2010商業(yè)地產(chǎn)前景預(yù)測：利好利空各占一半

　　保險資金進入夢想落空租金上揚有望助其復(fù)蘇
　　過去的一年因住宅價格大幅上漲，對住宅來說是非常開心的一年。但對于商鋪來說恐怕很難笑得出來了，從增值幅度上看與住宅相比差了很多，從租金回報角度也不盡如人意。因此，過去人們常說的"一鋪養(yǎng)三代"的商業(yè)地產(chǎn)投資經(jīng)驗正在遭受極大的挑戰(zhàn)，甚至已經(jīng)到了被顛覆的邊緣。在已經(jīng)到來的2010年，商業(yè)地產(chǎn)的前景如何？是否能出現(xiàn)轉(zhuǎn)機呢？
　　●近期利空：
　　保險資金進入商業(yè)地產(chǎn)預(yù)期將落空
　　2010年1月21日，保監(jiān)會主席吳定富在全國保險工作會議上指出，有關(guān)保險資金投資不動產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定即將出臺，保險資金不允許投資居民住宅、商業(yè)地產(chǎn)和房地產(chǎn)開發(fā)。此前市場對"保險資金進入商業(yè)地產(chǎn)"預(yù)期較高。2009年底保監(jiān)會就《保險資金運用管理暫行辦法（草案）》公開征求意見，暫行辦法規(guī)定保險資金可以投資六大類資產(chǎn)：銀行存款、債券、股票（ST、*ST和創(chuàng)業(yè)板除外）、基金（具有良好歷史表現(xiàn)的）以及具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的不動產(chǎn)，并且資本金(專題 論壇)還可以投資部分產(chǎn)業(yè)股權(quán)。而對于"具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的不動產(chǎn)"這種表述方式，市場首先想到的就是商業(yè)地產(chǎn)（包括零售物業(yè)和寫字樓），然后是用于出租的住宅，最后才是基礎(chǔ)設(shè)施。當(dāng)時市場上甚至有機構(gòu)預(yù)計將有接近2000億元的資金進入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。
　　然而現(xiàn)實卻比較令人失望。根據(jù)最新的報道，保險資金在不動產(chǎn)領(lǐng)域不得直接投資"居民住宅、商業(yè)地產(chǎn)以及房地產(chǎn)開發(fā)"，那么能投資的就只剩基礎(chǔ)設(shè)施了。東亞新華營銷總監(jiān)賈玉鵬認為此前市場對"保險資金進入商業(yè)地產(chǎn)"較高的預(yù)期沒有兌現(xiàn)，這對商業(yè)地產(chǎn)需求端構(gòu)成預(yù)期之外的短期利空，尤其是一二線城市的商業(yè)地產(chǎn)。但保險資金還是可以通過其他方式間接投資房地產(chǎn)，所以這對房地產(chǎn)只能說是短期利空。
　　為什么會出現(xiàn)如此大的落差？天相投顧認為這和近期中央各部門（包括國務(wù)院、央行、銀監(jiān)會、住建部、國資委等）多次進行房地產(chǎn)市場風(fēng)險提示有關(guān)，而保險資金對風(fēng)險的偏好和承受能力比其他機構(gòu)明顯要低得多。
　　●遠期利空：條件
　　商業(yè)地產(chǎn)方面，已經(jīng)具備開征物業(yè)稅的條件，北京有望率先開征。日前，北京市政協(xié)委員劉桓表示，目前正在探討北京能否率先開征。
　　劉桓是中央財經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院院長、教授，稅務(wù)方面的資深專家。劉桓介紹，現(xiàn)階段物業(yè)稅的開征和老百姓想像的基于住房的物業(yè)稅開征還有一定的距離。但物業(yè)稅也可以分步驟實施，實施的第一步就是商業(yè)地產(chǎn)。劉桓表示，商業(yè)地產(chǎn)征收物業(yè)稅的條件已經(jīng)具備了。通過這個辦法對房地產(chǎn)的稅收做一些調(diào)整，變成和物業(yè)稅接近的方式。
