研究所簡(jiǎn)介
浙江（義烏）商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場(chǎng)，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問(wèn)。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
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研究報(bào)告
觀光旅游型地產(chǎn)蘊(yùn)藏商機(jī) 景區(qū)商鋪成投資熱點(diǎn)
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逾六成投資者看好景區(qū)商鋪
當(dāng)市中心的商鋪價(jià)格一路走高，越來(lái)越多的投資者感到難以“下手”，位于近郊的“成長(zhǎng)性商鋪”則悄悄成為適合他們“生長(zhǎng)”的土壤。記者在走訪本市若干景觀商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目后發(fā)現(xiàn)，幾乎6成以上的投資者表示，十分看好景區(qū)商鋪。正在某大型復(fù)合樓盤(pán)售樓處咨詢的張氏夫婦對(duì)記者說(shuō)，“隨著市中心商鋪價(jià)格日益走高以及旅游熱的進(jìn)一步升溫，我們覺(jué)得景區(qū)商鋪將會(huì)是未來(lái)投資的熱點(diǎn)。商鋪旺不旺是靠客流量來(lái)說(shuō)話的，隨著天津城市開(kāi)發(fā)建設(shè)的推進(jìn)，旅游、休閑的消費(fèi)需求勢(shì)必增加，按照這種局面來(lái)看，景觀商鋪未來(lái)的生意應(yīng)該相當(dāng)不錯(cuò)�！�
在環(huán)渤海區(qū)域發(fā)展大潮的引導(dǎo)下，天津越來(lái)越多地散發(fā)和挖掘出自己的魅力，本市以旅游地產(chǎn)為理念的復(fù)合型及綜合體項(xiàng)目正呈現(xiàn)出批量生產(chǎn)的態(tài)勢(shì)，一些重點(diǎn)項(xiàng)目憑借強(qiáng)大的資金，依托自然資源，結(jié)合消費(fèi)趨勢(shì)變化，大力開(kāi)拓起旅游地產(chǎn)，比如薊縣、天嘉湖、團(tuán)泊新城等。從京津新城到水上運(yùn)動(dòng)大世界，旅游與商業(yè)地產(chǎn)資源的組合在天津房地產(chǎn)業(yè)刮起了一股以旅游休閑為定位的地產(chǎn)新風(fēng)。
一組調(diào)查數(shù)據(jù)表明，天津旅游地產(chǎn)、休閑地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)正呈現(xiàn)出良好態(tài)勢(shì)，在被調(diào)查的50個(gè)高檔地產(chǎn)項(xiàng)目中，有48個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目具有旅游地產(chǎn)或休閑地產(chǎn)的特質(zhì)，諸多地產(chǎn)界巨頭紛紛挺進(jìn)天津大力開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)。濃縮五大洲建筑特色和景觀名勝的星耀五洲將擁有世界最大規(guī)模的室內(nèi)滑雪場(chǎng)、國(guó)內(nèi)最大的人造“死海”室內(nèi)沖浪游泳館、游艇俱樂(lè)部、大型商業(yè)步行街等多項(xiàng)娛樂(lè)休閑工程；以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和生態(tài)旅游業(yè)為主導(dǎo)的團(tuán)泊新城，集休閑度假、體育運(yùn)動(dòng)、娛樂(lè)健身、商住會(huì)議、教育科研于一體；借助東麗湖開(kāi)發(fā)的天津首家室內(nèi)生態(tài)園林式水上溫泉主題樂(lè)園已經(jīng)開(kāi)張納客；規(guī)劃建設(shè)中的柳林風(fēng)景區(qū)將建設(shè)商業(yè)、餐飲設(shè)施、會(huì)議中心、娛樂(lè)中心、觀光養(yǎng)殖基地、馴馬場(chǎng)、賽車(chē)場(chǎng)、植物園、高爾夫球場(chǎng)、游樂(lè)園及高級(jí)生態(tài)居住區(qū)等，此外還計(jì)劃沿海河建設(shè)一個(gè)港灣式游船碼頭，周?chē)藿ㄓ挟悋?guó)風(fēng)情的步行街和廣場(chǎng)、酒店、餐廳，形成一個(gè)“不夜城”；而位于塘沽西部新城的新塘湖則規(guī)劃布置了7處臨水觀景平臺(tái)及健身區(qū)，供游人娛樂(lè)；還有天津?yàn)场⒔驗(yàn)硰V場(chǎng)、海河大道、意式風(fēng)情街、泰達(dá)城、塘沽外灘、津門(mén)津塔等眾多大型復(fù)合項(xiàng)目借助景觀資源優(yōu)勢(shì)引起樓市廣泛關(guān)注。
觀光旅游型地產(chǎn)蘊(yùn)藏商機(jī)
