評(píng)論：揭開(kāi)地王頻出背后的奧秘

　　究竟是什么原因驅(qū)動(dòng)著開(kāi)發(fā)商敢于頂著高昂成本，不顧市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和政策變動(dòng)因素，爭(zhēng)相搶奪“地王”的“美譽(yù)”呢？難道這一切僅僅出于“地王”們的盲目自大？一個(gè)純粹的博傻游戲？還是“地王”背后隱匿著深層的利益鏈條？本文從企業(yè)自身利益、企業(yè)間串謀、銀企合謀、政企合謀、國(guó)企的特殊性等五個(gè)角度進(jìn)行剖析，以此找出中國(guó)地王頻出現(xiàn)象的背后根源。
　　經(jīng)歷了2007年大熱和08年嚴(yán)冬，2009年的中國(guó)土地市場(chǎng)出人意料地瞬間又再次升到沸點(diǎn)，尤其下半年成交異常火熱，成就了一個(gè)又一個(gè)的“地王”神話。根據(jù)土地監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2009年中國(guó)70個(gè)大中城市土地出讓金共計(jì)10836億元，同比2008年增加140%，甚至比業(yè)界公認(rèn)“瘋狂”的2007年都增加了49%。其中，杭州土地出讓金高達(dá)1054億元，位居全國(guó)第一，同比上漲幅度達(dá)到238%，上海以1043億元次之，同比增長(zhǎng)172%，第三名北京也達(dá)到928億元，同比增長(zhǎng)85%。前20名中同比增長(zhǎng)幅度最大的是寧波，為617%，其金額為488億，排名第六，漲幅第二的是廈門(mén)，為475%，其金額為303億，排名第12。估算下來(lái)，全國(guó)的土地出讓金約占2009年GDP的4.4%。
　　此外，筆者根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料計(jì)算出，2009年國(guó)內(nèi)土地成交樓板價(jià)前20名的入門(mén)門(mén)檻都已經(jīng)達(dá)到20963元/平方米，平均價(jià)位高達(dá)32724元/平方米，最高的達(dá)到4.6萬(wàn)元/平方米。其中大多數(shù)的樓板價(jià)都遠(yuǎn)超周邊樓盤(pán)的售價(jià)，“面粉比面包貴”已經(jīng)不再是新聞，而日益成為地產(chǎn)界的常態(tài)。眾多財(cái)大氣粗的開(kāi)發(fā)商似乎對(duì)能否收回如此高昂的土地成本一點(diǎn)都不擔(dān)心，可以說(shuō)是毫無(wú)顧慮、近乎瘋狂地在各地土地拍賣會(huì)上頻頻舉牌競(jìng)價(jià)，見(jiàn)地就搶就奪。09年土地溢價(jià)成交率前20名的最低都已經(jīng)是427%，最高的更達(dá)到767%。反觀行業(yè)主管部門(mén)，三令五申地要遏制囤地，其防控囤地圈地行為的政策手段似已相當(dāng)全面，但在此種監(jiān)管重壓下，“地王”仍呈現(xiàn)出難以遏制地井噴增長(zhǎng)之勢(shì)。
　　那么，究竟是什么原因驅(qū)動(dòng)著開(kāi)發(fā)商敢于頂著高昂成本，不顧市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和政策變動(dòng)因素，爭(zhēng)相搶奪“地王”的“美譽(yù)”呢？難道這一切僅僅出于“地王”們的盲目自大？一個(gè)純粹的博傻游戲？還是“地王”背后實(shí)際隱匿著深層的利益鏈條？本文從企業(yè)自身利益、企業(yè)間串謀、銀企合謀、政企合謀、國(guó)企的特殊性等五個(gè)角度進(jìn)行剖析，試圖探求中國(guó)地王頻出現(xiàn)象的背后根源。
  　一、 企業(yè)出于自身利益的動(dòng)機(jī)
　　1、 過(guò)于樂(lè)觀的預(yù)期
　　09年一季度開(kāi)始樓市回暖，市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)好提振了開(kāi)發(fā)商信心。某些房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司更是對(duì)未來(lái)樓市極度樂(lè)觀，認(rèn)為不管地價(jià)幾何，總會(huì)在某個(gè)環(huán)節(jié)補(bǔ)回成本，于是他們積極拿地備戰(zhàn)，增加土地儲(chǔ)備以便進(jìn)行規(guī)模布局。而當(dāng)前地方政府饑餓供地的策略，迫使他們不得不出重金搶地賭明天。
