研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設的研究機構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標是打造民營經(jīng)濟研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務范圍
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·市場營銷推廣
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研究報告
俞稚玉：商業(yè)地產(chǎn)投資全球化推動購物中心發(fā)展
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購物中心在現(xiàn)代零售業(yè)中間占有很重要的地位，它是我們現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)中一顆耀眼的明星，根據(jù)我的觀察，購物中心在全球的發(fā)展有如下的特點：
第一，購物中心產(chǎn)業(yè)的全球化的趨勢，新世紀是走向經(jīng)濟全球一體化的一個年代，我們處于這個年代，購物中心的發(fā)展也充分表現(xiàn)出它的全球化的趨勢。
首先，我們從商業(yè)形態(tài)的發(fā)展來看，它起源于北美，而現(xiàn)在購物中心這個產(chǎn)業(yè)已經(jīng)從發(fā)達國家向全球蔓延，有些數(shù)據(jù)也可以支持這個現(xiàn)象。我們作為中國人，從國內(nèi)的發(fā)展來看也是體現(xiàn)了這個情況。購物中心協(xié)會張會長說，我們購物中心引入是在上世紀90年代，當時慢于大賣場的發(fā)展，慢于超市的發(fā)展，超市在發(fā)展最快的年份每年的增長率都是在40%以上。而新世紀開始購物中心在各地蓬勃發(fā)展，雖然受到金融危機的影響這兩年有所回落，但是總體來講在全國還是在形成。
從商業(yè)地產(chǎn)來講，相對零售業(yè)，我們國家的開放和外資進入相對比較延遲，當時它的投資也在向全球推進，所以商業(yè)投資的全球化是推動購物中心全球化的一個很大的動力，從上海購物發(fā)展至今來看，資金來源有國有、外資、民營，各占三分天下。在我們看到購物產(chǎn)業(yè)全球化的過程當中，大企業(yè)在全球追逐全球份額，處于這個目的，已經(jīng)成為全球化最大的推動力，由于各個國家的情況，經(jīng)濟發(fā)展的情況都不一樣，尤其是在發(fā)達國家，它的市場受到一定的限制，因為購物中心的產(chǎn)業(yè)比較的成熟，紛紛在全球?qū)ふ覚C會，這也是推動購物中心產(chǎn)業(yè)化的動力。尤其矚目的，環(huán)球化的趨勢已經(jīng)不是發(fā)達國家專有的，新興國家對全球業(yè)者強大的誘惑力也是推動購物中心全球化的趨勢�，F(xiàn)在發(fā)展趨勢比較明顯，各地政府高度重視的程度在新興國家已經(jīng)表現(xiàn)無疑了。購物中心已經(jīng)成為發(fā)達國家零售業(yè)的主力，在北美它已經(jīng)經(jīng)過幾十年的發(fā)展，無論是從商業(yè)的體量還是占有銷售的份額，尤其是在北美，它已經(jīng)成為這個國家零售業(yè)的主力，我們從統(tǒng)計數(shù)字上面可以看到，北美是發(fā)展比較成熟的一個地區(qū)，它的購物中心所形成的銷售額在美國已經(jīng)將近60%，它跟當?shù)鼐用竦纳钣^念密切程度是大大過于東方國家。