磨合擠出，變得成熟而穩(wěn)定——這將是一種必然的發(fā)展趨勢(shì)。
對(duì)此，作為一個(gè)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)有興趣的人，探詢(xún)商業(yè)地產(chǎn)的終極價(jià)值，并以經(jīng)濟(jì)均衡論的視角，運(yùn)用產(chǎn)業(yè)價(jià)值匹配的思想，來(lái)看待商業(yè)地產(chǎn)的一系列問(wèn)題，會(huì)使我們變得更加冷靜和理性。透徹行業(yè)規(guī)律，研究理想狀態(tài)，是我們把握行業(yè)趨勢(shì)，形成獨(dú)立主見(jiàn)，尋找優(yōu)化策略，練就高人技能的一種方法途徑。
|
|
點(diǎn)擊次數(shù):675