　　單是萬(wàn)科、保利、金地和招商地產(chǎn)這四家深圳的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)2009年就花了約930億元買地。其中保利地產(chǎn)最為激進(jìn)，在2009年中有8個(gè)月?lián)尩兀�累�?jì)花費(fèi)433億元，其中9月和12月份，買地資金分別接近百億元。而該公司2009年累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約金額也不過(guò)433.82億元。萬(wàn)科則相對(duì)穩(wěn)健，全年只花了227億元，僅為保利地產(chǎn)的54%。另外，金地集團(tuán)2009年在土地市場(chǎng)上花費(fèi)190億元，招商地產(chǎn)花費(fèi)78億。[1]
　　2、 傳遞信號(hào)
　　根據(jù)信號(hào)機(jī)制，企業(yè)通過(guò)權(quán)衡信號(hào)收益和信號(hào)成本，做出決策是否高價(jià)標(biāo)地。戴上“地王”帽子后，便可以自我炒作，享受“地王”身價(jià)帶來(lái)的多重優(yōu)厚待遇。作者將“地王”產(chǎn)生的信號(hào)收益分為以下幾類：
　　第一，憑“地王”立威，起到廣告效應(yīng)。某些企業(yè)，尤其母公司資金實(shí)力十分雄厚，但剛進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)或者在其所屬區(qū)域不太有名，那么可能有動(dòng)機(jī)通過(guò)競(jìng)標(biāo)獲得地王吸引媒體眼球，憑地王頭銜立即在業(yè)界名聲大噪，迅速建立與銀行、建筑商、設(shè)計(jì)商等合作伙伴的關(guān)系，這將便于它在其他城市拿地，打開(kāi)去外省拓展市場(chǎng)的局面。
　　典型案例： 2007年8月24日，南京蘇寧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以44.04億元競(jìng)得上海南京路步行街商辦寶地——黃浦區(qū)163號(hào)街坊地塊，折合樓板地價(jià)66930元/平方米（2.57倍起拍價(jià)），成為了內(nèi)地單價(jià)地王，這個(gè)記錄至今沒(méi)有打破。通過(guò)創(chuàng)造這個(gè)地王記錄，原來(lái)名不見(jiàn)經(jīng)傳、原來(lái)基本只在南京周邊衛(wèi)星城區(qū)做一些低級(jí)別樓盤(pán)的蘇寧地產(chǎn)一下子不僅在強(qiáng)手如林的上海灘乃至全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)都名噪一時(shí)。雖然2008年8月蘇寧地產(chǎn)在上海房?jī)r(jià)搖搖欲墜時(shí)候，頂不住壓力把這塊地給退了，但對(duì)自身而言無(wú)疑還是做成了一個(gè)巨大的廣告。更絕的是，蘇寧地產(chǎn)因?yàn)檎业揭粋�(gè)地下有10號(hào)線軌道交通建設(shè)——政府不能按期交地的公開(kāi)理由（而實(shí)際上2006年10號(hào)線規(guī)劃就已公布），不知何種幕后操作，竟然最后得到政府的全額退款。
　　可以說(shuō)，出于企業(yè)發(fā)展的策略性考慮，加上抓到土地出讓中可以分期交款甚至不交款的制度漏洞，有些企業(yè)會(huì)采用不惜代價(jià)地?fù)寠Z地王然后根據(jù)市場(chǎng)行情再伺機(jī)決定開(kāi)發(fā)與否的策略。甚至有些根本就沒(méi)有認(rèn)真打算開(kāi)發(fā)，隨時(shí)做好退出準(zhǔn)備。這種策略雖然滿足了企業(yè)自身的利益最大化，但對(duì)市場(chǎng)起了很大的干擾破壞。
　　第二，憑“地王”上市。因?yàn)橘Y本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)上市公司最重要的考核指標(biāo)就是土地儲(chǔ)備，企業(yè)成為地王的同時(shí)也向市場(chǎng)宣傳了自己的實(shí)力，能更加容易地引入戰(zhàn)略投資，成功IPO上市圈錢(qián)。
