研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設(shè)的研究機構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標是打造民營經(jīng)濟研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
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·項目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項目定位策劃 |
·市場運營管理
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| ·項目全程運營 |
·運營顧問服務(wù)
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| ·規(guī)劃編制服務(wù) |
·招商銷售服務(wù)
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| ·市場可研報告 |
·人員培訓(xùn)服務(wù)
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| ·市場定位分析 | ...... |
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研究報告
商鋪投資：類型不同 收益、風(fēng)險各異
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近期，聚鑫電子通訊市場、萬祥小商品市場等商鋪的出售讓市民把眼光投向了商鋪投資�，F(xiàn)在市面上主要有哪些商鋪類型可供選擇？不同類型的商鋪風(fēng)險收益有何不同？為此，記者采訪了部分業(yè)界人士。
不同商鋪類型
收益、風(fēng)險有別
在調(diào)查中了解到，泉州市場上的商鋪類型主要分四大類：商業(yè)街商鋪、社區(qū)商鋪、商住辦公樓底商、購物中心或?qū)I(yè)市場席位型商鋪。對于這四種類型的商鋪，東海房地產(chǎn)發(fā)展有限公司企劃部經(jīng)理張族浩從商鋪的概念、優(yōu)缺點等方面做了詳盡的分析。
商業(yè)街商鋪：在城市商業(yè)中心或住區(qū)中心，由沿街商鋪聚勢形成的購物步行街是形成黃金商鋪的重要區(qū)域，但這樣傳統(tǒng)的商業(yè)中心推出的新商鋪非常少，投資機會相對較小成本也高。但如果及時發(fā)現(xiàn)并把握住機會，投資回報將會非�？捎^。
社區(qū)商鋪：設(shè)在一定規(guī)模住宅小區(qū)內(nèi)，以提供社區(qū)便利消費、充實社區(qū)生活為主的住宅底商型商鋪，是目前增長數(shù)量最為迅速的商鋪類型。社區(qū)商鋪對支撐社區(qū)居民日常消費的作用較大。雖然小區(qū)商鋪的投資回報率一般不及商業(yè)中心的商鋪高，但其回報卻較為穩(wěn)定，風(fēng)險相對較低，目前相對城區(qū)商鋪來講，其售價也相對較低，適合個人投資。
商住辦公樓底商：由于中高檔商住樓或?qū)懽謽嵌嗵幱谥行纳虅?wù)區(qū)，相對客流較大，人口消費素質(zhì)和租金承受能力較高。但一般商廈商鋪劃分的出售單元面積較大，多在120平方米以上，總投資額度也較高，投資門檻也較高。
購物中心或?qū)I(yè)市場席位型商鋪：此類商用物業(yè)多將整層購物中心、大市場分隔成20-30平方米甚至幾平方米的鋪位，然后進行小單元零售或長期出租。此種類型商鋪特點是投資門檻相對較低，有一定收益承諾保證，適合個人長線投資。但是從市場經(jīng)驗來看此類型的商鋪承擔(dān)的風(fēng)險也是較高的，因為它需要發(fā)展商進行準確的市場定位、完善的經(jīng)營管理，有力的市場推廣等，如果缺乏準確的市場分析，定位混亂，加之招商渠道不暢，缺乏經(jīng)營租戶支持，致使項目建成后無法正常開業(yè)或虧損經(jīng)營。
目前泉州市面上推出的商鋪項目中，除了鑫源·麥德龍國貿(mào)商城是購物中心，紅星·美凱龍、聚鑫電子通訊廣場是專業(yè)市場席位型商鋪，這些屬于純商業(yè)型項目，其余的大多屬商住底商。
商鋪投資
挑選 “績優(yōu)股”
判斷一個商鋪是否值得選擇的首要條件是看它能不能獲得較高回報，而判斷回報的最有效方式，是看現(xiàn)實租金收入是否能盡快地回收購鋪的前期資金投入。所以，這點反映在商鋪市場上，也衍生出售后返租等多種多樣的商鋪經(jīng)營方式。
先租后售：此種銷售方式是發(fā)展商根據(jù)商場的定位，統(tǒng)一招租、統(tǒng)一經(jīng)營，之后再拿出來銷售，租者不一定就是購買者。商鋪的購買者多為投資者。
售后返租：售后返租就是購鋪者買下物業(yè)后將物業(yè)返租給發(fā)展商，由發(fā)展商統(tǒng)一管理，統(tǒng)一招租，租價和租期由雙方議定。而租金的支付方式有一次性支付全部租金或按年（季）分期支付租金的選擇。目前的國貿(mào)商城就是采取這種售后返租的方式。
比較這兩種經(jīng)營方式，聚鑫電子通訊廣場營銷部經(jīng)理劉曉青認為，商業(yè)項目最好的形式還是先運營起來，但需要一定時間的市場培育，如果幾年后成熟了再賣，開發(fā)商利潤空間會更大�，F(xiàn)在出售，雖然還需要市場培育期，但對投資者來說價格也較低，是個機會。
而東海灣企劃部經(jīng)理張族浩認為，商業(yè)物業(yè)的成功與否，很大程度還取決于前期的規(guī)劃和定位。部分開發(fā)商只求迅速銷售商鋪，并沒有對商鋪的業(yè)態(tài)進行合理的組合，結(jié)果同一社區(qū)出現(xiàn)多個相同業(yè)態(tài)和行業(yè)的經(jīng)營者，同質(zhì)化的競爭最終導(dǎo)致競爭過劇，單個商鋪的平均營業(yè)額就會降低，如果達不到盈虧平衡點就只能關(guān)門歇業(yè)，社區(qū)商業(yè)空置率就會直線上升，最終造成整個社區(qū)商業(yè)的貶值和萎縮。投資商鋪，應(yīng)該結(jié)合周邊環(huán)境和開發(fā)商資質(zhì)、商鋪規(guī)劃定位等，挑選“績優(yōu)股”。
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