研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
|
·項(xiàng)目可行性研究 |
·市場營銷推廣
|
| ·項(xiàng)目定位策劃 |
·市場運(yùn)營管理
|
| ·項(xiàng)目全程運(yùn)營 |
·運(yùn)營顧問服務(wù)
|
| ·規(guī)劃編制服務(wù) |
·招商銷售服務(wù)
|
| ·市場可研報(bào)告 |
·人員培訓(xùn)服務(wù)
|
| ·市場定位分析 | ...... |
聯(lián)系方式
電 話：0579-83059667
手機(jī)：15325915356
郵 箱：xqjcf126@126.com
在線QQ：1832216846
地 址：中國義烏市總部經(jīng)濟(jì)公館2號樓2單元502室（義烏貝村路1108號）
郵 編：322000
網(wǎng)站首頁 > 研究報(bào)告
研究報(bào)告
地產(chǎn)界的十大泡沫
 |
 |
下面是“彌漫”在地產(chǎn)界的10個(gè)泡沫：
1.價(jià)格泡沫 價(jià)格泡沫無疑應(yīng)位列首位。判定房價(jià)有無泡沫，通常有三個(gè)指標(biāo)。一是租售比，“房屋租售比”是指房屋月租金與售價(jià)之間的比值，是國際通行的判斷樓市是否存有泡沫的重要指標(biāo)之一。近年來，我國整體的房價(jià)租售比已經(jīng)明顯偏離國際認(rèn)可的比較合理租售比水平（1：250到1：150）。根據(jù)70個(gè)城市抽樣調(diào)查結(jié)果測算，今年上半年全國房屋租售比已經(jīng)低于1：400，相應(yīng)的全國大部分地區(qū)房屋租金收益率在2.5%~3.5%之間，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于當(dāng)前利率水平下比較合理的6%~8%的租金收益率。二是房價(jià)收入比，大多數(shù)人比較關(guān)注這個(gè)指標(biāo)，類似文章也很多，在此不再贅述。三是房地產(chǎn)投資增長率。過去10年，房地產(chǎn)投資平均增長率為22.1%，平均增速超過GDP平均增速的2.35倍。房地產(chǎn)投資增長率2倍于GDP增速意味著社會(huì)財(cái)富持續(xù)流向房地產(chǎn)部門，具體表現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)平均利潤率遠(yuǎn)高于社會(huì)平均行業(yè)利潤率，房地產(chǎn)業(yè)和相關(guān)行業(yè)過度繁榮。——無論從哪一個(gè)角度看，中國大中城市的房地產(chǎn)價(jià)格都存在泡沫。
2. 綠色泡沫 翻閱樓盤廣告，你會(huì)發(fā)現(xiàn)訴求綠色、生態(tài)、環(huán)保的樓盤越來越多，但真正得到權(quán)威機(jī)構(gòu)認(rèn)證的項(xiàng)目不多，全國不過兩、三個(gè)。有些開發(fā)商或許認(rèn)為，反正政府不管、業(yè)主不知道——沒有法律風(fēng)險(xiǎn)，宣傳“綠色”總比不宣傳好吧。但事物往往就是這樣，不能太過，不能泛濫，否則就失去新意了。至少不能說種上幾棵樹、鋪上一片草就是“綠色生態(tài)小區(qū)”吧。在日本等發(fā)達(dá)國家，如果建筑物回收率低于60%就不能立項(xiàng)。僅此一條，在國內(nèi)可能就沒有合格的。
與綠色泡沫相類似的還有智能泡沫、節(jié)能泡沫、水景泡沫、體育泡沫、教育泡沫等等，都是概念成分居多，真正落到實(shí)處的幾乎沒有。