　　典型案例：碧桂園和恒大上市之前，都大肆儲(chǔ)備土地，并以這個(gè)為最大賣點(diǎn)向資本市場(chǎng)兜售。
　　本計(jì)劃在2008年上市的恒大，在2006年末的土地儲(chǔ)備尚不足600萬(wàn)平方米。2007年末則達(dá)到了驚人的4580萬(wàn)平方米。也就是說(shuō)，2007年一年，恒大土地儲(chǔ)備膨脹近7倍。一個(gè)例子可以說(shuō)明恒大對(duì)地的狂熱渴望。恒大2007年8月3日不惜經(jīng)過(guò)近700輪競(jìng)價(jià)，以25.3億元天價(jià)分別摘得位于渝中區(qū)和九坡區(qū)黃金區(qū)域的兩幅地塊，一舉摘得重慶地王“桂冠”，被成為當(dāng)年的囤地明星。
　　第三，憑“地王”融資。已上市的公司拿下地王，就等于向公司裝入等額資產(chǎn)，刺激股價(jià)抬高。此外，公司也可以利用“地王”概念進(jìn)一步增發(fā)新股融資�？梢宰⒁獾�，很多時(shí)候，上市房地產(chǎn)公司一旦宣告要以發(fā)新股或公司債券形式籌資進(jìn)行土地儲(chǔ)備，都是飽受資本市場(chǎng)和股民追捧，籌資一搶而空，股價(jià)節(jié)節(jié)上升。于是，在樓市和股市之間,存在這樣一副路徑圖:房?jī)r(jià)上漲,上市公司預(yù)期收益增加,帶動(dòng)了股價(jià)上漲,公司融資空間大增,就在融資后再次高價(jià)儲(chǔ)備土地,進(jìn)一步推高收益預(yù)期。上市公司在樓市、股市的如此循環(huán)往復(fù)中實(shí)現(xiàn)了雙豐收。
　　根據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)報(bào)告，2009年，保利地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、復(fù)地集團(tuán)、中華企業(yè)等多家大型房企都通過(guò)發(fā)行公司債的方式增加融資金額，房地產(chǎn)企業(yè)年度累計(jì)公司債發(fā)行總額已超過(guò)200億元；另有遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、首開(kāi)股份、綠城中國(guó)、華潤(rùn)置地等企業(yè)通過(guò)增發(fā)、配售等股權(quán)融資方式實(shí)現(xiàn)資本市場(chǎng)的再融資。此外，2009年共有10家內(nèi)地房企赴港IPO成功上市。[2]
　　典型案例：
　　碧桂園上市期間明顯地運(yùn)用了“土地?cái)U(kuò)張”策略，集團(tuán)土地儲(chǔ)備建筑面積由2007年4月上市時(shí)的約1900萬(wàn)平方米增加至2009年底的4150萬(wàn)平方米。碧桂園2009年連續(xù)兩次發(fā)行高息債，第一次發(fā)行2014年到期的3億美元優(yōu)先票據(jù)，票據(jù)發(fā)行的估計(jì)所得款項(xiàng)為2.947億美元。之后，碧桂園再發(fā)7,500萬(wàn)美元于2014年到期的全球債券，年利率高達(dá)11.75%。但仍然受到市場(chǎng)追捧。股價(jià)從年初的1.9元上升到年末的2.5元。在碧桂園與雅居樂(lè)和廣州富力地產(chǎn)以人民幣255億元聯(lián)手投得廣州亞運(yùn)城地塊，正在醞釀發(fā)新債籌資。
　　這里面既有中國(guó)資本市場(chǎng)的非理性，也有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中特有的信息不對(duì)稱。外部投資者往往很難評(píng)價(jià)一個(gè)房地產(chǎn)公司的真實(shí)業(yè)績(jī)、實(shí)際經(jīng)營(yíng)能力和未來(lái)發(fā)展態(tài)勢(shì)，只能根據(jù)其土地儲(chǔ)備多少。某種程度上誘導(dǎo)上市房地產(chǎn)企業(yè)拼命拿地。有一句行話，“不拿地是等死，哪怕拿地是找死”。
　　特別是對(duì)于公司的高管來(lái)說(shuō)，存在嚴(yán)重的道德風(fēng)險(xiǎn)。高價(jià)拿地并銷售成功了，高管可以獲得大筆獎(jiǎng)金。即使失敗了，也轉(zhuǎn)嫁到股民那里。自己利益并沒(méi)有切身?yè)p失。
　　二、 企業(yè)間串謀