東方國家里面，比如日本購物中心所占有的份額也在20%以上，我們國家是90年代開始到新世紀初購物中心得到大力的發(fā)展，開始占的份額很低，前3、4年的時候，以上海為例只有8%左右，這2年年年上升，現(xiàn)在目前已經(jīng)超過10%，要達到11%-12%，從這個趨勢來看，從中國來講也是這樣的，購物中心在零售市場上面的份額將會得到一個很大的提升，這個現(xiàn)象尤其是在新興國家尤其如此。現(xiàn)代的購物中心已經(jīng)遍布全球，整個產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為對各個國家經(jīng)濟具有影響力的產(chǎn)業(yè)，從美國購物中心ICSC發(fā)布的一些數(shù)字可以看到，美國購物中心產(chǎn)業(yè)對它的經(jīng)濟是有很強的關(guān)聯(lián)度，它協(xié)會的主席邁克爾說，30、40年前席卷北美洲的購物中心熱潮正蔓延到全球各地，我很贊同他的說法。美國現(xiàn)在有購物中心10萬多左右，它可出租的面積達到近70億平方英尺，每個月大概有1.9億成人去各種購物中心去購物，當年的購物中心的銷售往往都超過2萬多億，它占非汽車銷售零售總額75%，美國購物中心雇傭人員有1200多萬人，約占全國非農(nóng)業(yè)雇員總數(shù)的10%。所以購物中心的產(chǎn)業(yè)對美國是有很重要的關(guān)聯(lián)度。
另外像是北美的加拿大，它有購物中心2千多個，可出租總面積4億多平方英尺，年銷售2500億加元，占零售業(yè)總銷售65%左右，創(chuàng)省銷售稅收入160多億加元，雇傭人員150萬人，占非農(nóng)業(yè)雇員總數(shù)的10.8%。
即使在東方，現(xiàn)代購物中心也是一個重要的產(chǎn)業(yè)。日本購物中心的銷售額已占全部零售額的20%以上，而同期的超市業(yè)僅占9%，百貨僅為7%，目前1999年，印度只有三家購物中心。現(xiàn)在這個數(shù)字已經(jīng)上升近50家。到2010年，印度將擁有300家大型購物中心。
購物中心搶占零售份額為什么這么的明顯呢？因為這個產(chǎn)業(yè)有它特有的一些優(yōu)勢。對于購物中心的理念全世界并不完全一樣，有的把它看作是一個商業(yè)的業(yè)態(tài)，但是也有很多專家認為，購物中心本身不是一個業(yè)態(tài)，它是業(yè)態(tài)的組成平臺。不管怎么看，購物中心在商業(yè)零售份額逐年的增長，逐步成為一個主力軍這是不爭的事實，它有如下的優(yōu)點。首先它是超越零售業(yè)態(tài)的整合平臺，能包容其他零售業(yè)態(tài)，無排斥效應，而有疊加效應。如何理解這句話呢？零售業(yè)的發(fā)展往往是新的業(yè)態(tài)淘汰舊的業(yè)態(tài)或者是擠兌舊業(yè)態(tài)，同業(yè)態(tài)之間相互的競爭，你死我活，這在零售業(yè)是普遍的現(xiàn)象。由于零售業(yè)不是單純的零售業(yè)務，它是一個平臺，提供各個業(yè)態(tài)發(fā)展的平臺，它有很強的融合性和包容性。購物中心跟購物中心之間，一般來講，經(jīng)營好的話，它的排斥效應要大大低于其他零售業(yè)同業(yè)的競爭，因為在全球沒有同樣的一個購物中心，全球所有的購物中心都不一樣，都有自己的特色，否則他自己就站不住，所以它有包容心，比較少有排斥性。這種親和力使得我們購物中心極快的搶占份額。另外即使同業(yè)在同一地區(qū)集聚正性效應也大于負面效應，如南京西路商圈摩爾的扎堆，大家都過的很好。