社區(qū)商鋪招商要點(diǎn) 分階段調(diào)整保證租金收入

    今年商鋪市場(chǎng)與以往不同的一個(gè)現(xiàn)象是：社區(qū)商鋪，尤其是知名樓盤的社區(qū)商鋪，成交量呈現(xiàn)明顯提升，社區(qū)商鋪熱重回上海房地產(chǎn)投資市場(chǎng)。
　　曾經(jīng)過(guò)熱炒作而嚴(yán)重過(guò)剩
　　值得一提的是，社區(qū)商鋪投資并不如外界所想得這般容易。在2005年，房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策連續(xù)出臺(tái)之前，上海不少區(qū)域的社區(qū)商鋪都出現(xiàn)了驚人漲勢(shì)。據(jù)2005年三季度的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，上海社區(qū)商鋪均價(jià)達(dá)到了2003年三季度的1.5倍，為3.8萬(wàn)元/平方米。
　　隨著價(jià)格的不斷上漲，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始加大社區(qū)商鋪的供應(yīng)量。2005年上海社區(qū)商鋪環(huán)比增加了410萬(wàn)至440萬(wàn)平方米，是2004年的1倍左右，較之2003年則翻了兩番。由于部分開(kāi)發(fā)商盲目追求社區(qū)商業(yè)的“大而全”，而各個(gè)小區(qū)之間的各自分政導(dǎo)致無(wú)法形成集聚效應(yīng)，因此使得市場(chǎng)供應(yīng)嚴(yán)重過(guò)剩。一時(shí)間，經(jīng)營(yíng)不善、難以招商、空鋪嚴(yán)重的連鎖反應(yīng)充斥其間。
　　時(shí)隔一年半，隨著社區(qū)商鋪投資熱的再度興起，市場(chǎng)又開(kāi)始隱現(xiàn)過(guò)度炒作的端倪。漢宇不動(dòng)產(chǎn)分析師指出，一些社區(qū)商鋪在開(kāi)發(fā)中脫離了社區(qū)商鋪的本質(zhì)功能，或是采用不切實(shí)際的定價(jià)，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)商家高檔化、貴族化�！吧鐓^(qū)商鋪只有‘正本清源’后，起到為社區(qū)服務(wù)的真正目的，才能實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)健康有序的發(fā)展�！睗h宇不動(dòng)產(chǎn)分析師表示。
　　如何計(jì)算商鋪的合理價(jià)格?
　　投資商鋪要有長(zhǎng)期持有的打算，所以首先需要選擇價(jià)位合適的商鋪。通過(guò)租金收益法大體框算一下，合理的租金范圍可以保證商鋪出租率的良好。社區(qū)商鋪的核心功能是滿足居民日常的基本消費(fèi)，提供生活必需的商品和服務(wù)。即便是高檔住宅小區(qū)，居民的日常消費(fèi)也不外乎便利店、大眾化餐飲、便民服務(wù)場(chǎng)所等。由于經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)薄，商家的承租能力不可能太高。如果根據(jù)調(diào)查，附近區(qū)域類似商鋪的租金價(jià)格為3元/天/平方米，則一年的租金是1000元/平方米左右，按照目前市場(chǎng)普遍商業(yè)收益率8%計(jì)算，該商鋪的合適售價(jià)應(yīng)為12000-13000元/平方米。如果成交價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于測(cè)算收益，那投資者很容易陷進(jìn)入不敷出的局面。
　　你的商鋪適合租給誰(shuí)?
　　投資商鋪?zhàn)铌P(guān)鍵的是能夠找到合適的承租商，在決定購(gòu)買商鋪之前就應(yīng)做到心里有數(shù)。例如想把商鋪?zhàn)饨o餐飲店，在購(gòu)買前一定要問(wèn)清楚該商鋪是否能夠開(kāi)設(shè)餐飲。此外，很多社區(qū)商鋪規(guī)劃成兩層形式，而復(fù)式商鋪一般只適合做餐飲、娛樂(lè)、休閑類商業(yè)。對(duì)于便利店、零售店、食品店等商家來(lái)說(shuō)并不合適。因此，在選擇購(gòu)買商鋪之前，必須先對(duì)招租的商家有個(gè)“打底”。
　　再者，出租商鋪應(yīng)該分不同階段尋找不同類型商家。在居住區(qū)剛建成的兩年里，宜引進(jìn)經(jīng)營(yíng)裝潢、五金、電器或建材等業(yè)種。這類商家的經(jīng)營(yíng)情況比較好，給出的租金相對(duì)高。兩年以后，小區(qū)入住率達(dá)到一定水平、但尚未達(dá)到高峰時(shí)期，引進(jìn)便利店最適合社區(qū)內(nèi)居住需求，其租金水平能夠超過(guò)建材裝潢行業(yè)。當(dāng)整體社區(qū)全部入住，商業(yè)進(jìn)入成市階段以后，主力商業(yè)紛紛進(jìn)入商圈，這時(shí)應(yīng)為商鋪設(shè)定個(gè)性化強(qiáng)、代替難度高的業(yè)種，如時(shí)裝店、鞋店、飾品店等。

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