研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
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·項(xiàng)目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項(xiàng)目定位策劃 |
·市場運(yùn)營管理
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| ·項(xiàng)目全程運(yùn)營 |
·運(yùn)營顧問服務(wù)
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| ·規(guī)劃編制服務(wù) |
·招商銷售服務(wù)
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| ·市場可研報(bào)告 |
·人員培訓(xùn)服務(wù)
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| ·市場定位分析 | ...... |
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研究報(bào)告
點(diǎn)評soho、華潤、萬達(dá)三大房企的商業(yè)地產(chǎn)模式
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截至12月13日，今年SOHO中國的合約銷售金額130億元人民幣，超全年目標(biāo)。據(jù)了解，SOHO中國今年年初訂下的銷售目標(biāo)是50億元，年中先后上調(diào)至80億元及100億元，最后完成金額超年初目標(biāo)160%。
在今年SOHO中國的售樓收入中，約七成來自北京三里屯SOHO項(xiàng)目的收入。據(jù)介紹，該項(xiàng)目從去年開售至今，辦公室和公寓部分的平均銷售價(jià)格均有10%至15%的提升，截至目前累計(jì)銷售金額達(dá)152億元，其中今年預(yù)售80億元，目前該項(xiàng)目有90%的樓面已經(jīng)售出。
目前SOHO中國旗下在售項(xiàng)目包括：三里屯SOHO、SOHO北京公館、中關(guān)村SOHO、朝陽門SOHO二期。
>>商業(yè)模式
SOHO模式
按SOHO中國董事長潘石屹的看法，SOHO中國的商業(yè)模式就是開發(fā)商業(yè)（包括寫字樓）地產(chǎn)，統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè)，統(tǒng)一市場銷售，統(tǒng)一出租和管理。
從SOHO現(xiàn)代城開始，SOHO中國旗下的項(xiàng)目都沿用了統(tǒng)一的商業(yè)模式，不僅讓市場迅速接納了SOHO這個(gè)外來詞，而且，在十年內(nèi)，吸引了7000余名客戶分享了這種商業(yè)模式帶來的物業(yè)升值和回報(bào)，并且，相當(dāng)一部分客戶緊隨著潘石屹的步驟置業(yè)。
雖然這種商業(yè)模式屢屢遭到市場和業(yè)內(nèi)的質(zhì)疑，但是，SOHO旗下每一棟迅速售罄的物業(yè)也在證明投資者對這種模式的認(rèn)可。
>>項(xiàng)目儲(chǔ)備
兩手準(zhǔn)備
面對2009年樓市再現(xiàn)的瘋狂，潘石屹一直很苦惱，既擔(dān)心市場的不理智，更擔(dān)心地價(jià)狂飆中，SOHO中國的地荒延續(xù)下去。在這場狂歡中，SOHO中國只在土地公開出讓市場獲得一塊土地——北京朝陽區(qū)望京地區(qū)B29地塊。面對央企的來勢洶涌，SOHO中國靈活地轉(zhuǎn)身，從公開市場轉(zhuǎn)向二級市場，通過收購項(xiàng)目來達(dá)成項(xiàng)目儲(chǔ)備的目的。8月收購上海東海廣場，11月收購了北京東三環(huán)內(nèi)甲級寫字樓北京嘉盛中心。
>>人物
潘石屹：明后年銷售額可達(dá)520億元
12月13日，SOHO中國舉行了“利潤與心靈的平衡”聚會(huì)慶祝豐收的2009年，在會(huì)上，潘石屹透露稱：“今年迄今公司已經(jīng)完成銷售額高達(dá)130億元，預(yù)計(jì)明后年銷售額可達(dá)520億元�！�
顯然，潘石屹對今年的業(yè)績非常滿意，且潘石屹認(rèn)為SOHO中國的商業(yè)模式非常成功，因?yàn)椤耙环N商業(yè)模式成功與否重要是看它能不能經(jīng)受住市場波動(dòng)的考驗(yàn)——SOHO中國商業(yè)模式經(jīng)受了全球金融危機(jī)的沖擊與考驗(yàn)。同時(shí)SOHO中國在過去十幾年的成長過程中，銷售額的持續(xù)高速增長也是這種商業(yè)模式成功最好的證明�！�
■記者點(diǎn)評