　　1、 抬價(jià)營(yíng)銷
　　前赴后繼的地王現(xiàn)象更重要的意義可能在于烘托市場(chǎng)火爆氣氛，從而抬價(jià)營(yíng)銷。筆者將企業(yè)間串謀的抬價(jià)營(yíng)銷分為兩種：
　　第一，市場(chǎng)層面的長(zhǎng)期炒作。對(duì)于土地市場(chǎng)和房產(chǎn)市場(chǎng)而言，信心決定市場(chǎng)走勢(shì)，決定行業(yè)未來(lái)。也正因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)和居民生活的重要性，從來(lái)都不缺乏鎂光燈的關(guān)注�；�于此，開(kāi)發(fā)商們心照不宣地利用爭(zhēng)當(dāng)?shù)赝醯念}材炒熱市場(chǎng)，誘導(dǎo)消費(fèi)者購(gòu)房意愿，利用地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的傳導(dǎo)效應(yīng)哄抬房?jī)r(jià)，謀求自身利潤(rùn)最大化和行業(yè)整體超額利潤(rùn)，使自己和其他開(kāi)發(fā)商都能在熱烈的市場(chǎng)氛圍中牟取暴利。
　　第二，企業(yè)層面的短期炒作。指兩個(gè)或多個(gè)企業(yè)基于一次性的秘密協(xié)議或長(zhǎng)期的合作關(guān)系，通過(guò)一方的地王身份，附近其他方樓盤(pán)立刻產(chǎn)生提價(jià)銷售的溢出效益。這種聯(lián)動(dòng)漲價(jià)模式可以在兩個(gè)或多個(gè)相關(guān)開(kāi)發(fā)商間展開(kāi)，可能通過(guò)秘密協(xié)議或重復(fù)博弈過(guò)程達(dá)到穩(wěn)定均衡，幫助對(duì)方在售樓盤(pán)升值，擴(kuò)大可獲利空間。
　　2、 一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)
　　一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)的企業(yè)間串謀方式，可有效分擔(dān)二級(jí)開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流壓力，激勵(lì)該企業(yè)高價(jià)拿地，成為地王。地價(jià)款主要由土地純出讓金、開(kāi)發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)用、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用三部分構(gòu)成。如果一級(jí)開(kāi)發(fā)商和二級(jí)開(kāi)發(fā)商之間串謀，會(huì)產(chǎn)生雙贏結(jié)果，維持穩(wěn)定的合作關(guān)系。對(duì)一級(jí)開(kāi)發(fā)商而言，可能無(wú)資金再進(jìn)一步對(duì)該土地進(jìn)行二級(jí)開(kāi)發(fā)，通過(guò)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)，它就可以瓜分在二級(jí)開(kāi)發(fā)中更為龐大的利益；對(duì)二級(jí)開(kāi)發(fā)商而言，如果看好一個(gè)黃金地段，但預(yù)料到競(jìng)拍激烈或自己沒(méi)有那么雄厚的資金實(shí)力拿下該地皮，它可以利用一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)，要求一級(jí)開(kāi)發(fā)商制定一些傾向于自己競(jìng)拍獲勝的條款，甚至要求返還地價(jià)款中的開(kāi)發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)用。這樣，在競(jìng)拍時(shí)雖然名義地價(jià)很高，但實(shí)際支付卻少了一大塊。所以，二級(jí)開(kāi)發(fā)商更有激勵(lì)高價(jià)拿地。
　　三、 銀企合謀
