王哲：SOHO建筑與商鋪不該成主流

　　提要：SOHO中國商鋪散售的運營模式是不具備推廣條件的，它的銷售成功是完全建立在當(dāng)前中國畸形的區(qū)域經(jīng)濟(jì)與不成熟不健全的房地產(chǎn)市場條件下的。
　　我對商業(yè)地產(chǎn)運營模式的一些看法

　　前幾天收到《樓市》老蔡的短信：針對他與老潘關(guān)于SOHO商業(yè)運營模式的爭論，希望我也能寫一篇商業(yè)運營方面的文章，大家互相交流一下。仔細(xì)閱讀了老蔡與老潘兩位商業(yè)地產(chǎn)專家的博客，并結(jié)合自己這幾年在商業(yè)地產(chǎn)方面的操作經(jīng)驗，淺談一些看法。

　　一、首先想與老蔡商榷一下關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的概念問題。

　　您文中寫道：“按照中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會給出的商業(yè)地產(chǎn)定義，商業(yè)地產(chǎn)是指由民間資本投資而非政府投資，以持有型物業(yè)獲取收益的房地產(chǎn)開發(fā)模式屬于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。”我認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)的概念如果只局限于“持有型物業(yè)”，范圍似乎過于狹窄。因為若按您文中之意“房地產(chǎn)開發(fā)從大的分類上只有兩種：住宅開發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)”，則商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的范圍將非常廣泛，商場、商鋪、酒店、寫字樓、綜合樓（包括SOHO）、文化娛樂場館、商業(yè)街區(qū)等都屬于這個范疇（至于近幾年出現(xiàn)的旅游地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)不知是否也應(yīng)納入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的范疇？）。鑒于此，在中國當(dāng)前各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展極度不均衡、房地產(chǎn)開發(fā)水平參差不齊的現(xiàn)狀條件下，要求商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)都做到自持物業(yè)是不現(xiàn)實的，至少在未來的10年之內(nèi)做不到。

　　我曾在06~08年這段時間對天津、重慶的商業(yè)地產(chǎn)狀況進(jìn)行過深入考察，發(fā)現(xiàn)這兩個直轄市的商業(yè)地產(chǎn)水平與北京、上海要相差10年以上，這種差距不僅僅是開發(fā)水平上的差距，更是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、城市商業(yè)定位、商業(yè)布局上的差距。當(dāng)時我們想把北京最頂級標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓、酒店和商場在這兩個城市進(jìn)行復(fù)制，卻發(fā)現(xiàn)根據(jù)當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的規(guī)模（包括外資企業(yè)）、人流、收入水平，持有型物業(yè)的租金收入僅相當(dāng)于北京的30%到50%，而開發(fā)成本卻基本相當(dāng)，可謂毫無收益可言。因此散售型的中低檔物業(yè)成為這兩個城市的主要公建產(chǎn)品。隨著這兩年城市的發(fā)展，高端持有型物業(yè)的比例在慢慢提高，但要達(dá)到目前北京、上海的水平還需要很長的時間。天津、重慶這樣的直轄市尚且如此，更何況其它二、三、四線的城市和地區(qū)呢？

　　另外，不同地區(qū)有不同地區(qū)的功能定位、人文特點，這些也是決定商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主要因素，有些地區(qū)的散售型物業(yè)可能更符合當(dāng)?shù)氐膶嶋H經(jīng)濟(jì)、人文狀況，因此以“持有型物業(yè)經(jīng)營”來定義商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)我認(rèn)為有些欠妥。當(dāng)然，“持有型物業(yè)”對產(chǎn)品品質(zhì)、保值增值、管理以及租金水平會起到巨大地提升作用，這一點我完全同意老蔡的觀點，在此就不做具體論述了。

　　二、對于老潘博客中“SOHO中國的商業(yè)模式是非常獨特的，在過去十幾年的發(fā)展中也被證明是非常成功的”的觀點，我認(rèn)為有些言過其實了。

　　SOHO中國的商業(yè)模式目前來看主要是銷售模式的成功，這一點老蔡在博客中已經(jīng)進(jìn)行了充分的說明，我非常贊同。另外除了大家了解的SOHO中國幾個散售型商鋪后期經(jīng)營舉步維艱的案例外，我再舉幾個自身的實例：

　　1、本人曾經(jīng)就職過的一家公司就在建外SOHO某座辦公，同時還有兩個上下游合作公司的辦公地點分別在建外SOHO和現(xiàn)代城，因此對在SOHO樓辦公的感受異常深刻。每天最害怕的一件事就是等電梯，電梯經(jīng)常因為滿載過而不停，好容易擠進(jìn)電梯還要層層停，從等電梯到進(jìn)入辦公室經(jīng)常要超過10分鐘。這種情況是SOHO建筑的普遍性情況，根本無法避免。