仲量聯(lián)行董事長(zhǎng)何邁克認(rèn)為，天津發(fā)展景觀商業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)還在于像青島、大連等擁有海景資源城市的旅游開(kāi)發(fā)已經(jīng)接近飽和，而天津的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)才剛剛興起，薊縣等多個(gè)適宜開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)的區(qū)域價(jià)值有待重新評(píng)估，只要對(duì)旅游景點(diǎn)進(jìn)行再開(kāi)發(fā)，并且將天津價(jià)值進(jìn)行挖掘和宣傳，天津的景觀商業(yè)前景可謂廣闊。市旅游局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，首先，旅游地產(chǎn)是社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益達(dá)到雙贏的最佳途徑，天津市的旅游資源非常豐富，山河湖海一應(yīng)俱全，這些資源都可以與地產(chǎn)進(jìn)行很好地結(jié)合。旅游地產(chǎn)作為兩個(gè)黃金產(chǎn)業(yè)的交叉型產(chǎn)業(yè)，是一個(gè)巨大的“金礦”，因?yàn)樵谖磥?lái)20年，是中國(guó)旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的廣闊發(fā)展時(shí)代，而天津作為環(huán)渤海區(qū)域的新的經(jīng)濟(jì)中心，觀光旅游型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)更是蘊(yùn)藏著無(wú)限商機(jī)。
景區(qū)商鋪吸引新興投資群體
許女士是外企白領(lǐng)，很想增拓自己的“第二職業(yè)”，權(quán)衡利弊后，她覺(jué)得投資商鋪，經(jīng)營(yíng)一家異國(guó)風(fēng)情的服裝店是投己所長(zhǎng)。但她對(duì)商鋪的要求頗高，希望既要符合“小資情調(diào)”，又要吸引年輕人求新、求異的個(gè)性化特征。這樣“兩全其美”的商鋪到哪里找呢？
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，選擇商鋪投資，應(yīng)傾向于景觀建設(shè)頗佳的商鋪，因?yàn)槟贻p化消費(fèi)群體的崛起，商業(yè)地產(chǎn)已進(jìn)入到追求特色、個(gè)性的時(shí)代，而選擇良好的景觀商鋪，能更好地匯聚購(gòu)物人流，提升購(gòu)物環(huán)境以及穩(wěn)健的升值前景。單一性的購(gòu)物商鋪，已不能滿足消費(fèi)者的購(gòu)物欲望，針對(duì)年輕消費(fèi)者追逐時(shí)尚、多元化的生活方式，結(jié)合多種功能型配套，將購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑融為一體的商鋪，才能滿足年輕人的購(gòu)物需求，讓消費(fèi)者置于其間而流連忘返。
目前，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面臨同質(zhì)化、總量過(guò)剩、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理和區(qū)域分布不平衡等問(wèn)題。但隨著年輕化消費(fèi)群體的求新、求異心理和個(gè)性化特征的日益明顯，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入追求特色、追求個(gè)性的時(shí)代。縱觀住宅市場(chǎng)，景觀無(wú)疑成為開(kāi)發(fā)商提高售價(jià)的重要砝碼。這種趨勢(shì)也正迅速滲透進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，開(kāi)發(fā)商越來(lái)越注重景觀建設(shè)，特別是在日趨激烈的商鋪銷(xiāo)售競(jìng)爭(zhēng)中，景觀已發(fā)揮出它對(duì)提高商鋪市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力與售價(jià)的重要作用。
同時(shí)，在注重景觀優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上，融入國(guó)際上流行的情景式體驗(yàn)消費(fèi)模式，則更為商業(yè)項(xiàng)目注入了一股新活力。開(kāi)放式、露天型的“l(fā)ifestyle center”(生活休閑中心)，結(jié)合了酒吧、快餐、音像店、煙酒屋、小型家居用品店等多種功能型配套品類，將購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑連通互動(dòng)，不僅吸引20歲至35歲之間的主力消費(fèi)群，更將吸引大量的觀光游客，這種新型的商業(yè)模式，不僅填補(bǔ)了市場(chǎng)空白，也為商家提供了比傳統(tǒng)購(gòu)物中心模式更多的商業(yè)價(jià)值。