　　SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹曾公開(kāi)表示，中國(guó)1/3的開(kāi)發(fā)商只倒土地從不蓋房，囤地是中國(guó)房?jī)r(jià)暴漲的重要原因。但開(kāi)發(fā)商敢于肆無(wú)忌憚囤地的一個(gè)重要原因是因?yàn)橛秀y行信貸和股市“撐腰”。資產(chǎn)泡沫雖不斷膨脹，但開(kāi)發(fā)商自身承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)卻其實(shí)很小，風(fēng)險(xiǎn)大部分都轉(zhuǎn)嫁給了銀行。
　　眾所周知，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中對(duì)銀行信貸資金的綜合依賴度超過(guò)80%。在開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)來(lái)說(shuō)，按照央行規(guī)定，土地儲(chǔ)備貸款采取抵押方式應(yīng)具有合法的土地使用證，貸款抵押率最高不得超過(guò)抵押物評(píng)估價(jià)值的70％，期限不超過(guò)兩年。這意味著，土地抵押物價(jià)值越高，可獲貸款越多。商業(yè)銀行在對(duì)開(kāi)發(fā)商采取抵押方式獲取土地儲(chǔ)備貸款上，貸款抵押率一般不超過(guò)50%，而且均采取總對(duì)總授信（銀行信貸總部對(duì)開(kāi)發(fā)商總部直接進(jìn)行貸款，并不接受各項(xiàng)目分公司的土地儲(chǔ)備抵押貸款）。然而銀行“嫌貧愛(ài)富”的本性決定了，對(duì)于那些地王，那些手握天量開(kāi)工面積與土地儲(chǔ)備的大開(kāi)發(fā)商，貸款條件要優(yōu)惠很多。這樣，越是不惜代價(jià)成為地王，越是容易從銀行獲得大量信貸，越是在后期開(kāi)發(fā)中有利，能掌握主動(dòng)性。當(dāng)然這要是在一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)與資金成本的平衡點(diǎn)上。即使在地王單個(gè)項(xiàng)目上的資金收益率不大，但由于通過(guò)地王而獲得天量資金，總有機(jī)會(huì)在內(nèi)部進(jìn)行資金周轉(zhuǎn)，達(dá)到企業(yè)效益最大化。
　　但銀行通過(guò)開(kāi)發(fā)商提供天量資金的同時(shí)，自己也收獲了豐厚的利潤(rùn)。在房?jī)r(jià)上漲行情里，房貸是非常優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，還競(jìng)爭(zhēng)地十分厲害。這樣，不少銀行為了自己的利益，往往與各大開(kāi)發(fā)商或明或暗存在戰(zhàn)略聯(lián)盟，往往在開(kāi)發(fā)商拍地之前就已經(jīng)說(shuō)好貸款支持力度，于是開(kāi)發(fā)商拍地時(shí)候更加有恃無(wú)恐。銀行實(shí)際成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商拍出地王的幕后合作者甚至主使者。
　　有很多媒體認(rèn)為，“2009年地產(chǎn)商們大肆開(kāi)疆辟土背后，很大一部分功勞歸于銀行”。2010年1月14日發(fā)布的一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)顯示，2009年以工農(nóng)中建四大國(guó)有銀行為主的商業(yè)銀行向地產(chǎn)企業(yè)提供授信額超過(guò)了3300億元。據(jù)該機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年中國(guó)銀行、中國(guó)工商銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)建設(shè)銀行等國(guó)內(nèi)多家銀行全年向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放總額逾3300億元的銀行授信。其中綠地、世茂、綠城分別獲得銀行授信474億元、150億元和100億元。[4]
