如何確定復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)的主題

　　古時孟母三遷，與其說是擇鄰，還不如說是對居住環(huán)境的“復(fù)合性”追求，其根本是希望達到“物以類聚，人以群分”的目的，因為社會階層的歸屬趨動是天然的，也是固有的。幾年前，復(fù)合地產(chǎn)對百姓而言，還是一個陌生的概念。但是現(xiàn)在以廣州奧林匹克花園為代表，產(chǎn)生了深圳萬科四季花園、華僑城、北京SOHO現(xiàn)代城、鋒尚國際公寓等各具特色的復(fù)合產(chǎn)品，這些樓盤以其超前的文化內(nèi)涵、先進的科學(xué)理念、全新的生活水準(zhǔn)贏得了市場。
　　復(fù)合房地產(chǎn)將房地產(chǎn)開發(fā)與創(chuàng)造消費者生活方式密切結(jié)合，將房地產(chǎn)業(yè)和其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)進行整合，從而將某種具有號召力又具有貼近性的生活方式完整地鑲嵌到房地產(chǎn)的規(guī)劃、開發(fā)、運營和服務(wù)的整個流程之中，為消費者創(chuàng)造出充分體現(xiàn)生活感受和文化價值的復(fù)合人居生活。然而復(fù)合地產(chǎn)并非是隨便一個主題和房地產(chǎn)的結(jié)合，而是兩者或者更多者的有機結(jié)合。復(fù)合地產(chǎn)可以是單一主題，也可以是多元主題，但無論什么樣的主題，都應(yīng)突出“復(fù)合”這一根本主題：
　　一、溫馨的人性化。做房地產(chǎn)的最終目的是要給消費者一個適宜的人居環(huán)境，所以復(fù)合地產(chǎn)只有滿足人性化、生活化需求，才能算得上真正復(fù)合成功。為此，復(fù)合地產(chǎn)確定的主題應(yīng)當(dāng)遵循和人類的一些最基本需求高度相關(guān)，與人們工作以外的各種活動高度相關(guān)。例如健康、運動、自然環(huán)保、教育、金融理財?shù)取Ｇ皣�際奧委會主席薩馬蘭奇為奧園題詞時說：“我向奧林匹克花園的開發(fā)建設(shè)者表示祝賀，你們的概念與大眾體育所倡導(dǎo)的方式是一致的�！逼鋵�，房地產(chǎn)在進入一個漸趨成熟的市場后，住宅房型受到成本、價格、氣候條件、建造方式、文化習(xí)俗等的制約，并經(jīng)過不斷地選擇和優(yōu)化會趨于一致。比如在上海，一梯兩戶，小高層板式正在成為一統(tǒng)天下的成熟房型。此時房地產(chǎn)復(fù)合更有必要，并且應(yīng)該向縱深發(fā)展，以仔細推敲每一個與人的生活息息相關(guān)的細節(jié)，使之能最大程度地滿足不斷提升的人的物質(zhì)和精神的需求。
　　二、非常的廣泛性。復(fù)合地產(chǎn)作為一種全新的開發(fā)理念，它應(yīng)該不是一句口號、一段廣告詞。而應(yīng)是貫穿了整個房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程的有機的、廣泛的復(fù)合，比如規(guī)劃設(shè)計、物業(yè)管理以及售后服務(wù)等各個環(huán)節(jié)，都應(yīng)當(dāng)有復(fù)合的廣泛性。只有這樣，才能找到規(guī)劃設(shè)計的靈魂，才會在規(guī)劃過程中緊扣主題。比如把健康復(fù)合到房地產(chǎn)中，不僅是優(yōu)美的社區(qū)環(huán)境、舒適合理的居住空間、完美的生活配套和先進的現(xiàn)代化設(shè)施；更重要的是以“健康管理”為核心的健康管理服務(wù)系統(tǒng)、與社區(qū)生活融為一體的各種體育運動設(shè)施、以社區(qū)文化和交流活動要突出。而健康作為一種生活方式，它不僅涵蓋了體育運動，還包含健康的飲食、健康的環(huán)境、健康的文化、健康的家庭、健康的人際關(guān)系、健康的教育等等，是具有非常的廣泛性的。
　　三、融洽的參與性。消費者很容易感知到與他們生活很密切主題的價值，并善于參與到主題之中。房地產(chǎn)與相關(guān)行業(yè)長期以來就有合作，一 些好的東西被引進來，但同時仍然有許多不好的東西沒有被消除，而一些更好的東西還沒有復(fù)合進來，這制約著房地產(chǎn)整體水平的提升。廣東奧園置業(yè)集團與海爾集團成立的“海爾奧園住宅產(chǎn)業(yè)化推進中心”，是家電企業(yè)參與地產(chǎn)概念，共享住宅產(chǎn)業(yè)化大餐的典型事例。 據(jù)介紹，該中心融合了海爾在家電和廚衛(wèi)設(shè)施制造等方面的優(yōu)勢，推出“奧園給海爾一個毛坯房，海爾還奧園一個溫馨的家”主題。據(jù)介紹，海爾家居集成將對奧園提供的毛坯房進行規(guī)劃設(shè)計，提供B2C電器、廚房、衛(wèi)浴、電工等功能產(chǎn)品，進行小區(qū)智能化系統(tǒng)的安裝，達到對毛坯房電器、廚衛(wèi)等配置與裝修一次到位的效果。此次跨行業(yè)合作，使雙方成為集成家居行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)制定者與跨行業(yè)合作的領(lǐng)跑者。