SOHO中國是一個(gè)非常獨(dú)特的企業(yè)，從它的發(fā)展和銷售看，SOHO中國是成功的，但至今無人能復(fù)制SOHO中國。表面上看，它是一家專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商，但在媒體上，SOHO中國往往跟時(shí)尚、跟建筑藝術(shù)相伴隨行。從公司組織架構(gòu)上看，SOHO中國是一家標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)代企業(yè)，擁有一群非常敬業(yè)的優(yōu)秀職業(yè)經(jīng)理人，但它的董事長，出入?yún)s如娛樂明星一般，總能引來蜂擁而至的粉絲……這是一家奇怪的企業(yè)，卻是一家非常值得尊重的企業(yè)，因?yàn)樗傄云髽I(yè)納稅、員工納稅之高為榮，并認(rèn)真地為自己每一個(gè)項(xiàng)目的建筑負(fù)責(zé)，精心蓋漂亮的房子。
華潤置地 多元化增值
作為華潤集團(tuán)旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)旗艦，華潤置地一直是中國內(nèi)地最具實(shí)力的綜合型地產(chǎn)開發(fā)商之一。截至2008年底，公司總資產(chǎn)超過700億港元，凈資產(chǎn)超過360億港元，土地儲(chǔ)備面積超過2455萬平方米，是中國地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模最大、盈利能力最強(qiáng)的地產(chǎn)企業(yè)之一，在香港和內(nèi)地上市的內(nèi)地地產(chǎn)股中市值排名第三。目前，華潤置地已進(jìn)入中國內(nèi)地24個(gè)城市，正在發(fā)展項(xiàng)目超過50個(gè)。
>>銷售業(yè)績
突破200億
前三季度華潤置地共簽約銷售170.4萬平方米，簽約額達(dá)170.5億元人民幣。截至9月15日，華潤置地已實(shí)現(xiàn)住宅簽約額及簽約面積分別按年增長229.2%和324.9%。因此，華潤置地將全年銷售目標(biāo)由150億元上調(diào)至200億元。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，華潤完成這一目標(biāo)非常輕松。
北京在售項(xiàng)目有紅山世家、橡樹灣、置地公館。
>>全國布局
二十四城記
目前公司已在北京、上海、深圳、成都、武漢等中國內(nèi)地24個(gè)城市踐行著高品質(zhì)的理想，代表作品有橡樹灣、鳳凰城、上海灘花園、二十四城、幸福里、悅府等公寓產(chǎn)品，翡翠城、太湖國際社區(qū)、卡納湖谷等中低密度產(chǎn)品，以及萬象城（購物中心）、寫字樓、酒店、高端公寓等都市綜合體項(xiàng)目，在引領(lǐng)城市生活方式改變的同時(shí)，帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、改善城市面貌；華潤置地創(chuàng)新的生意模式還包括通過提供精裝、家私等增值服務(wù)滿足客戶日益增長的一站式服務(wù)需求。
10月以來，華潤置地諸多項(xiàng)目應(yīng)邀加推：成都翡翠城五期09年四季度新開盤計(jì)劃火熱出爐；外灘九里計(jì)劃于10月推出一期；上海橡樹灣二期預(yù)計(jì)11月推出，勢必延續(xù)熱銷傳奇。傳統(tǒng)銷售淡季中，華潤置地依然留有后勁。
>>土地儲(chǔ)備
三年翻兩倍
截至2008年，華潤置地的土地儲(chǔ)備面積達(dá)到2455萬平方米以上，而2005年華潤置地的土地儲(chǔ)備僅有1074萬平方米，3年時(shí)間，華潤置地的土地儲(chǔ)備量翻了兩倍，而華潤置地的突然加速背后可以明顯看到華潤集團(tuán)的身影，華潤集團(tuán)在華潤置地的高速發(fā)展中成功地扮演了“孵化器”的角色。
“它的主要作用是使華潤置地能夠利用母公司大得多的資產(chǎn)負(fù)債表做一些大規(guī)模項(xiàng)目。真正體現(xiàn)出集團(tuán)孵化意義在兩方面：資產(chǎn)注入前歸屬于集團(tuán)的所有權(quán)，以及孵化過程中的資金支持�！比A潤置地高管如是說。
“住宅開發(fā)+持有物業(yè)+增值服務(wù)”是華潤置地的生意模型和戰(zhàn)略，是與其它主營業(yè)務(wù)為住宅的房地產(chǎn)企業(yè)在業(yè)務(wù)能力上最顯著的差異化特征。華潤置地是綜合性地產(chǎn)發(fā)展商，差異化的生意模式可以把住宅開發(fā)和物業(yè)收租業(yè)務(wù)的長處有機(jī)結(jié)合，利潤點(diǎn)由房屋銷售、租金收入和長期資本增值組成，使公司在長短期回報(bào)平衡、盈利增長持續(xù)性和業(yè)務(wù)穩(wěn)定性等方面得到優(yōu)化，受地產(chǎn)政策及市場影響的盈利波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)降低，同時(shí)也給客戶資產(chǎn)的保值增值提供更多保障，為業(yè)主的生活帶來更加繽紛多彩的享受和更加完善、便利的生活體驗(yàn)。
業(yè)內(nèi)專家表示，用美國汽車行業(yè)的發(fā)展能更好地詮釋華潤的選擇。在上世紀(jì)初福特用流水線的生產(chǎn)模式大幅提高產(chǎn)量，降低生產(chǎn)成本之后，福特汽車占據(jù)了整個(gè)北美市場，成為當(dāng)然的王者。然而通用最后卻超越了它，為什么？因?yàn)槿藗円呀?jīng)厭倦了一個(gè)模子里出來的福特T型車，他們追求個(gè)性，追求更多的車型。而當(dāng)時(shí)的小公司通用恰恰做到了這點(diǎn)。
