研究所簡(jiǎn)介
浙江（義烏）商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場(chǎng)，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問(wèn)。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
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研究報(bào)告
盤點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)模式:誰(shuí)更適合目前的中國(guó)市場(chǎng)?
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寬松的信貸政策和房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求，令2009年的住宅市場(chǎng)經(jīng)歷了前所未有的火爆。相比之下，商業(yè)地產(chǎn)似乎平淡很多，甚至出現(xiàn)需求整體下滑的現(xiàn)象。
然而，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的萎縮似乎更加激發(fā)了開(kāi)發(fā)商對(duì)它的熱情。2009年底，萬(wàn)科公開(kāi)宣布進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。世茂系也繼此前宣布加大商業(yè)地產(chǎn)投資后，于不久前發(fā)布公告稱，成立綜合體投資管理公司。而一向被看作是商業(yè)地產(chǎn)龍頭企業(yè)的萬(wàn)達(dá)，更是在年初就表示要提速擴(kuò)張。2009年除新開(kāi)業(yè)8個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)外，又新增萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目20個(gè)，全年新開(kāi)工面積達(dá)到1000萬(wàn)平方米。
萬(wàn)達(dá)模式雖然早已被業(yè)界認(rèn)可，但是并不是所有進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)或者打算進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都會(huì)去選擇或者適合采用這種模式。
“商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)運(yùn)作模式跟一個(gè)企業(yè)的成長(zhǎng)階段和它的戰(zhàn)略導(dǎo)向有很大的關(guān)系�！比A高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問(wèn)（北京）有限公司地產(chǎn)策劃部經(jīng)理苗鈞如是說(shuō)。
商業(yè)地產(chǎn)模式在進(jìn)化
關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)，過(guò)去最流行的一句話就是“養(yǎng)魚(yú)還是殺豬”，當(dāng)然還有所謂的騎墻派。“養(yǎng)魚(yú)派”就是自己持有物業(yè)，做大房東；“殺豬派”就是在開(kāi)發(fā)建設(shè)完成后，把商鋪賣掉；“騎墻派”就是指那些決定不下來(lái)到底選擇哪種運(yùn)營(yíng)模式的開(kāi)發(fā)企業(yè)。
但是隨著市場(chǎng)的成熟，隨著開(kāi)發(fā)商的成熟，這種說(shuō)法似乎早已過(guò)時(shí)�，F(xiàn)在更為中肯的說(shuō)法就是，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)是三個(gè)階段并存。當(dāng)然，這三個(gè)階段與過(guò)去的三個(gè)派別在劃分上已經(jīng)完全不同了。
“每個(gè)企業(yè)的戰(zhàn)略不同、發(fā)展階段不同，那么它在開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，選擇的模式當(dāng)然也會(huì)不同�！泵玮x說(shuō)，比如萬(wàn)科，它走的是一個(gè)純正的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的模式，它的戰(zhàn)略也是這樣的。“我們目前不能斷言萬(wàn)科選擇怎樣的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，但是，它過(guò)去在住宅地產(chǎn)運(yùn)作上，采用的是很明顯的快速銷售、快速回籠資金的戰(zhàn)略�！�
其實(shí)，專門做商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的SOHO中國(guó)也是如此。它曾被稱為典型的殺豬派。SOHO中國(guó)的項(xiàng)目，主要以快速銷售為主，它追求的是現(xiàn)金流的快速回籠。到目前為止，SOHO中國(guó)還沒(méi)有什么大規(guī)模的持有型物業(yè)。
“這些邏輯都是一種純正的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的邏輯。這其實(shí)也是商業(yè)地產(chǎn)的第一個(gè)階段。”苗鈞說(shuō)。
第二階段就是從土地開(kāi)發(fā)向商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過(guò)渡的階段。苗鈞表示，“我們認(rèn)為，將第二個(gè)階段稱為‘資源整合’更為合適。”
也就是說(shuō)，有些企業(yè)發(fā)展到這一階段，已經(jīng)開(kāi)始對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行綜合性運(yùn)營(yíng)。例如幾年前的萬(wàn)達(dá)和現(xiàn)在的華潤(rùn)(論壇 新聞)。它們并不是把所有的商業(yè)項(xiàng)目都賣掉，而是會(huì)保留一些，自己招商自己經(jīng)營(yíng)。例如中糧地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的大悅城配有ZARA、星巴克等眾多品牌，這使得項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)起來(lái)。苗鈞稱，“一旦運(yùn)營(yíng)起來(lái)，那么這個(gè)項(xiàng)目就可以成為這一開(kāi)發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)配置。而這種持有型物業(yè)既可以保證企業(yè)資金的安全性，也可以有效地防范未來(lái)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)周期的風(fēng)險(xiǎn)。”
“之所以說(shuō)是幾年前的萬(wàn)達(dá)，是因?yàn)槲覀冋J(rèn)為，目前的萬(wàn)達(dá)已經(jīng)進(jìn)入第三階段�！泵鎸�(duì)記者的疑惑，苗鈞解釋說(shuō)，“萬(wàn)達(dá)已經(jīng)不單純是資源整合和商業(yè)運(yùn)營(yíng)階段，而是進(jìn)入到了商業(yè)經(jīng)營(yíng)階段。”
眾所周知，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的萬(wàn)達(dá)影院、電玩廳，以及部分萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的萬(wàn)千百貨都是萬(wàn)達(dá)自主經(jīng)營(yíng)的。“盡管萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的商業(yè)街目前還處于資源整合階段，但是不排除萬(wàn)達(dá)以后也會(huì)樹(shù)立自己的品牌，自己來(lái)做。然后把整個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)變成自己開(kāi)發(fā)、自己運(yùn)營(yíng)、自己經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目。也就是說(shuō)，把地產(chǎn)和商業(yè)各個(gè)階段的利潤(rùn)一網(wǎng)打盡�！泵玮x表示，“我覺(jué)得這也是萬(wàn)達(dá)的發(fā)展方向�！�
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