研究所簡介
浙江（義烏）商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場，成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨，專業(yè)致力于商品交易市場、專業(yè)批發(fā)市場的研究。擁有一批精通國內(nèi)外市場狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才，還邀請了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌，并成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
業(yè)務(wù)范圍
|
·項(xiàng)目可行性研究 |
·市場營銷推廣
|
| ·項(xiàng)目定位策劃 |
·市場運(yùn)營管理
|
| ·項(xiàng)目全程運(yùn)營 |
·運(yùn)營顧問服務(wù)
|
| ·規(guī)劃編制服務(wù) |
·招商銷售服務(wù)
|
| ·市場可研報(bào)告 |
·人員培訓(xùn)服務(wù)
|
| ·市場定位分析 | ...... |
聯(lián)系方式
電 話：0579-83059667
手機(jī)：15325915356
郵 箱：xqjcf126@126.com
在線QQ：1832216846
地 址：中國義烏市總部經(jīng)濟(jì)公館2號樓2單元502室（義烏貝村路1108號）
郵 編：322000
網(wǎng)站首頁 > 研究報(bào)告
研究報(bào)告
商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)化開發(fā)亟待3+1模式
 |
 |
后商業(yè)時(shí)代：專業(yè)化開發(fā)、運(yùn)營時(shí)代。
中國商業(yè)地產(chǎn)投資熱始于2001年。其后幾年間，國內(nèi)商用物業(yè)的平均年供應(yīng)增長率超過33％，處于高速發(fā)展的時(shí)期。但是，由于在此期間的商業(yè)地產(chǎn)只注重規(guī)模效應(yīng)以及短期內(nèi)資金的迅速回籠，很多項(xiàng)目以失敗告終。截止到2005年，全國商業(yè)用房的空置面積已經(jīng)達(dá)到3872萬?，占各類商品房空置總面積的27%，空置面積增速比商品住宅空置面積增速高出7.5個(gè)百分點(diǎn)。而2007年，許多大中城市的新開工計(jì)劃中，商業(yè)用房供應(yīng)仍然保持著繼續(xù)增長的勢頭，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)危機(jī)重重。
在國家宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長、細(xì)分市場尚不明朗、優(yōu)質(zhì)物業(yè)十分缺乏、國民消費(fèi)率僅為60％(國際平均水平為80％)的良好市場背景下，本應(yīng)頗具潛力的商業(yè)地產(chǎn)為什么會呈現(xiàn)這樣一種狀況？我們的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)存在哪些問題？又該如何去應(yīng)對？本文就此作些分析。
一、國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)存在的問題
1、融資渠道缺乏。長期融資渠道缺乏，一直是阻撓中國商業(yè)地產(chǎn)良性發(fā)展的硬傷。在國際上，REITs作為一種公募性質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)融資渠道早已經(jīng)發(fā)展成熟，目前美國大約有300 個(gè)REITs在運(yùn)作之中，管理的資產(chǎn)總值超過3000億美元，而且其中有近三分之二在全國性的證券交易所上市交易。反觀我國，由于法律和金融環(huán)境的限制，目前的信托純粹屬于私募性質(zhì)，無法達(dá)到有效吸納社會閑散資金的目的，商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)的資金來源主要依靠銀行貸款和自主投入。這種短期性、高風(fēng)險(xiǎn)的主流融資方式很大程度上決定了大多數(shù)開發(fā)商必須將快速回籠資金作為首要考慮，從而促使其采取建設(shè)→零售的傳統(tǒng)操作模式，無法保障項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營的整體協(xié)調(diào)和差異化特征，失敗在所難免。
