研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設(shè)的研究機構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營經(jīng)濟研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
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研究報告
商業(yè)地產(chǎn)倍受關(guān)注 探尋商業(yè)地產(chǎn)的終極價值
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這些年來，中國地產(chǎn)界很浮躁，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的從業(yè)人更飄然，關(guān)注和思考這一問題的人其實并不多。房子我賣的那么好那么快，商業(yè)項目我操的錢這么多這么易，我干嘛還會想你這個書呆子的問題？現(xiàn)實就是硬道理。由此，我們也不難現(xiàn)實地想象到現(xiàn)時的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的現(xiàn)實境況和思想水準。
“住宅地產(chǎn)是小學(xué)生，商業(yè)地產(chǎn)是中學(xué)生，復(fù)合地產(chǎn)是大學(xué)生”這話說的也不錯，但真正理會為什么？我以為，商業(yè)地產(chǎn)或者地產(chǎn)商業(yè)才是房地產(chǎn)業(yè)中最重要的一環(huán)。在我看來，商業(yè)地產(chǎn)或地產(chǎn)商業(yè)是最直接紐合其它各產(chǎn)業(yè)的真正連接點。搞清商業(yè)地產(chǎn)的終極價值，以及弄懂這個終極價值在商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)的各產(chǎn)業(yè)里如何進行合理分配的關(guān)系，應(yīng)該是真正保障商業(yè)地產(chǎn)健康運行的關(guān)鍵。
探尋終極價值，是探尋一種理論意義的極值，這必然是一種難以企及的理想狀態(tài)。但是，研究理想狀態(tài)對于深入了解和把握行業(yè)運行規(guī)律是必有意義的�！@也幾乎是各門學(xué)科進行深入的專題理論研究時，慣常采用的一種入門方法。
這里，我們來探詢商業(yè)地產(chǎn)的終極價值，事實上也是探討其在一種理想狀態(tài)下的最終價值。下面我們就開始一段枯燥的理論推導(dǎo)與追尋吧。
經(jīng)濟學(xué)上的理想狀態(tài)，通常被稱之為帕累托最優(yōu)。商業(yè)地產(chǎn)的終極價值，理當(dāng)應(yīng)是：在帕累托最優(yōu)之下商業(yè)地產(chǎn)的最終與最大的價值。
由此，我們來看看商業(yè)地產(chǎn)的帕累托最優(yōu)的約束條件是什么？
針對于某一具體的商業(yè)地產(chǎn)（物業(yè)）來說，只要它建筑成型之后并能正常使用，一切都已固化，其帕累托最優(yōu)的約束條件無外乎只需考慮一個方面——該商業(yè)地產(chǎn)（物業(yè)）的用途。其用途會很多但也只能最終選擇一個，那便是其最終的商業(yè)業(yè)態(tài)。該商業(yè)物業(yè)的最終商業(yè)業(yè)態(tài)所創(chuàng)造的價值如何才能最大化？這應(yīng)該又涉及到一個重要的經(jīng)濟學(xué)概念——機會成本。
懂一點經(jīng)濟學(xué)原理的人都應(yīng)該明白機會成本的意思：某一資源盡管可能用于多種用途，但最終只能選擇用于其中的一種，正是因為選擇用于這一種用途，而失去了可能用于其它用途的機會，將失去的那些可能用途的最高收益與最終所選用途的收益比較，其差值便是該用途的機會成本。由此，要保證某商業(yè)地產(chǎn)（物業(yè)）的價值收益最大化，必然所選的最終商業(yè)業(yè)態(tài)的機會成本ΔC要最小，即為零。也就是說，當(dāng)ΔC=0時，是該商業(yè)地產(chǎn)（物業(yè)）帕累托最優(yōu)的約束條件，此條件下該商業(yè)地產(chǎn)（物業(yè)）可取得最終與最大的價值收益。
歸納以上推理，我們可以得出以下結(jié)論：商業(yè)地產(chǎn)的終極價值即是當(dāng)其最終所選擇的終端商業(yè)業(yè)態(tài)的機會成本最�。榱悖⿻r，所能獲得的最高收益。
明白某種事物的終極價值，最大的功用便是能讓人們趨于理性。同樣，我們弄清商業(yè)地產(chǎn)的終極價值的推導(dǎo)原理和方法，可以指導(dǎo)所有相關(guān)商業(yè)地產(chǎn)的參與者，行為變得更加理性，或者聰明。
說直白一點，搞懂了商業(yè)地產(chǎn)的終極價值，就是清楚了該商業(yè)地產(chǎn)（物業(yè)）這塊總體價值的“蛋糕”可能到底有多大的問題。接下來，才再是研究參與分切“蛋糕”的人之間的分配機理和模式問題。
通常來講，商業(yè)地產(chǎn)的運營無外乎兩種方式：自主開發(fā)持有經(jīng)營和開發(fā)出售出租經(jīng)營。無論哪種方式，連接商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條的可能涉及到許多行業(yè)，諸如：金融支持，地產(chǎn)開發(fā)，投資購買，運營管理，商業(yè)經(jīng)營，特殊利益團體，以及來自不同行業(yè)的消費者等等，他們都可能是參與分割那塊“蛋糕”的人。歸根到底，都是商業(yè)地產(chǎn)的終極價值在支撐著他們相互連接的那條價值體系。