　　2、本人于今年上半年在CBD一帶選擇購買二手房，長安街南側(cè)由老潘開發(fā)的現(xiàn)代城平均價格15000~16000，建外SOHO平均價格17000~18000；長安街北側(cè)純居住性質(zhì)的藍(lán)堡國際公寓、華貿(mào)公寓、金地國際花園的最低價都要22000以上，而被這三個樓盤包圍的也是SOHO性質(zhì)的陽光100，平均售價卻只有17000左右。差距為何如此之大？主要是因為SOHO建筑里普遍人員混雜，公共設(shè)施（包括裝修）因過度使用而破損嚴(yán)重，各式廣告充斥在建筑內(nèi)外，物業(yè)環(huán)境與純居住建筑相比差距很大。以上實例至少說明SOHO建筑在管理、增值方面是落后于的純居住產(chǎn)品的。

　　退一步說，SOHO中國的商業(yè)模式即使是成功的，也只能說是在局部或細(xì)分領(lǐng)域的成功。SOHO建筑只可能是一種過渡式的產(chǎn)品，它是創(chuàng)業(yè)型企業(yè)、小型企業(yè)發(fā)展過程中從節(jié)約資金、提高工作效率等方面考慮而使用的辦公方式，是一種小眾產(chǎn)品，這些企業(yè)一旦成熟長大一定會搬出SOHO，尋求更好的辦公環(huán)境，尋求更好的辦公鄰居。當(dāng)然在中國當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式下，SOHO建筑有它存在的土壤，也確確實實有存在的必要，但它不應(yīng)該成為一種主流的商業(yè)運營模式。

　　三、我認(rèn)為SOHO中國商鋪散售的運營模式是不具備推廣條件的，它的銷售成功是完全建立在當(dāng)前中國畸形的區(qū)域經(jīng)濟(jì)與不成熟不健全的房地產(chǎn)市場條件下的。

　　SOHO中國當(dāng)前商鋪的租金水平與其售價相比，回報率極低這是不爭的事實，但投資者依舊趨之若鶩，因為什么？因為大量中國北部能源資金的進(jìn)入（這跟洗錢沒什么區(qū)別），因為土地價格暴漲而導(dǎo)致商鋪升值（租金收益與土地升值已無可比性）。這種情況只可能在北京、上海存在，只可能在當(dāng)前不成熟的房地產(chǎn)環(huán)境下存在。

　　其實老潘本人在最近的博客中也已經(jīng)承認(rèn)了這一點：“目前SOHO中國的商業(yè)模式也只適用于北京、上海城市繁華地段。其余省會城市，盡管經(jīng)濟(jì)在高速發(fā)展、白領(lǐng)在增加，第三產(chǎn)業(yè)占GDP的比重也在增加，但商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)遠(yuǎn)不及北京和上海，這些城市只是SOHO中國明天的市場，但不是今天的市場”。

　　四、如老蔡所言，持有型物業(yè)的開發(fā)經(jīng)營將是今后商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展趨勢。但在中國當(dāng)前的社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，當(dāng)前的開發(fā)水平下，非持有型商業(yè)物業(yè)的開發(fā)經(jīng)營還占據(jù)著半壁江山，而且這種商業(yè)模式還將持續(xù)很長時間。中國能有幾個中糧？幾個華潤？幾個萬達(dá)？它們再發(fā)展壯大也可能不會去那些三、四線、經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的地區(qū)。

　　因此，我們應(yīng)該面對現(xiàn)實，要加強對非持有型商業(yè)物業(yè)的研究，如何提高這種類型物業(yè)的保值增值水平？如何進(jìn)行這種類型物業(yè)的營銷？如何進(jìn)行這種物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計？如何進(jìn)行后期管理？如何加強后期的維護(hù)以及協(xié)調(diào)各小業(yè)主進(jìn)行設(shè)備設(shè)施的升級換代？除了這些方面，我們是否還應(yīng)該在物權(quán)法的修訂、在金融、財稅甚至個人征信方面都要進(jìn)行全方位的制度修改？因為這也直接關(guān)系到非持有型商業(yè)物業(yè)能否長期可持續(xù)經(jīng)營。

　　商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)要走的路還很長，經(jīng)驗、教訓(xùn)的交流很重要，對老蔡、老潘的不敬之處敬請諒解！

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