　　劉桓介紹，物業(yè)稅是保有稅。商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)有保有稅種了，土地使用稅、房產(chǎn)稅和物業(yè)稅很接近。但做法不是很規(guī)范，征收對象也不一樣。目前是誰經(jīng)營誰繳稅，其實應(yīng)該誰擁有誰繳稅。所以要改經(jīng)營者繳稅為所有者繳稅。此外，稅率有些偏低，征管辦法也要進一步完善。劉桓認為，改革商業(yè)地產(chǎn)征收有雙重意義。首先可以規(guī)范商業(yè)地產(chǎn)征收物業(yè)稅的辦法，從中摸索經(jīng)驗。此外，第一步開征之后，給百姓的信號是，更大范圍的物業(yè)稅征收也快了，可以看看百姓的反應(yīng)。
　　目前北京是否有商業(yè)地產(chǎn)開征物業(yè)稅的具體時間表？對此，劉桓表示"還沒有"。業(yè)內(nèi)人士普遍認為，在短期內(nèi)征物業(yè)稅的可能性不大。對商業(yè)地產(chǎn)來說，中國社區(qū)商業(yè)工作委員會主任董利認為，開征物業(yè)稅說無疑是一個利空，將對商業(yè)地產(chǎn)的投資產(chǎn)生抑制作用，同時也會使本已不高的商鋪出租回報率進一步降低�；蛘叱钟姓邔⑽飿I(yè)稅轉(zhuǎn)移給經(jīng)營者，加重經(jīng)營者成本。
　　●近期利好：
　　商鋪租金自2008年第三季度以來首次上升
　　高力國際最新報告指出，去年第四季度內(nèi)無新增供應(yīng)的入市，中高端購物中心租賃市場受國際和國內(nèi)零售商遷址和擴張活動的推動表現(xiàn)活躍。去年第四季度，租賃活動和成交量較前兩季度明顯上升，帶動總體空置率較第三季度進一步下降。然而，需求的復(fù)蘇還處于初始階段且仍很脆弱，因此多數(shù)業(yè)主維持租金和非租金方面的優(yōu)惠條件以期吸引零售商。租金水平出現(xiàn)自2008年第三季度以來的首次實際上升，但同比水平仍然下降。
　　2009年第四季度，北京中高端商鋪物業(yè)市場無新增供給入市，北京中高端商鋪物業(yè)市場的整體空置率由2009年第三季度的17%下降至2009年第四季度的16.27%。同時，中高端零售面積租賃需求上升，更多國際和內(nèi)資零售品牌開始擴張或進入本地市場。
　　受此影響，第四季度北京中高端購物中心首層平均固定租金環(huán)比上漲約0.3%，至人民幣694.27元每月每平方米，實現(xiàn)自2008年第三季度來租金水平的首次實際上漲。然而，由于需求總體上較脆弱，租金同比仍然下降，降幅約6.89%。按商圈分析，緣于個別購物中心因業(yè)績出色或定位升級而提升租金，CBD、中關(guān)村和東直門商圈總體租金上漲幅度最大，分別按季上升1.2%、1.0%和0.9%。除朝陽門和建國門外，其余商圈租金水平穩(wěn)定或小幅上漲，幅度在0.1%到0.6%不等。
　　●遠期利好：
　　刺激內(nèi)需將拉動商業(yè)地產(chǎn)
　　高力國際華北區(qū)研究與咨詢部助理董事謝靖宇認為，盡管一些遠期問題仍存在，但全球衰退已基本結(jié)束，全球經(jīng)濟在2010年將持續(xù)復(fù)蘇。得益于對經(jīng)濟衰退積極迅速的應(yīng)對措施，中國經(jīng)濟的復(fù)蘇相比世界其他經(jīng)濟體將更為迅速。政府積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，以及在內(nèi)需領(lǐng)域的更多刺激消費力和經(jīng)濟增長的措施，將為北京商鋪市場帶來健康的經(jīng)濟基本面和相對樂觀的前景。
　　市場整體需求預(yù)計將會上升，但未來新入市項目的市場定位難度依然存在。謝靖宇認為部分新項目業(yè)主將不得不降低租金預(yù)期以及提供非租金優(yōu)惠條件來吸引更多租戶。盡管可能并非均是中高端品牌，加上西單、王府井和CBD商圈內(nèi)一些成熟購物中心的看漲租金水平，2010年市場整體租金水平將大致保持平穩(wěn)。

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