3. 國際化泡沫 之所以單說，是因?yàn)檫@幾年來樓市的國際化泡沫愈發(fā)嚴(yán)重了：已經(jīng)從公寓、別墅等高檔物業(yè)市場傳導(dǎo)到普通商品房市場了。什么是國際化？應(yīng)該有兩層含義，一是項(xiàng)目及建筑物的物理特征要滿足國際化企業(yè)和人員的需要，與紐約、倫敦、新加坡等沒什么區(qū)別；二是在心理感受上能夠滿足國際人士意識形態(tài)的追求，使其感覺與在國外的工作、生活氛圍一樣，例如現(xiàn)代、便捷、快節(jié)奏，亦或是低調(diào)、內(nèi)斂。另外，國際化應(yīng)體現(xiàn)在沉著、優(yōu)雅、輕松、質(zhì)樸這些特質(zhì)上，而不是凸顯奢華的、高亮點(diǎn)的、囂張的特性�？傊廊A、價(jià)高不等于國際化。否則，如果美國人在紐約建造一個(gè)四合院項(xiàng)目，叫不叫國際化呢？
4. 商業(yè)地產(chǎn)泡沫 在上市戰(zhàn)略驅(qū)動(dòng)下，過去五、六年里，許多房地產(chǎn)企業(yè)紛紛涉足商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，甚至大量持有商業(yè)物業(yè)。蘭德咨詢在為幾家房地產(chǎn)企業(yè)做戰(zhàn)略咨詢時(shí)，曾經(jīng)做過專題研究，發(fā)現(xiàn)如果開發(fā)并持有購物中心、寫字樓、酒店等商業(yè)地產(chǎn)，除了一線城市和幾個(gè)二線城市有盈利可能外，絕大多數(shù)二線城市及其他城市幾乎沒有盈利的可能。房地產(chǎn)企業(yè)熱衷于商業(yè)地產(chǎn)的唯一解釋就是受上市戰(zhàn)略驅(qū)動(dòng)——先做大資產(chǎn)，再上市。商業(yè)地產(chǎn)的火熱，也催生了許多號稱以商業(yè)地產(chǎn)策劃見長的策劃公司。但是，商業(yè)地產(chǎn)是受經(jīng)濟(jì)景氣影響最敏感的一類物業(yè)。雖然經(jīng)濟(jì)有所好轉(zhuǎn)，商品住宅市場也已回暖，但是商業(yè)地產(chǎn)的形勢可能會(huì)進(jìn)一步惡化，甚至可以斷言：如果我國發(fā)生房地產(chǎn)信貸危機(jī)，將是商業(yè)地產(chǎn)普遍拖欠銀行信貸為起始！
5. 創(chuàng)新泡沫 如果問什么詞出現(xiàn)頻次最高的話，無疑是innovation莫屬了。策劃創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新、管理創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新……頻繁地出現(xiàn)在企業(yè)內(nèi)部會(huì)議和行業(yè)會(huì)上，但是有多少創(chuàng)新是真正的創(chuàng)新呢？恐怕不多。某開發(fā)商在進(jìn)行戶型設(shè)計(jì)時(shí)，在主臥室中增設(shè)了步入式衣帽間，就號稱為“創(chuàng)新”；我們曾咨詢過遼寧一家民營開發(fā)商，為了完成董事長下達(dá)的創(chuàng)新考核指標(biāo)，有的部門將“利用反面紙打字、復(fù)印”上報(bào)為“創(chuàng)新”�？梢姟皠�(chuàng)新”有多大的泡沫！
6. 上市泡沫 最近有消息說，目前國內(nèi)有三十多家房地產(chǎn)企業(yè)等待著在A股和H股上市。無論最終有多少家能夠成功上市，但I(xiàn)PO開閘后房地產(chǎn)企業(yè)上市熱情高漲是不爭的事實(shí)，盡管對其中大多數(shù)企業(yè)來說，上市就是一場“裸奔的游戲”。