　　典型案例：萬(wàn)科2009年8月18日公告，近期與中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司簽署《戰(zhàn)略合作協(xié)議》，深化雙方業(yè)已建立的長(zhǎng)期戰(zhàn)略合作關(guān)系。根據(jù)協(xié)議，中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司將為萬(wàn)科提供授信額度人民幣500億元。建設(shè)銀行和萬(wàn)科將在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、銀行保證業(yè)務(wù)、票據(jù)承兌和融資債券等多個(gè)方面開(kāi)展廣泛合作。這是建設(shè)銀行繼2007年給予萬(wàn)科200億元授信額度后，進(jìn)一步增加對(duì)萬(wàn)科的授信力度。
　　四、 政企合謀
　　1、 地方政府利益輸送
　　由于我國(guó)中央政府和地方政府采用分稅制，官員升遷制度主要是以GDP為核心的政績(jī)來(lái)衡量，以及某些地方政府追求短期財(cái)政收入的最大化，使得地方政府特別熱衷于房地產(chǎn)的火爆�，F(xiàn)行的批租制度下,地方政府出讓土地可以獲得未來(lái)幾十年的土地租金,加之可以從中獲得房地產(chǎn)稅、建筑業(yè)稅等大量稅收，所以，現(xiàn)實(shí)中政府有利益激勵(lì)和開(kāi)發(fā)商合謀炒高地價(jià)，尤其通過(guò)幾個(gè)地王的“羊群效應(yīng)”來(lái)帶動(dòng)其他開(kāi)發(fā)商入場(chǎng)，拉高地價(jià)，進(jìn)而炒區(qū)域熱房地產(chǎn)市場(chǎng)。
　　政府的迎合措施可能發(fā)生在兩個(gè)期間：在拍地前，地方官員可能會(huì)和較有意向標(biāo)地并且資金實(shí)力充足的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行“貴賓室”談話，雙方達(dá)成企業(yè)高價(jià)拿地后，事后地方政府給獎(jiǎng)勵(lì)或政策優(yōu)惠的口頭承諾�；蛘唛_(kāi)發(fā)商拿下一塊地王后無(wú)力開(kāi)發(fā)，可以找地方政府談條件。這些做法在某些省市已是行業(yè)潛規(guī)則。政府開(kāi)出的優(yōu)惠條件可能包括修改土地建設(shè)規(guī)劃，增遷好的配套，調(diào)整容積率，增加限高，減免回購(gòu)房，延緩繳納土地出讓金，部分稅收返還等。有這樣的利益輸送方式，自然攤薄了拿地成本，企業(yè)當(dāng)然會(huì)積極拿地，即使這塊地皮看似“天價(jià)”到難以收回投資。
　　典型案例：廣渠門(mén)改規(guī)劃事件
　　名不見(jiàn)經(jīng)傳的國(guó)企中化方興2009年6月30日擊敗SOHO中國(guó)、保利等著名房企而拍下目地處北京朝陽(yáng)核心地域的廣渠路15號(hào)地，出價(jià)40.6億元的高價(jià)競(jìng)得這一地塊。剔除1.5萬(wàn)平方米廉租房用地及一所學(xué)校和一個(gè)體育公園用地，這一地塊的樓面均價(jià)約為每平方米1.62萬(wàn)元/平方米，創(chuàng)下當(dāng)時(shí)北京土地交易單價(jià)之最和全國(guó)總價(jià)地王。該地塊總用地面積155918平方米，其中建設(shè)用地面積119056平方米，代征城市公共用地面積36862平方米，規(guī)劃用地性質(zhì)為居住、體育和住宅混合公建用地，地上建筑控制規(guī)模為280118平方米，綜合容積率2.25。
　　然而2009年12月30日，北京市規(guī)劃委員會(huì)官方網(wǎng)站發(fā)出《廣渠路15號(hào)項(xiàng)目調(diào)整公示》。中化方興公司提出，在建筑規(guī)模不變的前提下，將A4—1地塊建筑控制高度由60米調(diào)整為80米，A4—10地塊建筑控制高度由80米調(diào)整為100米。同時(shí)，在用地面積不變的前提下，該項(xiàng)目配建的體育公園位置和形狀也有所調(diào)整，即將A4—7體育公園用地與A4—8住宅混合公建用地的位置進(jìn)行調(diào)整。
　　業(yè)內(nèi)人士測(cè)算，即使廣渠門(mén)15號(hào)地可售的總建筑面積沒(méi)有發(fā)生改變，其對(duì)于規(guī)劃的修改都指向了每平方米建筑面積上的利潤(rùn)最大化，這一規(guī)劃如果批準(zhǔn)，將給中化方興新增20多億元的利潤(rùn)。
　　2、 違約成本低