第三個購物中心已經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)里面的避風港，尤其是在住宅地產(chǎn)不好的情況下面，很多公司都把它發(fā)展的方向改為商業(yè)地產(chǎn)上，在國內(nèi)也是如此，像是世貿(mào)集團，以前就是搞住宅地產(chǎn)，現(xiàn)在又轉(zhuǎn)到商業(yè)地產(chǎn)，因為在全球經(jīng)濟不景氣的情況下，在投資風險加大的情況下，我們商業(yè)地產(chǎn)里面的購物中心，它的風險性、抗風險性可能要優(yōu)于住宅地產(chǎn)，因為它有很多特點是不一樣的，只會搞住宅地產(chǎn)的地產(chǎn)商不一樣會搞商業(yè)地產(chǎn)，所以在環(huán)境不景氣的時候，商業(yè)地產(chǎn)成為住宅地產(chǎn)的避風港。購物中心建設與城市建設、居民生活、社會治安和環(huán)境關(guān)系密切，因此容易引起政府重視和取得支持，而一些其他的零售單體不可能得到這么多的照顧。購物中心可以適應不斷提升的消費者需求，尤其中產(chǎn)階級隊伍的擴大，為購物中心準備了大量后備的目標客群。我們早上說的奢侈品，可能它的主客群不是中產(chǎn)階級，超市他的主客群可能是中產(chǎn)階級的家庭，但是不一定是中產(chǎn)階級的就業(yè)人員，而我們購物中心最適應中產(chǎn)階級家庭來消費，因此在我們這個國家為什么購物中心可以得到這么快的發(fā)展，也是適應中產(chǎn)階級的形成而帶來有特征的消費者需求。所以綜上所述，購物中心有自己的特點才能夠在這種情況下得到快速的發(fā)展。
從體量上面來講，體量對購物中心來講有很重要的指標，全球的購物中心以中小型購物中心占主導地位，這在北美也是這樣的。購物中心產(chǎn)業(yè)發(fā)展成熟的國家中小型的中心占半數(shù)以上，跟我們國家情況不一樣，我們國家對購物中心的定義跟他們也不一樣，所以從他們那里來講，中小型的購物中心占一半以上。為什么中小型的購物中心發(fā)展這么多呢？它也有原因的，我們來分析一下。首先，投資總額低，回報時間比較短，所以風險相對于地區(qū)購物中心來說小很多。第二個就是市場的容量大，選址的要求沒有大購物中心要求這么高。上海很多新的購物中心都是小型購物中心，它的選址沒有像是超購物中心來做，他的消費特征、購物特征、人口特征，像是社區(qū)型的購物中心要求沒有這么高。由于體量比較小，招商的難度比較小，招商壓力比較小，新開業(yè)的購物中心首先遇到的難題就是填不滿。因此，運行管理中小型的購物中心也相對比較容易。第四，硬件要求簡單，容易實現(xiàn)低成本的擴張，這也就是說，我這個開發(fā)商不一定是大開發(fā)商，我中型、小型的開發(fā)商資本有限，大的搞不了，小的可以搞，所以面就廣了。另外就是貼近消費者，易形成穩(wěn)定客流和客群，比如大的購物中心，比如你這是一個旅游地，全世界的旅游者到你這里，而本地的消費是比較少的，你要形成這樣的規(guī)模不容易。而中小型的購物中心形成比較容易，因為周邊都是他的客戶。這張PPT是按照ICSC做出的數(shù)據(jù)，可以說明38%的REIT持有的零售已放入ICSC主要的類別：58%都是要么籠統(tǒng)描述為“購物中心”或“摩爾”。