2、開發(fā)流程錯(cuò)位。中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)流程與國際通用流程存在顯著差異，從下列流程圖上可以看出，它在選址、風(fēng)險(xiǎn)評估、前期策劃等環(huán)節(jié)上尤為弱化，不具有嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的特性，難以形成實(shí)質(zhì)性的統(tǒng)籌模塊。往往是地產(chǎn)開發(fā)在先，商業(yè)經(jīng)營構(gòu)想在后，建好項(xiàng)目，然后招商，既成物業(yè)與商家要求不符，再找商業(yè)公司策劃，最終的結(jié)局還是沒辦法用。造成這一現(xiàn)象的原因有三點(diǎn)：一是由于中國市場管理體制的客觀現(xiàn)狀和一線城市中心地塊的稀缺，地塊競標(biāo)成為開發(fā)商前期工作的主要聚焦點(diǎn)，掩蓋了其它環(huán)節(jié)的受視面；二是多年來國內(nèi)房地產(chǎn)市場的一路走紅，造成了許多開發(fā)商“開發(fā)＝盈利”的錯(cuò)覺，簡單地把商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)作房地產(chǎn)來開發(fā)，失去了商業(yè)操作中應(yīng)有的警覺性；三是國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)過于年輕，開發(fā)商缺乏對產(chǎn)業(yè)的深刻了解，處于摸索和半盲目的狀態(tài)，尚未形成一套完整的評估體系和操作指南。
3、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)紊亂。至2006年止，隨著中國一線城市中一系列商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的失利，中國商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不盡合理與區(qū)域分布不均衡兩大問題逐漸浮出水面。突出表現(xiàn)為：體量不合理、針對性不足；同一規(guī)模、同一業(yè)態(tài)照搬硬套。例如：國外人均收入比我們高的國家，住宅小區(qū)建設(shè)底商的面積通常只占2％—3％。而我們現(xiàn)在的住宅小區(qū)開發(fā)，底商的面積動輒就占到了20％—30％，大大超過了終端市場的消化能力。又如：我們的一些開發(fā)商，做商業(yè)不進(jìn)行市場調(diào)查，拿到地就立即按自己的“概念”進(jìn)行開發(fā)，結(jié)果是做出來的物業(yè)形態(tài)傳統(tǒng)，商鋪像雞蛋格子，不能滿足不同商家的經(jīng)營要求，沒辦法進(jìn)行多樣配置。其實(shí)我們都明白一個(gè)道理，就是產(chǎn)品要跟著需求走。商業(yè)地產(chǎn)也是一樣，不了解市場需要什么就盲目進(jìn)行開發(fā)，注定要失敗。
4、盈利模式不當(dāng)。這個(gè)問題是業(yè)內(nèi)討論最多的問題，大家也意見不一，我們在這里只想強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)：商業(yè)地產(chǎn)不是房地產(chǎn)，它們的價(jià)值體現(xiàn)方式是不同的，所以盈利模式也必須產(chǎn)生相應(yīng)變化。
目前，國內(nèi)的開發(fā)商之所以普遍采用分割出售的盈利模式，有兩方面原因：第一個(gè)原因是主觀上沒有真正認(rèn)識商業(yè)地產(chǎn)，沒有長期運(yùn)作的心理準(zhǔn)備；第二個(gè)原因是國內(nèi)融資渠道不足，限制了發(fā)展商的運(yùn)作空間。上述第二個(gè)原因不受我們個(gè)體所左右。所以，我們建議開發(fā)商一定要具有充足的資源儲備和科學(xué)的操作理念。商業(yè)地產(chǎn)的核心價(jià)值在于商業(yè)經(jīng)營，物業(yè)價(jià)值會隨著經(jīng)營價(jià)值的提高持續(xù)升值。分割出售，即是放棄了商業(yè)地產(chǎn)的核心價(jià)值，不僅難以成功，回報(bào)率也不是最高的。而且,在該模式下，開發(fā)商一味將商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給投資者,一旦經(jīng)營不利，開發(fā)商長期建立的公信力和企業(yè)形象將毀于一旦，后續(xù)開發(fā)會難上加難。
二、中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢
盡管目前的商業(yè)地產(chǎn)市場在規(guī)模總量上供過于求，但是高品質(zhì)的、專業(yè)性強(qiáng)的商業(yè)項(xiàng)目以及許多二、三線城市商業(yè)市場的缺口依然明顯。因而，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)潛力巨大、盈利空間廣闊。2007年，商用物業(yè)供應(yīng)量持續(xù)增長。其操作模式、融資方式、競爭格局等方面呈現(xiàn)如下明顯特征：
