商鋪“錢”規(guī)則：九問一算十忌

  　“一鋪養(yǎng)三代”這句古訓引無數(shù)英雄折腰。理論上說，商鋪投資具有良好的收益空間，但不是每一個商業(yè)項目都能變成秀水街。一個真正的黃金鉆鋪，自然有它的“錢”規(guī)則。
　　>>選鋪第一步：九問
　　★一問產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，注意營業(yè)限制，回避“居改非”風險。
　　★二問城市規(guī)劃，提前發(fā)現(xiàn)“潛力鋪”。
  　★三問消費能力，選好經(jīng)營類別。
　　★四問開發(fā)商背景，實力和專業(yè)背景都很重要。
　　★五問運營公司，越是大型項目越要求統(tǒng)一經(jīng)營管理。
　　★六問經(jīng)營行業(yè)，不在超市500米內(nèi)搞同業(yè)競爭。
　　★七問位置，太偏、太深、三層以上不選，金角、銀邊最好，因為可視性好。
　　★八問公共空間，沒有公共空間有效引導，鋪面再大也沒用。
　　★九問技術(shù)指標，樓板荷載、層高、電梯尺寸、物流規(guī)模等關(guān)系到商鋪運營及增值空間。
　　>>選鋪第二步：一算
　　商鋪貴不貴，可參照周邊同類店鋪租金，然后按年收益8％倒推合理價格。商鋪投資講究長期回報，租金收益具有遞增性，請忘卻短期利益。此外，充分考慮各項支出，商鋪購買的交易稅費，和后期使用的水、電、氣、熱及物業(yè)管理費，都要大大高于住宅標準。
　　>>選鋪第三步：十忌
　　★購物中心、商場的產(chǎn)權(quán)式商鋪慎買。
　　★所謂室內(nèi)精品的大集合商業(yè)的商鋪慎買。
　　★體量太大的項目的商鋪慎買。
　　★尚未營業(yè)，價格便已經(jīng)高企的慎買。
　　★面寬太窄，或是進深太深的慎買。
　　★沒有足夠停車位數(shù)量的慎買。
　　★社區(qū)商鋪不是底層的慎買。
　　★開發(fā)商第一次做商業(yè)地產(chǎn)的慎買。
　　★沒有專業(yè)團隊管理的慎買。
　　★承諾售后包租8％以上收益率的慎買。
　　>>操盤者說：投資成長區(qū)域商業(yè)
　　★賈玉鵬（東亞新華地產(chǎn)營銷總監(jiān)，操盤北京明天第一城商業(yè)等項目）：有別于投資住宅，投資商鋪要有長遠眼光。隨著商圈逐漸成熟，商鋪租金會越來越高，自身價值也水漲船高。鬧市區(qū)商業(yè)收益固然好，但價格太高�？梢赃x擇一些成長區(qū)域的商業(yè)，未來規(guī)劃、交通比較好的，成本低，升值空間大。產(chǎn)品類型上，建議多關(guān)注專業(yè)市場、社區(qū)商業(yè)的商鋪。

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