我們說了中小型購物中心的優(yōu)點，它也有主要的難點，分為兩條，一個就是吸引力及輻射力不如大型中心。第二個就是要求不斷變化消除顧客的視覺疲勞，這兩點就是中小型購物中心遇到的難題，超市也遇到這個問題。中國的購物中心有大型化的趨勢，爆出的體量都比較大，我也不是反對大，這里也要一分為二，大有大的道理，世界上十大購物中心，中國要占有6-7個，現(xiàn)在全球最大的購物中心是在中國而不是在外國，為什么中國能這么大呢？所以我說大有大的道理，我們的人口多，我們的客流量跟別人不能比，尤其是到禮拜天到處都是人，我在北美呆了5個月，他們沒有這么多人，但是他們的單價比我們高，所以說購物中心大也有道理的。人流超大，要求體量偏大。平均大于其他國家也是在情理之中，當然也有另外的問題。偏大也應該有個限度，現(xiàn)在不是籠統(tǒng)的說你大，而是說大有吸引力，大有輻射力，否則產(chǎn)生招商不足、組合不理想、銷售達保本點時間長，投資回報困難，如果你中間的資金鏈斷掉，你就是為他們做嫁衣了。我們是要根據(jù)定位和類型適度選擇體量的大小，不要盲目的講大跟小。
從數(shù)量來講，購物中心這個產(chǎn)業(yè)對社會的影響，地位重要的還是大型購物中心，我們從數(shù)字上面可以看到，這張圖是說，每一次到摩爾去的人單價是多少，有一個奇怪的現(xiàn)象，曲線上來又下去又上來，從客單價來講，比較大的購物中心，它更容易吸引客流，更容易提升它的銷售業(yè)績，因為挑選的物品比較多，而在少于3萬平方英尺的，大概就是3000平方米，上海還不把它作為大的購物中心，和超過12-16萬的要差2-3倍，這樣就得出一個結(jié)論，適度大的購物中心對提升它的業(yè)績還是有好處的。下面又是我講的，也不是越大越好，我們來看到了這里180萬平方英尺，美國開發(fā)購物中心70、80年，他的全國平均面積大小始終恒定在120萬平方英尺，所以說它是有規(guī)律可尋的，太大也不行，太小也不行。從數(shù)字上面也可以看到，大型的購物中心重要性，這張表上面雖然只占6%，超過100萬平方米三大類的購物中心，從數(shù)量來講，只占它10萬購物中心里面只有6%是這三類的，是100-150萬，150萬-200萬，200萬-1000萬，中國人把它去掉0，按照平方米來算，也就是說，10萬-15萬平方米的，以上的這三位它數(shù)量上只有占6%，可租賃面積卻占38%，從二八定律來講，從整個產(chǎn)業(yè)的管理發(fā)展必須要重視大型購物中心的開發(fā)和研究。
金融海嘯對發(fā)達國家和新興市場購物中心產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有什么影響呢？我個人的體會，無論是從材料來看還是到國外去看，有影響，而且尤其在北美這個影響還是不小的。這張圖上面是反映了近幾年在建購物中心跟新交付使用的購物中心，大家可以看到，由于金融海嘯，尤其在北美，不光影響了購買力，還影響了人們的收入預期，所以零售業(yè)首當其沖遭受打擊，從這張圖我們可以看到，它的缺陷是新交付購物中心的空置率，前幾年比較的平穩(wěn)，每一年都增加1%-2%，但是這兩年新開業(yè)的購物中心空置率大幅度的上升，實際情況也是如此，我跑過多倫多很多的小型購物中心，里面都是空置的，為什么？小也有小的麻煩，它的抗風險能力比較低，比如兩個社區(qū)比較近，他們就要靠拼價格了。從從業(yè)人員來講，連續(xù)近十年，美國失業(yè)人員只有上升沒有下降，這是跟他們多利用IT技術(shù)的原因。從失業(yè)率來講，一直沒有下降，也成為奧巴馬最頭痛的問題。
