商業(yè)地產(chǎn)面臨挑戰(zhàn) 應(yīng)以何種模式才能獲得成功？

    商業(yè)地產(chǎn)的“持有戰(zhàn)”
    或許，與時(shí)俱進(jìn)和因地制宜才是將商業(yè)地產(chǎn)成功做下去的秘訣
    一貫以自己獨(dú)特商業(yè)模式成功立足于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的SOHO中國，其早期項(xiàng)目北京建外SOHO近日卻面臨集體退租的困境。
    從去年至今，建外SOHO租金價(jià)格一路下滑，每平方米租金從最高時(shí)的6元/天跌至3元/天左右，降幅達(dá)50%。有知情人士透露，建外SOHO物業(yè)管理混亂，導(dǎo)致項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值大幅下降。
    按照SOHO中國的營銷模式，項(xiàng)目散售后，物業(yè)所有權(quán)便歸屬于購房的業(yè)主。SOHO中國董事長潘石屹表示，從公司的股本金回報(bào)來看，物業(yè)銷售比物業(yè)出租要高得多，資金的使用效率也更高。
    但據(jù)悉，SOHO中國的模式是全部出售物業(yè)，整個(gè)商業(yè)物業(yè)因此做不到統(tǒng)一管理和出租，所以和周邊物業(yè)相比，租金回報(bào)相對(duì)較低。
    大量商鋪開發(fā)的同時(shí)，后續(xù)卻出現(xiàn)招商困難、空置率高甚至退租等經(jīng)營問題。這也是商業(yè)地產(chǎn)面臨的挑戰(zhàn)，究竟應(yīng)該以何種模式才能獲得并保持成功？
    在當(dāng)下越來越多的地產(chǎn)商，譬如世茂、凱德、萬達(dá)等大公司都紛紛自持商業(yè)物業(yè)的時(shí)候，SOHO中國依然采用出售的方式。按物業(yè)類型區(qū)分，這些物業(yè)屬于商業(yè)物業(yè)，但其經(jīng)營手段又是出售，所以從某種意義上說，SOHO的項(xiàng)目是難以定義的市場產(chǎn)品。
    如今，市場上的商業(yè)地產(chǎn)模式似乎以“持有”作為主旋律，先商業(yè)后地產(chǎn)，以長期、持續(xù)的收益為主。因?yàn)槠髽I(yè)和專家一致認(rèn)為，分散銷售的模式無法使商業(yè)獲得持續(xù)收益。從這個(gè)角度看，SOHO中國商業(yè)模式要解決后期經(jīng)營問題，必然要向物業(yè)持有發(fā)展。
    作為商業(yè)地產(chǎn)中的老大哥，萬達(dá)已經(jīng)邁向發(fā)展的第三階段——從第一階段將主力店低價(jià)出租給沃爾瑪?shù)戎�名品牌帶來影響力，再高價(jià)出售底鋪盈利；到第二階段進(jìn)入“組合店”模式，即一個(gè)項(xiàng)目有四五個(gè)獨(dú)立的樓，分別作為商業(yè)、超市、電影院等，通過一個(gè)室外步行街連起來做一個(gè)廣場；再到現(xiàn)在進(jìn)入第三個(gè)階段城市綜合體模式。萬達(dá)的成功毋庸置疑，其模式雖然可以被復(fù)制，卻鮮有成功，這與戰(zhàn)略眼光與成功操作都有著非常重要的關(guān)系。
    一個(gè)成功的商業(yè)地產(chǎn)模式并不是萬能的救命稻草，關(guān)鍵是要選擇適合自己、適合實(shí)地情況的模式。SOHO模式雖然由于近期事件的負(fù)面影響，受到很多質(zhì)疑，但是它也被認(rèn)為是一種“神話”——經(jīng)受住了全球金融危機(jī)的沖擊與考驗(yàn)，在同地區(qū)寫字樓出租率大幅度下滑的情形下，SOHO中國開發(fā)的寫字樓出租率一直保持在95%以上。同時(shí)，在過去十幾年的成長過程中，銷售額的持續(xù)高速增長也是這種商業(yè)模式成功的最好證明。
    雖然目前尚不清楚SOHO中國是否會(huì)繼續(xù)自己的“不持有戰(zhàn)略”，但精明的潘石屹似乎不會(huì)執(zhí)著于SOHO模式之下。他在近期表示，會(huì)適當(dāng)?shù)丶哟蟪钟形飿I(yè)的比例，“但這些物業(yè)一定是獨(dú)一無二的，不可替代的資源，如前門大街”。
    與此同時(shí)，萬達(dá)、中糧等一批大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的身影也開始活躍在二三線城市，他們將以何種模式開發(fā)？是復(fù)制成功案例還是有所創(chuàng)新？或許，與時(shí)俱進(jìn)和因地制宜才是將商業(yè)地產(chǎn)成功做下去的秘訣。

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