　　開(kāi)發(fā)商只要付出少許保證金就能拿到地王，拿到后不是一次性繳清全部地價(jià)而是分期付款。雖然國(guó)家有三令五申，嚴(yán)格要求地價(jià)款必須兩年內(nèi)付清（09年12月“原則”要求一年），三個(gè)月內(nèi)要交付30%（09年12月后提高到50%），但實(shí)際上往往執(zhí)行不到。若不開(kāi)發(fā)，期間損失的只有地價(jià)款首付款的利息。逾期未繳清土地出讓金，或是有其他原因不得不退地，至多只是損失幾千萬(wàn)元的保證金和地價(jià)首付款。分期開(kāi)發(fā)分期付款更為開(kāi)發(fā)商提供便利。很多開(kāi)發(fā)商往往還能根據(jù)合約找到“合理借口”，得到先期支付的所有價(jià)款，不傷毫發(fā)地全身而退，比如蘇寧地產(chǎn)這樣的典型案例。開(kāi)發(fā)商高價(jià)拿地推高區(qū)域房?jī)r(jià)，在分享房?jī)r(jià)上漲的超額收益后，又無(wú)需承擔(dān)調(diào)整土地市場(chǎng)過(guò)程發(fā)生的費(fèi)用。地方政府這種縱容地王隨意退出、違約的態(tài)度，促使開(kāi)發(fā)商更加毫無(wú)畏懼地在拍賣現(xiàn)場(chǎng)上演搶地大戰(zhàn)。
　　3、 默許囤地
　　當(dāng)前各地的財(cái)政收入大量來(lái)自賣地，所以，基本上絕大部分地方政府都不會(huì)排斥高地價(jià)，更不會(huì)禁止搶地、囤地，對(duì)兩年不開(kāi)發(fā)即收回土地的規(guī)定基本都是睜只眼閉只眼。這樣給開(kāi)發(fā)商只要能囤到地，就有很大的操作空間。
　　由于很多開(kāi)發(fā)商認(rèn)為中國(guó)房?jī)r(jià)將長(zhǎng)期處于上升區(qū)間，所以哪怕地價(jià)再高，只要能熬得住，地先囤著，政府一般都不會(huì)催，只要跟政府關(guān)系好，連地價(jià)款都拖著不給也問(wèn)題不大，過(guò)幾年開(kāi)發(fā)商總是能找到自認(rèn)為的合適時(shí)機(jī)開(kāi)工開(kāi)盤(pán)和發(fā)售，哪怕倒手，也能獲得巨額利潤(rùn)。
　　五、 央企和大國(guó)企的經(jīng)營(yíng)軟約束與信貸優(yōu)勢(shì)
　　和07年的拿地表現(xiàn)不同的是，09年半數(shù)以上高總價(jià)地塊及大規(guī)模地塊被央企或有國(guó)資背景企業(yè)收入囊中。市場(chǎng)評(píng)價(jià)，這些國(guó)企的特點(diǎn)是往往出手十分闊綽，一旦參加拍賣就志在必得，可以說(shuō)是不計(jì)成本的拿地圈地，讓眾多也號(hào)稱大牌的民企開(kāi)發(fā)商都聞風(fēng)喪膽。如根據(jù)資料，2009年土地成交樓板價(jià)排名前20的有近四分之三是國(guó)字頭或地方國(guó)企拿下。
　　案例：2009年11月20日天竺22號(hào)地在北京市國(guó)土資源局土地整理儲(chǔ)備中心拍賣，龍湖、遠(yuǎn)洋、保利、中建、合景泰富、融僑等地產(chǎn)大腕云集現(xiàn)場(chǎng)，其中還包括百仕達(dá)、大龍、冠城、艾美高、大成、安邦保險(xiǎn)等12家開(kāi)發(fā)商參與舉牌競(jìng)拍。經(jīng)過(guò)持續(xù)近一個(gè)半小時(shí)的190輪競(jìng)價(jià)后，隸屬順義區(qū)人民政府的北京市大龍偉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份有限公司“力壓”11位競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，以50.5億元的價(jià)格將天竺22號(hào)地塊成功收入囊中。該地塊樓面地價(jià)從起始的8336.98元/平方米提升到最后的29859元/平方米，最終成交價(jià)較拍賣底價(jià)14.1億元高出36.4億元，溢價(jià)達(dá)258.2%，多位在場(chǎng)開(kāi)發(fā)商均表示“最終競(jìng)拍結(jié)果超出預(yù)料范圍”。