對照新興國家市場，雖然我們國家也受到金融風暴的影響，零售業(yè)的政府速度在放慢，現(xiàn)在已經(jīng)看不到30%的增長了，無論是哪一個業(yè)態(tài)都看不到，有的地區(qū)下降還很厲害，但是中國人還是有辦法，這兩年一到節(jié)日的時候，你看不到世界發(fā)生了金融海嘯，還是購買的人群很多的。那么新興國家，它受到的金融風波的影響，在零售業(yè)來講是有，但是很有限，不像西方國家跟發(fā)達國家，那么我們每年世界上有零售開發(fā)指數(shù)，這張表就是08年的數(shù)據(jù)，09年的還沒有出來。從這張表上可以說明，商業(yè)投資最好的國家就是在這頭上，這幾家是哪些呢？中國就在這個頭上，分別是印度、俄羅斯、中國，越南也排在上面，零售的投資全球化，這幾個國家是機會最好的，錯過這個機會又要走下坡路了，再早進來時間沒有到，這還是有道理的。它是從三個指標加以分析的，打出這張圖，商業(yè)投資機會目前最好的就是印度，它零售商業(yè)指數(shù)是68分，俄羅斯60分，中國是56分，聯(lián)合國酋長國是56分，他們認為這些是零售業(yè)投資最好的國家和地區(qū)。迪拜最近發(fā)生的金融風暴不會造成像美國那樣的糟糕情況，畢竟在它的后面還有后臺老板。
購物中心在中國的發(fā)展令世界矚目，有這么幾個特點，第一，發(fā)展快，類似90年代連鎖業(yè)的發(fā)展，起點比較低，增長速度比較快，優(yōu)點是遍地開花，現(xiàn)在二三級城市甚至更好的城市都出現(xiàn)了購物中心，那么帶來了一個什么問題呢，產(chǎn)業(yè)的集中度比較低，整個世界上面的購物中心產(chǎn)業(yè)經(jīng)營集中度本來就不高，在美國也是不高的，那么在中國就更分散的。第二，體量大，世界大的購物中心尤其是中國，中國的購物中心體量不斷在率新。第三創(chuàng)新多，融合中創(chuàng)新，變異中發(fā)展。有的時候我們的購物中心定義搞的比較模糊，很亂，也帶來一些好處，它有很多變化和發(fā)展，有很多創(chuàng)新包含在里面。第四，前景佳，深得政府、投資者、開發(fā)商、運營商、消費者多方的青睞。第五，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展和零售業(yè)“泛購物中心化”經(jīng)營成中國購物中心產(chǎn)業(yè)發(fā)展的兩大推進器，沒有這兩大推進器，我們的購物中心不會發(fā)展的這么快。
剛才簡單講了一下狀況，下面講一下趨勢。第一發(fā)達國家進入平穩(wěn)發(fā)展期。第二新興國家步入快速成長期。第三中國跨入擴張成熟期，城市化的進程這個潛力非常大，所以中國的零售業(yè)再發(fā)展20、30年沒有問題。我們的購物中心是機動車、汽車的孿生兄弟，沒有汽車文化也不會有購物中心。我們高興的看到中國已經(jīng)形成第一批開發(fā)設計運行管理隊伍，這個隊伍很重要。城市休閑時間的增加促使消費與娛樂習慣的進步。疆域遼闊的內(nèi)地零售市場需要升級換代。上午談到三四線城市發(fā)展情況怎么樣，但是經(jīng)營集中度需要提高，二三線城市有很大的潛力。另外就是還有不可缺少的就是90年代開始的一些失敗案例對我們的教育，這也是形成我們今后發(fā)展的一個資本。
未來全球購物中心的形態(tài)要繼續(xù)的變異與創(chuàng)新，里面有很多的文章可以做。早上還有一個問題，對于未來的零售如何看待？我看里面有一個很重要的一條，我的意見是，創(chuàng)新當中求生存，以前我們也用這句話的。這中間必須要充分認識中國的情況跟國外的不一樣，現(xiàn)在很多的零售模式都是從國外搬進來的，我們要有所選擇的采用，這部分的差距很大，我把標題說一下。充分認識中國發(fā)展的購物中心的環(huán)境。第一個就是土地資源環(huán)境不同。我們要保留一部分的高密度的零售設施。第二商業(yè)資本結(jié)構(gòu)不同，我們主要是靠銀行貸款。第三城鄉(xiāng)經(jīng)濟差別不同，我們看沿海城市跟內(nèi)陸城市差距不大，零售業(yè)差距更小，但是中國的情況不一樣。第四交通條件工具不一樣，雖然我們汽車業(yè)在大力的發(fā)展，但是我們還是以公交車、地鐵為主要的交通工具，我們是金字塔型的消費結(jié)構(gòu)，他們是橄欖型的消費結(jié)構(gòu)。所以有這么多的不同，我們的零售、我們的購物中心也要做出我們的特色。
