研究所簡(jiǎn)介
浙江（義烏）商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專(zhuān)業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專(zhuān)業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專(zhuān)家作為特約研究員或顧問(wèn)。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
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研究報(bào)告
商業(yè)項(xiàng)目“易生難養(yǎng)”
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個(gè)案SOHO尚都悄悄變身
籠罩在潘石屹光環(huán)下的SOHO尚都，開(kāi)業(yè)不足一年，已陷入近一半店鋪人去樓空、開(kāi)門(mén)營(yíng)業(yè)的店也幾乎沒(méi)有顧客的局面。進(jìn)入3月份，SOHO中國(guó)[4.50 7.66%]董事長(zhǎng)潘石屹宣布，SOHO尚都將改變以往商鋪業(yè)主各自為戰(zhàn)的局面，強(qiáng)化商業(yè)定位，實(shí)行統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，正式轉(zhuǎn)型為“國(guó)際青年創(chuàng)意營(yíng)”。簽約進(jìn)駐尚都的商戶(hù)在簽訂兩至3年租賃合同后，都可獲得6個(gè)月的免租期，開(kāi)發(fā)商將通過(guò)減免物業(yè)費(fèi)的方式補(bǔ)償業(yè)主。潘石屹希望通過(guò)打造“國(guó)際青年創(chuàng)意營(yíng)”來(lái)強(qiáng)化整個(gè)SOHO尚都的商業(yè)定位，帶動(dòng)目標(biāo)消費(fèi)人群。
昨天是周末，記者看到，雖然SOHO尚都里的顧客不如一些大商場(chǎng)多，但一家個(gè)性小店店主說(shuō)，目前人氣比原先要好，有時(shí)候平時(shí)顧客反倒還多，因?yàn)橛胁簧倏腿硕紩?huì)利用上班的午休時(shí)間來(lái)逛逛。
盡管有不少類(lèi)似的失敗例子，三環(huán)以外一些極具商業(yè)價(jià)值的“商鋪”或“寫(xiě)字樓”仍然成為商賈的“必爭(zhēng)之地”。專(zhuān)家分析認(rèn)為，高利潤(rùn)是推動(dòng)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)誘因。目前開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的成本和住宅差不多，利潤(rùn)卻比住宅高得多。在北京，住宅物業(yè)與商業(yè)物業(yè)的租售價(jià)價(jià)格比是1比2或1比3，在這一高利潤(rùn)的驅(qū)使下，特別是住宅項(xiàng)目的盈利空間正在被壓縮，開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)成為一種必然。
分析業(yè)主、開(kāi)發(fā)商“同床異夢(mèng)”
不過(guò)，如果經(jīng)營(yíng)出問(wèn)題，做商業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)要遠(yuǎn)大于做住宅的風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)北京中原投資顧問(wèn)部總經(jīng)理張坤昱介紹，雖然本市這兩年商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)量很大，而且多數(shù)項(xiàng)目也賣(mài)得不錯(cuò)，但不少項(xiàng)目都折在“養(yǎng)”上。張坤昱說(shuō)，商業(yè)項(xiàng)目與住宅項(xiàng)目不同，不是光賣(mài)得好就行了，還要看是不是有人來(lái)租，有人來(lái)消費(fèi)，也就是說(shuō)，“商業(yè)項(xiàng)目”是需要時(shí)間、需要“養(yǎng)”的。
“養(yǎng)”不好的原因主要有兩個(gè)，一個(gè)是因?yàn)楸本┥虡I(yè)項(xiàng)目剛剛起步，做商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商不像做住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商那么有經(jīng)驗(yàn)，從頭到尾做過(guò)一套商業(yè)項(xiàng)目定位、選址、規(guī)劃、租售、招商、運(yùn)營(yíng)管理的開(kāi)發(fā)商很少，而鏈條較長(zhǎng)商業(yè)項(xiàng)目的專(zhuān)業(yè)化程度又非常強(qiáng)，任何一個(gè)環(huán)節(jié)出問(wèn)題，都會(huì)導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)不起來(lái)。
二是因?yàn)槟壳暗纳虡I(yè)項(xiàng)目、特別是小型獨(dú)立商業(yè)和社區(qū)商業(yè)多是銷(xiāo)售型的，不利于業(yè)態(tài)在“養(yǎng)”的過(guò)程中進(jìn)行調(diào)整。比如銷(xiāo)售出去后，小業(yè)主自己經(jīng)營(yíng)，大家各自為戰(zhàn)，很難形成統(tǒng)一的商業(yè)定位和商業(yè)氛圍；如果是開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)，開(kāi)發(fā)商不是業(yè)主，控制力和調(diào)整速度明顯降低。北京曾出現(xiàn)過(guò)這樣的案例，商業(yè)賣(mài)出去后，小業(yè)主經(jīng)營(yíng)不起來(lái)，開(kāi)發(fā)商參與業(yè)態(tài)調(diào)整，但因?yàn)椴皇菢I(yè)主，很難形成最終的決策，最后，開(kāi)發(fā)商只好通過(guò)部分回購(gòu)的方式，完成業(yè)態(tài)調(diào)整，才運(yùn)營(yíng)起來(lái)。
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