研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設的研究機構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標是打造民營經(jīng)濟研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務范圍
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·項目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項目定位策劃 |
·市場運營管理
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| ·項目全程運營 |
·運營顧問服務
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| ·規(guī)劃編制服務 |
·招商銷售服務
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| ·市場可研報告 |
·人員培訓服務
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| ·市場定位分析 | ...... |
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實戰(zhàn)操盤
社區(qū)商鋪投資兵法
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從租商鋪做生意發(fā)現(xiàn)炒鋪商機，張先生一入江湖就將近十年。從單個門面房開始，他的生意越做越大——從小商鋪的租售，到數(shù)千平方米面積的商業(yè)地產(chǎn)包裝運作。
2009年，張先生賺了一筆，但談及社區(qū)商鋪的機遇，張先生則認為投資機會已在下移�！肮┐笥谇�，商鋪投資需要謹慎”。那么，如何才算是謹慎投資呢？張先生總結(jié)出了“1停2看3注意”的投資兵法。
1
停 投資過熱的時候，要停下來腳步，想清楚了再出手
最近幾年鄭州社區(qū)商業(yè)呈現(xiàn)出累計放量較大、分布廣亂、逐步外移、檔次和租售價格兩極化、商業(yè)經(jīng)營模式落后、經(jīng)營狀況不好等特點，但隨著股市和樓市逐步升溫，投資者開始跑步入場，這個時候需要社區(qū)商鋪投資者將腳步停一停，想清楚了再投資。
張先生告訴記者，選擇社區(qū)商鋪要研究社區(qū)人群的數(shù)量、層次和特征。社區(qū)商鋪的合理定位和服務必須研究社區(qū)人口構(gòu)成，以及業(yè)主的特征及數(shù)量。對消費能力一般的社區(qū)，也就是一些郊區(qū)大盤，入住后居民居家日常所需的商品還是希望在社區(qū)內(nèi)能滿足，如果經(jīng)營一些生鮮蔬菜超市、水果店、早餐店、特色小吃店、糧油食品店、日雜百貨店、美容美發(fā)店、干洗店、社區(qū)大藥房、兒童玩具飾品店等業(yè)態(tài)還是很可行的。而且目前郊區(qū)大盤內(nèi)社區(qū)商鋪相對于市中心商鋪價位低。而對于高檔社區(qū)，除日常所需外還可考慮諸如咖啡店、酒吧、國際品牌專營店等。
2
看 社區(qū)規(guī)劃和商鋪的成長性是能否升值的關(guān)鍵
張先生認為，投資社區(qū)商業(yè)，除了要研究現(xiàn)實的居住人群和未來人口變化情況，以及人口質(zhì)量、購買力和消費習慣等因素，還有兩個重點：一是要看社區(qū)規(guī)劃，二是看商鋪的成長性。
首先是社區(qū)規(guī)劃，這點對于郊區(qū)大盤尤為重要。盡管目前商鋪入駐率低，但由于政府規(guī)劃，以后周邊會有交通樞紐中心、換乘中心等，這樣的商鋪就算目前租金回報率低，還是有極高的投資價值的。還要考慮規(guī)劃中的配套設施建設，如公交車站、學校等，如果周邊規(guī)劃再有寫字樓、商場等附加值更高的物業(yè)，那更是要抓緊投資了。如果幾個住宅小區(qū)聚集在一起形成“扎堆效應”，那也是理想的商鋪，因為這些小區(qū)底商、沿街商鋪會形成商業(yè)街的格局，將會帶來理想的消費人流。另一個重要方面要考慮到周邊道路的寬度，沿街商鋪是最為理想。路窄可以積聚人氣，吸引客流。對于很寬的道路，投資價值的意義不大，因為只有車流，加上隔離帶會截斷人流。這樣的商鋪投資空間將非常狹窄。
二看商鋪的成長性。在考慮人口因素時，其實人口太過飽和或高收入人群太集中的社區(qū)商鋪投資價值反而不一定最好，原因就是這類商鋪缺乏成長性，租金和售價已經(jīng)沒有太大提升空間，還有就是高收入人群消費習慣的特殊性其實不利于位于該區(qū)域內(nèi)的社區(qū)商鋪，而這類商鋪的定價卻很高。
3
注意 投資有風險，投資社區(qū)商鋪同樣需要科學分析
●注意投資回報率
以上各項目考察后，并非就能確保穩(wěn)賺不賠，張先生說，要根據(jù)考察結(jié)果對于其投資回報率進行初步預算，大致估算投資回報率。在目前的市場中，如果年回報率能達到5%~8%，該商鋪即值得投資，否則不值。
其次，和購買住宅一樣，如果從開發(fā)商處購買商鋪，事先必須調(diào)查對方的實力以及該商鋪有沒有銷售許可證。如果是購買二手商鋪，除要了解所在區(qū)域市政規(guī)劃外，還必須考察其使用年限。因為商鋪只有40年的使用年限，投資的話必須考慮這個因素。
●注意項目經(jīng)營模式
注意考察社區(qū)商業(yè)中心的大型商業(yè)項目或代表性商業(yè)項目。因為一個商業(yè)中心需要1~2個大型商業(yè)項目作為龍頭，以提升整個區(qū)域社區(qū)商業(yè)價值。因此，一個區(qū)域的社區(qū)商業(yè)如果沒有大型商業(yè)項目，商業(yè)經(jīng)營模式也很落后，這一方面說明區(qū)域社區(qū)商業(yè)還處于初級階段，也說明區(qū)域社區(qū)商業(yè)投資價值還有較大升值空間，而大型商業(yè)項目剛剛啟動的區(qū)域社區(qū)商業(yè)則是最好的投資機會。
●注意項目投資、開發(fā)和經(jīng)營商的品牌
在價格相差不大的情況下，盡可能選擇有投資商業(yè)開發(fā)經(jīng)驗的開發(fā)商和品牌經(jīng)營管理公司、品牌主力商家入駐的項目或其周邊商鋪來投資�？刂骑L險，要選擇好開發(fā)商，特別是在商鋪開發(fā)和經(jīng)營方面有一定經(jīng)驗的開發(fā)商。社區(qū)商鋪雖說比街區(qū)商鋪風險低、收益也較穩(wěn)定，但風險同樣不可避免。
如果遭遇開發(fā)商不規(guī)范、不成熟的做法，隨著小區(qū)住戶數(shù)量不斷增多，社區(qū)商鋪隱藏的種種問題也將逐漸暴露出來，甚至有很多并非來自市場層面的風險，選擇一個信譽良好、擁有成功社區(qū)商鋪開發(fā)經(jīng)驗的開發(fā)商可以避免許多麻煩，減少投資風險。
在經(jīng)過以上考察分析后，大致確定幾個投資商鋪，最后結(jié)合每個商鋪現(xiàn)在實際的租售價格比、今后的成長空間就可以得出結(jié)論。
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