地產(chǎn)投資需注意風(fēng)險：三種商業(yè)地產(chǎn)不能買

　　成功的商業(yè)地產(chǎn)最根本的屬性就是具體盈利能力。有一些商業(yè)項目，因為開發(fā)商的定位或招商的原因，可能會給購買者帶來風(fēng)險。
　　只重銷售，后期經(jīng)營被忽視
　　國外大多商業(yè)地產(chǎn)項目只租不售不同，目前我國在開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項目多數(shù)采取出售產(chǎn)權(quán)然后包租幾年的經(jīng)營方式，這與眾多投資商的資金壓力密切相關(guān)，與商鋪買家風(fēng)險意識不足也直接相關(guān)。
　　正因如此，開發(fā)商的目光一般都聚集在商鋪的銷售商，許多開發(fā)商對項目前期的包裝、宣傳非常重視，對后期經(jīng)營管理則不太重視。經(jīng)常出現(xiàn)開發(fā)商功成身退，投資人被深度套牢，甚至出現(xiàn)開發(fā)商自己都無法全身而退的現(xiàn)象。在杭州這樣的案例已不止一個。
　　只有一個贏家的游戲是沒有人玩的。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營到底有沒有一個多贏的模式？商業(yè)地產(chǎn)是開發(fā)商、投資者和經(jīng)營者三合一的有機整體，是一個不可中斷的鏈條，開發(fā)商不能只管賣商鋪，應(yīng)該為投資者和經(jīng)營者留下足夠的利潤空間，商業(yè)地產(chǎn)才能順勢起飛。
　　售價過高，透支未來
　　購買商鋪的業(yè)主很多都是處于投資的目的，我們一般用商鋪的年租金和投資總額計算這個商鋪的年收率，也就是說，租金狀況和售價應(yīng)該是直接掛鉤的，然后事實上，有些商業(yè)項目的售價已過高，租金根本不足以支撐。
　　如果小業(yè)主以高價購買了商鋪，那必然要求高租金，就給經(jīng)營造成巨大壓力。而在返租的銷售方式下，租金和售價就更容易脫節(jié)，因為開發(fā)商承諾了若干年的固定回報，掩飾了實際可能的租金。
　　這樣過高的售價其實是有泡沫的售價，有時還造成不斷漲價的假象，使原本就不夠理性的投資者越發(fā)頭腦發(fā)熱，這實際上是一個殺雞取卵的危險做法。
　　前期工作乏力
　　因種種原因，立項之初大多開發(fā)商不愿意請專業(yè)公司介入，就市場定位、商業(yè)規(guī)模、平面布局、進出通道、樓層高度、電梯等配合設(shè)計院進行規(guī)劃和設(shè)計。待房子造好再來規(guī)劃，其實是得不償失。
　有些開發(fā)商也意識到要進行一定的研究。但他們往往忽略了時間介入的問題，就商業(yè)地產(chǎn)定位本身而言，應(yīng)該是在項目立項之初就必須進行的。社會分工越來越細(xì)、地產(chǎn)亦然。

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