7. 會(huì)議泡沫 了解蘭德咨詢公司的人知道，我們是國內(nèi)最早組織房地產(chǎn)論壇、研討會(huì)的公司，但2006年以后，除了舉辦“企業(yè)管理專題研討會(huì)”外，其他的任何會(huì)議我們都不辦了，因?yàn)闀?huì)議越來越泛濫了，因?yàn)槊襟w成為舉辦各類會(huì)議的組織者了，因?yàn)榧幢闶遣皇召M(fèi)人家也不愿來了。與會(huì)議泡沫伴生的是專家泡沫、學(xué)術(shù)泡沫、評獎(jiǎng)泡沫，以及彌漫其中的“三氣”：官氣、俗氣、江湖氣。先說官氣。凡會(huì)必有協(xié)會(huì)、商會(huì)、政策研究中心等半官半商的官員出席并講話，否則就好像不夠檔次和專業(yè)。再說俗氣。什么主持人、酒會(huì)、頒獎(jiǎng)典禮，弄得像婚禮或娛樂圈兒一樣。另外，再請上幾個(gè)地產(chǎn)大腕上去相互吹捧，或者看似觀點(diǎn)迥異實(shí)則相互炒作，媒體在炒作成論劍、論道、激烈交鋒等，江湖氣十足！
8．專家泡沫 與會(huì)議伴生的就是專家了。在極度功利化的地產(chǎn)界，可以說是各類專家泛濫。早年還只是有政策專家、營銷專家、管理專家，現(xiàn)在諸如城市運(yùn)營專家、商業(yè)地產(chǎn)策劃專家、戶型設(shè)計(jì)專家等越來越多、越來越細(xì)化了。而且，專家們也早已脫掉了學(xué)術(shù)、學(xué)者的外衣，反正不給錢是不出場的，甚至是一些院校的教授們也削減腦袋向地產(chǎn)圈兒擠，以至于網(wǎng)友們戲稱為磚家、叫獸。
9. MBA泡沫 現(xiàn)今，幾乎各所名校都有房地產(chǎn)MBA班。早年在幾所大學(xué)MBA班上講課時(shí)，參加者還主要是房地產(chǎn)企業(yè)董事長、總經(jīng)理，現(xiàn)在MBA班的學(xué)員已經(jīng)是中層干部為主了。還有就是企業(yè)招聘時(shí)，應(yīng)聘的MBA人員甚至比本科生還多。這不是MBA泡沫又是什么？與一位客戶董事長談及此現(xiàn)象是，該董事長笑曰：現(xiàn)在的MBA還不如80年代的�？啤�90年代的本科！
10.聯(lián)盟泡沫 曾幾何時(shí)，像我等在房地產(chǎn)圈兒待過十幾年的人，概念里只有“中房協(xié)”這一家半官半民的社團(tuán)組織，還曾參加過“中城聯(lián)盟”的會(huì)議。但現(xiàn)在不得了了，什么商會(huì)、學(xué)會(huì)、協(xié)會(huì)、聯(lián)盟等越來越多了。在一次會(huì)議活動(dòng)上，有人遞給我一張名片，職務(wù)是“國際商業(yè)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)”XX長，挺唬人的。還有一次，有人告知我，我的名字已出現(xiàn)在“XX聯(lián)盟”常務(wù)理事名單上了。找人要來名單，發(fā)現(xiàn)我七年前培訓(xùn)過的一位營銷人員，現(xiàn)在是某樓盤的營銷經(jīng)理的職務(wù)是聯(lián)盟某專業(yè)委員會(huì)秘書長，這是羞煞我也。但氣歸氣，最后也是一笑了之，至今不知道人家將我的名字撤下來沒有，發(fā)出我一次也沒有“常務(wù)”過。
泡沫就是泡沫，無論在哪一個(gè)領(lǐng)域，無論能否拉動(dòng)GDP，基本的市場運(yùn)行規(guī)律都不能被違背，其最終結(jié)果都是破滅。正如格林斯潘所說的：“它們都有一個(gè)根本的原因，那就是當(dāng)我們面對長期繁榮時(shí)，會(huì)抑制不住地以為繁榮將持續(xù)下去�！�
|
|
點(diǎn)擊次數(shù):637