研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設(shè)的研究機構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標是打造民營經(jīng)濟研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
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·項目可行性研究 |
·市場營銷推廣
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| ·項目定位策劃 |
·市場運營管理
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| ·項目全程運營 |
·運營顧問服務(wù)
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| ·規(guī)劃編制服務(wù) |
·招商銷售服務(wù)
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·人員培訓服務(wù)
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| ·市場定位分析 | ...... |
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實戰(zhàn)操盤
社區(qū)商鋪投資兵法
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從租商鋪做生意發(fā)現(xiàn)炒鋪商機，張先生一入江湖就將近十年。從單個門面房開始，他的生意越做越大——從小商鋪的租售，到數(shù)千平方米面積的商業(yè)地產(chǎn)包裝運作。
2009年，張先生賺了一筆，但談及社區(qū)商鋪的機遇，張先生則認為投資機會已在下移�！肮┐笥谇�，商鋪投資需要謹慎”。那么，如何才算是謹慎投資呢？張先生總結(jié)出了“1停2看3注意”的投資兵法。
1
停 投資過熱的時候，要停下來腳步，想清楚了再出手
最近幾年鄭州社區(qū)商業(yè)呈現(xiàn)出累計放量較大、分布廣亂、逐步外移、檔次和租售價格兩極化、商業(yè)經(jīng)營模式落后、經(jīng)營狀況不好等特點，但隨著股市和樓市逐步升溫，投資者開始跑步入場，這個時候需要社區(qū)商鋪投資者將腳步停一停，想清楚了再投資。
張先生告訴記者，選擇社區(qū)商鋪要研究社區(qū)人群的數(shù)量、層次和特征。社區(qū)商鋪的合理定位和服務(wù)必須研究社區(qū)人口構(gòu)成，以及業(yè)主的特征及數(shù)量。對消費能力一般的社區(qū)，也就是一些郊區(qū)大盤，入住后居民居家日常所需的商品還是希望在社區(qū)內(nèi)能滿足，如果經(jīng)營一些生鮮蔬菜超市、水果店、早餐店、特色小吃店、糧油食品店、日雜百貨店、美容美發(fā)店、干洗店、社區(qū)大藥房、兒童玩具飾品店等業(yè)態(tài)還是很可行的。而且目前郊區(qū)大盤內(nèi)社區(qū)商鋪相對于市中心商鋪價位低。而對于高檔社區(qū)，除日常所需外還可考慮諸如咖啡店、酒吧、國際品牌專營店等。
2
看 社區(qū)規(guī)劃和商鋪的成長性是能否升值的關(guān)鍵
張先生認為，投資社區(qū)商業(yè)，除了要研究現(xiàn)實的居住人群和未來人口變化情況，以及人口質(zhì)量、購買力和消費習慣等因素，還有兩個重點：一是要看社區(qū)規(guī)劃，二是看商鋪的成長性。
首先是社區(qū)規(guī)劃，這點對于郊區(qū)大盤尤為重要。盡管目前商鋪入駐率低，但由于政府規(guī)劃，以后周邊會有交通樞紐中心、換乘中心等，這樣的商鋪就算目前租金回報率低，還是有極高的投資價值的。還要考慮規(guī)劃中的配套設(shè)施建設(shè)，如公交車站、學校等，如果周邊規(guī)劃再有寫字樓、商場等附加值更高的物業(yè)，那更是要抓緊投資了。如果幾個住宅小區(qū)聚集在一起形成“扎堆效應(yīng)”，那也是理想的商鋪，因為這些小區(qū)底商、沿街商鋪會形成商業(yè)街的格局，將會帶來理想的消費人流。另一個重要方面要考慮到周邊道路的寬度，沿街商鋪是最為理想。路窄可以積聚人氣，吸引客流。對于很寬的道路，投資價值的意義不大，因為只有車流，加上隔離帶會截斷人流。這樣的商鋪投資空間將非常狹窄。
二看商鋪的成長性。在考慮人口因素時，其實人口太過飽和或高收入人群太集中的社區(qū)商鋪投資價值反而不一定最好，原因就是這類商鋪缺乏成長性，租金和售價已經(jīng)沒有太大提升空間，還有就是高收入人群消費習慣的特殊性其實不利于位于該區(qū)域內(nèi)的社區(qū)商鋪，而這類商鋪的定價卻很高。
3
注意 投資有風險，投資社區(qū)商鋪同樣需要科學分析
●注意投資回報率
以上各項目考察后，并非就能確保穩(wěn)賺不賠，張先生說，要根據(jù)考察結(jié)果對于其投資回報率進行初步預算，大致估算投資回報率。在目前的市場中，如果年回報率能達到5%~8%，該商鋪即值得投資，否則不值。
其次，和購買住宅一樣，如果從開發(fā)商處購買商鋪，事先必須調(diào)查對方的實力以及該商鋪有沒有銷售許可證。如果是購買二手商鋪，除要了解所在區(qū)域市政規(guī)劃外，還必須考察其使用年限。因為商鋪只有40年的使用年限，投資的話必須考慮這個因素。
●注意項目經(jīng)營模式
注意考察社區(qū)商業(yè)中心的大型商業(yè)項目或代表性商業(yè)項目。因為一個商業(yè)中心需要1~2個大型商業(yè)項目作為龍頭，以提升整個區(qū)域社區(qū)商業(yè)價值。因此，一個區(qū)域的社區(qū)商業(yè)如果沒有大型商業(yè)項目，商業(yè)經(jīng)營模式也很落后，這一方面說明區(qū)域社區(qū)商業(yè)還處于初級階段，也說明區(qū)域社區(qū)商業(yè)投資價值還有較大升值空間，而大型商業(yè)項目剛剛啟動的區(qū)域社區(qū)商業(yè)則是最好的投資機會。
●注意項目投資、開發(fā)和經(jīng)營商的品牌
在價格相差不大的情況下，盡可能選擇有投資商業(yè)開發(fā)經(jīng)驗的開發(fā)商和品牌經(jīng)營管理公司、品牌主力商家入駐的項目或其周邊商鋪來投資�？刂骑L險，要選擇好開發(fā)商，特別是在商鋪開發(fā)和經(jīng)營方面有一定經(jīng)驗的開發(fā)商。社區(qū)商鋪雖說比街區(qū)商鋪風險低、收益也較穩(wěn)定，但風險同樣不可避免。
如果遭遇開發(fā)商不規(guī)范、不成熟的做法，隨著小區(qū)住戶數(shù)量不斷增多，社區(qū)商鋪隱藏的種種問題也將逐漸暴露出來，甚至有很多并非來自市場層面的風險，選擇一個信譽良好、擁有成功社區(qū)商鋪開發(fā)經(jīng)驗的開發(fā)商可以避免許多麻煩，減少投資風險。
在經(jīng)過以上考察分析后，大致確定幾個投資商鋪，最后結(jié)合每個商鋪現(xiàn)在實際的租售價格比、今后的成長空間就可以得出結(jié)論。
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