研究所簡介
浙江（義烏）商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場(chǎng)，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
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·項(xiàng)目可行性研究 |
·市場(chǎng)營銷推廣
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| ·項(xiàng)目定位策劃 |
·市場(chǎng)運(yùn)營管理
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| ·項(xiàng)目全程運(yùn)營 |
·運(yùn)營顧問服務(wù)
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| ·規(guī)劃編制服務(wù) |
·招商銷售服務(wù)
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| ·市場(chǎng)可研報(bào)告 |
·人員培訓(xùn)服務(wù)
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| ·市場(chǎng)定位分析 | ...... |
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研究報(bào)告
李戰(zhàn)軍：對(duì)高橋新城整體商業(yè)規(guī)劃方案意見
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作為房地產(chǎn)開發(fā)已基本到位，商品房屋整幢整街將來準(zhǔn)備租售的商業(yè)規(guī)劃，特提出如下意見：
一、“重新激活現(xiàn)有資源”是正確的思路，而依靠“挖掘外高橋保稅區(qū)范圍內(nèi)企業(yè)高管消費(fèi)能力”來支撐高橋新城內(nèi)商業(yè)的發(fā)展，是難以做到的。商業(yè)地產(chǎn)的成功，不在于策劃方案的評(píng)審?fù)ㄟ^，不在于開發(fā)者完成全部物業(yè)的出售或出租，而在于商業(yè)服務(wù)業(yè)的企業(yè)入住以后，能夠獲得相應(yīng)的利潤，愿意繼續(xù)留下來做長期經(jīng)營。
二、“成都錦里”、“上海新天地”、“香港蘭桂坊”作為高橋新城商業(yè)規(guī)劃的參照物，基本不對(duì)路。高橋新城商圈是在遠(yuǎn)離中心城區(qū)的產(chǎn)業(yè)區(qū)周邊開發(fā)的新市鎮(zhèn)，其人口入住還不到位，其商業(yè)營運(yùn)還缺乏消費(fèi)需求，這和中心城區(qū)的商業(yè)開發(fā)存在較大的客戶差異、商品差異、服務(wù)差異。
三、大量實(shí)踐證明，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)需要人口導(dǎo)入后的消費(fèi)支撐。凡是商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)同步開發(fā)的，商業(yè)地產(chǎn)早期都是大量空置的、商品低端的、業(yè)態(tài)簡陋的、市面冷清的。直到人口積聚到一定規(guī)模之后，商業(yè)地產(chǎn)才能夠逐步達(dá)到原先規(guī)劃設(shè)想的地步。
大量實(shí)踐還證明，大體量的商業(yè)綜合體和商業(yè)街都有一個(gè)長期不斷調(diào)整的定位以適應(yīng)周邊消費(fèi)需求的過程，都有一個(gè)店鋪不斷換、業(yè)態(tài)不斷調(diào)、商品不斷升級(jí)的過程。浦東的八佰伴、正大廣場(chǎng)、亞太盛匯都經(jīng)歷過痛苦的不斷調(diào)整的摸索培育期。新興開發(fā)出來的新市鎮(zhèn)及其商業(yè)服務(wù)業(yè)更要經(jīng)過一個(gè)不斷調(diào)整的過程。
綜合上面的因素，本次評(píng)審的商業(yè)規(guī)劃，展示的是目標(biāo)定位和目標(biāo)業(yè)態(tài)，缺乏有時(shí)間順序的過程目標(biāo)和過程業(yè)態(tài)，也缺乏各個(gè)招商和營運(yùn)不同階段的創(chuàng)意設(shè)想和具體措施。
四、評(píng)審的商業(yè)規(guī)劃內(nèi)容和本商業(yè)規(guī)劃編制者的商業(yè)訴求是兩個(gè)方向的重大問題。前者是表象，后者是本質(zhì)。因此，商業(yè)規(guī)劃內(nèi)容更像是一個(gè)為了獲得高橋新城商圈房地產(chǎn)投資者，或者是商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營者（不是商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營者）的包裝和進(jìn)場(chǎng)曲。商業(yè)規(guī)劃編制者應(yīng)該把工作的重點(diǎn)放到該“規(guī)劃”貫徹執(zhí)行五到十年內(nèi)中長期的一個(gè)目標(biāo)分步落實(shí)的細(xì)化方案，以獲得委托者的青睞。商業(yè)地產(chǎn)二房東租賃價(jià)格和商業(yè)地產(chǎn)購置價(jià)格，是核心問題。
五、把高橋新城的荷蘭建筑和形態(tài)特色，作為一個(gè)旅游觀光的休閑景點(diǎn)是容易做到的，但同時(shí)也是難以持續(xù)的。畢竟“原汁原味”的和“山寨版”的差異是顯而易見的。高橋新城需要和外高橋功能區(qū)域的其他觀賞、購物、休閑的景點(diǎn)串聯(lián)起來，充分挖掘出該區(qū)域的歷史積淀和文化特色。
六、城鎮(zhèn)規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的年度和五年計(jì)劃、重大項(xiàng)目的擺放，這都是政府的職責(zé)事情。但是“規(guī)劃”、“計(jì)劃”、“項(xiàng)目”的落地卻是通過市場(chǎng)來實(shí)現(xiàn)的。高橋新城和上海市其他八鎮(zhèn)，當(dāng)前都存在著開發(fā)到位、人口導(dǎo)入、服務(wù)業(yè)集聚、能級(jí)上升的共同問題。高橋新城出建筑和城鎮(zhèn)形態(tài)是容易的、短暫的，出產(chǎn)業(yè)功能、吸引中高端人才居住消費(fèi)這是一個(gè)較長期的市場(chǎng)培育過程。真是急不得。
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