研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設(shè)的研究機構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標是打造民營經(jīng)濟研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
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·市場運營管理
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研究報告
今年具備開征物業(yè)稅條件嗎？商業(yè)地產(chǎn)或成開征起點
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能遏制投資購房比例打擊炒房客 但前期工作量和征管難度都很大
財政部近日公布了《投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見(試行)》,明確對投資性房地產(chǎn)進行評估主要采用“市場法”和“收益法”。專家普遍認為,新規(guī)為物業(yè)稅確定了征收資產(chǎn)范圍和內(nèi)容,有助于物業(yè)稅開征后的房地產(chǎn)評估工作。由此,物業(yè)稅開征的步伐將大大加快。但由于開征難度大,需要解決的問題多,今年能否推出物業(yè)稅仍是問號。
調(diào)整房地產(chǎn)價值鏈
所謂物業(yè)稅,主要是針對土地、房屋等不動產(chǎn),要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款,而應(yīng)繳納的稅值會隨著不動產(chǎn)市場價值的升高而提高。
財政部財政科學(xué)研究所所長賈康日前表示:“現(xiàn)在物業(yè)稅其實是缺失的,但這是下一步的改革方向。”
中國人民大學(xué)財政金融學(xué)院前院長安體富教授認為,物業(yè)稅就是增加房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的成本,是遏制投資購房比例以及打擊靠房產(chǎn)升值而獲取暴利的炒房客最簡單而又最直接有效的方式,針對我國目前的現(xiàn)狀,應(yīng)盡快征收物業(yè)稅。
專家認為,開征物業(yè)稅最緊急的作用在于抑制房地產(chǎn)投機。盡管物業(yè)稅的開征在一定程度上會打壓房價,但這并不是最終目標。政府更主要的著眼點是對房地產(chǎn)價值鏈條的普遍調(diào)整,使其沿著健康的道路發(fā)展前進。
物業(yè)稅牽涉關(guān)系復(fù)雜
從2003年中共中央《關(guān)于完善市場經(jīng)濟體制若干問題的決定》提出在條件具備的時候?qū)Σ粍赢a(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅,到2009年5月,國務(wù)院批轉(zhuǎn)國家發(fā)改委《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作意見的通知》中提出要“深化房地產(chǎn)稅制改革,研究開征物業(yè)稅”,“物業(yè)稅”的提出已有6年之久,但至今僅停留在“空轉(zhuǎn)”階段,并無任何實質(zhì)性的推進。物業(yè)稅開征的難度在于其并非是單純一項的稅費改革,而是牽涉土地出讓制度、市場調(diào)控方向和房產(chǎn)建造方式等的大問題。
對此,住建部政策研究中心主任秦虹表示,國務(wù)院曾提出“要擇機開征”物業(yè)稅,這說明開征物業(yè)稅的時機非常重要。在目前需要通過消費拉動內(nèi)需從而實現(xiàn)保增長的情況下,一系列稅收調(diào)整是需要考慮的,但開征物業(yè)稅是非常復(fù)雜的一件事,涉及面非常廣,法律關(guān)系也很復(fù)雜,因此并不是想開征就能開征的。
復(fù)旦大學(xué)金融與資本市場研究中心主任謝百三認為,在中國目前的實際情況下開征此稅,難度很大。首先,稅法應(yīng)是全國統(tǒng)一的。但農(nóng)村中宅基地蓋的自用房無論征還是不征都很為難。其次,如果僅在城市征此稅,那么按什么征?是按人均面積征,還是按戶均房屋征?再次,若按戶均住房征,那么僅一套房的人征不征?
專家認為,從稅法原理上講,如實施此稅,會將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅及土地出讓金等稅費合并,轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅,簡單地理解為“把本來一次交70年的‘土地出讓金’分成70年來收”。這些對地方財政影響很大,而且征收物業(yè)稅前,要摸清每個人的房產(chǎn)情況,前期準備工作量很大,征管難度也很大。
商業(yè)地產(chǎn)或成開征起點
截至目前,物業(yè)稅在試點城市空轉(zhuǎn)已經(jīng)有6年多,但是依然處于“要不要”、“該不該”、“何時開征物業(yè)稅”的討論中。
對于物業(yè)稅開征需要的條件,中國社科院價格與稅收研究室副主任張斌表示,稅務(wù)局首先要掌握每一位公民名下的房產(chǎn)信息,如果按市場價評估,還要掌握這些按市場價評估的信息;其次,物業(yè)稅還牽扯到怎么設(shè)置免征額或者稅基,到底哪些人應(yīng)該交物業(yè)稅,哪些人可以免交。
重慶大學(xué)建管學(xué)院教授陳德強稱,在全國部分城市“空轉(zhuǎn)”取得了一定的成果后,需要全國范圍內(nèi)更大的樣本來進一步檢測空轉(zhuǎn)所取得的成果,為開征物業(yè)稅取得更多數(shù)據(jù),以制定更為完善的政策。物業(yè)稅開征時間表又提前了一步,但在今年開征的可能性不大。
中央財經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院院長劉桓介紹,物業(yè)稅也可以分步驟實施,第一步就是商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)征收物業(yè)稅的條件已經(jīng)具備了。通過這個辦法對房地產(chǎn)的稅收做一些調(diào)整,變成和物業(yè)稅接近的方式。目前商業(yè)地產(chǎn)是誰經(jīng)營誰繳稅,其實應(yīng)該誰擁有誰繳稅。所以要改經(jīng)營者繳稅為所有者繳稅。此外,稅率有些偏低,征管辦法也要進一步完善。
“中國物業(yè)稅改革研究”課題組執(zhí)筆人之一、國務(wù)院發(fā)展研究中心產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟研究部副研究員王曉明認為,關(guān)于稅率設(shè)計,中央應(yīng)設(shè)計統(tǒng)一的稅率范圍,同時允許各地方政府在此范圍內(nèi)自行選擇。通過不增加居民稅負的“倒推原則”,并考慮納稅人的承受力,稅率范圍不宜定得過高。其課題小組根據(jù)測算,認為定在房地產(chǎn)市場評估價值的0.3%—0.8%為宜。 (路倩雯)
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