1、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)精細(xì)化。隨著商業(yè)市場“一站式購物”、“體驗(yàn)式消費(fèi)”、“銷品茂”的不斷涌現(xiàn)，作為商業(yè)載體的商業(yè)物業(yè)，為滿足不同商家、不同業(yè)態(tài)的要求，其品類結(jié)構(gòu)日漸多樣化、精細(xì)化。商業(yè)的不同業(yè)態(tài)、業(yè)種對物業(yè)配置都有各自的要求，不象住宅房型那么簡單，不但有層載、層高的要求，還有電梯容量配置、人流、物流、車流動線設(shè)計(jì)等等。目前，一些開發(fā)商已經(jīng)意識到了這個(gè)問題，在商業(yè)硬件設(shè)計(jì)之初便邀請專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)專家對建筑設(shè)計(jì)提出建議，以便商業(yè)與地產(chǎn)完美結(jié)合。
2、產(chǎn)權(quán)持有長期化。隨著眾多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的空置、“死盤”以及一些外商持有項(xiàng)目的日漸增值(如上海港匯廣場、來福士廣場等)，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)者正由感性向理性過渡，更多的開發(fā)商認(rèn)識到，商業(yè)物業(yè)真正的價(jià)值來源于后期的物業(yè)經(jīng)營利潤，商業(yè)地產(chǎn)的核心競爭力是經(jīng)營。同時(shí)，由于當(dāng)今商用物業(yè)終端市場的競爭日益殘酷，在投資回報(bào)前景不明朗的情況下，商家大多不愿意貿(mào)然進(jìn)入新的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，商業(yè)物業(yè)的銷售越來越困難。這種現(xiàn)狀促使開發(fā)商反思，也迫使他們先期自己持有大型物業(yè)，進(jìn)行市場培育。從銷售產(chǎn)權(quán)向經(jīng)營銷售、持有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)變，這是商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入后商業(yè)地產(chǎn)時(shí)代專業(yè)化開發(fā)、營運(yùn)時(shí)代市場規(guī)律的新要求�？梢灶A(yù)見，2007年將是中國商業(yè)地產(chǎn)由單純開發(fā)時(shí)代轉(zhuǎn)向?qū)I(yè)開發(fā)、運(yùn)營時(shí)代轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵一年。
3、融資方式多元化。宏觀上看，長期以來國際投資資金過剩與國內(nèi)項(xiàng)目，缺乏開發(fā)后續(xù)資金兩者之間具有極好的結(jié)合契機(jī)。通過海外資金平臺解決國內(nèi)開發(fā)資金不足的難題，正逢其時(shí)。以 REITS為代表的成熟融資模式日漸受到國內(nèi)市場的關(guān)注(這一模式的代表是新加坡嘉德集團(tuán)旗下的中國商業(yè)地產(chǎn)基金)；大連萬達(dá)通過發(fā)行CMBS進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)融資，也是市場上的全新嘗試。但是，我們還面對著國際資金的隔岸觀望(近幾年是基金的觀望期，尚未到成熟的進(jìn)入期)。然而，只要我們掌握了商業(yè)地產(chǎn)核心價(jià)值的鍛造，完善了評估機(jī)制，降低了投資風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)資本的多元對接并不遙遠(yuǎn)。
4、開發(fā)策略科學(xué)化。國外的商業(yè)物業(yè)持有者已經(jīng)普遍認(rèn)識到，商業(yè)價(jià)值不可能脫離于消費(fèi)市場而獨(dú)立存在。作為商業(yè)價(jià)值載體的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)必須將開發(fā)的初衷與市場需求對位，將生活方式與家庭娛樂元素和諧設(shè)計(jì)揉合于開發(fā)理念之中并正確面對商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作的合理培育期，把商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融入整個(gè)零售服務(wù)業(yè)。這種統(tǒng)籌性、一體化的開發(fā)方式在北美和歐洲早已運(yùn)用，并且正逐漸滲透到中國的地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域中來 。
