解讀“國十一條”：是老生常談還是新意盎然

　　增加有效供給 著眼“保障”“普商”
　　政策
　　（一）加快中低價位、中小套型普通商品住房建設。
　�。ǘ�）增加住房建設用地有效供應，提高土地供應和開發(fā)利用效率。
　　看點
　　商品住房價格過高、上漲過快的城市，要切實增加限價商品住房、經(jīng)濟適用住房、公共租賃住房供應。
　　房價過高、上漲過快、住房有效供應不足的城市，要切實擴大中低價位、中小套型普通商品住房和限價商品住房、公共租賃住房、經(jīng)濟適用住房、廉租住房的建設用地供應量和比例。
　　解讀
　　歷年來，加快經(jīng)濟適用房建設的論調(diào)從未消沉，但時至今日，市場上的經(jīng)適房仍是“稀客”。“居者有其屋”的理想與“商品房”的市場原則，永遠相互依存，卻又背道而馳。
　　房源供應充足，降價才有根據(jù)；供應什么樣的房子，卻不只是調(diào)控單憑一己之力能達成的目標。
　　從2004年5月《經(jīng)濟適用住房管理辦法》正式施行到2006年，國務院出臺9部委“十五條”，提出90平方米雙70％的標準，從2005年3月“老國八條”提出增加普通商品房和經(jīng)濟住房土地供應到2007年國土資源部下發(fā)《關于進一步加強土地供應調(diào)控的通知》，保障性住房話題就一直長盛不衰。
　　抑制投資投機 合理引導消費
　　政策
　　（三）加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。
　�。ㄋ模├^續(xù)實施差別化的住房稅收政策。
　　看點
　　對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的家庭，貸款首付款比例不得低于40%。要嚴格執(zhí)行首次購房與非首次購房的差別化稅收政策。
　　解讀
　　收緊二套房貸，讓狂熱的房地產(chǎn)降溫，可謂是自上而下的共識。但收緊的信貸口子總是輕易又會松開。
　　毫無疑問，按揭的成數(shù)和利率對房地產(chǎn)的需求影響最大。早年的住房貸款優(yōu)惠利率曾拉動了房地產(chǎn)成為“國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)”，但隨之而來的負面作用也不可忽視。因此，從信貸入手抑制房地產(chǎn)虛熱，也成了調(diào)控的慣用手段。
　　早在2005年3月，央行就曾宣布取消住房貸款優(yōu)惠利率；個人住房貸款最低首付款比例可由20%提高到30%。早在2007年9月，央行就曾規(guī)定，購買第二套（含）以上住房，貸款首付款比例不得低于40%。不過，二套房貸政策在執(zhí)行過程中似乎總是容易“打折扣”。
　　加強風險防范 完善市場監(jiān)管
　　政策
　　（五）加強房地產(chǎn)信貸風險管理。
　　（六）繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序。
　�。ㄆ撸┻M一步加強土地供應管理和商品房銷售管理。
　�。ò耍┘訌娛袌霰O(jiān)測。
　　看點
　　國有資產(chǎn)監(jiān)管部門要進一步規(guī)范國有大企業(yè)的房地產(chǎn)投資行為。已取得預售許可的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部房源，嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售。從嚴控制商品住房項目單宗土地出讓面積。防范信貸資金違規(guī)進入房地產(chǎn)市場，防止境外“熱錢”沖擊市場。
　　解讀
　　加強房地產(chǎn)信貸風險管理、加強土地供應管理、打擊囤地、增加房源透明度都不是新話題，但政策一出再出，成效卻從不明顯。
　　從2004年9月中國銀監(jiān)會公布《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險指引》之時，就規(guī)定建筑商不得為開發(fā)商墊資建樓，開發(fā)商開發(fā)項目自有資金不低于項目總投資的35%。
　　2008年1月國務院下發(fā)《國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知》：土地閑置滿兩年、依法應當無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用；土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。
　　與此次國11條相應，早在2006年7月，166號文件要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預售許可證后，應當在10日內(nèi)開始銷售商品房。未取得商品房預售許可證的房地產(chǎn)項目，不得發(fā)布商品房預售廣告。
　　而“防止境外熱錢沖擊我國市場”雖然是國際金融危機下的新熱點，事實上也在若干年前就被頻頻提及。早在2006年7月，建設部就出臺了171號“外資限炒令”。
　　推進安居工程 保障困難家庭
　　政策
　　（九）力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。
　�。ㄊ�）中央將加大對保障性安居工程建設的支持力度，適當提高對中西部地區(qū)廉租住房建設的補助標準，改進和完善中央補助資金的下達方式，調(diào)動地方積極性，確保資金使用效果。
　　看點
　　各地要通過棚戶區(qū)改造和新建、改建、政府購置等方式增加廉租住房及經(jīng)濟適用住房房源。
　　鼓勵金融機構向符合條件的城市和國有工礦棚戶區(qū)改造項目提供貸款。
　　解讀
　　廉租房在“國十一條”中獨獲“欽點”是其重要地位的體現(xiàn)。不過，廉租房也如經(jīng)適房一般，大有淪為老生常談之勢——這也就從側面反映出，“革命尚未成功，同志仍需努力”。
　　經(jīng)適房和廉租房的話題在過去幾年始終爭論不休，解決困難更是每年都喊。