在商業(yè)地產(chǎn)界，景觀環(huán)境開(kāi)始受到了前所未有的重視，成為發(fā)展的一大趨勢(shì)。與此同時(shí)，這些各具特色的休閑景觀也為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目帶來(lái)福音。各種新型商鋪為了在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)尋找機(jī)會(huì)而相繼出現(xiàn)，諸如河岸商鋪、工業(yè)商鋪、度假村商鋪以及社區(qū)商鋪等，而其中又以水景河岸商鋪?zhàn)顬椤百u(mài)點(diǎn)”。隨著生活水平的提高，人們?cè)絹?lái)越注意生活質(zhì)量，注重生活環(huán)境，修河開(kāi)湖、種樹(shù)建綠、親近自然。這種變遷，映射到商鋪上，使投資商鋪在注意商鋪結(jié)構(gòu)、設(shè)施配置、色彩裝飾等流行趨勢(shì)的變化外，更要注意城市規(guī)劃、生活水平、消費(fèi)喜好等外部環(huán)境的變化。于是，河道整治和舊區(qū)改造給傳統(tǒng)的水岸商業(yè)帶來(lái)了生機(jī)，也引起了投資商們的注意。
“這里地處河邊，臨河的優(yōu)美環(huán)境是我們最看中的一點(diǎn)，現(xiàn)在的人無(wú)論是購(gòu)物，還是休閑娛樂(lè)，都特別講究環(huán)境�！币晃话芽Х鹊觊_(kāi)在海河邊上的經(jīng)營(yíng)者在接受采訪時(shí)如是說(shuō)。設(shè)計(jì)超前、具有景觀環(huán)境和休閑設(shè)施的商業(yè)場(chǎng)所，除了經(jīng)營(yíng)商業(yè)，還兼營(yíng)休閑、文娛、餐飲等行業(yè)，其人氣與效益明顯比一業(yè)經(jīng)營(yíng)的要好。
景觀環(huán)境緣何受到商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的重視？業(yè)界人士指出，這是大家在摸索中找到的方向�，F(xiàn)在的商業(yè)設(shè)施趨于綜合性發(fā)展，而不再朝單一體發(fā)展，多以一業(yè)經(jīng)營(yíng)為主、多種經(jīng)營(yíng)為輔。在國(guó)外，有的超市就建在溫泉旁，人們購(gòu)物累了，便可以去泡溫泉、就餐、甚至看電影。現(xiàn)在，不同的人有不同的需求，一個(gè)人本身也有多種需求，因而單一的業(yè)態(tài)很難經(jīng)營(yíng)。如果在一個(gè)商業(yè)場(chǎng)所，有多種商業(yè)業(yè)態(tài)在一同經(jīng)營(yíng)，便可以滿足不同群體的需求，一家老少都可以找到自己的去處以及滿足個(gè)人的多種需求。這樣就要求商業(yè)場(chǎng)所具有優(yōu)美的環(huán)境和良好的休閑娛樂(lè)設(shè)施。
南開(kāi)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士劉玉錄說(shuō)，從天津旅游地產(chǎn)的總體發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，旅游地產(chǎn)的發(fā)展更呈現(xiàn)出了一種主流趨勢(shì)：首先，隨著海河景觀帶、服務(wù)帶的建成，天津海河沿岸的地產(chǎn)項(xiàng)目將變成新的旅游帶和休閑觀光帶，從而強(qiáng)力拉動(dòng)天津旅游地產(chǎn)、休閑地產(chǎn)的再度升溫；其次，隨著市民生活水平的不斷提高和置業(yè)觀念的不斷轉(zhuǎn)變，追求安逸、恬靜、生態(tài)的家居環(huán)境和假日生活氛圍也使旅游、休閑地產(chǎn)找到了更多的市場(chǎng)通路；再次，旅游地產(chǎn)所具有的高附加值和投資品質(zhì)也促進(jìn)了開(kāi)發(fā)商投資旅游地產(chǎn)的熱情與信心，這些均使旅游地產(chǎn)、休閑地產(chǎn)展現(xiàn)出了樂(lè)觀的市場(chǎng)發(fā)展前景。
商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)景觀休閑設(shè)施，表面上看，會(huì)增加成本，減少商鋪面積，但長(zhǎng)遠(yuǎn)看，卻能營(yíng)造持續(xù)的人氣。過(guò)去的商業(yè)場(chǎng)所最普遍的是以街為市，主要是滿足老百姓購(gòu)買(mǎi)柴米油鹽醬醋茶，而傳統(tǒng)的大商場(chǎng)、大百貨公司沒(méi)有專門(mén)休息的地方，更說(shuō)不上娛樂(lè)了，這兩種商業(yè)形態(tài)都不能滿足現(xiàn)代人的需求。如今，人們講求的是物質(zhì)、精神、文化、教育多方面的滿足，因此就需要一個(gè)集商業(yè)、娛樂(lè)、休閑、餐飲為一體的環(huán)境，而不只是買(mǎi)東西的場(chǎng)所。因此，現(xiàn)代城市的綜合商業(yè)場(chǎng)所就要能滿足人們精神、文化和物質(zhì)的需求。
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