上述趨勢表明，新一代的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)不可能拘泥于先期的快速銷售法及“返租銷售”式的開發(fā)模式。國內(nèi)學(xué)術(shù)理論的迅速發(fā)展和開發(fā)商的不斷成長，呼吁商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在立項(xiàng)的統(tǒng)籌性/綜合性、設(shè)計(jì)的完整性與經(jīng)營的統(tǒng)一性方面大幅提高，商業(yè)地產(chǎn)的全程專業(yè)化運(yùn)作已成為大勢所趨�！耙粋�(gè)零售商家必須跟隨著時(shí)代的特點(diǎn)一起前進(jìn)。這一行業(yè)中最重要的趨勢是市場現(xiàn)在還正在發(fā)展，包括中國發(fā)展商的態(tài)度和能力。它不再只是一個(gè)人在那里建造一個(gè)大的建筑物，并且用租戶把它全部填滿就可以的了。”(2006中國商業(yè)地產(chǎn)與城市發(fā)展論壇——泰德?德斯沃特)
三、專業(yè)化開發(fā)時(shí)代呼吁“3＋1”模式
商業(yè)地產(chǎn)由于其自身的高專業(yè)化特點(diǎn)，要求項(xiàng)目的開發(fā)必須同時(shí)注重前期的調(diào)研與定位、中期的招商與建設(shè)、后期的商業(yè)經(jīng)營與管理，實(shí)行開發(fā)與經(jīng)營的協(xié)調(diào)控制。這些關(guān)鍵環(huán)節(jié)需要具有專業(yè)經(jīng)驗(yàn)、技能和雄厚的資源儲備才能完成。然而對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商來說，許多開發(fā)者剛剛從住宅地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)型而來，除了土地資源及少量資本外，他們什么也沒有，這就是國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)目前的產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀。
如何突破發(fā)展瓶頸？我們認(rèn)為，后商業(yè)地產(chǎn)時(shí)代的開發(fā)模式是十六個(gè)字——制式評估、資源儲備、科學(xué)流程、委托加工，即專業(yè)化開發(fā)、運(yùn)營時(shí)代的“3＋1”模式：
1.制式評估(制式商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目評估體系)
由于商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式的復(fù)雜性，使其存在眾多可變因素和潛在風(fēng)險(xiǎn)，它不是按照開發(fā)商的主觀意愿建造起來就可以實(shí)現(xiàn)盈利的簡單游戲。因而，在項(xiàng)目的選擇前必須建立一整套可以列入開發(fā)流程的制式化項(xiàng)目評估體系，對商業(yè)資源、資金、政策、競爭等各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率及其對項(xiàng)目目標(biāo)的影響進(jìn)行全程了解和掌控，為項(xiàng)目的投資回報(bào)率及整體風(fēng)險(xiǎn)提供預(yù)測和量化分析。這一過程正是國內(nèi)開發(fā)流程中所缺乏的最重要一環(huán)。過去幾年的盲目開發(fā)，已經(jīng)給政府、開發(fā)商、投資者以及經(jīng)營者帶來慘重?fù)p失。
專業(yè)化的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目評估體系在國外發(fā)展多年，而且成為了開發(fā)商項(xiàng)目選擇和投資基金進(jìn)入的主要參考依據(jù)。我們完全可以借鑒這一經(jīng)驗(yàn)，從源頭上避免開發(fā)中的隱患與失誤。
2.資源儲備(合理的品類選擇與融資渠道)
項(xiàng)目確定以后，就是產(chǎn)品類型的選擇問題。商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品類型是很豐富的，有購物中心、專業(yè)商廈、超市賣場、商業(yè)街、專業(yè)市場，還有商務(wù)酒店、酒店式公寓、寫字樓等等。不同的產(chǎn)品類型，對開發(fā)商的資源儲備要求是不同的。開發(fā)商在項(xiàng)目啟動之前，必須確定自身是否具有相對應(yīng)的開發(fā)資源。如果既沒有充足的資金儲備，又不能有效尋求新的長期融資渠道(如REITS、CMBS、夾層融資等等)，就以小博大、強(qiáng)行上馬，后期的商業(yè)運(yùn)作余地將捉襟見肘(如：只能選擇分割出售的盈利模式，難以抵御同類項(xiàng)目的市場競爭，不能承受設(shè)計(jì)調(diào)整、開業(yè)營銷、廣告投入等帶來的巨額成本)，極易造成賠了夫人又折兵的慘重后果。