萬達(dá) 布局商業(yè)地產(chǎn)帝國
萬達(dá)成立21年了，從上個(gè)世紀(jì)的住宅地產(chǎn)領(lǐng)域，到2001年開始挺身邁進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，再到現(xiàn)在全國最大的專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、亞洲排名第一的不動(dòng)產(chǎn)商，萬達(dá)完成了一個(gè)華麗而完美的大轉(zhuǎn)身。
>>銷售業(yè)績
上半年，萬達(dá)合同銷售額80億元，入伙指標(biāo)銷售額120億元，同比增長200%，全年預(yù)計(jì)在250億以上。
目前萬達(dá)已經(jīng)形成商業(yè)地產(chǎn)、高級酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨四大支柱產(chǎn)業(yè)，足跡涉及全國50多個(gè)城市，已在全國開業(yè)27個(gè)萬達(dá)廣場、8家五星級酒店、400塊電影銀幕、11家連鎖百貨店。同時(shí)，到今年年底，包括已開業(yè)、正在施工和拿到土地的項(xiàng)目，萬達(dá)集團(tuán)的持有物業(yè)面積將達(dá)到1000萬平方米。
>>商業(yè)模式
第三代城市綜合體
商業(yè)模式上，2001年，萬達(dá)提出“先招商，后開發(fā)”的“訂單商業(yè)地產(chǎn)模式”，解決了商業(yè)地產(chǎn)招商難的問題。2005年，萬達(dá)提出集購物中心、高檔酒店、住宅、公寓等物業(yè)于一體的第三代城市綜合體模式，把購物、娛樂、餐飲等功能與商務(wù)、旅游、高端居住等功能融為一體，重塑了“商業(yè)地產(chǎn)”理念，并獲得巨大成功。對于萬達(dá)城市綜合體來說，以萬達(dá)商業(yè)廣場為主導(dǎo)、以萬達(dá)影城、萬千百貨、萬達(dá)酒店為側(cè)翼的高速發(fā)展模式，已經(jīng)被鍛造成萬達(dá)“不可復(fù)制”的核心競爭力之一。
>>戰(zhàn)略發(fā)展
提速擴(kuò)張籌備上市
自2008年下半年以來，在全球金融危機(jī)的大背景下，萬達(dá)集團(tuán)采取反向思維，提速擴(kuò)張。
2009年除新開業(yè)8個(gè)萬達(dá)廣場外，新增萬達(dá)廣場項(xiàng)目達(dá)到20個(gè)，全年新開工面積1000萬平方米，包括已開業(yè)、正在施工和拿到土地的項(xiàng)目，萬達(dá)集團(tuán)的持有物業(yè)面積將達(dá)到1000萬平方米。
積極擴(kuò)張的同時(shí)，萬達(dá)還在積極運(yùn)作A股上市的事情。如果沒有意外，萬達(dá)將于明年年初向證監(jiān)局遞交A股上市申請。目前，萬達(dá)已先后完成了兩輪私募，共募集資金超過40億元。
>>土地儲(chǔ)備
新增1000萬平方米
自從去年第四季度加大拿地力度后，今年萬達(dá)繼續(xù)秉持增加土地儲(chǔ)備的原則。
上半年，萬達(dá)在武漢、吉林、天津、長春、合肥、福州等城市，先后投下巨資，新增10幅土地，總面積約650萬平方米。
據(jù)萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林透露，萬達(dá)全年新增土儲(chǔ)目標(biāo)超過1000萬平方米。
■人物
萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林
“包括新開工面積1000萬平方米和續(xù)建面積1000萬平方米左右在內(nèi)，萬達(dá)全年的在建面積將達(dá)到2000萬平方米，明年的銷售額將達(dá)到500億的級別�！边@是王健林對萬達(dá)2010年的展望。
日前，王健林宣布了未來三年的拓展計(jì)劃：2010年新開業(yè)17個(gè)萬達(dá)廣場，2011年計(jì)劃新開業(yè)20個(gè)萬達(dá)廣場。到2012年萬達(dá)廣場數(shù)量將超過80個(gè)，經(jīng)營性物業(yè)持有面積將超過1200萬平方米。
■點(diǎn)評
在同行們還在痛苦中徘徊迷茫時(shí)，王健林已經(jīng)看到房地產(chǎn)行業(yè)2009年的走勢，并在去年第四季度就開始積極擴(kuò)張，籌備未來，并在今年上半年繼續(xù)高歌猛進(jìn)。萬達(dá)的動(dòng)作比絕大多數(shù)同行提前了至少三個(gè)季度，以較低的價(jià)格獲取了大量土地儲(chǔ)備，這不能不佩服王健林的遠(yuǎn)見。
萬達(dá)開創(chuàng)的商業(yè)模式學(xué)習(xí)者眾多，但我國商業(yè)地產(chǎn)成熟度尚待提高，城市綜合體運(yùn)營模式尚待探索，租金回報(bào)率無法達(dá)到成熟市場水平。因此，短期內(nèi)，租金回報(bào)率始終將是萬達(dá)不得不面對的問題。
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