他們之間又應(yīng)該如何來分切商業(yè)地產(chǎn)這終極價值的“大蛋糕”呢？
我們只能以“合理”二字作為理想分配的標(biāo)準來做進一步的思考和推導(dǎo)。
面對一個涉及越來越龐大的產(chǎn)業(yè)體系，我們要衡定各產(chǎn)業(yè)價值進行合理分配，還是采用黑格爾的那話吧：存在即是合理。一個長期存在的經(jīng)濟體系必然由其相對穩(wěn)定的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)所支撐，穩(wěn)定的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)又必然是靠一些成熟的行業(yè)來搭建組成。成熟的行業(yè)在長期的經(jīng)濟體系中磨合之后，都會形成相對固定的行業(yè)平均利潤率。由此，成熟行業(yè)具有比較固定的行業(yè)平均利潤率這個特征，便可成為我們劃分那塊“大蛋糕”的重要工具。
這一系列的邏輯推導(dǎo)其實暗含了產(chǎn)業(yè)價值匹配思想和經(jīng)濟均衡論在商業(yè)地產(chǎn)研究中的運用問題。關(guān)于成熟經(jīng)濟體系里行業(yè)固定利潤率這一特征工具，如何運用于房地產(chǎn)領(lǐng)域的價值研究，可以進一步應(yīng)用投入產(chǎn)出經(jīng)濟學(xué)原理（里昂惕夫，美國經(jīng)濟學(xué)家，76年諾貝爾獎），做量價配比的產(chǎn)業(yè)價值匹配關(guān)系進行梳理。
記得幾年前讀研究生時，曾花了不少時間的積累和思考，用手爬格子的方式寫了一篇《基于產(chǎn)業(yè)價值匹配思想的商業(yè)房地產(chǎn)價格研究》，作為我的碩士畢業(yè)論文。幾年來，我也一直在觀察和實踐中，自覺地檢視著當(dāng)初所形成的那些觀點與結(jié)論�；叵氘�(dāng)初那篇論文，主要啟迪于我當(dāng)時這樣的思考與認識：穩(wěn)定的社會要追求持續(xù)的和諧，健康的經(jīng)濟在追求利益的均衡，不成熟的行業(yè)一定會在追求均衡與和諧的博弈競合中變成成熟的行業(yè)，成熟的行業(yè)都會有合理的行業(yè)利潤，不成熟的行業(yè)與不均衡的產(chǎn)業(yè)都會在博弈競合與擠出效應(yīng)中，讓各個產(chǎn)業(yè)價值由不均衡走向相對均衡，從而讓整個經(jīng)濟結(jié)構(gòu)表現(xiàn)出相對的穩(wěn)定均衡。這當(dāng)是從經(jīng)濟均衡論與產(chǎn)業(yè)價值匹配思想的角度來研究商業(yè)房地產(chǎn)價格的發(fā)軔之源。
把握成熟行業(yè)都具備相對穩(wěn)定的行業(yè)平均利潤率這一特征工具，并根據(jù)穩(wěn)定經(jīng)濟結(jié)構(gòu)里各產(chǎn)業(yè)投入產(chǎn)出的量價配比關(guān)系，我們可以粗略地測定出建立在商業(yè)地產(chǎn)終極價值之上的各產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)，所應(yīng)配比的相對合理的產(chǎn)業(yè)價值收益。再以價格圍繞價值波動的原理，進一步估算出商業(yè)地產(chǎn)的價值鏈上，各個產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)攫取各自合理的價值收益時所應(yīng)體現(xiàn)的市場價格。
這種建立在探尋商業(yè)地產(chǎn)終極價值基礎(chǔ)上的價格認識路徑，想必將超越盲目而膚淺的市場比較定價方法和僵硬而主觀的成本定價方法的局限，從而構(gòu)筑起一套新的更系統(tǒng)而開闊的商業(yè)地產(chǎn)的價格認知體系。
我想，探尋商業(yè)地產(chǎn)的終極價值，是梳理和建立自己一套較完整的商業(yè)地產(chǎn)價值的認識體系的理論基石。這至少對我們從事地產(chǎn)的三方面實際工作大有裨益：1）從專業(yè)評估師的角度，可以建立一種新的估價方法——價值匹配法，更客觀和完整地重新評估某商業(yè)地產(chǎn)的真實價值；2）從開發(fā)商的角度，結(jié)合整體經(jīng)濟的發(fā)展?fàn)顩r和市場信息的對稱情況，可以指導(dǎo)我們更加理性或者聰明地對商業(yè)地產(chǎn)（物業(yè)）進行定價；3）從投資者的角度，可以更清醒而冷靜地讓我們判別某商業(yè)地產(chǎn)的投資收益與風(fēng)險。[限于博文的篇幅，不再對這三方面做更多更深入的闡述]
不可否認，從房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷程和真實的成熟性來看，中國的房地產(chǎn)業(yè)確實還處于不成熟的階段。相對于市場經(jīng)濟體系更成熟的國外房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗和較穩(wěn)定的行業(yè)利潤來進行比較，我們不難意識到，不成熟的行業(yè)過高的泡沫利潤終會被日益成熟的市場經(jīng)濟體系磨合擠出，變得成熟而穩(wěn)定——這將是一種必然的發(fā)展趨勢。
對此，作為一個對商業(yè)地產(chǎn)有興趣的人，探詢商業(yè)地產(chǎn)的終極價值，并以經(jīng)濟均衡論的視角，運用產(chǎn)業(yè)價值匹配的思想，來看待商業(yè)地產(chǎn)的一系列問題，會使我們變得更加冷靜和理性。透徹行業(yè)規(guī)律，研究理想狀態(tài)，是我們把握行業(yè)趨勢，形成獨立主見，尋找優(yōu)化策略，練就高人技能的一種方法途徑。
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