3.科學(xué)流程(現(xiàn)代化開發(fā)思路與盈利模式)
商業(yè)地產(chǎn)，是指各種非生產(chǎn)性、非居住性的物業(yè)，包括寫字樓、公寓、會議中心以及商業(yè)服務(wù)型場所等等，其主要運(yùn)營模式為自營和出租。從開發(fā)商的角度和價(jià)值劃分來看，商業(yè)地產(chǎn)是基于商業(yè)經(jīng)營的地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)的目的是為商業(yè)經(jīng)營提供長期、優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)，以帶來長期增長的現(xiàn)金流收入。其真正的利潤增長來自于后期的物業(yè)經(jīng)營。從長遠(yuǎn)看，出租型物業(yè)的回報(bào)率遠(yuǎn)比出售型的要高。因而，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的過程中，應(yīng)該而且必須以商業(yè)經(jīng)營為核心，實(shí)行持有經(jīng)營或者先租后售的經(jīng)營模式，耐心地進(jìn)行市場培育。
遵循科學(xué)流程的好處有三點(diǎn)：1、實(shí)現(xiàn)持續(xù)經(jīng)營的商業(yè)物業(yè)，在市值上與生鋪有著天壤之別，可以有效放大經(jīng)營利潤的空間；2、在消費(fèi)市場對接上，可以依托整體持有產(chǎn)權(quán)，貫徹前期定位的業(yè)態(tài)業(yè)種組合，維護(hù)整個(gè)項(xiàng)目的核心競爭力；3、持續(xù)經(jīng)營的示范作用，可以有效增強(qiáng)整個(gè)項(xiàng)目和企業(yè)的公信力，確保最終銷售目標(biāo)的圓滿完成。
4.委托加工(委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行加工)
以上三點(diǎn)是依靠開發(fā)商自身力量可以完成的。除了以上三點(diǎn)之外，還要加上一點(diǎn)，即定位、招商、經(jīng)營管理需要借助外力才能完成，故稱之為“3＋1”模式。這就是整合社會資源，保值商業(yè)地產(chǎn)。
現(xiàn)代社會已經(jīng)進(jìn)入社會化大生產(chǎn)時(shí)代，社會分工愈加明細(xì)。在國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商專業(yè)人才不足、商家資源缺失的客觀條件下，通過自身積累，貫徹上述三大策略、實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略統(tǒng)籌，還往往力不從心。所以，以微小讓利借助專業(yè)性代理機(jī)構(gòu)，保障整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的順利進(jìn)行和效益增值，是完全值得的。
我們這里所指的代理機(jī)構(gòu)不是單純的前期定位策劃公司、招商公司或者是管理咨詢公司，開發(fā)商不可能耗費(fèi)如此多的時(shí)間和經(jīng)濟(jì)成本步步為營。新時(shí)代背景下的代理咨詢公司必須具備全程操盤能力，實(shí)現(xiàn)從理論到實(shí)操的現(xiàn)實(shí)價(jià)值，一步到位地為開發(fā)商交上一份完美答卷。其職能應(yīng)包括：項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評估、操作流程設(shè)計(jì)、物業(yè)功能定位、建筑設(shè)計(jì)顧問、業(yè)態(tài)業(yè)種配置、經(jīng)營區(qū)域劃分、招商代理實(shí)施、經(jīng)營管理指導(dǎo)、成功實(shí)現(xiàn)銷售等每一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。
至于如何選擇滿意的咨詢代理公司，這里僅作原則性說明，即：第一、要明確自己需要提供的是哪些服務(wù)、要達(dá)到什么樣的咨詢結(jié)果，做到有的放矢；第二、要懂得如何判斷對方的專業(yè)程度和實(shí)戰(zhàn)能力，做到擇之有據(jù)；第三、要學(xué)會如何與專業(yè)性服務(wù)公司溝通協(xié)調(diào)，包括運(yùn)作思路、時(shí)間節(jié)點(diǎn)、人員配置、成果評估等，做到和商共贏。
|
|
點(diǎn)擊次數(shù):774