　　和民營(yíng)企業(yè)相比，大國(guó)企尤其是央企進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，有獲得銀行貸款渠道通暢、母公司資本雄厚、綜合資金成本較低，還具備地方政府支持等多種優(yōu)勢(shì)。央企國(guó)企在中國(guó)是享受政治待遇的，很多央企國(guó)企的老總比地方政府首長(zhǎng)的黨內(nèi)職位要高得多，各地方對(duì)于央企國(guó)企是趨之若鶩、求之不得，至少是得罪不起的，在開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)上是處處綠燈、一路暢通。
　　央企國(guó)企和國(guó)有銀行之間的合謀又是最深、最牢不可破的。2009年銀行系統(tǒng)發(fā)放的9.5萬(wàn)億天量信貸中一部分是特定用于支持國(guó)企的短期融資。但是，面對(duì)投資環(huán)境惡化、產(chǎn)能過(guò)剩的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，風(fēng)險(xiǎn)加劇的股票市場(chǎng)，和通脹預(yù)期，這些國(guó)企取得信貸后，只能將買地皮做為資金的避險(xiǎn)工具。
　　案例：2009年6月30日經(jīng)歷97輪競(jìng)價(jià)才最終成交買下“廣渠路15號(hào)地”地塊的中化方興,除了母公司中化集團(tuán)購(gòu)買了其部分增發(fā)股份之外,2009年上半年還總共獲得245億元的銀行授信。這正是大量資金流入地產(chǎn)行業(yè)的寫(xiě)照。
　　另一方面，央企大國(guó)企即使拿下地王后幾年不開(kāi)發(fā)也少有人來(lái)問(wèn)責(zé)，開(kāi)發(fā)失敗了對(duì)于老總也幾乎不存在懲罰機(jī)制，即使國(guó)資委來(lái)查，也可以完全推給市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，老總最多換個(gè)地方做。但一旦拿下地王使得經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)大幅增長(zhǎng)，就可以名正言順獲得巨額年終獎(jiǎng)金。這種只有政績(jī)、獎(jiǎng)勵(lì)，沒(méi)有約束、懲罰的美事誰(shuí)不為之呢？所以，他們根本不懼怕國(guó)家調(diào)控樓市組合拳，只管重金搶地實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值，顯示自己任下的業(yè)績(jī)，為將來(lái)仕途打好基礎(chǔ)。
　　目前政府對(duì)土地市場(chǎng)的所謂整頓對(duì)于央企國(guó)企來(lái)說(shuō)，更加發(fā)揮它們的優(yōu)勢(shì)，會(huì)刺激和加大它們?cè)谕恋厥袌?chǎng)上的興風(fēng)作浪。
　　如2009年5月，北京“朝陽(yáng)區(qū)廣渠門(mén)外10號(hào)地”以10.22億的價(jià)格被富力地產(chǎn)拍得，按照雙方的合同約定，富力首先支付土地出讓金的20%，剩余部分在180日內(nèi)付清；而2009年6月30日在“廣渠路15號(hào)地”的出讓中，有著國(guó)企背景的中化方興以40.6億元拿下該地塊，按合同約定，中化方興在3個(gè)工作日內(nèi)付清全部土地價(jià)款。兩者的資金實(shí)力差距可見(jiàn)一斑。
　　六、 總結(jié)：本文指出，中國(guó)“地王”頻出原因十分復(fù)雜，但以下幾種可能性最大：
　　一、企業(yè)自身利益最大化訴求�；虺鲇诿つ繕�(lè)觀，或因?yàn)樾盘?hào)機(jī)制；
　　二、企業(yè)和企業(yè)的合謀。相互抬轎子，通過(guò)地價(jià)哄抬房?jī)r(jià)；
　　三、銀企合謀。地王有融資優(yōu)勢(shì)，銀行也自愿為地王輸送炮彈；
　　四、政企合謀。政府授意開(kāi)發(fā)商通過(guò)羊群效應(yīng)來(lái)炒熱房地產(chǎn)，獲得土地出讓金最大化，事后給以地王補(bǔ)償；
　　五、國(guó)企的經(jīng)營(yíng)軟約束和信貸優(yōu)勢(shì)。
　　對(duì)于以上幾種可能性，由于有關(guān)材料披露的限制，有些假想是很難完全去證實(shí)的，在實(shí)證檢驗(yàn)上中更難量化具體那種原因所占比重最大。但根據(jù)各種公開(kāi)材料和蛛絲馬跡，筆者以為，政企合謀的可能性非常大，所占比重很高，危害性也最大。  陳杰

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