商鋪投資價(jià)值如何考評(píng)？

　　商鋪與住宅雖同為房地產(chǎn)的品種，但兩者投資所關(guān)注的因素卻各不一樣。住宅投資一般關(guān)注地段、生活配套、出租率、回報(bào)率、物業(yè)管理等指標(biāo)，而商鋪投資的關(guān)注要點(diǎn)，卻比住宅的項(xiàng)目要多得多，也復(fù)雜得多。

　　商鋪投資一般要考慮地段商業(yè)價(jià)值和發(fā)展前景、周邊商業(yè)氛圍等基本因素，街鋪還要考察上下水和排煙防噪等配套、門面與進(jìn)深寬度比例、適合出租給哪類商戶等等。盡管商鋪投資要考慮的因素較多，但萬變不離其宗，考評(píng)商鋪投資價(jià)值有兩項(xiàng)指標(biāo)是總結(jié)性的，一是及時(shí)租金回報(bào)率，一是增值空間。

　　一、及時(shí)租金回報(bào)率

　　商鋪投資租金回報(bào)率是：(月租金×12個(gè)月)÷商鋪總價(jià)，如一個(gè)商鋪的單價(jià)是6萬元每平方米，月租金達(dá)到300元每平方米，那么它的投資回報(bào)率是6%。國(guó)際上有個(gè)“15年收回全部投資”的公式，即年回報(bào)率達(dá)6.66%，就值得投資。這一標(biāo)準(zhǔn)略高于深圳目前的街鋪實(shí)際回報(bào)率。而商業(yè)地產(chǎn)流行的年回報(bào)率8%的模式，實(shí)際上只是一種營(yíng)銷操盤的方式，其目標(biāo)就是讓年回報(bào)率能達(dá)到月供標(biāo)準(zhǔn)，從而刺激投資。

　　不同的商圈、地段，商鋪投資回報(bào)率不同。深圳有市級(jí)商圈、次市級(jí)商圈、區(qū)域商圈等不同等級(jí)的商圈，其商圈的成熟度不同，商鋪?zhàn)饨鸹貓?bào)率差別比較大。如在成熟的東門、華強(qiáng)北商圈，商鋪及時(shí)租金回報(bào)率可達(dá)到6-10%，甚至更高；福田、南山等逐漸成熟中的商鋪及時(shí)租金回報(bào)率一般在6%左右；而開發(fā)中寶安中心區(qū)、龍崗中心城及時(shí)租金回報(bào)率則相對(duì)較低。

　　值得一提的是，商鋪及時(shí)租金回報(bào)率實(shí)際上是一個(gè)動(dòng)態(tài)的概念，租金回報(bào)中要扣除稅費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等諸多方面的費(fèi)用，同時(shí)還必須考慮到商鋪有一定的空置期。

　　二、商鋪增值空間

　　商鋪具有高成長(zhǎng)、高增值的特性，商鋪投資除了看中及時(shí)的租金回報(bào)外，更關(guān)注的其成長(zhǎng)增值空間。商鋪的成長(zhǎng)增值空間往往會(huì)超過租金回報(bào)。如南山自1999年濱海大道開通以來，商鋪售價(jià)七八年時(shí)間幾乎翻了三四倍，當(dāng)初的投資者年收益率達(dá)到30%；前幾年投資龍崗街鋪的投資者，盡管目前空置較多，但由于當(dāng)時(shí)售價(jià)低，商鋪空著一樣有成倍的成長(zhǎng)升值。

　　商鋪的成長(zhǎng)空間與地段的開發(fā)息息相關(guān)，一般情況下，大開發(fā)必有大成長(zhǎng)空間，地段的成長(zhǎng)直接帶來商鋪的升值。如寶安中心區(qū)CBD商圈，雖然商鋪售價(jià)突破6萬元每平方米，出租回報(bào)率低，但隨著寶安中心區(qū)的不斷成熟，以及大型購物中心浮出水面等系列利好因素推動(dòng)下，假以時(shí)日其商鋪價(jià)值勢(shì)必向南山、福田中心區(qū)看齊，有著可觀的增長(zhǎng)空間。

　　商鋪投資除了要看及時(shí)租金回報(bào)外，更要看商鋪增值空間，兩者之間的關(guān)連性十分緊密，而且此消彼漲，由此看來，租金堅(jiān)挺售價(jià)走高的商鋪未必就是最適合投資的商鋪，而暫時(shí)人氣不旺、不能招商經(jīng)營(yíng)的商鋪也可能恰恰是最值得投資的商鋪。

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