　　四、和協(xié)的匹配性。復(fù)合地產(chǎn)要成功就必須講究適應(yīng)性，讓主題與消費者的需求能夠有機地匹配，主題和優(yōu)勢資源能夠有機地匹配。如把教育當(dāng)成一個產(chǎn)業(yè)來做，就要把復(fù)合理念滲透到理念設(shè)計、規(guī)劃設(shè)計、園林設(shè)計、戶型設(shè)計、物業(yè)管理等每一個角落、每一個毛孔，并把這些理念充分、完整地表達出來，才能在市場里具有主動性和吸引力，才能在市場里站住腳。浦東“中科大學(xué)村”的建設(shè)，將“教育”導(dǎo)入房地產(chǎn)開發(fā)理念，使之成為開發(fā)主題，它依靠教育、科技、人才的本身資源，營造以研究生院為核心的人文環(huán)境。在總體規(guī)劃、景觀設(shè)計、功能設(shè)置和產(chǎn)品打造等方面，刻意強調(diào)以教育、科技、人才及知識為主要景觀元素，并同自然景觀有機結(jié)合，形成獨特的，屬于人文環(huán)境范疇的“知識景觀”。在購房時，置業(yè)者將會綜合他的職業(yè)生涯、事業(yè)理想、精神追求、生活情操以及興趣愛好等多種因素來選擇居住環(huán)境，預(yù)示了符合現(xiàn)代房地產(chǎn)理性消費的趨勢。
　　五、突出的差異性。復(fù)合地產(chǎn)講究差異性，就是要與眾不同、與已不同。復(fù)合地產(chǎn)，要以發(fā)散的思維方式，跳出行業(yè)之外整合資源，將狹義的房地產(chǎn)與工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)、旅游、體育、教育、休閑、科技等產(chǎn)業(yè)融合起來，營造新的文化與生活方式。實踐證明，復(fù)合地產(chǎn)除了住宅和體育產(chǎn)業(yè)嫁接以外，在教育、旅游、度假、休閑、養(yǎng)生等與人類生活息息相關(guān)的元素上同地產(chǎn)嫁接整合，突出它們的個性，在激烈的市場競爭中同樣能創(chuàng)造出新的奇跡。比如與地產(chǎn)無關(guān)的高校產(chǎn)業(yè)“北航科技園”，也成功地探索了一條復(fù)合地產(chǎn)之路，而且一鳴驚人。北航科技園一出手便創(chuàng)造了復(fù)合地產(chǎn)的新紀(jì)錄--柏彥大廈。北航科技園之柏彥大廈不僅將高校產(chǎn)業(yè)融入地產(chǎn)，而且還創(chuàng)新了地產(chǎn)開發(fā)模式，更在地產(chǎn)與高校的復(fù)合中融進創(chuàng)新的高新產(chǎn)業(yè)，無論是從高校產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)還是從高新產(chǎn)業(yè)，柏彥大廈都表現(xiàn)了十足的差異性和創(chuàng)新價值。
　　六、一定的權(quán)威性。復(fù)合地產(chǎn)是房地產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)跑者，所以每一項復(fù)合都應(yīng)當(dāng)擁有一定的權(quán)威性。北京著名的青鳥健身中心與炫特區(qū)合作經(jīng)營的7000平方米青鳥健身會所，就為復(fù)合地產(chǎn)的開發(fā)與嘗試提供了頗有價值的新模式。炫特區(qū)是針對北京市場目前小戶型產(chǎn)品存在的種種缺陷推出的全新升級版，全部82種戶型采光充分，功能齊備，擁有獨立的廚衛(wèi)空間。特別設(shè)計首次亮相京城的WINZIP廚房，墻體可自由伸縮，以及DIY家居移動空間，利用家具的自由組合隨意分割居室空間，充分顯示生活個性。社區(qū)園林由美國泛亞易道公司針對年輕人的品味，悉心設(shè)計打造占地2萬平方米的八大主題廣場，具有一定的權(quán)威性。是年輕人交流、休閑娛樂和運動的極好場所。由于炫特區(qū)的目標(biāo)客戶較為年輕，有很高的文化素養(yǎng)和審美情趣，他們喜歡運動，熱愛健康的生活方式，炫特區(qū)推出的青鳥健身會所恰恰體現(xiàn)了這類人群的需求。
　　傳統(tǒng)的住宅產(chǎn)品和一些能產(chǎn)生附加值的東西復(fù)合了以后，它給老百姓、消費者帶來的沖擊力和誘惑是不可抵擋的，一個好的復(fù)合主題，對一個地產(chǎn)項目來說可能只是一個賣點，但對于消費者來說，可以是生活上的便利，生活方式上的進步，更可以是生活質(zhì)量提高的一個飛躍。

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