還有金融產(chǎn)品的創(chuàng)新將成為第三個推進器，現(xiàn)在我們的金融工具還太少，當然不容易產(chǎn)生金融風波，但是由銀行貸款開發(fā)購物中心風險比較大。
另外一個趨勢就是全球提升產(chǎn)業(yè)的集中度也勢在必行，在美國前100強商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)主擁有物業(yè)960多個，擁有的購物中心的數(shù)量比重不超過1%，可租賃面積不足六分之一，其他國家更分散。經(jīng)營的集中度反映了產(chǎn)業(yè)的成熟度�？鐕�、跨地區(qū)拓展是提高集中度的手段，近年來國際資本在中國收購大型商業(yè)物業(yè)已反映出這種趨勢。中國有實力的商業(yè)地產(chǎn)商也在艱苦的成長。
購物中心將成為最重要的社會公共平臺之一。購物中心已經(jīng)遠遠超出零售和地產(chǎn)的概念，它已經(jīng)成為社會生活的一部分，它是一個最好的凝聚人流、社會的公共平臺。信息化技術(shù)既為產(chǎn)業(yè)升級提供保障。
必須認真對待購物中心唯一直接的對手，電子商務的挑戰(zhàn)。這兩年的形勢跟前兩年的形勢已經(jīng)不一樣，我們今年的電子商務零售額可以達到2500億，我看這個數(shù)字太小了，我在北美的時間看到年輕人，計算機已經(jīng)是他生活的一部分，買東西要先查計算機，反正是計算機上面有的他都依靠計算機，他可以根據(jù)計算機從美國的紐約一直開到溫哥華，5千公里你不需要認識，比如今天這條路鋪馬路，他都會及時的更新信息，而我們國內(nèi)做不到。購物中心有很大的親和力，所以它不怕傳統(tǒng)行業(yè)的競爭，但是它怕電子商務的挑戰(zhàn)，為什么美國的購物中心、歐洲的購物中心這兩年發(fā)展比較的緩慢？跟它的電子商務發(fā)展成為一個明顯的對照，這是一個不可抗拒的，因為他們受教育程度比較高，基本年輕人都會用計算機上網(wǎng)，這個現(xiàn)象在中國很快就會實現(xiàn)，所以如果我們要考慮長期生存，要經(jīng)營和發(fā)展購物中心，基本的商業(yè)設施如何和網(wǎng)上結(jié)合起來，必須觸網(wǎng)，不要把它看成是你的對手，雖然它是你的對手，你要充分利用網(wǎng)上的功能來開發(fā)。網(wǎng)上最厲害，它只解決信息流動，它解決不了商品的移動，所以虛擬的網(wǎng)絡和實力必須是結(jié)合才有出路，才有盈利的模式。當年我在友誼集團做戰(zhàn)略研究主任的時候，我看到這個情況，我同時兼顧計算機的主任，我建議三網(wǎng)合一，因特網(wǎng)和社區(qū)網(wǎng)和聯(lián)華超市網(wǎng)三網(wǎng)合一，利用網(wǎng)絡降低網(wǎng)絡成本，為什么我不提倡兩網(wǎng)呢？因為以前有很多人不不會使用網(wǎng)絡，所以使用的就是打電話，所以購物中心的趨勢里面不要忘記進一步的創(chuàng)新，尤其如何利用信息技術(shù)。
