研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設的研究機構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標是打造民營經(jīng)濟研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務范圍
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·市場營銷推廣
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·市場運營管理
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·運營顧問服務
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研究報告
迪拜危機啟示我們：投資驅(qū)動模式隱含危機
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海灣地區(qū)和中東地區(qū)最活躍的商業(yè)中心——迪拜，是一座由石油與美元堆積起的城市,這個建在沙漠中的奢華之都，以大規(guī)模舉債和積極投資的方式來大興土木。在過去短短的5年，就破土動工了3000億美元的建設項目。迪拜擴張性和炫耀性的投資方式令這個奢華的城市建設成為全世界最為關注的“未來之城”。
然而近期迪拜危機開始顯現(xiàn)，雖然其規(guī)模以及“殺傷力”有限，但其債務危機尤其是該國的房地產(chǎn)開發(fā)中的教訓和啟示卻是值得我們深思和借鑒的。為此本報特別專訪了全國知名地產(chǎn)專家朱凌波先生。
分析
迪拜房地產(chǎn)是投資先導的增長模式，這正是造成危機的一個重要因素
在全球金融危機的影響下，近日迪拜政府宣布重組旗下的主權(quán)投資公司“迪拜世界”，并尋求延遲6個月償還債款。一場以信用危機為導火索、以房地產(chǎn)為主要載體的資產(chǎn)泡沫危機開始顯現(xiàn)。世界權(quán)威金融分析機構(gòu)隨即大幅下調(diào)眾多迪拜政府相關機構(gòu)的債務評級，令它們失去“投資級”評級，部分更降至垃圾級。而迪拜房價更是暴跌約50%。
朱凌波先生認為房地產(chǎn)是實體經(jīng)濟，其與股市的虛擬價值不同，它的上漲除了投資預期驅(qū)動外，必須與使用功能和租金價格等實用價值相關。而且債務結(jié)構(gòu)和債務成本也是很關鍵的要素。迪拜房地產(chǎn)一直以來都是投資拉動和先導型的增長模式。這正是造成危機的一個重要因素。
對比
當泡沫波及至二線城市時，其性質(zhì)無異于日本上世紀90年代初的地產(chǎn)危機
萬科董事長王石近期在接受媒體專訪時警告說，就全國而言，情況還沒有發(fā)展成為一場房地產(chǎn)泡沫。但就單獨城市，以及一些主要城市來說，泡沫顯然是存在的。當這種勢頭波及至二線城市，這樣一來其性質(zhì)就會類似日本上世紀90年代初破滅的房地產(chǎn)泡沫。
對日本房產(chǎn)地市場多有研究的朱凌波先生也指出，日本地少人多，收入水平遠遠高于中國，按照中國業(yè)界的邏輯，剛性需求是極其旺盛的，而收入水平也可以支撐起一個繁華的市場。但血的教訓和事實是，上次的亞洲金融危機后日本的房地產(chǎn)出現(xiàn)了長達 14年的綿綿陰跌，剛剛好轉(zhuǎn)不久，此次的美國金融危機又令日本的房地產(chǎn)雪上加霜。日本房地產(chǎn)的投資收益空間和價格上漲空間基本在上一輪經(jīng)濟復蘇周期內(nèi)透支殆盡。許多日本房地產(chǎn)投資商紛紛退出或到其他國家尋求出路，這些也正是目前迪拜的房地產(chǎn)面臨著的局面。
擔憂
當前我們房價上漲的背后，有多少是投資的“熱錢”，需要警惕
朱凌波先生認為：我國在城市化進程的強力推動下，在政府GDP情結(jié)和積極投資的政策帶動下，在投資渠道匱乏和通貨膨脹預期的背景下，特別是居民滿足生活和改善生活的動力下，中國的房地產(chǎn)價格上漲帶有合理和理性的要素，這是房地產(chǎn)市場能持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展的根源。然而2009年房產(chǎn)市場絕地反擊后非理性非規(guī)律性的因素占比越來越高，投資驅(qū)動型的房地產(chǎn)開發(fā)模式正隱含著虛熱的誘因。世界經(jīng)濟包括中國經(jīng)濟的未來走勢還不明朗，金融危機的影響依然存在很多變數(shù)；當前房價上漲的背后，有多少真實的購房需求？有多少是投資的“熱錢”流入了房地產(chǎn)市場？這是政府和金融部門以及當前買房者需要警醒的。
提醒
沒有根植于城市化進程的樓市繁榮，很可能只是一座泡沫堆成的海市蜃樓
朱凌波先生認為：當城市化進程到達國際慣例的70%左右，房地產(chǎn)必將退出國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的重要地位，特別是在中國絕大多數(shù)人到了居者有其屋的階段，進入西方發(fā)達國家以存量房為主的市場狀態(tài)，那時中國的房地產(chǎn)價格直線上升的時期也就基本接近尾聲了。這時如果還是以投資驅(qū)動型和帶動性的地產(chǎn)模式為主，必然會引起另一場“迪拜危機”。
當市場全是充斥著“樓王”與“豪宅”、“頂級”與“絕版”，在向奢侈、豪華突飛猛進中，國內(nèi)的開發(fā)商千萬不能像迪拜一樣忘記了“不能把大廈建在沙灘上”。僅靠資金和欲望驅(qū)使，沒有理性的增長需求與城市進程推進的城市，那么很可能只是一座泡沫堆成的海市蜃樓。
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