　　早在2005年5月，“新國八條”就提出完善城鎮(zhèn)廉租住房制度；2006年5月，“國六條”提出加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設；2006年8月，建設部出臺《城鎮(zhèn)廉租房工作規(guī)范化管理實施辦法》；2008年兩會，政府工作報告提出要“抓緊建立住房保障體系”；2008年11月，國務院常務會議提出加大保障性住房建設力度。爭取用3年時間，解決近750萬戶城市低收入住房困難家庭和240萬戶林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶區(qū)居民的住房問題；2009年1月9日，住建部表示全面推進保障性住房建設，解決260萬戶城市低收入困難家庭和80萬戶煤礦、林區(qū)、墾區(qū)棚戶區(qū)家庭的住房困難。
　　督察房價上漲 省府需負總責
　　政策
　�。ㄊ�一）進一步健全和落實穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、解決低收入家庭住房困難問題由省級人民政府負總責，市、縣人民政府抓落實的工作責任制。
　　看點
　　各地要認真落實差別化的土地、金融、稅收等政策，抓緊清理和糾正地方出臺的越權減免稅以及其他與中央調(diào)控要求不相符合的規(guī)定。
　　國務院有關部門要加強檢查和指導，對重點地區(qū)和城市進行重點督查。
　　解讀
　　讓地方政府摒棄一城一池的私心，讓他們擔負起落實樓市調(diào)控政策的責任，是增強政策執(zhí)行力的根本之道。
　　調(diào)控政策不能流于空話，而要落到實處。而2008年之前房地產(chǎn)調(diào)控的失敗，一大原因就在于地方政府出于自身利益的考慮，對調(diào)控政策避重就輕。比如，在2005年3月，“國八條”提出要高度重視穩(wěn)定住房價格，將穩(wěn)定房價提高到政治高度，建立政府負責制，但并未點明地方政府在執(zhí)行中的重要作用。直到2009年12月14日，國務院常務會議研究完善促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施，才明確提出“加強市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭”，強調(diào)“地方政府要切實負起責任”。
　　隨后在12月17日，財政部、國土資源部、央行、監(jiān)察部等五部委公布《關于進一步加強土地出讓收支管理的通知》，將開發(fā)商拿地首付款比例提高到五成，且分期繳納全部價款的期限原則上不超過一年。這一政策實質上是對地方政府的“土地財政”作出了限制。
　　專家“鞭”
　　策策不連貫，虛火滅不了
　　“前年，房地產(chǎn)市場冷寂了，政府就坐不住了，趕快加溫。去年，房地產(chǎn)又熱了，民眾的呼聲很大，政府現(xiàn)在又來澆涼水。只想問一句，早知今日，何必當初？”
　　——北京大軍經(jīng)濟觀察研究中心主任仲大軍
　　凡是政府出臺的措施都是有用的。不過，微觀政策起到的作用是有限的。
　　中國經(jīng)濟目前的狀況就是“虛火亂燒”，大量的投機性需求拉動經(jīng)濟數(shù)據(jù)，說好聽點是經(jīng)濟中存在大量彈性需求。如果不從制度層面解決中國經(jīng)濟的結構性問題，只依靠微觀政策，很難澆滅房地產(chǎn)市場的虛火。
　　此外，政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控需要連貫性。簡單來說，政策越穩(wěn)定，市場就越冷靜。
　　上漲預期，為害太大了
　　“很多人說房價虛高已經(jīng)形成社會問題，目前，中國國民財富的70%是房地產(chǎn)，中國銀行貸款的70%貸給了房地產(chǎn)，如果國家大力打壓房地產(chǎn)，恐怕也會出社會問題�！�
　　——中國農(nóng)業(yè)銀行高級經(jīng)濟學家何志成
　　如果告訴你5年后，原本200萬元的房子會漲到400萬元，你買不買？當然要買。這才是中國房地產(chǎn)市場的“剛性需求”�，F(xiàn)在的狀況是房價上漲越高，剛性需求越強。目前，買房已經(jīng)成為中國人的被動性儲蓄。國民對整個房地產(chǎn)行業(yè)的心理預期會導致房價繼續(xù)走高。
　　二套房貸收緊，提高首付比例，很可能會影響正常的市場預期，從而人為地干預市場，為未來房價高漲埋下伏筆。
　　開發(fā)商“對”策
　　地方政府，就要你負責
　　“其實沒有開發(fā)商愿意當?shù)赝�，地王真的只是政府造就的。各地政府是房地產(chǎn)的既得利益者，要抑制房價，必須讓地方政府退出房地產(chǎn)利益鏈。”
　　——聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)濟有限公司總經(jīng)理楊少鋒
　　在這次“國十一條”中，我們罕見地看到，國務院對地方政府的責任提出了明確的要求。
　　以往的調(diào)控政策之所以一直未能取得預期效果，關鍵原因在于中央政府和地方政府的博弈，中央政府把房地產(chǎn)當作民生問題，而地方政府往往把房地產(chǎn)當作經(jīng)濟問題，土地出讓金和稅收才是地方政府最關心的問題。
　　“國十一條”最大的新意，就是它既打擊開發(fā)商更規(guī)范地方政府。
　　政策一樣，解讀大不同
　　“開發(fā)商囤地的根源是土地供應不能滿足市場的需求。新政策出臺后，國家將加大土地供應。”
　　——SOHO中國董事長潘石屹
　　潘石屹讀“國十一條”，讀出了不同內(nèi)涵。第一條“促開工、促上市”，潘石屹認為與以往政策要嚴控投資規(guī)模的方針正好相反。第二條“增加住房建設用地有效供應，提高土地供應和開發(fā)利用效率”。潘石屹看到土地供應增加的大勢。第六條、第七條要對“惜售、囤積房源，散布虛假信息、擾亂市場秩序，違法違規(guī)用地和囤地、炒地，價格欺詐、哄抬房價以及違反明碼標價規(guī)定”加大查處力度，潘石屹則提出“只要政府增加土地的供應，這些囤地、惜售的房地產(chǎn)商會虧血本”。潘石屹比誰都清楚，前十條都要仰賴第十一條。 （李媛）

點擊次數(shù):644