接下來簡單說一下上海怎么樣，上海友誼購物中心的出現(xiàn)，我認為上海的零售商業(yè)的形態(tài)和布局正在發(fā)生質(zhì)的飛躍，過兩年你再來看上海，跟前兩年完全不一樣。具體表現(xiàn)在，第一上海的商業(yè)中心，方便生活，它的布局跟世界大城市的走向是一致的，不光是上海的，整個中國都是這樣的，從寡中心到泛中心，都是這樣的，從規(guī)劃來講，上海商業(yè)形態(tài)跟布局跟全世界大城市、國際城市走向是一樣的，我們已經(jīng)將建成一個泛商業(yè)中心的上海新的布局。
商業(yè)設施從條狀商業(yè)街向點狀購物中心的集聚�，F(xiàn)代零售業(yè)的一個特征就是商業(yè)設施從條狀商業(yè)街向點狀購物中心的集聚，上海的零售業(yè)正在經(jīng)歷著這種變革。歷史上，上海的商業(yè)中心都是以商業(yè)街的形式出現(xiàn)，如全國著名的三大商業(yè)街：南京路、淮海路和北四川路�？墒墙畮啄�，由于購物中心的建設上海商業(yè)的形態(tài)和布局發(fā)生了明顯的變化。各種品牌的商店擁向購物中心，商業(yè)的集聚已經(jīng)從條狀的街區(qū)變成了點狀。
商業(yè)中心間從相互分割向由快速交通線串聯(lián)商業(yè)中心的發(fā)展。這樣有什么好處呢？形成上海商圈互相交叉滲透，從研究的角度來講，研究商圈這件事情更加的復雜，你中有我，我中有你，把商圈串聯(lián)起來，不見中國所有的城市都有這樣的條件，我曾經(jīng)做項目發(fā)現(xiàn)一個現(xiàn)象，他們有很多的商業(yè)中心，但是商業(yè)中心跟商業(yè)中心的分割很明顯，為什么？因為它是山區(qū)，區(qū)與區(qū)要過去比較的困難，不像上海這么的容易。上海也有這樣的情況，為什么上海普陀區(qū)商業(yè)開發(fā)這么晚，近兩年發(fā)展這么好，但是始終形成不了大中心，連不成片，為什么？高速公路的阻隔，所以高速公路有好也有壞，好是有利擴大你的商圈，擴大你的市場份額。不好在哪里呢？如果都是快速交通，對于你商業(yè)中心形成相互分割，形成不了規(guī)模比較大的商業(yè)中心，這就是普陀區(qū)開發(fā)商業(yè)中心比較的困難，為什么地段很好，生意做不上去，就是因為地段被高速公路分割了。
商業(yè)設施由單一功能向休息、娛樂、人文交流等多功能組合的變化�，F(xiàn)在開零售業(yè)不光是買東西，我可以告訴大家，最好的地區(qū)摩爾，購買地區(qū)商品只占盈利的30%。反過來講，是這種類型的購物中心人流越旺，隨著人們生活進入小康水平，家里該有的東西都有的，帶有目的性的沖動已經(jīng)大于隨機性的沖動，所以單純購物的購物中心不光是開始糟糕，有可能會一直糟糕下去，尤其是在開始的時候，必須要把能吸引客流量的商業(yè)組合拿進來，先把地炒熱，你的這個商業(yè)價值才有價值。我跟商業(yè)地產(chǎn)的老板們說，你現(xiàn)在從住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)為商業(yè)地產(chǎn)要有理念的變化，住宅樓盤有可能會馬上回收資金，而商業(yè)地產(chǎn)不會這樣，你造好的房子有可能不值甚至是負價值，只有經(jīng)過商業(yè)運作把地產(chǎn)的價值運作出來，這樣你的商業(yè)地產(chǎn)的價值才能體現(xiàn)出來，你搞購物中心不是為自己搞而是為你的兒子搞。我非常反對學術(shù)界的說法，說某一個城市平均商業(yè)面積已經(jīng)達到多少，說上海的面積已經(jīng)超過紐約就不需要發(fā)展了，我認為這是錯誤的。
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